COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 19 JUIN 2024
N° 2024/ 293
N° RG 21/16934
N° Portalis DBVB-V-B7F-BIPIU
[U] [E]
C/
syndicat des copropriétaires ASTORIA
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Sandra JUSTON
Me Alexandra BOISRAME
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 12 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/04319.
APPELANT
Monsieur [U] [E]
né le 28 Avril 1942 à [Localité 5] (31), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Stéphane MARINO, avocat au barreau de GRASSE
INTIME
syndicat des copropriétaires ASTORIA sis [Adresse 4]
prise en la personne de son syndic en exercice l'agence du [Localité 3] domicilié en cette qualité [Adresse 1]
représenté par Me Alexandra BOISRAME, membre de la SELARL AV AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Johanna CANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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M. [U] [E] est copropriétaire au sein de l'ensemble immobilier l'ASTORlA sis [Adresse 4].
Les copropriétaires ont été convoqués en Assemblée générale par le syndic pour le 28 juin 2018.
Le procès-verbal d'assemblée générale a été notifié aux copropriétaires par courrier RAR en date du 30 juillet 2018.
M. [U] [E], opposant à certaines des résolutions votées par l'assemblée générale, en a poursuivi l'annulation.
Par jugement en date du 12 mai 2021 le Tribunal Judiciaire de GRASSE a rendu la décision suivante :
Dit M. [E] irrecevable en sa demande d'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 28 juin 2018,
Annulé les points 3,5 et 7 de la résolution n°23 de l'assemblée générale du 28 juin 2018,
Débouté M. [E] de sa demande d'annulation de la résolution n° 7 et du point 6 de la résolution n° 23 de l'assemblée générale du 28 juin 2018 ;
Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du CPC
Fait masse des dépens lesquels seront supportés par moitié entre les parties ;
Ordonné l'exécution provisoire
Selon déclaration d'appel en date du 2 décembre 2021, M. [U] [E] a relevé appel de la décision
Il sollicite:
REFORMER le jugement n° 18/04319 rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du12 Mai 2021 en ces chefs qui ont :
-Dit M. [E] irrecevable en sa demande d'annulation de la résolution n°19 de l'assemb1ée générale du 28 Juin 2018,
-Débouté M. [E] de sa demande d'annulation de la résolution n°7 et du point 6 de la résolution n°23 de l'assemb1ée générale du 28 Juin 2018,
-Dit n'y avoir lieu à la condamnation du Syndicat des Copropriétaires ASTORIA au paiement
de la somme de 3.500 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
-Fait masse des dépens lesquels seront supportés par moitié entre les parties,
-Ordonné l'exécution provisoire.
En conséquence, statuant de nouveau,
ANNULER le point n° 6 de la résolutions 23 de PAG du 28 juin 2018,
DIRE RECEVABLE M. [E] et ANNULER la résolution 19 de l'AG du 28 juin 2018, notamment en ce qu'elle procède d'un abus de majorité consistant à imposer que la charge de la gestion/coupe des arbres des jardins à usage privatifs soit supportée par les seuls copropriétaires bénéficiaires de ces jardins à usage privatif,
ANNULER la résolution n°7 de l'AG du 28 juin 2018 et le quitus donné au syndic,
Sur l'appel incident,
DIRE LE SDC irrecevable et en tout état de cause mal fondé en ses demandes,
En conséquence,
CONFIRMER LE JUGEMENT déféré en ce qu'il a annulé la résolution 23-3; la résolution 23-5 et la résolution 23-7, de l'assemblée du 28 juin 2018,
DEBOUTER le SDC de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de M.[E];
Dans tous les cas,
RAPPELER et en tant que de besoin DIRE ET JUGER en application de l'article 10-1 alinéa 6 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965 que M. [E] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4500 euros sur
le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé «ASTORIA» aux entiers dépens de l'instance.
A l'appui de son recours, il fait valoir:
-que son lot donné en location a subi divers désordres affectant le mur de soutènement, le muret et le jardin, imputables à la végétation excessive et notamment un caoutchouc et un yucca de très grande taille plantés dans le jardin de l'appartement voisin,
-qu'un débat s'est insaturé pour savoir à qui incombait l'entretien de ces végétaux, qu'il a eu recours à un expert,
-que le syndicat a souhaité recourir à son propre expert dont les conclusions sont les mêmes: nécessité de couper la végétation d'éradiquer les racines et de procéder à la démolition du mur de soutènement avec une reconstruction dans les règles de l'art,
-que lors de l'AG du 26 juin 2017 était soumise et adoptée une résolution 15 de reprise du mur de soutènement après éradication du yucca et du caoutchouc par la copropriétaire du jardin à usage privatif, en contradiction avec les conclusions des experts non transmises aux copropriétaires, qui n'ont pu décider en connaissance de cause, alors que le règlement de copropriété stipule que l'entretien et l'aménagement de jardin et de ses plantations sont des charges communes,
-que lors de l'AG du 28 juin 2018, ses demandes ont été portées à l'ordre du jour suivant la résolution 23 en 7 points sans que sa note explicative ne soit diffusée ni les rapports d'expertise, ne permettant pas aux copropriétaires de statuer en connaissance de cause,
-que la résolution 19 à laquelle renvoie la résolution 23 point 3 n'est pas une véritable résolution mais un simple rappelle, la convocation n'indiquait d'ailleurs aucune condition de majorité pour cette résolution,
-que si au regard du PV cette résolution 19 aurait été mise au vote et aurait obtenu l'unanimité, il le conteste ayant toujours oeuvré pour que l'entretien des jardins privatifs incombe à la copropriété, il s'agit d'une erreur matérielle voire la conséquence d'une volonté de lui porter préjudice,
-que ce rappel dénature les termes du règlement de copropriété,
-que le point 6 de la résolution 23 encourt l'annulation car l'AG ne s'est pas prononcée sur la question portée à l'ordre du jour à savoir la demande de remboursement de la facture de l'expert qu'il a mandaté mais a statué sur une délibération non portée à l'ordre du jour à savoir la vérification auprès de l'avocat de sa demande, ce qui constitue en outre un abus de majorité,
-que la résolution 7 qui donne quitus au syndic doit être annulée car la responsabilité du syndic peut être engagée concernant son inaction dans la gestion du sinistre,
-que pour le surplus le jugement doit être confirmé.
Le syndicat des copropriétaires conclut:
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M.[E] de ses demandes de nullité des résolution 19, 7 et 23-6 de l'AG du 28 juin 2018,
JUGER en conséquence infondées les demandes de nullité de résolutions formulées par M.[E],
SUR L'APPEL INCIDENT
INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la résolution 23 en ses points 3, 5 et 7
CONDAMNER M.[E] au paiement de 10 000€ à titre de dommages et intérêts compte tenu du caractère abusif de son appel, outre 5 000€ au titre de l'article 700 du CPC outre les dépens.
Il soutient:
-que les désordres signalés par l'appelant affectant les parties communes (mur de soutènement, muret séparatif et sol du jardin) étaient causé selon les deux rapports d'experts par la végétation particulièrement luxuriante du jardin de sa voisine, à qui en incombait la responsabilité, puisqu'il est de jurisprudence que seuls les arbres de haute futaie plantés dans les jardins à usage privatif doivent être entretenus par le SDC,
-que dans un souci d'apaisement, il faisait voter les travaux de renforcement du mur de soutènement le 26 juin 2017 résolution 15,
-que par ordonnance du 17 janvier 2018, le juge des référés déboutait M.[E] de ses demandes,
-qu'il a, pour éteindre toute contestation, fait réaliser les travaux de confortement du mur de soutènement, le muret séparatif et les travaux de reprise des dallettes dans le jardin de M.[E], couper les arbres litigieux et injecté un produit destiné à détruire les racines,
-que l'appelant reproche toujours des travaux insuffisants sur le mur de soutènement, sans l'établir alors que plus de 4 ans se sont écoulés sans désordre,
-que la résolution 19 a été adoptée à l'unanimité de sorte que l'appelant est irrecevable à en demander la nullité,
-que les points de l'ordre du jour ne faisant pas l'objet d'un vote portait la mention 'sans vote' ce qui n'est pas la cas de la résolution 19,
-qu'aucun texte n'exige que figure à l'ordre du jour la mention de la majorité applicable,
-que le PV fait foi du vote intervenu à l'unanimité,
-que la résolution 23-6 relative au remboursement des frais d'expertise exposés par M.[E] ne constitue pas un abus de majorité dans la mesure où il est de son intérêt de solliciter un avis technique pour ne pas assumer une dépense qui ne lui est pas imputable,
-que la résolution 7 relative au quitus n'a pas à être annulée, le syndic n'ayant pas failli,
-que les résolutions 23-3 et 23-5 ne sont que le reflet du droit d'amendement de l'AG
-que la demande d'annulation de la résolution 23-7 qui a rejeté la demande de réparation du jardin de M.[E] pour abus de majorité est sans objet puisque les travaux ont été réalisés,
-que l'appelant harcelle de façon honteuse les 2 syndics qui se sont succédés et les membres du conseil syndical, ce qui justifie sa condamnation à des dommages et intérêts.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'annulation des résolutions 23 point 3, 5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 28 juin 2018
S'agissant de la résolution 23-3
Il résulte de l'article 13 du décret du 17 mars 1967, qu'en matière de copropriété, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour. Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.
Il n'est pas interdit d'amender en assemblée générale un projet de résolution en fonction des discussions qui se sont instaurées, ce pouvoir d'amendement ne peut dénaturer l'objet de la résolution.
S'agissant du point 3 intitulé 'décision à prendre pour la prise en charge du coût des coupes des yucca et caoutchouc', la résolution est libellée 'l'assemblée générale informe et décide que les copropriétaires sont très attachés à la végétalisation de la résidence, il est rappelé l'obligation d'entretien des jardins privatifs suivant la résolution 19. Il est décidé une période d'observation pour voir l'évolution du yucca et du caoutchouc'.
Retenant que l'objet du point 3 de la résolution 23 était la décision à prendre concernant la prise en charge du coût des coupes des yucca et caoutchouc et que la résolution votée, telle que rappelée ci-dessus est sans rapport avec celle mentionnée à l'ordre du jour, c'est à juste titre que le premier juge l'a annulée.
S'agissant de la résolution 23-5
Retenant que l'objet du point 5 portait sur le mur de soutènement, alors que les copropriétaires ont voté sur la réfection du mur séparatif , le premier juge en a valablement déduit que la résolution votée étant sans rapport avec celle mentionnée à l'ordre du jour elle était nulle.
Il importe peu que la réfection du mur de soutènement ayant déjà été faite, la résolution de M.[E] ne pouvait aboutir.
S'agissant de la résolution 23-6
Ce point 6 était intitulé 'demande de remboursement de la facture de l'expert SOMEX avancée par M.[E]' alors que la résolution est libellée 'l'assemblée générale décide de vérifier auprès de l'avocat de la copropriété si la demande de M.[E] est fondée'
Il ne peut valablement être soutenu que la résolution votée est sans rapport avec celle mentionnée à l'ordre du jour, puisqu'elle est uniquement destinée à apporter un éclairage aux copropriétaires de nature à leur permettre de voter sur la résolution proposée en toute connaissance de cause.
En outre, une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou encore qu'elle a été prise dans le but de nuire au copropriétaire concerné.
Retenant que c'est dans l'intérêt bien compris de la copropriété et sans volonté de nuire à M.[E] que les membres de l'assemblée ont décidé de solliciter l'avis d'un avocat de la copropriété pour apprécier du bienfondé de sa demande, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de ce point.
S'agissant de la résolution 23-7
Ce point était intitulée 'réparation du jardin de M.[E] partie commune devenue dangereuse', alors que la résolution est libellée 'l'assemblée générale décide de ne pas donner suite à cette demande'.
En l'espèce, il n'y a pas dénaturation de l'objet de la résolution et pas davantage de preuve d'un abus de majorité à ce titre, d'autant que le jardin a été refait aux frais du syndicat des copropriétaires.
En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a annulé cette résolution.
Sur la demande d'annulation de la résolution 19 de l'assemblée générale du 28 juin 2018
La résolution 19 intitulée 'rappel concernant l'entretien des jardins privatifs' est libellée 'projet de résolution, l'assemblée générale rappelle que les copropriétaires des appartements qui ont un jardin à usage privatif ont l'obligation, à leurs frais, de faire régulièrement l'entretien ainsi que la taille des arbustes et des arbres'.
S'il est indéniable que la convocation à l'assemblée générale du 28 juin 2018 ne mentionne pas concernant le projet de résolution 19 la condition de majorité (mentionnée pour toutes les autres résolutions précédentes ou suivantes, sauf pour celles non soumises au vote, pour lesquelles il est spécifié 'condition de majorité sans vote'), il ne peut être déduit de cette omission purement matériel, que ce projet de résolution ne devait pas être soumis au vote, d'autant qu'aucun texte n'exige que figure à l'ordre du jour la mention de la majorité applicable.
Aucune des parties ne versant aux débats le règlement de copropriété dans son intégralité, la présente cour ne peut apprécier de ce que cette résolution y contreviendrait et constituerait donc en un abus de majorité ou en une tentative du syndic de couvrir sa responsabilité dans son inaction prolongée en laissant entendre aux copropriétaires qu'il appartient aux seuls propriétaires de lots avec jardin à usage privatif d'entretenir et le cas échéant de couper les arbres qui y sont plantés alors que ce ne serait pas le cas.
Le procès verbal de l'assemblée générale dûment signé fait foi des mentions qu'il contient jusqu'à preuve du contraire.
En l'espèce, il résulte du procès verbal dûment signé de l'assemblée générale du 28 juin 2018 que la résolution 19 a été votée à l'unanimité de sorte qu'en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 M.[E] est irrecevable à ne demander l'annulation, ne rapportant pas la preuve de ce qu'il a été opposant ou défaillant.
Sur la demande d'annulation de la résolution 7 de l'assemblée générale du 28 juin 2018
La résolution 7 concerne le quitus donné au syndic pour sa gestion de l'exercice 2017.
M.[E] soutient que cette résolution a été prise sans que le syndic ne permette aux copropriétaires de donner quitus en toutes connaissances de cause, en se refusant à communiquer les rapports relatifs à la nécessité de procéder à la démolition et à la reconstruction du mur de soutènement, de sorte qu'il a été voté sur des travaux de moindre importance.
Or, le syndic, suite au signalement par M.[E] des sinistres affectant les murs de soutènement et séparatif, rapport du cabinet SOMEX du 9 novembre 2016 à l'appui, a sollicité le cabinet GEOFFRAY, qui a rendu son rapport le 24 février 2017 et a soumis au vote lors de l'assemblée générale du 26 juin 2017des travaux de renforcement de ce mur de soutènement, qui ont été effectués, sans que M.[E] n'établisse qu'ils soient insuffisants.
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M.[E] de sa demande d'annulation de cette résolution.
Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires
L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires n'établit pas l'abus qu'il invoque et le jugement est confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande indemnitaire.
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Chacune des parties conservera la charge de ses dépens, sans application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME le jugement rendu le 12 mai 2021 par le Tribunal judiciaire de GRASSE,
SAUF en ce qu'il a:
ANNULE la résolution 23-7 de l'assemblée générale du 28 juin 2018,
Statuant à nouveau
DEBOUTE M.[E] de sa demande d'annulation de la résolution 23-7 de l'assemblée générale du 28 juin 2018,
Y ajoutant,
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT