N° RG 22/01357 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LJZE
C1
Minute N°
Copie exécutoire
délivrée le :
Me Kevin GERBAUD
la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 17 NOVEMBRE 2022
Appel d'une ordonnance (N° RG 22/00061)
rendue par le Président du TJ de VALENCE
en date du 02 mars 2022
suivant déclaration d'appel du 04 avril 2022
APPELANTE :
S.C.I. LA BAROTTE, au capital de 0,00 €, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Kevin GERBAUD, avocat au barreau de VALENCE, postulant, plaidant par Me Geoffrey RAU, avocat au barreau d'ARDECHE
INTIMÉE :
Mme [J] [I]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et par Me Sonia GHERZOULI, de la SELARL SG AVOCATS, avocat au barreau d'AVIGNON
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,
Mme Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère,
M. Lionel BRUNO, Conseiller,
Assistés lors des débats de Mme Alice RICHET, Greffière et en présence de Mme Clémence RUILLAT, Greffière stagiaire.
DÉBATS :
A l'audience publique du 21 septembre 2022, Mme BLANCHARD, conseillère, a été entendue en son rapport,
Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et Me RAU en sa plaidoirie,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 14 avril 2014 et avenant du 24 mai 2017, la Sci La Barotte a donné à bail commercial à Mme [J] [I], des locaux situés [Adresse 3], au rez de chaussée d'un immeuble.
Par acte d'huissier du 27 janvier 2021, la Sci La Barotte a fait signifier à Mme [I] un commandement de payer la somme de 4767,55 euros au titre d'un arriéré de loyers et de charges, visant la clause résolutoire.
Le 9 juin 2021, la bailleresse a fait assigner Mme [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence, qui par ordonnance du 2 mars 2022, a :
- dit que l'action engagée par la Sci La Barotte est recevable,
- dit n'y avoir lieu à référer en l'état de contestations sérieuses,
- dit n'y avoir lieu à application positive de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.
Suivant déclaration au greffe du 4 avril 2022, la Sci La Barotte a relevé appel de cette décision, en ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à référer en l'état de contestations sérieuses,
- dit n'y avoir lieu à application positive de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.
Par avis du greffe en date du 21 avril 2022, le conseil de l'appelante a été informé que l'affaire était fixée à l'audience du 21 septembre 2022 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.
Prétentions et moyens de la Sci La Barotte :
Au terme de ses dernières écritures notifiées le 29 juin 2022, la Sci La Barotte demande à la cour de :
- infirmer la décision dont appel en ce que le juge des référés a :
. dit n'y avoir lieu à référer en l'état de contestations sérieuses,
. dit n'y avoir lieu à application positive de l'article 700 du code de procédure civile,
. dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens,
- statuant à nouveau,
- débouter Mme [I] de toutes ses demandes, fins et prétentions :
- constater que, par le jeu de la clause résolutoire contractuelle, le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 27 février 2021 et que Mme [J] [I] occupe, depuis cette date, sans droit ni titre le local loué par le requérant ;
- ordonner, en conséquence, l'expulsion de Mme [J] [I] du local situé [Adresse 3], ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec si besoin le concours de la force publique ;
- condamner, à titre provisionnel, Mme [J] [I] à payer à la Sci La Barotte, la somme 11.261, 56 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnité d'occupation) arrêté au 23 juin 2022 sauf à parfaire, outre les intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du code civil, déduction faite d'une somme de 3.000 euros, qui compense largement la consommation de deux éclairages et une prise électrique ;
- donner acte à la Sci La Barotte qu'elle se réserve le droit de solliciter le reliquat en fonction des conclusions expertales ;
- condamner, à titre provisionnel, Mme [J] [I] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 950 euros (soit une somme inférieure au montant mensuel du dernier loyer, outre charges et taxes, de 982,15 euros par
mois), jusqu'au départ effectif de Mme [I] du local situé [Adresse 3], ainsi que tout occupant de son chef ;
- condamner Mme [J] [I] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner Mme [J] [I] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
La Sci La Barotte conteste le manquement invoqué à son obligation de délivrance, la récurrence des problèmes électriques invoqués indiquant avoir mandaté un électricien qui a été empêché d'exécuter sa mission par l'obstruction de Mme [I], comme la réalité du préjudice allégué et les accusations d'abus de faiblesse à son encontre.
Elle soutient que Mme [I] n'a pas régularisé les causes du commandement dans le délai d'un mois, ce qui l'autorise à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire expressément prévue par le bail.
