Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2013
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/06682
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Février 2011 -Tribunal d'Instance de PARIS 08 - RG n° 1110000315
APPELANTS
Monsieur [G] [T] [Q] [L]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me Edmond FROMANTIN avocat au barreau de PARIS, toque : J151
Assisté de Me Patrick VIDAL DE VERNEIX, Avocat au barreau de PARIS, toque: D1331
Madame [Y] [T] [J] [L] épouse [E]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Edmond FROMANTIN avocat au barreau de PARIS, toque : J151
Assistée de Me Patrick VIDAL DE VERNEIX, Avocat au barreau de PARIS,
toque: D1331
Madame [H] [T] [M] [L]
[Adresse 4] [Localité 2]
[Adresse 4]
ROYAUME UNI
Représentée par Me Edmond FROMANTIN avocat au barreau de PARIS, toque : J151
Assistée de Me Patrick VIDAL DE VERNEIX, Avocat au barreau de PARIS,
toque: D1331
Madame [O] [L] épouse [R]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Edmond FROMANTIN avocat au barreau de PARIS, toque : J151
Assistée de Me Patrick VIDAL DE VERNEIX, Avocat au barreau de PARIS,
toque: D1331
Monsieur [B] [X] [L]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me Edmond FROMANTIN avocat au barreau de PARIS, toque : J151
Assisté de Me Patrick VIDAL DE VERNEIX, Avocat au barreau de PARIS, toque: D1331
INTIMÉE
Madame [K] [A]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par la AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG (Me Dominique OLIVIER) avocats au barreau de PARIS, toque : L0069
Assistée de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES (Me Agnès LEBATTEUX SIMON)(avocats au barreau de PARIS, toque : P0154
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 Mai 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Geneviève LAMBLING, Présidente
Madame Marie KERMINA, Conseillère
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Paule HABAROV
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Sabine LEBLANC, Conseillère, pour le président empêché, et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.
Suivant deux actes sous seing privé du 25 mai 2003 à effet du 1er juillet 2003, Mme [D] [L] a consenti à Mme [K] [A] :
-un bail d'une durée de trois ans renouvelable, soumis à la loi du 6 juillet 1989 portant sur un appartement d'une superficie d'environ 269 m² situé au 3ème étage, escalier principal, de l'immeuble sis [Adresse 1]), une cave en sous-sol et deux emplacements de parking, moyennant un loyer annuel de 76 800 euros et une provision sur charges annuelle de 5 640 euros,
-un bail d'une durée d'un an renouvelable 'à titre de logement de fonction', portant sur un appartement d'une superficie d'environ 57 m2 situé au 3ème étage, escalier de service, du même immeuble, moyennant un loyer annuel de 9 120 euros et une provision sur charges annuelle de 1 128 euros.
Le 27 avril 2010, les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire deux commandements de payer visant la clause résolutoire de chacun de ces baux.
Par acte d'huissier de justice du 20 mai 2010, M. [G] [L], Mme [Y] [L] épouse [E], Mme [H] [L], Mme [O] [L] épouse [R] et M. [B] [L] (les consorts [L]) ont fait assigner Mme [K] [A] devant le tribunal d'instance de Paris (8ème arrondissement) essentiellement aux fins de voir prononcer la résiliation de ces deux baux aux torts de la locataire, ordonner son expulsion et en paiement de différentes sommes.
Par acte d'huissier de justice du 25 juin 2010, Mme [K] [A] a fait assigner Mmes [Y] [L] et M. [G] [L], essentiellement en contestation des charges locatives et réparation de son trouble de jouissance.
Le tribunal d'instance, par jugement contradictoire du 17 février 2011, a :
-ordonné la jonction des deux procédures,
-débouté les consorts [L] de leur demande en résiliation des baux en date du 25 mai 2003 et dit, en conséquence, n'y avoir lieu à prononcer l'expulsion de Mme [K] [A] des deux locaux qu'elle occupe [Adresse 1]),
-avant dire droit sur le surplus des demandes, a ordonné une expertise confiée à M. [V],
-condamné à titre provisionnel Mme [K] [A] à payer aux consorts [L] la somme de 19 000 euros pour la location du grand appartement et celle de 4 500 euros pour le petit appartement,
-dit n'y avoir lieu à statuer sur la validité des deux commandements du 27 avril 2010 et les effets de la clause résolutoire,
-réservé le surplus des demandes sur le compte définitif entre les parties, les troubles de jouissance de Mme [K] [A] et les travaux de mise en conformité,
-dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-renvoyé la procédure en ouverture de rapport d'expertise à l'audience du 14 octobre 2011,
- réservé les dépens.
Appel a été interjeté par les consorts [L] le 7 avril 2011.
Par conclusions signifiées et déposées au greffe le 17 mai 2013, ils demandent à la cour, infirmant ce jugement, de :
-prononcer aux torts exclusifs de Mme [K] [A] la résiliation des deux baux du 25 mai 2003, ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,
-la condamner à leur payer la somme de 10 000 euros, charges en sus, à titre d'indemnité mensuelle d'occupation pour le grand appartement et celle de 2 000 euros, charges en sus, pour le petit, à compter du 1er juin 2013,
-dire que ces indemnités d'occupation commenceront à courir à compter du 'jugement' à intervenir,
-condamner Mme [K] [A] à leur payer la somme de 35 328,47 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges au 16 mai 2013 pour le grand appartement, la somme de 12 264,22 euros pour le petit, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions et celle de 15 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées et déposées le 14 mai 2013, Mme [K] [A] requiert la cour à titre principal, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, à titre subsidiaire de débouter les consorts [L] de leur demande en constatation de la clause résolutoire, renvoyer les parties devant le tribunal d'instance pour qu'il soit statué sur les comptes définitifs entre les parties, les troubles de jouissance, les travaux de mise en conformité et lui donner acte de ce qu'elle fera valoir son préjudice dans le cadre de la procédure pendante devant le tribunal d'instance.
Elle sollicite, en tout état de cause, une indemnité de procédure de 15 000 euros.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 mai 2013.
Par conclusions signifiées le 23 mai 2013, Mme [A] demande à la cour de révoquer cette ordonnance et de renvoyer la date des plaidoiries pour lui permettre de conclure en réponse aux dernières conclusions des consorts [L] et d'assurer sa défense, subsidiairement, de rejeter des débats leurs dernières conclusions du 17 mai 2013 et leurs pièces 36 à 38.
Par conclusions signifiées le 24 mai 2013, les consorts [L] se sont opposés à ces prétentions, demandant à la cour, si leurs dernières conclusions étaient rejetées, d'écarter des débats celles de l'intimée du 14 mai 2013.
L'incident a été joint au fond.
SUR CE, LA COUR
Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture et de fixation d'une nouvelle date de plaidoiries, subsidiairement de rejet des débats des conclusions et pièces 36 à 38 signifiées par les consorts [L] le 17 mai 2013
Considérant que selon l'article 784 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que pour cause grave,
que Mme [K] [A] ne justifiant d'aucune cause grave, sa demande principale en révocation de cette ordonnance et fixation d'une nouvelle date de plaidoiries sera rejetée ;
Considérant qu'il en est de même quant à sa demande subsidiaire,
qu'en effet, alors que les consorts [L] avaient conclu le 5 juillet 2011 et Mme [K] [A] le 9 septembre 2011, qu'un bulletin de fixation a été adressé aux parties le 25 octobre 2012 les informant des dates de clôture (14 mai 2013) et de plaidoiries (27 mai 2013), Mme [K] [A] a conclu à nouveau le 14 mai 2013 soit le jour où l'ordonnance de clôture devait être prononcée,
que dès le 17 mai 2013, les consorts [L] ont répondu à ses dernières conclusions soit en trois jours, la date de prononcé de l'ordonnance de clôture ayant été reportée au 21 mai 2013,
qu'elle disposait ainsi du temps nécessaire pour éventuellement répondre aux conclusions des appelants avant le 21 mai 2013,
Sur la demande de résiliation judiciaire des baux à effet du 1er juillet 2003
Considérant que dans leurs dernières conclusions du 17 mai 2013, les consorts [L] ne demandent pas que l'acquisition de la clause résolutoire des deux baux rappelée dans les deux commandements de payer du 27 avril 2010 soit constatée,
qu'ils sollicitent le prononcé de la résiliation judiciaire de ces deux baux, fondé d'une part, sur les percements non autorisés effectués par Mme [A] sur la cloison mitoyenne entre les deux appartements pris à bail, en violation des dispositions des articles 1134, 1184 et 1728 du code civil, 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7 des conditions générales des deux baux, d'autre part, sur le fait que la locataire persiste à ne pas régler régulièrement les loyers dus, en violation des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989,
Considérant, sur le percement non autorisé, qu'ils exposent qu'il résulte des deux baux liant les parties ainsi que des plans annexés, que les deux appartements ne possédaient aucune communication, que l'on accédait par le grand appartement par l'escalier principal et par le petit par l'escalier de service, cet état de fait étant corroboré par le constat d'huissier que la locataire a fait établir le 23 juin 2003,
qu'en violation des dispositions légales et contractuelles, Mme [K] [A] a fait communiquer les deux appartements par démolition d'un mur ou d'une cloison les séparant, sans leur autorisation expresse et écrite, cette transformation des lieux loués justifiant, d'après eux, le prononcé de la résiliation judiciaire des deux baux,
Considérant cependant qu'ils produisent le devis et la facture de la société MPMC qui fait apparaître qu'ils ont, en juin 2003 soit postérieurement à la signature des deux baux le 25 mai 2003, fait procéder au rebouchage de l'accès entre les deux appartements par des parpaings, hourdis et mortier de ciment,
qu'ainsi, l'intimée justifie qu'à la date de la conclusion des baux, les deux appartements communiquaient,
que si, comme l'invoquent les bailleurs, il résulte des conditions générales des deux baux (B 7°) que le preneur ne peut, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, rien changer à la distribution des lieux loués, notamment en ce qui concerne l'affectation donnée aux différentes pièces de l'appartement, ni faire aucun changement, installation, démolition, percement de murs, cloisons..., que l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 énonce également que le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire, il résulte de ce même article qu'à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en état et ne peut exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état que lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, ce qui n'est pas le cas en l'espèce,
que Mme [K] [A] fait valoir à juste titre que rétablir, par la dépose de la cloison érigée entre deux pièces en juin 2003 soit postérieurement à sa visite des lieux -étant observé que les bailleurs affirment sans l'établir avoir répondu ainsi à une demande de la locataire-, la communication qui existait entre les deux appartements sans l'agrandir et sans fragiliser le mur où elle a été pratiquée ne s'analyse pas en une transformation des lieux loués mais en un aménagement qui ne touche pas au gros oeuvre de l'immeuble et ne peut être considéré comme une violation des clauses du bail suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,
que c'est dès lors à bon droit que le tribunal d'instance a jugé que cet aménagement ne constituait pas une infraction suffisamment grave aux clauses contractuelles et aux dispositions légales justifiant le prononcé de la résiliation judiciaire des deux baux,
Considérant, sur le non paiement régulier des loyers depuis l'année 2009, que le premier juge n'a pas statué sur ce point sans réserver pour autant sa décision puisqu'il a débouté les bailleurs de leur demande de résiliation judiciaire des deux baux, et, eu égard à la contestation élevée par Mme [K] [A] s'agissant des charges locatives et des troubles de jouissance dont elle faisait état, a ordonné une expertise, relevant notamment que la clé de répartition des charges n'était justifiée par aucun document, que le détail des quittancements n'était pas produit, l'expert ayant également pour mission de vérifier les troubles de jouissance allégués par Mme [K] [A] et, s'il y a lieu, de proposer le montant de la réfaction de loyer applicable,
que le jugement déféré n'est pas discuté en ce qu'il a ordonné cette expertise et condamné Mme [K] [A] à payer aux consorts [L] une provision de 19 000 euros pour la location du grand appartement et de 4 500 euros pour le petit,
que quelque soient les troubles de jouissance allégués par la locataire qui, en tout état de cause, ne se prévaut pas de ce que les appartements étaient inhabitables, et le contentieux existant entre les parties sur les charges récupérables, en se dispensant de tout paiement de loyer pendant plusieurs mois, Mme [K] [A] a gravement failli à ses obligations contractuelles,
qu'elle est mal fondée à soutenir que les consorts [L] ne justifient pas à ce jour d'une dette locative certaine, liquide et exigible dès lors qu'en se fondant sur le rapport d'expertise déposée le 14 avril 2013 duquel il résulte qu'elle était débitrice à leur égard au 31 décembre 2011 de la somme de 56 746,70 euros, après déduction d'un trop perçu de charges de 1 441,50 euros, ils établissent par leurs pièces 38 et 37, qu'elle leur est redevable de la somme de 35 328,47 euros pour le grand appartement et de celle de 12 624,22 euros pour le petit appartement au 16 mai 2013,
que la résiliation judiciaire du bail sera en conséquence prononcée pour ce motif et le jugement entrepris infirmé en ce qu'il a débouté les consorts [L] de leur demande sur ce point,
que l'expulsion de Mme [K] [A] sera ordonnée dans les termes du dispositif,
qu'elle sera, en outre condamnée, non pas à compter du 1er juin 2013, comme le demandent les consorts [L], mais à compter du présent arrêt prononçant la résiliation judiciaire du bail, à payer à ces derniers une indemnité mensuelle d'occupation égale pour les deux appartements au montant du dernier loyer augmenté de 10%, charges en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs ;
Sur l'arriéré de loyers et de charges au 16 mai 2013
Considérant que Mme [K] [A] sera condamnée à payer aux consorts [L] les sommes justifiées et non discutées de 35 328,47 euros pour le grand appartement et de 12 264,22 euros pour le petit appartement, conformément à leur demande (dispositif de leurs conclusions qui seul lie la cour), avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2013, date des dernières conclusions des appelants,
Sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Considérant qu'il y a lieu à application de ces dispositions en faveur des consorts [L] à hauteur de la somme de 4 000 euros, Mme [K] [A] étant déboutée de sa demande à ce titre,
que les dépens d'appel seront supportés par Mme [K] [A] ;
PAR CES MOTIFS
Déboute Mme [K] [A] de sa demande principale de révocation de l'ordonnance de clôture et de fixation d'une nouvelle date de plaidoiries et de celle subsidiaire de rejet des débats des conclusions et pièces 36 à 38 signifiées par les consorts [L] le 17 mai 2013,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté les consorts [L] de leur demande de résiliation judiciaire des deux baux consentis à Mme [K] [A] et d'expulsion de celle-ci des lieux loués,
Statuant à nouveau de ce chef,
Prononce la résiliation judiciaire des deux baux liant les parties en date du 25 mai 2013 et à effet du 1er juillet 2003,
Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [K] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des deux appartements situés [Adresse 1] arrondissement)dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Y ajoutant,
Condamne Mme [K] [A] à payer aux consorts [L] la somme de 35 328,47 euros, montant de l'arriéré de loyers et de charges au 16 mai 2013 concernant le grand appartement, la somme de 12 264,22 euros, montant de l'arriéré de loyers et de charges au 16 mai 2013 concernant le petit appartement, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2013,
Condamne Mme [K] [A] à payer aux consorts [L], à compter du présent arrêt et jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs, une indemnité mensuelle d'occupation égale pour les deux appartements au montant du dernier loyer augmenté de 10%, charges en sus,
Condamne Mme [K] [A] à payer aux consorts [L] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute Mme [K] [A] de sa demande d'indemnité de procédure,
Condamne Mme [K] [A] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