COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 19 JUIN 2024
N° 2024/ 291
N° RG 21/14331
N° Portalis DBVB-V-B7F-BIGPN
[Y] [B] [T] [S] [N]
C/
Syndicat des copropriétaires
[Adresse 3]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Luc FEBBRARO
Me Hervé BOULARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 07 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01011.
APPELANT
Monsieur [Y] [B] [T] [S] [N]
né le 04 Mars 1964 à [Localité 4] (ITALIE), demeurant [Adresse 6] - [Localité 4] ( ITALIE)
représenté par Me Luc FEBBRARO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Alysée AUGUSTE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
Syndicat des copropriétaires '[Adresse 3]' sis à [Localité 5][Adresse 2]
représenté par son syndic en exercice la société CERUTTI GESTION IMMOBILIERE SAS, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 5], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Hervé BOULARD, membre de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocat au barreau de NICE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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M. [Y] [B] [S]-[N] a acquis les lots 22, 36 et 45 au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 3], sis [Adresse 2] [Localité 5], le 19 avril 2012.
Face à un arriéré de charges plusieurs lettres RAR de mise en demeure lui ont été adressées invitant M. [S]-[N] à se rapprocher du syndic pour parvenir à une résolution amiable de la situation.
Le syndicat des copropriétaires a également fait délivrer une sommation de payer les charges de copropriété le 22 décembre 2020 pour la somme de 12.561,88 Euros, en vain.
M. [Y] [B] [S]-[N] a été assigné le 15 mars 2020 devant le Tribunal judiciaire de Nice en vue du paiement de charges de copropriété impayées.
Par jugement rendu le 7 juin 2021, le Tribunal a:
- CONDAMNE M. [Y] [B] [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] la somme de 10.976,95 € au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 22 décembre 2020, en ce compris la somme de 186 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ;
- CONDAMNE M. [Y] [B] [S] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
- CONDAMNE M. [Y] [B] [S] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de1'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], la somme de 500 € sur le fondement de l'artic1e 700 du Code de procédure civile ;
- DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] de ses plus amples demandes ;
- DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ;
Par déclaration au greffe en date du 11 octobre 2021,M. [S] [N] a interjeté appel de cette décision.
Il sollicite:
SUR LA FORME
ANNULER l'assignation délivrée par acte d'huissier le 15 mars 2020 à M. [Y] [B] [S]-[N];
EN CONSEQUENCE
ANNULER le jugement du Tribunal judiciaire de Nice en date du 7juin 2021 ;
SUR LE FOND
INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Nice en date du 7 juin 2021 en toutes ses dispositions.
CONDAMNER le Syndical des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 € en réparation du dommage causé à son véhicule ;
CONDAMNER le Syndical des copropriétaires au paiement de la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel ;
CONDAMNER le Syndical des copropriétaires aux dépens.
A l'appui de son recours, il fait valoir:
-que l'assignation est nulle faute pour elle d'avoir été signifiée à personne, alors que le syndic était informé de l'impossibilité de le toucher à l'adresse où elle a été signifiée et qu'il avait à sa disposition un autre moyen de communication,
-que depuis son acquisition des désordres ont été constatés dans le garage et l'appartement par la présence de diverses infiltrations d'eau,
-que malgré un vote favorable de l'AG de procéder aux travaux nécessaires ainsi qu'à la surélévation et la réparation du garde corps de la terrasse, ces derniers n'ont pas été effectués rendant l'appartement inhabitable,
-que le décompte des charges de copropriété est erroné en ce qu'il n'a pas été pris en compte un certain nombre de versements,
-qu'il n'a fait l'objet d'aucune résistance abusive et injustifiée dans la mesure où il n'a pas pu prendre connaissance des mises en demeure, de la sommation de payer et de l'assignation, de sorte qu'aucun dommage et intérêt ne peut être mis à sa charge, d'autant que les désordres persistent,
-que reconventionnellement il sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à des dommages et intérêts pour un arbre mal entretenu qui a endommagé son véhicule stationné sur le parking extérieur de la copropriété,
Le syndicat des copropriétaires conclut:
Confirmer le jugement rendu le 7 juin 2021 par la 4ème Chambre civile du Tribunal judiciaire de NICE en qu'il a condamné M. [Y] [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] 10.976,95 Euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 22 décembre 2020, en ce compris la somme de 186 Euros au titre des frais nécessaires au recouvrement et 500 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Recevoir et déclarer bien fondé l'appel incident du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] en ce que le jugement rendu le 7 juin 2021 par la 4ème Chambre civile du Tribunal judiciaire de NICE a condamné M. [Y] [S] [N] à payer 500 Euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
En conséquence,
Infirmer le jugement rendu le 7 juin 2021 par la 4ème Chambre civile du Tribunal judiciaire de
NICE a condamné M. [Y] [S] [N] à payer 500 Euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
Et statuant à nouveau,
Condamner M. [Y] [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 3.000 Euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
Débouter M. [Y] [S] [N] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
Dire et juger la demande reconventionnelle de M. [Y] [S] [N] irrecevable pour ne se rattacher aux prétentions originaires par aucun lien suffisant,
Dire et juger la demande reconventionnelle de M. [Y] [S] [N] irrecevable pour constituer une demande nouvelle en appel,
Rejeter la demande reconventionnelle de M. [Y] [S] [N] au fond pour n'être pas fondée,
Condamner M. [Y] [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 4.500 Euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Le condamner aux dépens.
Il soutient:
-que l'appelant ne prouve pas qu'il aurait demandé que les correspondances lui soient adressées par courriel et pas par courrier à son adresse à [Localité 4],
-que l'assignation ne pouvait être signifiée par courriel, qu'elle l'a été à l'adresse de l'appelant qui remplit son office puisqu'il a pu avoir connaissance de la signification du jugement,
-qu'il verse aux débats toutes les pièces justificatives de sa créance,
-que l'appelant n'établit pas les paiements qui n'auraient pas été pris en compte,
-que l'appelant a souhaité installer une piscine puis un jacuzzi sur la terrasse dont il a la jouissance privative, sans information ni autorisation préalable du syndicat occasionnant un sinistre dégât des eaux dans l'appartement d'un copropriétaire, ayant laissé depuis la terrasse à l'abandon tout en sollicitant le remplacement des gardes corps, ce qui nécessite au préalable la repris de l'étanchéité et la repose des carreaux de protection, qui se heurte au refus de l'appelant de laisser l'accès aux entreprises mandatées,
-que l'appelant a initié un référé expertise relatif à ces désordres mais sans consigner, l'obligeant à initier à son tour un référé expertise avec désignation d'un expert et l'expertise est en cours,
-que l'appelant ne paie plus ses charges régulièrement depuis 2014, que sa mauvaise foi et la préjudice de la copropriété sont caractérisés et justifient l'octroi de dommages et intérêts,
-que la demande reconventionnelle de l'appelant est irrecevable et infondée.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en nullité de l'assignation et du jugement
L'assignation a été valablement faite à l'adresse non contestée de l'appelant, peu importe qu'elle ne l'ait pas touché, d'autant qu'il ne justifie pas avoir alerté le syndicat sur le fait qu'il aurait des difficultés à y recevoir son courrier et sur la nécessité de lui adresser ses courriers par courriel, ce qui n'est d'ailleurs pas possible pour une assignation en justice.
En outre, il apparaît que cette adresse est fonctionnelle, puisque que l'appelant y a eu signification du jugement entrepris.
En conséquence, M.[S]-[N] est débouté de sa demande en annulation de l'assignation et en annulation conséquente du jugement entrepris.
Sur la condamnation en paiement
La créance du Syndicat des copropriétaires de 1'immeuble LE CHATEAU DU CAP MARTINrésulte du relevé de compte copropriétaire de M. [S] [N] tel qu'établi par le syndic de copropriété sur la base de comptes approuvés par procès-verbaux d'assemblées générales non contestés.
A l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit:
-Les appels de fonds du 01/10/2014 au 31/12/2014,
-Les appels de fonds du 01/01/2015 au 31/12/2015,
-Les appels de fonds du 01/01/2016 au 31/12/2016,
-Les appels de fonds du 01/01/2017 au 31/12/2017,
-Les appels de fonds du 01/O1/2018 au 31/12/2018,
-Les appels de fonds du 01/01/2019 au 31/12/2019,
-Les appels de fonds du 01/01/2020 au 30/06/2020,
-L'état financier du 01/01/2014 au 31/12/2014,
-L'état financier du 01/01/2015 au 31/12/2015,
-L'état financier du 01/01/2018 au 31/12/2018,
-L'état financier du 01/01/2019 au 31/12/2019,
-Le décompte de charges du 01/01/2014 au 31/12/2014,
-Le décompte de charges du 01/01/2015 au 3 1/12/2015,
-Le décompte de charges du 01/01/2016 au 31/12/2016,
-Le décompte de charges du 01/01/2017 au 3 1/12/2017,
-Le décompte de charges du 01/01/2018 au 31/12/2018,
-Le décompte de charges du 01/01/2019 au 31/12/2019,
-Extrait Historique,
-Le procès-verbal de l'assemblée générale du 4 août 2014,
-Le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 juin 2015,
-Le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 mai 2016,
-Le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 juin 2017,
-Le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 juin 2018,
-Le procès-verbal de l'assemblée générale du 21 juin 2019,
- Le contrat de syndic 2016/2018,
- Le décompte précis établi par le syndic des sommes exigibles faisant apparaître la somme totale due de 9.088,23 Euros, cette somme comprend non seulement les charges échues mais également les frais nécessaires au recouvrement en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 d'un montant total de 186 Euros.
Pour contester les sommes dues, l'appelant prétend qu'il aurait procédé à des paiements en deux chèques de 2 535,98€ et de 1724,30€ non comptabilisés, sans verser aux débats aucune pièces justificatives de ces paiements.
En outre, il importe peu que des désordres aient été constatés depuis 2012, cela ne justifiant pas le non paiement des charges, d'autant qu'une procédure référé expertise est en cours pour établir les responsabilités et que l'appelant semble refuser l'accès à son appartement pour des travaux conservatoires.
En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a condamné M. [Y] [B] [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] la somme de 10.976,95 € au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 22 décembre 2020, en ce compris la somme de 186 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, dont il n'est nullement établi qu'ils seraient d'origine inconnue.
Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires
En application de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Les copropriétaires qui refusent à s'acquitter régulièrement de leurs charges de copropriété, sans justifier de raison valable, pour en expliquer leurs carences, commettent une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privés de sommes importantes et nécessaires à la gestion et à1'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé dans les seuls intérêts moratoires.
En l'espèce, M. [Y] [S] [N] n'a plus payé régulièrement ses charges depuis 2014, comme en attestent les relevés de compte, sans que ce comportement puisse être justifié par le fait que les demandes en paiement ne lui soient pas faites par mail, étant rappelé qu'il n'établit pas avoir solliciter un tel moyen de communication.
La dette n'a cessé d'augmenter en dépit des nombreux rappels et commandements délivrés.
Ainsi, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a accordé au syndicat des copropriétaires la somme de 500€, ce dernier ne justifiant pas de ce que son préjudice devrait être évalué à une somme supérieure.
Sur la demande reconventionnelle
L'article 564 du code de procédure civile édicte qu' à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
L'article 566 du même code dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
En l'espèce, les prétentions originaires sont des demandes de condamnation au titre des charges de copropriété impayées, la demande reconventionnelle, exprimée pour la première fois en appel, est une demande indemnitaire contre le syndicat des copropriétaires, au titre de la responsabilité du fait des choses, fondée sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que ne tendant pas aux mêmes fins et n'étant ni l'accessoire, ni la conséquence, ni le complément des prétentions originaires, cette demande reconventionnelle, nouvelle en cause d'appel, est irrecevable.
Sur les autres demandes
M.[S]-[N] est condamné à 1 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
DEBOUTE M.[S]-[N] de sa demande en nullité de l'assignation et du jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 7 juin 2021,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 juin 2021 par le Tribunal judiciaire de NICE,
Y ajoutant,
DECLARE irrecevable, comme nouvelle en cause d'appel, la demande de M.[S]-[N] en condamnation du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 3 000€ en réparation du dommage causé à son véhicule,
CONDAMNE M.[S]-[N] à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société CERUTTI GESTION IMMOBILIERE la somme de 1 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE M.[S]-[N] aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT