COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 18 JUIN 2024
N°2024/243
Rôle N° RG 20/07849 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGFRN
[G] [R]
[P] [I]
C/
S.C.I. L'OLIVIER
Société JLN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Dorothée NAKACHE
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 21 Mars 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/03195.
APPELANTS
Madame [G] [R]
née le 01 Mai 1971 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]
Monsieur [P] [V] [D] [I]
né le 02 Août 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]
Tous deux représentés et assistés par Me Dorothée NAKACHE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEES
S.C.I. L'OLIVIER
demeurant [Adresse 4]
Non représentée
SCI JLN prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Christine GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Mme Olivier BRUE,Président - rapporteur
et Madame Catherine OUVREL,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Madame Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Fabienne ALLARD, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2024.
ARRÊT
Par Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2024.
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par acte du 6 février 2017, la SCI L'Olivier a conclu un compromis de vente avec Mme [G] [R] et M. [P] [I], propriétaires d'un bien immobilier sis [Adresse 2], pour le prix de 570 000 €.
Par courriel adressé au notaire le 13 mars 2017, M.[Y], en sa qualité de gérant de la SCI L'Olivier, a déclaré abandonner le projet d'acquisition de la maison des [I] et substituer le compromis à la SCI JLN qui est la propriétaire de la SCI L'Olivier.
Un avenant au compromis de vente aurait été signé à une date non précisée, en présence de la gérante de la SCI JLN, Mme [Z] [O].
Une indemnité d'immobilisation de 10'000 € a été versée entre les mains du notaire, par la SCI JLN.
Par courrier électronique du 28 avril 2017 adressé à M. [C] de l'agence immobilière [H] [W], Mme [I] a accepté de proroger la signature de l'acte au 22 mai 2017 à 17 heures.
L'acquéreur a été invité à se présenter en l'étude du notaire par courriers electroniques des 2, 5 et 8 Septembre 2017.
Par lettres recommandées du 12 décembre 2017, le conseil de Mme [R] a mis en demeure, la SCI l'Olivier et la SCI JLN, de lui laisser l'indemnité d'immobilisation de 10.000 € et de lui verser la clause pénale de 57 000 €.
Par assignations des 5 avril 2018 et 12 juin 2018, Mme [G] [R] et M. [P] [I] ont fait citer la SCI L'Olivier et la SCI JLN, devant le tribunal de grande instance d'Aix en Provence à cette fin.
Par jugement rendu le 21 mars 2019, cette juridiction a débouté Mme [G] [R] et M.[P] [I] de l'ensemble de leurs demandes et les a condamnés aux dépens.
Le tribunal a considéré que la clause pénale ne pouvait être mise en jeu en l'absence de mise en demeure de se rendre chez le notaire aux fins de signature de l'acte authentique de vente et de procès-verbal de non comparution établi par l'officier ministériel, constatant le refus de l'acquéreur.
Par déclaration transmise au greffe le 18 août 2020, Mme [G] [R] et M.[P] [I] ont relevé appel de cette décision.
Vu les conclusions transmises le 11 avril 2024, par les appelants.
Ils font observer que le compromis de vente ne comprenait que des conditions suspensives de droit commun et aucune condition relative à l'obtention d'un prêt.
Ils observent que l'avenant qui a ensuite été régularisé avec les SCI L'Olivier et JLN, paraphés et signés par chacune des parties, n'a pas, jusqu'à ce jour et sauf preuve contraire, fait l'objet d'une procédure d'inscription de faux, et qu'aucune plainte pénale pour escroquerie n'a été déposée, alors que Mme [O] indique elle même avoir versé un dépôt de garantie en la comptabilité du notaire.
Mme [G] [R] et M.[P] [I] soulignent qu'en ne donnant aucune suite au compromis de vente, les sociétés requises se sont manifestement placées en contradiction avec leurs obligations, tant contractuelles que légales et qu'elles sont donc redevables du montant de la clause pénale, dont le paiement pourra être poursuivi à l'encontre de leurs associés, ce, alors que la clause ne prévoit aucune condition préalable.
Ils considèrent qu'en l'état de la défaillance des SCI requises, et ainsi de la non réitération du compromis de vente, il ne saurait être contesté que le dépôt de garantie, soit la somme de 10.000 € revient au vendeur, et ce compte tenu de ce que l'acquéreur est seul à l'origine de la non-réitération du compromis de vente. Ils ajoutent que la renonciation à réclamer la vente forcée n'a pas d'incidence sur le paiement de l'indemnités d'immobilisation.
Les vendeurs exposent avoir subi un préjudice moral important notamment lié au déménagement de leur domicile en vue de libérer les lieux qu'ils ont dû réintégrer ultérieurement.
Ils font valoir que l'annulation de la cession de parts entre les deux sociétés civiles immobilières ne leur est pas opposable et n'a pas d'incidence sur le présent litige et que l'article 1178 nouveau du code civil, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, invoqué par la SCI JLN n'est pas applicable à cette opération intervenue le 6 juillet 2016.
Vu les conclusions transmises le 12 avril 2024, par la SCI JLN.
Elle affirme que sa gérante aurait été victime d'une escroquerie par un nommé [K] qui se prétendait intermédiaire en matière immobilière et n'avoir jamais contracté directement avec les vendeurs. Elle précise que les revenus de sa gérante et de son conjoint ne leur permettraient pas d'acquérir un bien au prix de 620'000 €.
La SCI JLN conteste l'authenticité de l'avenant non daté par lequel elle se serait substituée à la SCI L'Olivier pour l'aquisition du bien de Mme [G] [R] et M.[P] [I] et demande une vérification d'écriture, précisant qu'il n'y a pas lieu de prévoir une inscription de faux, dès lors qu'il s'agit d'un acte sous seing privé et non d'un acte authentique.
Elle expose que:
- l'acte de cession de parts sociales de la SCI L'Olivier au profit de la SCI JLN du 6 juillet 2016 a été annulé pour le passé et l'avenir par protocole du 24 septembre 2020.
- M. [Y] a reconnu dans un courrier du 19 janvier 2018 que le compromis a été signé par la SCI l'Olivier et qu'aucune substitution n'a été signée par la suite au profit de la SCI JLN.
- Le compromis excluait toute possibilité de substitution.
La SCI L'Olivier, citée par procès verbal de recherches a constitué avocat, mais n'a pas conclu.
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 15 avril 2024.
SUR CE
Citée par procès verbal de recherches, La SCI l'Olivier n'a pas constitué avocat, ni conclu, ni comparu à l'audience. Il sera statué par défaut, en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.
Sur l'identité de l'acquéreur.
Le compromis de vente du 6 février 2017 mentionne comme acquéreur la SCI l'Olivier, dont le siège est fixé à Saint-Victoret (Bouches-du-Rhône).
Mme [G] [R] et M.[P] [I] se prévalent d'un avenant non daté, par lequel ils ont consenti à la substitution de la SCI Olivier par la SCI JLN, dont le siège est situé à Marseille, ce document mentionnant la présence de Mme [Z] [O] gérante de la SCI JLN qui déclare accepter les termes de l'avant-contrat du 6 février 2017 et qu'un acompte a été versé en l'étude du notaire le 22 février 2017.
Ils produisent un courrier électronique adressé au notaire Me [A], par M.[J] [Y], gérant de la SCI L'Olivier, confirmant cette démarche.
La SCI L'Olivier réclame pour l'avenant susvisé, une vérification d'écriture, en application des articles 287 et suivants du code de procédure civile.
Les appelants versent aux débats en pièce n° 3, trois exemplaires de l'avenant daté du 22 février 2017, le premier étant signé et paraphé par leurs soins, le deuxième portant le paraphe CL, la mention 'bon pour accord', le troisième portant les initiales MC, la mention 'bon pour accord', ainsi qu'une signature correspondant à celle de M. [J] [Y].
A l'examen attentif des pièces de comparaison fournies par la SCI JLN et notamment des signatures de Mme [Z] [O] figurant sur ses statuts, le procès verbal d'assemblée générale non daté, l'acte de cession de parts sociales du 6 juillet 2016, le protocole transactionnel du 24 septembre 2020, ainsi que sur le passeport, la carte nationale d'identité et le permis de conduire de Mme [O], il apparaît que celles-ci ont été tracées avec un geste continu et qu'elles sont semblables dans leur composition.
Tel n'est pas le cas de la signature portée sur l'avenant non daté produit par Mme [G] [R] et M.[P] [I] qui est manifestement différente et non conforme aux signatures non contestables des documents susvisés.
La mention 'bon pour' ne présente pas le même graphisme que celle figurant sur le protocole d'accord signé par Mme [O], gérante de la SCI JLN.
Il n'est donc pas établi que par l'avenant invoqué, la SCI JLN a accepté de se substituer à la SCI L'Olivier.
La SCI JLN affirme avoir versé le 21 février 2017, en la comptabilité de Me [A], notaire à Saint Martin Laguepie, à la demande de M. [L] [K] un acompte de 11 000 €, sur le prix d'une maison sise à Aix en Provence fixé à 42 000 €.
Ce versement est confirmé par le courriel du notaire en date du 5 septembre 2017.
Outre que la somme de 11 000 € mentionnée sur l'avis d'opéré du virement au notaire du 21 février 2017, ne correspond pas au montant du dépôt de garantie prévu par le compromis, ce document qui ne vise, ni le bien , ni le nom des vendeurs ne porte pas de précisions suffisantes sur son objet.
Dans ces conditions, il n'est pas démontré que la SCI JLN a contracté avec Mme [G] [R] et M.[P] [I];
Les demandes formées à son encontre sont, en conséquence rejetées.
