COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 17 NOVEMBRE 2022
N° 2022/768
Rôle N° RG 21/10296 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHYSD
[R] [N]
C/
S.A. CDC HABITAT ADOMA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jessica CHATONNIER-FERRA
Me Paul GUILLET
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 10 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/05122.
APPELANT
Monsieur [R] [N]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/11812 du 22/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le 28 Juin 1963,
demeurant [Adresse 2]
représenté et assisté par Me Jessica CHATONNIER-FERRA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
S.A. CDC HABITAT ADOMA
dont le siège social est [Adresse 1]
représentée et assistée par Me Paul GUILLET de la SELARL PROVANSAL-AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
----
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Angélique NETO, Présidente,
Madame Myriam GINOUX, Conseillère
Mme Catherine OUVREL, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022,
Signé par Mme Angélique NETO, Présidente, et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
**
EXPOSE DU LITIGE
Par une convention spécifique en date du 13 janvier 2020, la société anonyme (SA) CDC Habitat Adoma a consenti à M. [R] [N] la jouissance privative d'un appartement n° [Adresse 2] se trouvant dans une une résidence sociale située [Adresse 2], pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'une redevance mensuelle initialement fixée à la somme de 381,97 euros.
Se prévalant de l'article 11 du contrat de résidence, la société CDC Habitat Adoma a, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 23 juin 2020, mis en demeure M. [N] de payer la somme de 1 892,14 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 18 juin 2020 tout en l'informant, qu'à défaut de paiement des sommes dues dans le délai d'un mois à compter de la notification de la mise en demeure, la résiliation sera acquise de plein droit.
Par acte d'huissier en date du 4 novembre 2020, la société CDC Habitat Adoma a assigné M. [N] devant le juge des référés du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir constater la résiliation du contrat de résidence à compter du 23 juillet 2020, ordonner son expulsion et le voir condamner à lui verser des sommes à titre provisionnel.
Par ordonnance réputée contradictoire en date du 10 juin 2021, ce magistrat a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 23 juillet 2020 ;
- constaté la résiliation de plein droit du contrat de résidence établi le 13 janvier 2020 ayant pris effet le 1er janvier 2020 entre les parties ;
- ordonné en conséquence à M. [N] de libérer les lieux situés [Adresse 2]) et de restituer les clés dès la signification de l'ordonnance ;
- dit que, faute par l'occupant de le faire, et dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, prévus par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;
- condamné M. [N] à payer à titre provisionnel à la société CDC Habitat Adoma une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la dernière échéance, charges en sus, soit la somme de 391,17 euros, à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à complète libération, et sans que cette indemnité soit révisable ;
- condamné M. [N] à verser à la société CDC Habitat Adoma la somme provisionnelle de 5 655,31 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation impayées arrêtées au 31 mars 2021 avec intérêts au taux légal non majoré à compter de la décision ;
- condamné M. [N] à verser à la société CDC Habitat Adoma la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;
Par déclaration transmise au greffe le 8 juillet 2021, M. [N] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.
Par ordonnance d'incident en date du 30 juin 2022, la conseillère de la chambre statuant sur délégation a :
- déclaré irrecevables les conclusions d'intimée transmises le 9 décembre 2021 par la SA CDC Habitat Adoma ainsi que les pièces qui y sont annexées ;
- débouté M. [R] [N] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit que les dépens du présent incident suivront le sort de ceux de l'instance principale.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 30 novembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, M. [N] sollicite de la cour qu'elle :
In limine litis,
- constate l'irrecevabilité de la procédure introduite par la bailleresse ;
- la déboute de ses demandes ;
à titre principal,
- infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
- suspende le jeu de la clause résolutoire du bail ;
- arrête les comptes entre les parties ;
- lui accorde les plus larges délais de paiement prévus par la loi pour s'acquitter de sa dette ;
- déboute la bailleresse de ses demandes plus amples ou contraires ;
à titre subsidiaire,
- lui accorde, ainsi qu'à tous occupants de son chef, les plus larges délais prévus par la loi pour quitter les lieux ;
- déboute la bailleresse de ses demandes plus amples ou contraires ;
en tout état de cause,
- dise et juge n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- réserve les dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 30 mai 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande aux fins de constatation de la résiliation du bail
Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article L 353-15-1 du code de la construction et de l'habitation énonce que pour l'application de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les organismes bailleurs, pour leurs logements faisant l'objet d'une convention conclue en application de l'article L 351-2 et dont les locataires bénéficient de l'aide personnalisée au logement, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l'expiration de trois mois suivant la saisine de la commission mentionnée à l'article L 351-14 en vue d'assurer le maintien du versement de l'aide personnalisée au logement, sauf si la décision de cette commission intervient avant l'expiration de ce délai.
Or, aux termes de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juilet 1989, le titre I de la loi, qui comprend notamment l'article 24, ne s'applique pas aux logements-foyers régis par les articles L 633-1 à L 633-5 du code de la construction et de l'habitation. En effet, au regard de leur spécificité, les contrats de résidence sociale ne sont pas considérés comme des contrats de louage d'immeuble mais comme des contrats sui generis. L'exclusion de cette loi concerne aussi bien les contrats conclus entre les résidents et les gestionnaires de foyers que ceux conclus entre les propriétaires et les gestionnaires de foyers. Par exception, l'article 2 dispose que seuls les articles 6 alinéa 1 et 20-1 de la loi de 1989, édictant une obligation de mettre à la disposition du résident un logement décent, s'appliquent.
En l'espèce, dès lors que les dispositions de l'article L 353-15-1 du code de la construction et de l'habitation ne s'appliquent que pour l'application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, M. [N], bien que bénéficiaire de l'aide personnalisée au logement, ne peut valablement s'en prévaloir comme étant lié à la société CDC Habitat Adoma par un contrat de résidence sociale réglementé par les articles L 633-1 à L 633-5 du code de la construction et de l'habitation et non par la loi applicable aux contrats de louage d'immeuble.
Dans ces conditions, la recevabilité de la demande formée par la société CDC Habitat Adoma aux fins de constat de la résiliation du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du contrat de résidence liant les parties par suite de la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 juillet 2020.
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, dès lors que M. [N] fonde ses demandes, dans le dispositif de ses conclusions, sur la loi du 6 juillet 1989, il sollicite nécessairement la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l'article 24 V susvisé de ladite loi.
Or, il résulte de ce qui précède que l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 exclut expressément de son dispositif les logements-foyers, excepté les articles 6 et 20-1, lesquels sont sans application au présent litige, tandis que les articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l'habitation, qui régissent les logements-foyers, ne prévoient pas la possibilité de suspendre judiciairement la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence sociale.
Dans ces conditions, la demande de suspension de la clause résolutoire formée par M. [N] ne peut prospérer.
Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné à M. [N] de libérer les lieux.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
L'article L 613-2 du code de la construction et de l'habitation sur lequel se fonde M. [N] pour solliciter des délais pour quitter les lieux a été abrogé par l'article 3 de l'ordonnance n° 2011-1895 du 19 décembre 2011.
En revanche, l'article L 412-1 du code des procédure civile d'exécution dispose que, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.
L'article L 412-2 du même code dispose que lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois.
L'article L 412-3 du même code énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
L'article L 412-4 dispose que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
L'article L 412-6 du même code dispose que nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait.
En l'espèce, M. [N], qui affirme avoir multiplié les démarches dans le courant des années 2020 et 2021 auprès de la caisse d'allocations familiales afin d'obtenir le rétablissement de l'allocation pour le logement à laquelle il peut prétendre, démontre que le gestionnaire du foyer a perçu la somme de 3 936 euros le 13 octobre 2021 au titre d'un rappel d'allocations pour le logement pour l'année 2020, tel que cela ressort de l'avis d'échéance du mois octobre 2021.
Il reste qu'à la date du 28 octobre 2021, M. [N] était encore redevable de la somme de 4 294,22 euros.
Sans remettre en cause les difficultés personnelles et financières de M. [N], né le 28 juin 1963, qui occupe un logement dans un foyer et justifie avoir bénéficié de l'allocation de solidarité spécifique variant entre 524,21 euros et 219,83 euros entre les mois de mai et octobre 2021, il convient de relever que ce dernier, qui occupe les lieux depuis le 1er janvier 2020, n'allègue ni ne démontre avoir réglé la moindre somme, excepté celle de 3 936 euros versée directement au gestionnaire du foyer par la caisse d'allocations familiales, et ce, alors même qu'il affirme avoir les capacités financières de régler sa part résiduelle de 213,97 euros, déduction faite de l'allocation pour le logement d'un montant minimal de 168 euros à laquelle il déclare pouvoir prétendre.
Bien plus, M. [N], qui a d'ores et déjà bénéficié de longs délais depuis le début de la procédure initiée le 4 novembre 2020, n'est pas expusable avant le 31 mars 2023.
Il y a donc lieu de rejeter sa demande de quitter les lieux et de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit que, faute par l'occupant de quitter volontairement les lieux, et dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, prévus par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.
Sur la demande de provision au titre des redevances impayées et indemnités d'occupation
Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.
En l'espèce, alors même que la dette de M. [N] s'élevait à la somme de 5 655,31 euros à la date du 31 mars 2021, cette dernière a été ramenée à celle de 4 294,22 euros à la date du 28 octobre 2021, échéance du mois d'octobre 2021 incluse, tel que cela résulte de l'avis d'échéance du mois d'octobre 2021 délivré par le gestionnaire du foyer.
Il convient de relever que la somme de 4 292,22 euros comprend un arriéré de redevances arrêté à la date du 23 juillet 2020, date de la résiliation du bail, et un arriéré d'indemnités d'occupation à compter du 24 juillet 2020, M. [N] étant devenu occupant sans droit ni titre.
Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise sur ce point en condamnant M. [N] à verser à la société CDC Habitat Adoma la somme provisionnelle de 4 294,22 euros au titre d'un arriéré de redevances et d'indemnités d'occupation arrêté au 28 octobre 2021, échéance du mois d'octobre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l'ordonnance entreprise.
En revanche, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. [N] à payer à titre provisionnel à la société CDC Habitat Adoma une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la dernière échéance, charges en sus, soit la somme de 391,17 euros, sauf à préciser qu'elle sera due à compter du mois de novembre 2021, et ce, jusqu'à complète libération, et sans que cette indemnité soit révisable.
Sur la demande de délais de paiement
L'article 1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, alors même qu'il résulte de ce qui précède que M. [N] est redevable, à la date du 28 octobre 2021, de la somme de 4 294,22 euros, il ne justifie pas avoir les capacités financières d'apurer cette dette, sans compter les échéances échues impayées depuis le mois de novembre 2021, en 24 mensualités de 178,95 euros chacune, étant donné qu'il n'allègue ni ne démontre avoir réglé, régulièrement, la part résiduelle mensuelle qu'il évalue à 213,97 euros, déduction faite de l'allocation pour le logement d'un montant minimal de 168 euros à laquelle il déclare pouvoir prétendre.
De plus, il ne justifie aucunement le versement d'un deuxième rappel d'allocations pour le logement depuis celui intervenu le 13 octobre 2021, étant relevé que plus d'un an s'est écoulé.
Pour toutes ces raisons, M. [N] sera débouté de sa demande de délais de paiement.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Dès lors que M. [N] n'obtient pas gain de cause, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné à verser à la société CDC Habitat Adoma la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure de première instance.
Il sera par ailleurs condamné aux entiers dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- condamné M. [N] à verser à la société CDC Habitat Adoma la somme provisionnelle de 5 655,31 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation impayées arrêtées au 31 mars 2021 avec intérêts au taux légal non majoré à compter de la décision ;
- condamné M. [N] à payer à titre provisionnel à la société CDC Habitat Adoma l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à complète libération ;
La confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant ;
Condamne M. [R] [N] à payer, à titre provisionnel, à la SA CDC Habitat Adoma la somme de 4 294,22 euros au titre d'un arriéré de redevances et d'indemnités d'occupation arrêté au 28 octobre 2021, échéance du mois d'octobre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l'ordonnance entreprise ;
Condamne M. [R] [N] à payer, à titre provisionnel, à la SA CDC Habitat Adoma l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois de novembre 2021, et ce, jusqu'à complète libération ;
Déboute M. [R] [N] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;
Déboute M. [R] [N] de sa demande de délais de paiement ;
Déboute M. [R] [N] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;
Condamne M. [R] [N] aux entiers dépens de la procédure d'appel.
La greffière, La présidente,