Elle considère qu'il n'existe pas de contestation sérieuse à sa demande d'expulsion aux motifs que :
- la crise sanitaire ne peut faire obstacle à la constatation de la clause résolutoire,
- Mme [I] a pu poursuivre l'exploitation de son activité de vente à emporter et a certainement bénéficié des aides gouvernementales,
- elle a été de bonne foi en proposant vainement à sa locataire un plan d'apurement,
- Mme [I] n'a répondu à aucune de ses sollicitations et mise en demeure.
Elle fait valoir que Mme [I] n'a invoqué des problèmes électriques que postérieurement à la délivrance du commandement de payer, qu'elle ne justifie pas y avoir été confrontée depuis l'origine du bail, ni même l'en avoir précédemment alertée, que ces anomalies ne font pas obstacle à l'exploitation.
Si elle admet que les parties communes étaient reliées au compteur de Mme [I], elle considère que cela ne peut constituer une contestation sérieuse de la dette de loyers, alors que l'expert a pu constater que les parties communes ne comportaient que peu d'équipements électriques.
Elle relève que l'expert n'a pas constaté les incidents électriques invoqués par Mme [I] dont cette dernière ne rapporte pas la preuve et que sa responsabilité ne peut être engagée, le bail ne mettant à sa charge que les grosses réparations.
Elle rappelle enfin que Mme [I] se maintient dans les lieux sans verser de loyer depuis septembre 2021 et s'oppose à l'octroi de délais de paiement en raison de la mauvaise foi de la locataire et de l'augmentation de la dette.
Prétentions et moyens de Mme [I] :
Selon ses dernières conclusions notifiées le 25 juillet 2022, Mme [I] entend voir :
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référer en l'état de contestations sérieuses,
- à titre subsidiaire :
- constater la bonne foi de Mme [J] [I],
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- accorder à Mme [J] [I] les plus larges délais de paiement à l'effet d'apurer sa dette,
- ordonner le séquestre des loyers versés,
- statuant sur l'appel incident formé par Mme [J] [I],
- le déclarer recevable et bien fondé,
- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à application positive de l'article 700 du code de procédure civile,
- statuant à nouveau,
- condamner la Sci La Barotte à verser à Mme [I] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel,
- en tout état de cause :
- débouter la Sci La Barotte de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, - condamner la Sci La Barotte à verser à Mme [I] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel ,
- condamner la Sci La Barotte aux dépens de la procédure d'appel.
Mme [I] conteste les prétentions de sa bailleresse en se prévalant du manquement de cette dernière à son obligation de délivrance et d'entretien des lieux loués aux motifs que :
- la bailleresse est demeurée taisante à ses interrogations relatives à une consommation excessive d'électricité alors qu'il a été constaté que les équipements électriques des parties communes de l'immeuble sont branchés sur le disjoncteur de son local,
- elle a subi des incidents électriques qui ont régulièrement endommagé son matériel d'exploitation et a été privée par la faute de son bailleur de l'exploitation de la salle de restauration en raison d'une absence de chauffage et d'un éclairage insuffisant,
- ces dysfonctionnements ont été confirmés par l'expert désigné par le juge des référés,
- l'intervention d'un électricien envisagée par la bailleresse est très insuffisante au regard du devis qu'elle a elle-même fait établir.
Elle considère que la carence de la Sci La Barotte à réaliser les travaux d'entretien nécessaires est à l'origine de la dette locative et que pour justifier le défaut de paiement des loyers, elle peut opposer une exception d'inexécution que le juge des référés ne peut examiner.
Elle ajoute que les fermetures administratives dues à la pandémie de Covid 19 ont également contribué à la dette locative, que cette situation exceptionnelle l'a privée de son activité, contrepartie essentielle du paiement des loyers, que l'exécution de bonne foi du bail imposait à la bailleresse de tenir compte de ces circonstances et que la demande en paiement des loyers des mois de mai, novembre, décembre 2020 et de janvier à mai 2021 se heurte à une contestation sérieuse.
Subsidiairement, elle estime avoir fait preuve de bonne foi malgré les carences de sa bailleresse qui a abusé de sa situation de faiblesse résultant de la crise sanitaire pour lui délivrer un commandement de payer.
Elle soutient qu'en suite de l'accord intervenu, elle s'est acquittée du paiement d'une partie de l'arriéré et ne restait devoir que 989,13 euros ; que la bailleresse a choisi de reprendre la procédure en réponse à son assignation en référé aux fins d'expertise.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 8 septembre 2021.
MOTIFS DE LA DECISION :
1°) sur la résiliation du bail :
Il n'est pas contesté que les causes du commandement de payer délivré le 27 janvier 2021 pour un arriéré locatif de 4.767,55 euros, n'ont pas été acquittées par la locataire dans le délai d'un mois.
Mme [I], qui ne conteste pas l'arriéré locatif, oppose à la résiliation du bail et à son expulsion, le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, constituée par les anomalies affectant l'installation électrique.
