République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 17/11/2022
N° de MINUTE : 22/960
N° RG 21/05325 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T45O
Jugement (N° 1121000531) rendu le 31 Août 2021par le juge des contentieux de la protection de Douai
APPELANT
Monsieur [Z], [X] [C]
né le 26 Octobre 1960 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Bruno Bufquin, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/21/011145 du 02/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
INTIMÉS
Madame [T], [U], [E] [A]
née le 23 Mars 1986 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Monsieur [J] [P] [A]
né le 19 Novembre 1985 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentés par Me David Lacroix, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, substitué par Me Camille Desbouis, avocat au barreau de Douai
DÉBATS à l'audience publique du 20 septembre 2022 tenue par Emmanuelle Boutie magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutie, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, Greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 juin 2022
Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2016 à effet du 6 juillet 2016, M. [O] [D] et Mme [Y] [S] ont donné à bail à M. [Z] [C] un immeuble meublé à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 310 euros outre une provision sur charges à hauteur de 40 euros.
Par acte d'huissier en date du 4 avril 2019, M. [O] [D] et Mme [Y] [S] ont fait délivrer à M. [Z] [C] un congé pour motifs légitimes et sérieux pour le 5 juillet 2019.
Par acte authentique du 3 mai 2021, Mme [T] [K] [A] et M. [J] [A] sont devenus propriétaires de l'immeuble loué.
Par acte d'huissier en date du 19 mai 2021, M. et Mme [A] ont fait assigner M. [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai aux fins de :
- valider, à titre principal, le congé notifié le 4 avril 2019,
- juger en conséquence que le bail s'est trouvé résilié le 4 juillet 2019,
- condamner M. [Z] [C] à leur payer au titre des loyers-dus le 4 juillet 2019 :
2 498,17 euros au titre des loyers dus le 4 juillet 2019,
363, 15 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 4 juillet 2019 et jusqu'à complète libération,
- subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation meublée sur le fondement de l'article 1217 du code civil,
- condamner M. [Z] [C] à leur payer au titre des loyers arrêtés à la date du 4 mai 2021 la somme de 10 862, 19 euros,
- 363,15 euros par mois au titre des loyers entre le 4 mai 2021 et la décision à intervenir,
- à titre d'indemnité d'occupation, 363,15 euros par mois de la décision à intervenir jusqu'à complète libération des lieux,
-dans tous les cas, juger M. [C] occupant sans droit ni titre,
ordonner son expulsion,
-juger qu'à défaut de déguerpissement spontané dans le délai de deux mois du commandement prévu par la loi, les époux [A] pourront poursuivre l'expulsion de façon forcée, avec l'aide de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,
-condamner M. [Z] [C] à payer aux époux [A] une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du congé du 4 avril 2019.
Suivant jugement réputé contradictoire en date du 31 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai a :
- déclaré recevable l'action en justice,
- constaté la validité du congé délivré le 4 avril 2019 pour le 5 juillet 2019,
En conséquence :
- constaté que le bail conclu le 30 juin 2016 avec effet au 6 juillet 1016 entre M. [O] [D] et Mme [Y] [S], aux droits desquels viennent Mme [T] [A] et M. [J] [A] d'une part et M. [Z] [C] d'autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3] est résilié depuis le 4 juillet 1019,
- condamné M. [Z] [C] à quitter les lieux loués dans le respect du délai prévu à l'article L111-1 du code des procédures civiles d'exécution et sans préjudice des articles L412-2 et suivants lu même code,
- dit qu'à défaut pour M. [Z] [C] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et de celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique et/ou d'un serrurier,
- condamné M. [Z] [C] à payer à Mme [T] [A] et M. [J] [A] la somme de 2 490,17 euros (deux mille quatre cent quatre-vingt-dix euros euros et dix sept centimes), au titre des loyers et charges au 4 juillet 2019 terme du mois de juillet 2019 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
- condamné M. [Z] [C] à payer à Mme [T] [A] et Monsieur [J] [A] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, soit une somme mensuelle de 363,15 euros (trois cent soixante-trois euros et quinze centimes), en ce compris la provision mensuelle sur charges (40 euros, quarante euros) susceptible de régularisation selon justification à compter du 1er juillet 2019 jusqu'à libération effective des lieux, ces indemnités d'occupation portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- dit que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges initiaux,
- condamné M. [Z] [C] à payer à Mme [T] [A] et M. [J] [A] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [Z] [C] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 18 octobre 2021, déclaration d'appel critiquant chacune les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la validité du congé délivré le 4 avril 2019, prononcé la résiliation du bail, fixé la dette locative à 2 490,17 euros, arrêté l'indemnité d'occupation mensuelle à 363,15 euros et mis à sa charge une indemnité de procédure de 600 euros.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique 15 janvier 2022, M. [Z] [C] demande à la cour de :
- dire et juger que son appel est recevable et fondé,
A titre principal :
- débouter M. et Mme [A] [K] de leurs demandes, fins et conclusions, faute de la production de leurs pièces,
A titre subsidiaire :
- accorder à M. [Z] [C] des délais de paiement pour se libérer du paiement des arriérés de loyers,
- suspendre la clause résolutoire du bail pendant la période de paiement, sauf incident de paiement,
- dire et juger satisfaisante l'offre du locataire de payer mensuellement, en plus du loyer courant la somme 69,17 euros, en plus du mois courant pendant 36 mois,
Vu la situation financière de M. [Z] [C],
Statuant à nouveau :
- débouter M et Mme [A] [K] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire et juger que M. et Mme [A] [K] seront tenus au paiement des dépens d'instance,
- dire et juger que les parties supporteront chacun ses propres frais d'avocat et dépens, en cause d'appel, dont distraction au profit de Me Bufquin pour l'aide juridictionnelle totale accordée à M. [G].
M. [C] fait valoir qu'il est au chômage depuis dix ans, après avoir été cadre, et qu'il perçoit l'ASS pour un montant de 524 euros par mois. Il sollicite le bénéfice des plus larges délais de paiement pour une durée de 36 mois en application de l'article 27 de la loi Alur en date du 27 mars 2014 et offre de verser la somme de 69,17 euros par mois en plus du loyer courant.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 avril 2022, Mme [T] [A] et M. [J] [A] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions,
Y ajoutant, condamner M. [C] à payer aux époux [A] une somme de
1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des frais engagés en cause d'appel,
De chef subsidiaire, à défaut de validation du congé notifié par le bailleur, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation meublée,
- condamner M. [C] payer aux époux [A] la somme de
13 769, 39 euros au titre des loyers arrêtés au 28/02/2022, 363,15 euros par mois, à titre de loyer, depuis le 1er mars 2022 jusqu'à la décision à intervenir, 363,15 euros d'indemnité d'occupation par mois à compter de la décision à intervenir et jusqu'à complète libération des lieux,
- juger M. [C] occupant sans droit ni titre,
- ordonner son expulsion,
- juger qu'à défaut de déguerpissement spontané dans le délai de 2 mois du commandement prévu par la loi, les époux [A] pourront poursuivre l'expulsion de façon forcée, avec l'aide de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,
Dans tous les cas, condamner M. [C] aux entiers dépens.
M. et Mme [A] font valoir qu'il s'agit d'un bail d'habitation meublé auquel le bailleur a mis un terme à raison de l'inexécution par le locataire d'une des obligations lui incombant et que M. [C] n'a rien versé au titre de son loyer depuis 2019.
Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
Sur la validation du congé
Aux termes des dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, 'I- Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions, doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement des lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué'.
Le contrat de bail a été conclu le 30 juin 2016 entre M. [D] et Mme [S], d'une part, et M. [C], d'autre part, pour une durée d'un an.
Par acte d'huissier de justice en date du 4 avril 2019, les bailleurs ont fait délivrer à M. [C] un congé pour motifs légitimes et sérieux, ce congé étant justifié par ' le manquement répété à vos obligations définies dans les termes du contrat; à savoir celle de payer les loyers et charges, ce qui constitue un motif légitime et sérieux comme prévu à l'article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En effet, comme en atteste le décompte joint à la présente, vous avez accumulé à ce jour un retard d'un montant de 2 374,47 euros' et ayant été délivré plus de trois mois avant la date de reconduction du contrat, soit le 5 juillet 2019.
La cour relève que la forme du congé n'est pas contestée et que ce dernier précise le motif de refus de renouvellement du bail meublé, à savoir l'existence d'une dette locative , alors que le délai de préavis de trois mois est respecté.
Ainsi, il convient de déclarer valable le congé délivré le 4 avril 2019 et de dire qu'il a pris effet le 5 juillet 2019, M. [C] étant devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date.
En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a validé le congé délivré le 4 avril 2019, constater la résiliation du bail à compter du 5 juillet 2019 et ordonner l'expulsion de M. [C], devenu occupant sans droit ni titre, s'il ne quitte pas spontanément les lieux, au besoin avec le concours de la force publique.
Sur la dette locative
En cause d'appel, M. [C] ne conteste pas la subrogation de M. et Mme [A], acquéreurs de l'immeuble, dans les droits et obligations de M. [D] et de Mme [S], conformément aux termes de l'acte authentique de vente régularisé le 3 mai 2021.
Par ailleurs, il convient de confirmer le jugement entrepris sur le montant de la condamnation prononcée au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2019 fixée à la somme de 2 490,17 euros ainsi que sur le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de M. [C], fixée à la somme mensuelle de 363,15 euros, en ce compris la provision sur charges (40 euros) susceptible de régularisation selon justification, à compter du 1er juillet 2019, et jusqu'à son départ définitif.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, il convient de relever que M. [C] a déjà bénéficié des plus larges délais de paiement et occupe le logement sans droit ni titre depuis le mois de juillet 2019 alors même qu'aucun versement n'est intervenu en vue d'apurer sa dette.
Par ailleurs, l'importance de la dette locative ne permet pas d'envisager son apurement dans le délai de 24 mois prévu par la loi.
En conséquence, il y a lieu de débouter la demande de délais de paiement formulée par M. [C].
Sur les autres demandes
Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge lequel a expressément prévu que les frais de commandement, de dénonciation en préfecture et d'assignation seraient compris dans les dépens.
M. [C] succombant dans son recours en supportera les dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner M. [C]à payer à M. et [A] la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute M. [Z] [C] de sa demande de délais de paiement,
Condamne M. [Z] [C] à payer à M. [J] [A] et Mme [T] [K] épouse [A] la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel,
Condamne M. [Z] [C] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Le Greffier Le Président
H. Poyteau V. Dellelis