Sur le paiement de la clause pénale:
Le compromis signé le 6 février 2017 par Mme [G] [R] et M.[P] [I] et la SCI L'Olivier comporte la clause suivante.
« Stipulation de Pénalité :
Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de cinquante sept mille euros (57.000 €) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code Civil.
Le juge peut modérer augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie.
Sauf inexécution définitive la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Après une session de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente».
Il ressort de cette stipulation que la clause pénale ne peut être mise en jeu en présence d'une mise en demeure préalable de réitérer l'acte, délivrée dans les formes requises en la matière, à savoir par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte extrajudiciaire.
En l'espèce, l'étude du notaire a transmis à l'acquéreur un décompte mentionnant les sommes à verser par courrier électronique du 25 août 2017.
Par courrier électronique du 2 septembre 2017, l'office notarial a demandé à la SCI JLN d'opérer le virement du prix d'acquisition sous peine de caducité des accords pris avec les vendeurs.
L'office notarial lui a demandé par courrier électronique du 5 septembre 2017 de confirmer l'abandon pur et simple du dépôt effectué en ses livres, ce à titre de clause pénale.
Ces courriers ne comportent pas de convocation à une date déterminée pour la signature de l'acte authentique de vente. Le refus de comparaître n'a pas été constaté par un procès-verbal de carence établie par le notaire.
Ces correspondances ne peuvent ainsi constituer des mises en demeure de réitérer l'acte formellement régulières, susceptible de permettre la mise en jeu de la clause pénale.
La mise en demeure de payer la somme globale de 40'000 € adressée le 12 décembre 2017 par le conseil des vendeurs, ayant un autre objet, ne peut être pris en compte de ce chef.
La demande formée au titre de la clause pénale par les époux [I] doit, en conséquence, être rejetée.
Sur le sort du séquestre:
Le compromis de vente, stipule en sa rubrique ' Séquestre ':
« l'acquéreur déposera au moyen de virement bancaire et au plus tard dans les huit jours des présentes, et cela à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [F] [A] notaire à [Localité 8] et dont les références bancaires figurent plus avant les constituer séquestre dans les termes des articles 1956 et suivants du Code civil, une somme de dix mille euros, 10'000 €....
En cas de non-réalisation des présentes par la faute de l'acquéreur, et conformément aux dispositions de l'article 1960 du Code Civil, le séquestre ne pourra remettre les fonds au vendeur que du consentement de toutes les parties ou en exécution d'une décision judiciaire définitive ».
Et ajoute : « en cas de non réalisation des présentes hors la faute de l'acquéreur, le vendeur donne dès maintenant pouvoir au séquestre de remettre les fonds à l'acquéreur».
En l'état de la défaillance de la SCI L'Olivier et de la non réitération du compromis de vente sous la forme d'un acte authentique, le dépôt de garantie, soit la somme de 10.000€ revient aux vendeurs, l'acquéreur étant seul à l'origine du défaut de conclusion de la vente, alors que l'absence de réalisation des conditions suspensives n'est ni invoqué, ni démontré.
Il convient donc de dire que la somme de 10'000 € séquestrée en la comptabilité de Me [A], notaire à [Localité 8] doit être versée à Mme [G] [R] et M.[P] [I].
Sur la demande en dommages et intérêts formée par les vendeurs :
Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Les époux [I] exposent à juste titre qu'outre le préjudice directement lié à l'immobilisation de leurs biens pendant plusieurs mois, couvert par l'attribution du dépôt de garantie, ils ont subi par ailleurs un préjudice moral, notamment consécutif à l'obligation de trouver un nouveau logement pour libérer les lieux.
Il convient de leur allouer la somme de 2000 € à ce titre, soit 1000 € chacun.
Le jugement est infirmé, sauf en ce qu'il a rejeté la demande formée au titre de la clause pénale.
Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, au seul bénéfice de appelants.
La partie perdante est condamnée aux dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Sur la demande à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive de la SCI JLN :
La SCI JLN ne démontre pas que l'action en justice a été engagée de mauvaise foi à son encontre, ni fondée sur une une erreur grossière équivalente au dol, avec l'intention de nuire au défendeur. Sa demande en dommages et intérêts formée de ce chef est donc rejetée.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt de défaut et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a rejeté la demande formée au titre de la clause pénale.
Statuant à nouveau,
Dit que la somme de 10'000 € séquestrée en la comptabilité de Me [A], notaire à [Localité 8] doit être versée à Mme [G] [R] et M.[P] [I].
Condamne la SCI L'Olivier à payer à Mme [G] [R] et M.[P] [I] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts, en indemnisation de leur préjudice moral.
Y ajoutant,
Rejette la demande en dommages et intérêts formée par la SCI JLN pour procédure abusive.
Condamne la SCI L'Olivier à payer à Mme [G] [R] et M.[P] [I], la somme de 3 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la SCI L'Olivier aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT