Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 19 FÉVRIER 2014
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/06165
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mars 2012 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2009076464
APPELANTE
La SARL GRAND HOTEL DAGORNO, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Jehan-Denis BARBIER de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0987, avocat postulant
Assistée de Me Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0987, avocat plaidant
INTIMÉE
L'EURL BELGIM IMMOBILIER, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Maryline LUGOSI de la SELARL MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI MICHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073, avocat postulant
Assistée de Me Bernard SAMSON de la SCP SAMSON & ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : J047, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 novembre 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Odile BLUM, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Odile BLUM, conseillère
Madame Isabelle REGHI, conseillère
Greffier, lors des débats : Monsieur Guillaume LE FORESTIER
ARRÊT :
- Contradictoire.
- Par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*
Le 6 janvier 2009, la société Belgim Immobilier, agent immobilier, a reçu de M. [F] un mandat de recherche pour un fonds de commerce d'hôtel à [Localité 3].
Par acte du 15 avril 2009, la société Grand Hôtel Dagorno, représenté par sa gérante Mme [C], a donné mandat à la société Belgim Immobilier de vendre son fonds de commerce d'hôtel au prix de 2.000.000 € net vendeur, moyennant une commission de 120.000 € à la charge de l'acquéreur. Ce mandat sans exclusivité était conclu pour une période irrévocable de trois mois, prorogée sauf dénonciation.
Le 3 juin 2009, la société Belgim Immobilier a transmis à la société Grand Hôtel Dagorno l'offre d'achat des époux [F] au prix de 2.000.000 € net vendeur sous plusieurs conditions, en lui rappelant qu'elle s'était engagée à vider complètement l'hôtel si la vente était conclue à ce prix.
Le 15 juin 2009, la société Grand Hôtel Dagorno a indiqué à l'agent immobilier qu'elle lui confirmait son opposition renouvelée à ses courriers, avoir donné mandat pour la vente d'un hôtel meublé seule activité autorisée par le bail et ne pouvoir accepter "quelques propositions assorties de conditions non réalisables et non acceptables telles celles exposées dans votre correspondance du 3 juin 2009 et son annexe - conditions contraires aux clauses du bail" ;
Par lettre recommandée avec avis de réception du 3 juillet 2009, la société Belgim Immobilier a pris acte de la dénonciation du mandat par la société Grand Hôtel Dagorno.
Le 23 novembre 2009, la société Belgim Immobilier a assigné la société Grand Hôtel Dagorno en paiement de la somme de 120.000 € au titre de la clause pénale prévue au mandat.
La société Grand Hôtel Dagorno a vendu son fonds de commerce d'hôtel meublé à un tiers au prix de 1.800.000 € par actes des 28 octobre et 8 novembre 2010.
Par jugement rendu le 20 mars 2012, le tribunal de commerce de Paris a :
- condamné la SARL Grand Hôtel Dagorno à payer à la SARL Belgim Immobilier la somme de 70.000 €, la déboutant pour surplus,
- débouté la SARL Grand Hôtel Dagorno de l'ensemble de ses demandes,
- ordonné l'exécution provisoire sous fourniture par la SARL Belgim Immobilier d'une caution bancaire,
- condamné la SARL Grand Hôtel Dagorno à payer à la SARL Belgim Immobilier la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL Grand Hôtel Dagorno aux dépens.
La SARL Grand Hôtel Dagorno a relevé appel de cette décision le 3 avril 2012. Par ses dernières conclusions du 17 janvier 2013, elle demande à la cour, au visa des articles 1134, 1149, 1156, 1159, 1162, 1116, 1991 et 1992 du code civil, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, d'infirmer le jugement et de :
- dire que la société Belgim Immobilier ne peut demander le remboursement d'une prétendue perte de commission à défaut de lui avoir présenté une offre d'achat conforme au mandat de vente,
- subsidiairement, prononcer la nullité du mandat du 15 avril 2009,
- débouter la société Belgim Immobilier de toutes ses demandes et en particulier de ses demandes en dommages et intérêts,
- condamner la société Belgim Immobilier à lui payer une somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction.
Par ses conclusions du 29 août 2012, l'EURL Belgim Immobilier demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil, de :
- "confirmer le jugement en toutes ses dispositions",
- condamner la société Grand Hôtel Dagorno à lui payer une somme de 120.000 € à titre de dommages et intérêts par application de la clause pénale prévue au mandat dans l'hypothèse où le mandant refuserait de signer aux prix, charges et conditions convenus,
- subsidiairement, désigner un expert qui aura notamment pour mission de vérifier l'écriture du mandat et préciser si certaines mentions ont été rédigées de la main de Mme [C],
- condamner la société Grand Hôtel Dagorno à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.
SUR CE, LA COUR,
Considérant que la société Grand Hôtel Dagorno fait valoir qu'elle ne doit aucune somme à la société Belgim Immobilier dès lors qu'elle n'a pas contracté avec M. et Mme [F] et que l'agent immobilier ne lui a proposé aucun repreneur dans les conditions convenues pendant le cours du mandat ;
Qu'elle soutient notamment à titre principal que la clause du mandat stipulant que le fonds serait "libre de toute occupation et de toute gérance" signifiait qu'elle s'engageait à libérer le fonds de tous ses effets personnels et à procéder à la résiliation d'un éventuel contrat de location-gérance, mais ne visait nullement la clientèle laquelle n'occupe pas le fonds mais la constitue, que cette clause est soumise, si elle devait être interprétée, aux règles d'interprétation des articles 1159 et 1162 du code civil, que le bail étant à usage d'hôtel meublé, elle ne pouvait céder son fonds de commerce sans la clientèle de locataires au mois, que le mandat avait pour objet la vente de son fonds de commerce d'hôtel meublé et non du droit au bail, qu'elle se trouvait donc dans l'impossibilité juridique de vider l'hôtel meublé compte tenu des dispositions de l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation qui dispose que toute personne qui loue un logement meublé bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale ;
Qu'elle ajoute que les manquements de la société Belgim Immobilier à ses obligations de diligences, de vérification et de conseil lui ont fait repousser son projet de vente et lui ont causé un manque à gagner de 200.000 € sur le prix de vente, préjudice dont elle demande réparation à hauteur de ce montant, mais qu'elle-même n'a commis aucune faute, le bail ayant été effectivement renouvelé le 3 février 2009 par application de l'article L 145-58 du code de commerce et le mandat ayant été régulièrement résilié à effet du 14 juillet 2009 ;
Considérant que la société Belgim Immobilier réplique que pour refuser les acquéreurs qu'elle lui a présentés, la société Grand Hôtel Dagorno n'a jamais dit que les conditions qu'ils posaient ne lui convenaient pas à l'exception de celle tendant à voir l'hôtel vendu libre de toute occupation et que son refus est fautif, que la société Grand Hôtel Dagorno n'a jamais précisé qu'il s'agissait de la mise en vente d'un hôtel meublé, que la mention selon laquelle le bien serait "libre de toute occupation et de toute gérance", comme les autres mentions, sauf la date du mandat, le n° professionnel et la garantie FNAIM, a bien été portée de la main de la gérante de la société Grand Hôtel Dagorno, dont au besoin un expert graphologue pourrait vérifier l'écriture, et qu'il est soutenu de mauvaise foi que le mandat aurait été prérempli ;
Qu'elle fait valoir que malgré ses nombreuses relances, le bail renouvelé le 3 février 2009 ne lui a pas été transmis et que la société Grand Hôtel Dagorno s'est bien gardée de lui remettre le bail de 1999 indiquant la destination exclusive d'hôtel meublé, que la gérante de la société Grand Hôtel Dagorno, qui a pris le soin de rayer les dispositions du mandat ne lui convenant pas, a laissé effective la clause précisant que l'hôtel serait vendu libre "de toute occupation et de toute gérance" sur l'étendue de laquelle un professionnel de l'hôtellerie ne peut se méprendre et que sous couvert d'interprétation, il n'y a pas lieu de dénaturer ; qu'elle ajoute que la clientèle d'un hôtel ne se réduit pas aux seuls clients existants lors de la vente, l'essentiel de sa valeur étant constitué par sa commercialité, la clientèle n'étant que de passage, que s'étant engagée à quitter les lieux, la société Grand Hôtel Dagorno reconnaît nécessairement qu'elle s'était également engagée à ce que tous les occupants de son chef, c'est-à-dire ses clients, libèrent les lieux, qu'il n'existait aucune impossibilité juridique à libérer le fonds et la société Grand Hôtel Dagorno ne produit aucun bail écrit consenti à un client pour son habitation principale, qu'au surplus, la présence de locataires dans les lieux ne faisait pas obstacle à la cession, l'acquéreur étant éventuellement en droit de solliciter des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le maintien dans les lieux d'un ou plusieurs locataires, que par ailleurs le prix convenu, largement surestimé tenait compte de l'indemnisation des locataires ; qu'elle soutient que la société Grand Hôtel Dagorno a contrevenu à l'obligation de l'informer d'une vente intervenue pendant la durée du mandat qui a pris fin le 15 juillet 2009 et les douze mois suivant par application tant de l'article 5 que de l'article 4c du titre II du mandat et qu'elle lui doit l'indemnité convenue, qu'en effet la société Grand Hôtel Dagorno a cessé toute activité commerciale le 11 octobre 2010 ce qui implique qu'elle a signé la promesse de vente avant le mois de juillet 2010, que la société Grand Hôtel Dagorno a manqué à son devoir de loyauté en omettant de lui remettre tous les documents lui permettant d'exécuter son mandat puis en ne l'informant pas de la promesse de vente du fonds de commerce ;
Considérant, à titre liminaire qu'il ressort des pièces produites que par acte sous seing privé du 14 janvier 1999, la société Grand Hôtel Dagorno a pris à bail en renouvellement des locaux situés [Adresse 2], à destination d'hôtel meublé à l'exclusion de tout autre commerce, que congé avec refus de renouvellement lui a été délivré le 19 juin 2007 pour le 31 décembre suivant mais que par acte extrajudiciaire du 3 février 2009, le bailleur a exercé son droit de repentir en lui proposant le renouvellement du bail moyennant un loyer de 90.000 € ; que le bail était donc renouvelé le 3 février 2009 aux clauses et conditions antérieures sauf de prix ;
Considérant que si la dernière offre d'achat transmise par la société Belgim Immobilier à la société Grand Hôtel Dagorno le 3 juin 2009 l'était au prix net vendeur convenu dans le mandat, cette offre était conditionnée notamment à l'obtention par les acquéreurs de "toutes les autorisations administratives afin de pouvoir exploiter l'hôtel tel que nous le concevons", à l'obtention d'un prêt bancaire et à ce que l'hôtel soit vide de tout occupant la veille de la signature définitive ;
Considérant que dans le contrat de mandat, la gérante de la société Grand Hôtel Dagorno a coché la case en regard des mentions préimprimées "libre de toute inscription de privilège", "libre de tout nantissement" et "libre de toute occupation et de toute gérance" ; que contrairement à ce que soutient la société Belgim Immobilier cette dernière proposition de phrase est ambiguë car le terme "occupation" est immédiatement suivi du terme "gérance", qui ne renvoie qu'aux modalités d'exploitation du fonds de commerce et à la présence d'un gérant, alors que l'activité hôtelière implique, outre la possible présence sur place de l'exploitant ou de ses salariés, la présence des clients de l'hôtel ; qu'au regard des règles d'interprétation des contrats posées par les articles 1158 et suivants du code civil, cette mention ne peut s'entendre, faute de mention particulière expresse, comme l'obligation prise par le vendeur de vider l'hôtel de sa clientèle, laquelle au surplus constitue un des éléments essentiels du fonds de commerce offert à la vente, même s'il n'est pas le seul ;
Considérant que l'engagement de libérer l'hôtel de sa clientèle n'ayant pas été pris par le mandant, il importe peu que le bail autorise la seule activité d'hôtel meublé et non d'hôtel, que la société Grand Hôtel Dagorno ne prouve pas que certains occupants de son hôtel bénéficiaient des dispositions des articles L 632-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, ou qu'un acte écrit de renouvellement de bail, lequel était effectif au 3 février 2009 au prix maximum de 90.000 €, n'ait pas été remis à l'agent immobilier ;
Considérant qu'en refusant, dès le 15 juin 2009, l'offre de M. et Mme [F] qui, en outre, ne comportait aucun engagement de séquestre de l'indemnité d'immobilisation contrairement aux termes du mandat et posaient également des conditions d'exploitation et d'obtention de crédit non prévues, la société Grand Hôtel Dagorno n'a pas manqué à ses obligations de mandant ;
Considérant par ailleurs que le mandat stipule au titre des obligations du mandant :
- à l'article 5 que dans la période de douze mois suivant l'expiration du mandat, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, le mandant s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée, les noms et adresses de l'acquéreur et du rédacteur de l'acte définitif de vente,
- à l'article 4c que le mandant s'interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période de douze mois suivant son expiration de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui sous peine d'indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération convenue ;
Considérant que la société Belgim Immobilier n'est pas fondée à se prévaloir de ces dispositions puisque le mandat a pris fin en juillet 2009, que les obligations d'information à la charge du mandant ont expiré en juillet 2010 et que celui-ci n'était pas tenu d'informer l'agent immobilier de la vente conclue après cette date au surplus avec un acquéreur que le mandataire ne lui avait pas présenté ni accompagné dans la visite des locaux ; qu'il est inopérant pour la société Belgim Immobilier d'invoquer l'existence d'une promesse dont en outre elle ne prouve pas la date ;
Considérant, enfin, que la société Belgim Immobilier n'est pas fondée à invoquer le défaut de loyauté de son mandant ou la violation de ses obligations au motif que le bail renouvelé ne lui aurait pas été communiqué, le renouvellement étant acquis et la non-communication d'un acte de renouvellement écrit étant sans incidence sur les modalités d'exercice de son mandat ;
Considérant que la société Belgim Immobilier sera en conséquence déboutée de ses demandes et le jugement infirmé ;
Considérant que la société Grand Hôtel Dagorno ne prouve pas le lien de causalité entre les fautes qu'elle impute à la société Belgim Immobilier et le préjudice qu'elle invoque lié au manque à gagner allégué sur le prix d'une vente intervenue quinze mois après la résiliation du mandat qui n'a duré que trois mois ; qu'elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;
Considérant que la société Belgim Immobilier qui succombe sera condamnée aux entiers dépens ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2.000 € sera allouée à la société Grand Hôtel Dagorno pour ses frais irrépétibles et la demande de la société Belgim Immobilier à ce titre rejetée ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement ;
Statuant à nouveau,
Déboute la société Belgim Immobilier de ses demandes ;
Déboute la société Grand Hôtel Dagorno de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne la société Belgim Immobilier à payer à la société Grand Hôtel Dagorno la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toutes autres demandes à ce titre ;
Condamne la société Belgim Immobilier aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés, s'agissant des dépens d'appel, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE