COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30Z
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 17 NOVEMBRE 2022
N° RG 21/03812 - N° Portalis DBV3-V-B7F-USJO
AFFAIRE :
S.A.S. JOB
C/
S.C.I. [H] SABLONS MIDI
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Mai 2021 par la 8ème chambre du tribunal judiciaire de NANTERRE
N° RG : 20/02153
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Noémie LE BOUARD
Me Oriane DONTOT
TJ NANTERRE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. JOB
RCS Nanterre n° 539 701 920
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Justine BULARD, avocat au barreau de Versailles, substituant à l'audience Me Noémie LE BOUARD de la SELARL LE BOUARD AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 113
APPELANTE
S.C.I. [H] SABLONS MIDI
RCS Nanterre n° 444 800 528
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617
Représentant : Me Catherine MUTELET de la SELARL LP-CM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2167
INTIMEE
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur François THOMAS, Président,
Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,
Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,
EXPOSE DU LITIGE
La SCI [H] Sablons-Midi est propriétaire de locaux commerciaux situés [Adresse 1]. Lesdits locaux ont fait l'objet d'un bail commercial verbal consenti à M. [I] [H], aux droits duquel est venue la société [I] [H]. La société [I] [H] a été autorisée à conclure des sous-locations avec l'autorisation expresse et écrite de la SCI [H] Sablons-Midi.
Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2004, M. [I] [H] a consenti une sous-location à la société MCC, aux droits de laquelle est venue la société Job.
Ladite sous-location a été consentie pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er décembre 2004.
Par actes des 28 septembre et 3 octobre 2018, la société Job a assigné la SCI [H] Sablons-Midi et la société [I] [H] devant le tribunal de grande instance de Nanterre, afin de voir reconnaître l'existence d'un bail commercial constitué à effet du 1er juillet 2018 directement entre la SCI [H] Sablons-Midi et la société Job.
Le 14 mars 2019, la SCI [H] Sablons-Midi et la société [I] [H] ont résilié amiablement le bail commercial qui les liait et ceci à effet du 1er juillet 2018. Cette résiliation a été notifiée concomitamment à la société Job.
Par ordonnance du 19 avril 2019, le juge de la mise en état a nommé M. [U] [J] en qualité d'expert judiciaire avec pour mission d'évaluer la valeur locative des lieux loués.
L'expert a déposé son rapport le 6 décembre 2019.
Par jugement du 17 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- Dit qu'un bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 1] s'est constitué à effet du 1er juillet 2018 entre la SCI [H] Sablons-Midi et la société Job, à effet du 1er juillet 2018 et pour une durée de 9 années ;
- Dit que ce bail est conclu aux clauses et conditions du sous-bail expiré conclu le 30 novembre 2004 entre M. [H] et la société MCC, aux droits de laquelle est venue la société Job, hormis les mises en conformité découlant des dispositions d'ordre public de la loi du 18 juin 2014 et du décret du 3 novembre 2014 ;
- Fixé le loyer principal au 1er juillet 2018 à la valeur locative des lieux loués, soit 109.110€ par an, hors taxes et hors charges ;
- Dit que la première indexation suivant le renouvellement du bail interviendra le 1er juillet 2019, l'indice de référence à retenir étant le dernier indice publié à la date du renouvellement soit au 1er juillet 2018 et sera comparé à l'indice du même trimestre de l'année suivante ; les indexations suivantes auront lieu le 1er juillet de chaque année, sur la base des indices du 1er trimestre de chaque année ;
- Dit que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles ; ces intérêts produisant eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
- Condamné la société Job à payer à la société [H] la somme résultant de la différence entre le loyer fixé par la présente décision et le loyer dont elle s'est acquittée depuis le 1er juillet 2018, cette différence s'élevant à 5.058 € par année ;
- Débouté les parties de toute demande au fond plus ample ou contraire ;
- Rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la société Job au paiement de la moitié des dépens ;
- Condamné la société [H] au paiement de la moitié des dépens ;
- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision dans toutes ses dispositions.
Par déclaration du 16 juin 2021, la société Job a interjeté appel du jugement.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 19 janvier 2022, la société Job demande à la cour de :
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- Dit qu'un bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 1] s'est constitué à effet au 1er juillet 2018 entre la SCI [H] Sablons-Midi et la société Job, pour une durée de 9 années ;
- Dit que ce bail est conclu aux clauses et conditions du sous-bail expiré conclu le 30 novembre 2004 entre M. [H] et la société MCC, aux droits de laquelle est venue la société Job, hormis les mises en conformité découlant des dispositions d'ordre public de la loi du 18 juin 2014 et du décret du 3 novembre 2014 ;
- Dit que la première indexation suivant le renouvellement du bail interviendra le 1er juillet 2019, l'indice de référence à retenir étant le dernier indice publié à la date du renouvellement soit au 1er juillet 2018 et sera comparé à l'indice du même trimestre de l'année suivante ; les indexations suivantes auront lieu le 1er juillet de chaque année, sur la base des indices du 1er trimestre de chaque année ;
- Dit que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles ; ces intérêts produisant eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
- Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le loyer principal au 1er juillet 2018 à la valeur locative des lieux loués, soit cent neuf mille cent dix euros (109.110 € ) par an, hors taxes et hors charges ;
Statuant à nouveau,
- Fixer le loyer principal au 1er juillet 2018 à la valeur locative des lieux loués, soit 51.050€ par an, hors taxes et hors charges ;
- Débouter la société [H] Sablons-Midi de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
En tout état de cause,
- Condamner la SCI [H] Sablons-Midi à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées le 3 décembre 2021, la SCI [H] Sablons-Midi demande à la cour de :
- Débouter la société Job de l'ensemble de ses demandes, fins, conclusions ;
- Déclarer la SCI [H] Sablons-Midi recevable et bien fondée en ses demandes et l'y accueillant ;
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- Dit qu'un bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 1] s'est constitué à effet au 1er juillet 2018 entre la société [H] Sablons-Midi et la société Job, pour une durée de 9 années ;
- Dit que ce bail est conclu aux clauses et conditions du sous-bail expiré conclu le 30 novembre 2004 entre M. [H] et la société MCC, aux droits de laquelle est venue la société Job, hormis les mises en conformité découlant des dispositions d'ordre public de la loi du 18 juin 2014 et du décret du 3 novembre 2014 ;
- Dit que la première indexation suivant le renouvellement du bail interviendra le 1er juillet 2019, l'indice de référence à retenir étant le dernier indice publié à la date du renouvellement soit au 1er juillet 2018 et sera comparé à l'indice du même trimestre de l'année suivante ; les indexations suivantes auront lieu le 1er juillet de chaque année, sur la base des indices du 1er trimestre de chaque année ;
- Dit que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles ; ces intérêts produisant eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
- Condamné la société Job au paiement de la moitié des dépens ;
- Condamné la SCI [H] Sablons-Midi au paiement de la moitié des dépens ;
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- Fixé le loyer principal au 1er juillet 2018 à la valeur locative des lieux loués, soit cent neuf mille cent dix euros (109.110 € ) par an, hors taxes et hors charges ;
- Condamné la société Job à payer à la SCI [H] Sablons-Midi la somme résultant de la différence entre le loyer fixé par la présente décision et le loyer dont elle s'est acquittée depuis le 1er juillet 2018, cette différence s'élevant à 5.058 € par année ;
Statuant à nouveau,
- Fixer le loyer principal annuel au 1er juillet 2018 à 155.600 €, hors taxes et hors charges;
- Condamner la société Job à payer le montant résultant de la différence entre le loyer payé et le loyer ainsi fixé en prenant en compte l'indexation annuelle contractuelle ;
- Condamner la société Job à payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Me Oriane Dontot dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2022.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la fixation du loyer du bail renouvelé
L'article L.145-33 du code de commerce dispose que : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage (...)».
Par ailleurs, l'article L.145-34 du même code énonce que : « A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. (')
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans (...) ».
En l'espèce, les parties s'accordent sur l'existence d'un bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 1]) à effet au 1er juillet 2018 entre la SCI [H] Sablons-Midi et la société Job, pour une durée de 9 années. Elles conviennent également de ce que ce bail a été conclu aux clauses et conditions du sous-bail expiré conclu le 30 novembre 2004 entre M. [H] et la société MCC, aux droits de laquelle est venue la société Job, hormis les mises en conformité découlant des dispositions d'ordre public de la loi du 18 juin 2014 et du décret du 3 novembre 2014.
Il est constant que le bail litigieux a duré plus de douze ans, de sorte qu'en application des dispositions précitées, le montant du loyer du bail doit correspondre à la valeur locative du bien en fonction des critères énoncés par l'article L.145-33 du code de commerce.
- Sur les caractéristiques du local considéré
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire de M. [J] que le local est composé d'une boutique située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 1]. La boutique, d'environ 92 m², dispose d'un linéaire de façade d'environ 7 mètres. La clientèle entre dans une première pièce donnant donc côté vitrine sur rue et peut accéder, grâce à un dégagement, à une seconde pièce donnant sur la cour de l'immeuble. Le preneur dispose également d'un sous-sol accessible par la rampe située dans la cour.
Aux termes de son rapport d'expertise, M. [J] a fixé la surface utile pondérée du local considéré à 110 m²p, se décomposant comme suit':
- espace de vente sur rue zone 1': 36,76 m²,
- espace de vente zone 2 (dégagement)': 8,20 m²,
- espace de vente sur cour zone 3': 20,65 m²,
- annexes rez-de-chaussée': 3,26 m²,
- annexes sous-sol non relié': 41,41 m².
Les parties contestent le coefficient retenu par l'expert à propos des zones 2 et 3 et du sous-sol.
La société Job souligne, s'agissant de la zone 2, qu'il s'agit d'un étroit couloir entre la salle sur rue et la salle sur cour, qui ne permet pas d'accueillir la clientèle, qui n'est utilisé que pour la caisse et qui n'a donc pas d'intérêt commercial. Par ailleurs, s'agissant de la zone 3, l'appelante explique qu'elle est la plus éloignée de la vitrine de la boutique, au fond du magasin et qu'elle ne présente ainsi aucun intérêt commercial. Concernant le sous-sol, la société Job expose qu'il s'agit d'un sous-sol non relié à la boutique, pourvu d'un sol cimenté, et que l'utilisation du sous-sol n'est pas un critère influant sur la pondération.
La SCI [H] Sablons-Midi répond que la zone 2 est un espace de vente pleinement exploité et d'autant plus essentiel qu'elle permet au personnel du magasin d'avoir une vue d'ensemble sur les parties avant et arrière de la boutique. Elle demande donc à la cour de porter le coefficient à 0,90. Pour la zone 3, le bailleur souligne qu'elle donne sur la cour intérieure végétalisée de l'immeuble et bénéficie d'un bon éclairage naturel, justifiant que le coefficient soit fixé à 0,70. Enfin, s'agissant du sous-sol, la SCI [H] Sablons-Midi sollicite la revalorisation du coefficient à 0,20 expliquant qu'il offre la possibilité de bénéficier d'une surface de stockage et d'emplacements de stationnement, susceptibles de faire l'objet de sous-locations, quelque soit l'usage qu'en fait effectivement le preneur.
En ce qui concerne la zone 2, située entre 5 à 10 mètres de la vitrine de la boutique, la grille de pondération prévoit un coefficient de pondération variant entre 0,80 et 1. La cour relève que la surface de cette zone est non négligeable puisqu'il ressort du rapport d'expertise qu'elle s'élève à 10,25 m². En outre, les photographies figurant en page 24 du rapport permettent de constater qu'elle est utilement exploitée puisque la caisse et des vitrines de ventes y sont installées. Contrairement à ce que prétend la société Job, le personnel peut donc y exercer une activité de vente, de sorte que la zone présente un intérêt commercial. Néanmoins, la largeur de la zone de vente demeure limitée et dépourvue de lumière naturelle. En outre, le fait d'avoir vue depuis ce dégagement sur les deux pièces de la boutique n'offre pas un avantage particulier justifiant une revalorisation du coefficient de 0,80 proposé par l'expert [J] et entériné par le tribunal. Le jugement déféré sera par conséquent confirmé sur ce point.
Par ailleurs, s'agissant de la zone 3, la plus éloignée de la vitrine, la grille de pondération prévoit un coefficient variant de 0,40 à 0,60. Comme l'a pertinemment relevé l'expert, il s'agit d'une vaste pièce de presque 35 m² éclairée par la lumière naturelle grâce à une large surface vitrée donnant sur la cour intérieure arborée de l'immeuble. Néanmoins, aucun élément ne justifie d'excéder le coefficient maximal retenu par l'expert de 0,60 qui prend déjà en considération les avantages de cette zone de vente. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a entériné ce coefficient de 0,60.
Enfin, concernant le sous-sol, comme le rappelle la SCI [H] Sablons-Midi, ses caractéristiques doivent effectivement s'apprécier abstraction faite de l'usage effectif qu'en fait le preneur à un instant donné. En l'espèce, la société Job a la possibilité de l'utiliser comme espace de stockage et comme emplacements de stationnement, douze en l'occurence, susceptibles de sous-location.'Toutefois, comme l'a relevé l'expert, le sous-sol n'est pas directement relié à l'espace de vente et son accès se fait par la rampe extérieure. Par ailleurs, le monte-charge et la trémie reliant le sous-sol à la boutique sont condamnés. Au regard de ces éléments, le coefficient de 0,15 retenu par M. [J] et les premiers juges doit être confirmé.
En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a considéré que la pondération avait été correctement réalisée par l'expert judiciaire à concurrence de 110 m²p.
- Sur les facteurs locaux de commercialité
La société Job soutient que les facteurs locaux de commercialité sont défavorables, dans la mesure où elle est soumise à une forte concurrence d'enseignes nationales et internationales.
La SCI [H] Sablons-Midi répond que le local bénéficie d'un très bon emplacement dès lors qu'il est situé, de manière visible, dans l'une des principales artères commerçantes de [Localité 5], bien desservie par les transports en commun, proche d'un marché et d'un parking souterrain de 384 places.
Les opérations d'expertise ont permis d'établir que le local est certes situé à l'angle de la rue [Adresse 4], mais qu'il donne aussi largement sur la rue [Adresse 3] qui est l'une des principales artères commerçantes de [Localité 5], ville à pouvoir d'achat élevé. Le secteur est résidentiel et recherché. Il bénéficie d'un très bon flux chaland, à proximité de la place du marché et d'un certain nombre d'enseignes nationales et internationales bénéficiant d'une grande notoriété. Il doit néanmoins être relevé que ces enseignes constituent une concurrence importante pour la boutique de prêt-à-porter exploitée par la société Job. L'emplacement est très bien desservi par le métro (ligne1), le RER C et deux lignes de bus. Il apparaît ainsi que les facteurs locaux de commercialité du local sont favorables.
- Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage
La société Job reproche à l'expert de ne pas avoir retenu tous les prix couramment pratiqués dans le voisinage, notamment dans la rue [Adresse 4]. Elle estime que les références retenues par l'expert sont excessives. Elle invoque un autre rapport d'expertise réalisé par M. [T], dont il ressort, selon elle, que dans le secteur, la valeur locative ne peut excéder 500 € / m² et par an. Elle ajoute que les loyers en banlieue parisienne subissent une érosion depuis 2014.
La SCI [H] Sablons-Midi invoque de nombreuses références de comparaison dans le secteur et notamment du prix unitaire de la boutique immédiatement adjacente aux locaux litigieux. Elle se prévaut de deux expertises amiables réalisées à sa demande, dont il ressort selon elle une augmentation globale des valeurs locatives des locaux voisins, attestant du dynamisme et de la qualité de la commercialité au 1er juillet 2018 du secteur dans lequel les locaux loués sont situés. Elle demande à la cour de fixer le prix unitaire à la somme de 1.100 €/m².
Il ressort de la quittance de loyer du 1er juillet 2018 que le loyer annuel hors taxes et hors charges s'élève à la somme de 104.052 € soit 946 €/m²p.
Aux termes de son rapport, et par application de la méthode d'estimation par comparaison de références, en l'occurrence amiables et judiciaires, M. [J], après avoir rappelé que la valeur locative en renouvellement est usuellement inférieure à celle appliquée aux locaux vacants, a fixé la valeur locative en renouvellement du local loué par la société Job au 1er juillet 2018 à 1.000 €/m²p, soit 110.000 € hors charges et hors taxes.
De manière judicieuse et complète, l'expert a procédé à la comparaison de 23 références amiables se rapportant à des commerces situés dans les artères commerçantes de [Localité 5]. Comme le soutient la société Job, il n'a effectivement pas pris en compte de références dans la rue voisine [Adresse 4]. L'expert concède en outre, que certaines références ne sont pas totalement pertinentes, dans la mesure où elles portent sur des commerces dont la nature, la surface et l'activité sont parfois différentes de celles relatives au local litigieux. Néanmoins, la cour constate que les nombreuses références retenues par M. [J], se rapportant pour la plupart à des magasins de vente de prêt-à-porter situés à proximité du local litigieux, permettent de dégager une tendance significative. Au surplus, trois de ces références concernent des boutiques se trouvant dans la rue [Adresse 3] et une quatrième porte sur le magasin de prêt-à-porter mitoyen du local exploité par la société Job.
Si M. [T], dans le cadre d'une expertise relative à un local situé à 50 mètres de celui loué par la société Job, a retenu en septembre 2019, une valeur de 500 €/m²p, hors taxes et hors charges, il apparaît qu'il n'a recouru qu'à une seule référence de comparaison consistant, selon le rapport, en un magasin de prêt-à-porter sis [Adresse 2], alors que M. [J] a pu constater que ce commerce est une boutique de chaussures pour enfants. De surcroît, les opérations d'expertise de M. [J] établissent qu'une telle valeur de 500 €/m²p est impossible dans la rue considérée au regard des valeurs locatives relevées par l'expert judiciaire qui sont toutes supérieures à 1.000 €/m²p. Enfin, la cour constate que la société Job ne communique pas d'autres références permettant de remettre en cause les conclusions étayées de M. [J] sur ce point.
Enfin, s'agissant de l'érosion des loyers invoquée par la société Job, la comparaison des références retenues par l'expert concernant des baux renouvelés entre 2012 et 2018, avec celles auxquelles s'est reporté M. [S], expert amiable de la SCI [H] Sablons-Midi, dans un rapport du 26 octobre 2017, concernant des baux renouvelés en 2009 et 2010, permet de démontrer, non pas une baisse, mais une augmentation globale des valeurs locatives dans les artères commerciales de [Localité 5].
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a, entérinant les conclusions de M. [J], fixé la valeur locative en renouvellement au 1er juillet 2018 à la somme de 1.000 €/m²p, soit 110.000 € par an, hors taxes et hors charges.
Sur les majorations et les abattements
La société Job conclut à la confirmation du jugement qui a retenu un abattement de 3.090€ au titre de la taxe foncière, qui constitue une charge exorbitante du droit commun. Elle sollicite en revanche l'infirmation de la décision déférée s'agissant de la majoration appliquée au titre du sous-sol, expliquant qu'elle ne bénéficie pas de l'avantage lié à la possibilité de le sous-louer. Enfin, elle demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a écarté toute majoration au titre des grosses réparations de l'article 606 du code civil qui ne constituent pas une charge exorbitante du droit commun puisqu'elles doivent légalement peser sur le bailleur.
La SCI [H] Sablons-Midi demande à la cour de ne pas déduire la taxe foncière supportée par le preneur, dès lors qu'elle ne constitue pas une charge exorbitante du droit commun, mais de majorer le loyer de 5% du fait de l'autorisation donnée au locataire de sous-louer le sous-sol susceptible d'être utilisé en parking. Elle sollicite une seconde majoration de 5% dès lors que la loi Pinel a interdit le transfert des grosses réparations de l'article 606 du code civil à la charge du preneur.
- Sur la taxe foncière :
Il ressort de l'article VIII du bail du 30 novembre 2004 que le preneur doit rembourser au bailleur la taxe foncière. Comme l'ont pertinemment relevé les premiers juges, il n'est pas possible de déterminer si les baux ayant servi de référence à l'expert [J] pour estimer la valeur locative mettaient la taxe foncière à charge du locataire. Dès lors que la taxe foncière est une charge qui incombe au bailleur, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a appliqué un abattement de 3.090 € sur le loyer annuel.
- Sur la majoration au titre du sous-sol :
Comme indiqué supra, les locaux loués comportent un sous-sol que le preneur est autorisé, aux termes de l'article IX du bail, à utiliser comme parking et à sous-louer, la surface pouvant accueillir douze places de stationnement. Nonobstant le fait que la société Job n'en profite pas, il n'en demeure pas moins que cette clause représente un avantage qui justifie une majoration de la valeur locative de 2% comme l'ont à juste titre considéré les premiers juges. Il n'y a pas lieu d'augmenter ce pourcentage de majoration, dès lors que le coefficient de pondération retenu pour la surface du sous-sol a déjà pris en compte cet avantage.
- Sur les charges de l'article 606 du code civil :
Il ressort de l'article V du bail liant les parties que le preneur est tenu d'assumer tous les travaux d'entretien, y compris les grosses réparations de l'article 606 du code civil. Depuis le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 pris en application de la loi dite Pinel du 18 juin 2014, le transfert des grosses réparations de l'article 606 au preneur est interdit en vertu de l'article R.145-35 du code de commerce. Si la SCI [H] Sablons-Midi soutient qu'il était d'usage d'appliquer un abattement avant la loi Pinel en raison de la charge attribuée au preneur, cette affirmation n'est pas justifiée en l'occurence et il n'y a pas lieu, dans le cadre de la fixation de la valeur locative de renouvellement, d'appliquer une majoration pour ces frais qui incombent du fait de la loi au bailleur. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI [H] Sablons-Midi de sa demande de majoration.
En conséquence, la valeur locative en renouvellement du local litigieux au 1er juillet 2018 doit être, après l'abattement et la majoration retenus, fixée à la somme de 109.110'€, hors taxes et hors charges. Le jugement entrepris est confirmé sur ce point.
La société Job sera condamnée au paiement de la somme résultant de la différence entre le loyer provisionnel payé et le loyer ainsi fixé.
Par ailleurs, le jugement sera confirmé en ce qu'il a adapté la clause d'échelle mobile au regard du renouvellement du bail intervenu le 1er juillet 2018. En revanche, il sera infirmé en ce qu'il a condamné le preneur au paiement de la somme de 5.058 € par an correspondant à la différence entre le loyer fixé par le jugement et le loyer dont la société Job s'est acquittée depuis le 1er juillet 2018, dès lors que le montant du loyer a évolué chaque année à compter du 1er juillet 2019 en fonction de l'indexation annuelle contractuelle. Il convient en conséquence de condamner la société Job à payer à la SCI [H] Sablons-Midi la somme résultant de la différence entre le loyer fixé par le jugement confirmé par la cour et le loyer dont elle s'est acquittée depuis le 1er juillet 2018, en prenant en compte l'indexation annuelle contractuelle.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Compte tenu de la décision, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.'
En application de l'article 696 du code de procédure civile, les parties qui succombent toutes deux partiellement conserveront la charge de leurs dépens et seront déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris, sauf en celle de ses dispositions relative à la condamnation de la société Job à payer la somme de 5.058 € par an au titre de la différence entre le loyer fixé par le jugement et le loyer dont la locataire s'est acquittée depuis le 1er juillet 2018';
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Condamne la société Job à payer à la SCI [H] Sablons-Midi la somme résultant de la différence entre le loyer fixé par le jugement déféré confirmé par la cour et le loyer dont la société Job s'est acquittée depuis le 1er juillet 2018, en prenant en compte l'indexation annuelle contractuelle';
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel';
Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,