Selon les constatations de l'expert [P] lors de son accédit du 23 mai 2022, les différents équipements électriques des parties communes de l'immeuble sont reliés au compteur privatif du local commercial loué à Mme [I], ce que la Sci La Barrotte n'a pas contesté, missionnant un électricien pour la réalisation des travaux de séparation des alimentations électriques, ce dont elle justifie.
L'expert a également constaté une panne affectant l'éclairage et un volet roulant d'une partie du local.
Si l'expert a recueilli les doléances de Mme [I] relatives aux dysfonctionnements électriques ayant endommagé du matériel, il n'a pu ni les constater lui-même, ni en déterminer les causes.
La cour relève que Mme [I] ne justifie pas s'en être plainte auprès de sa bailleresse avant la délivrance de l'assignation en constat de la résiliation du bail et expulsion.
Les éléments techniques débattus dans le cadre de l'expertise ne permettent pas d'établir que les désordres affectant l'installation électrique du local ont fait obstacle à l'exploitation du fonds de commerce de Mme [I].
Les manquements de la bailleresse ne sont donc pas de nature à exonérer la locataire de l'exécution de son obligation de paiement des loyers.
S'ils peuvent se résoudre en dommages -intérêts susceptibles de se compenser avec l'arriéré locatif et donc de réduire, voire absorber la créance de la Sci La Barotte, Mme [I] ne fournit aucun justificatif du préjudice qu'elle allègue au titre des matériels endommagés et l'expert a relevé la difficulté à établir le volume de surconsommation électrique enregistré par le compteur du local de Mme [I].
La contestation opposée par cette dernière aux prétentions de la Sci La Barotte ne présente pas un degré suffisant de sérieux faisant obstacle à ce que le juge des référés tire les conséquences du commandement de payer visant la clause résolutoire.
En conséquence, l'ordonnance du premier juge sera infirmée en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à référé.
2°) sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:
Par courrier du 31 mars 2020, Mme [I] a sollicité le report du paiement des loyers en invoquant la crise sanitaire et le mandataire de la bailleresse lui a répondu le 20 juillet suivant en lui proposant un échéancier, auquel Mme [I], malgré un courrier de rappel du 16 octobre suivant, n'a apporté de réponse que le 5 février 2021, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer, le 27 janvier 2021.
Compte tenu du silence de la locataire et d'une dette de loyers de 4.767,55 euros existant à cette date, il ne peut être considéré que la Sci La Barotte a fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement.
La cour relève que malgré la crise sanitaire, Mme [I] a pu maintenir son activité au titre de la vente à emporter ainsi qu'elle le reconnaît elle-même dans ce courrier.
Le compte de la locataire fait apparaître que si des difficultés de paiement sont apparues en avril 2020 et si Mme [I] a été en mesure de verser 6150 euros en août 2021, elle ne s'est acquittée d'aucun versement depuis lors, ni au titre du loyer courant, ni au titre de l'arriéré.
Elle n'émet par ailleurs aucune proposition d'échéancier, alors qu'elle poursuit
l'exploitation de son commerce et qu'il résulte des pièces qu'elle n'a pas répondu aux sollicitations de l'électricien mandaté par la bailleresse pour procéder aux travaux électriques.
Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à sa demande de suspension du jeu de la clause résolutoire et de délais de paiement et la cour constatera, en conséquence, la résiliation du bail par l'effet de cette clause au 27 février 2021.
3°) sur les demandes de provisions :
Il résulte de ce qui précède qu'à raison de son occupation des locaux depuis cette date, Mme [I] est redevable d'une indemnité qui sera provisionnellement fixée au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux.
Par ailleurs, la Sci La Barotte justifie d'un arriéré locatif dont le montant n'est pas discuté par la locataire et au titre duquel cette dernière sera condamnée à lui verser une provision de 8000 euros.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
INFIRME l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Valence en date du 2 mars 2022 dans toutes ses dispositions,
statuant à nouveau,
REJETTE la demande de suspension du jeu de la clause résolutoire,
CONSTATE la résiliation, à la date du 27 février 2021, du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3],
ORDONNE l'expulsion de Mme [J] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
CONDAMNE Mme [J] [I] à payer à la Sci La Barotte une indemnité provisionnelle d'occupation de 950 euros par mois à compter du 27 février 2021, et ce jusqu'à libération des lieux,
CONDAMNE Mme [J] [I] à payer à la Sci La Barotte la somme de 8000 euros à titre de provision sur les loyers et les indemnités d'occupation dûs au 23 juin 2022,
CONDAMNE Mme [J] [I] à payer à la Sci La Barotte la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [J] [I] aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente