Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 19 MARS 2013
(n° 231 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/13960
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Juillet 2012 -Président du TGI de PARIS - RG n° 12/53415
APPELANTE
SARL KLEBER GIFT Représentée par son représentant légal Madame [M]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep : Me Mathieu REBBOAH (avocat au barreau de PARIS, toque : E1740)
assistée de : Me Mohand MAAMOURI de la SELAS AVOCAT 777 (avocat au barreau de PARIS, toque : E1740)
INTIMES
Monsieur [H] [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Madame [G] [K] épouse [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentés par : Me François TEYTAUD (avocat au barreau de PARIS, toque : J125)
assistés de : Me Bertrand DE LACGER de la ASS Bruno BOCCARA Associés (avocat au barreau de PARIS, toque : R203)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 Février 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Joëlle BOURQUARD, Présidente de chambre
Madame Martine TAILLANDIER-THOMAS, Conseillère
Madame Sylvie MAUNAND, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mlle Véronique COUVET
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Joëlle BOURQUARD, président et par Mlle Véronique COUVET, greffier.
La société KLEBER GIFT est appelante de l'ordonnance rendue le 6 juillet 2012 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 5 novembre 2011, ordonné à défaut de départ volontaire des lieux dans le mois de la signification, l'expulsion de la société KLEBER GIFT et de celle de tous occupants de son chef des lieux situés à [Adresse 1] avec l'assistance, si besoin du commissaire de police et d'un serrurier, dit que le sort des meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, fixé à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation due par elle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux au montant du loyer contractuel outre taxes et charges et l'a condamnée à payer à M. et Mme [B] ces indemnités d'occupation, l'a condamnée à remettre les locaux dans leur état antérieur dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance et passé ce délai sous astreinte de 300 € par jour de retard pendant trois mois avant d'être à nouveau prononcée, s'est réservé la liquidation de l'astreinte et l'a condamnée à payer aux bailleurs une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions transmises le 18 janvier 2013, elle demande de l'infirmer et de débouter M. et Mme [B] de l'ensemble de leurs demandes, à titre principal, de constater qu'elle n'a pas été personnellement touchée lors de la signification de la sommation du 3 juin 2011 et de la mise en demeure du 4 octobre 2011, que l'huissier de justice mandaté par M. et Mme [B] n'a pas effectué toutes les diligences nécessaires afin de la toucher personnellement lors de la signification de ces deux actes, que les travaux réalisés par elle sont des travaux d'adaptation des locaux à leur destination commerciale et qu'ils ne pouvaient faire l'objet d'une autorisation préalable des bailleurs, qu'elle a mis fin aux désordres allégués par les bailleurs, que leur demande souffre de nombreuses contestations sérieuses et que ceux-ci ont manqué à leurs obligations contractuelles et de dire n'y avoir lieu à référé.
A titre subsidiaire, elle demande de dire que les époux [B] en acceptant la déspécialisation du bail moyennant le paiement d'une indemnité de 20 000 € ont donné leur accord tacite à la réalisation des travaux,
A titre plus subsidiaire, elle demande de prendre acte de ce qu'elle s'engage à procéder aux travaux réclamés par les bailleurs, à savoir la remise en état de la façade, l'obstruction des percements circulaires qui auraient été constatés dans la cour intérieure de l'immeuble, sachant que le climatiseur a d'ores et déjà été déposé, la réparation du mur séparatif des locaux d'avec la loge du gardien, la suppression de la banne et de l'enseigne posée et de ce qu'elle propose que ces travaux soient effectués à sa charge sous la supervision de l'architecte de l'immeuble ou de tout autre architecte ou sachant désigné par M. et Mme [B], que cet architecte pourra procéder à l'inspection des travaux d'aménagement afin de vérifier leur conformité par rapport au bail et au règlement intérieur de l'immeuble, de ce qu'elle s'engage à financer si besoin tous les travaux de mise aux normes de l'intérieur du local sollicités par l'architecte et de ce qu'elle propose d'ores et déjà de consigner la somme de 20 000 € à titre de provision sur travaux et en conséquence suspendre les effets de la clause résolutoire ; en tout état de cause, elle demande que M. et Mme [B] soient condamnés aux entiers dépens et à lui payer une indemnité de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [H] [B] et Mme [G] [K] par conclusions transmises le 8 février 2013 demandent de confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions sauf à porter le montant de l'astreinte prononcée sous forme définitive à 500 € par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de l'arrêt et à condamner l'appelante au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation de 30 000 € par an à compter du 3 juillet 2011 jusqu'à son départ effectif et ils demandent sa condamnation aux entiers dépens comprenant le coût de l'état des nantissements et privilège, du procès verbal de constat des 23 mai et 27 mai 2011, de la sommation du 3 juin 2011 et de la mise en demeure du 4 octobre 2011 et ils réclament à l'appelante la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR,
Considérant que l'appelante fait valoir en premier lieu que l'huissier n'a pas effectué les diligences justifiant que la remise des actes des 3 juin et 4 octobre 2011 lui ait été délivrée à personne ;
Que les intimés soutiennent à juste titre en réplique que les sommations ont été régulièrement délivrées au siège de la société, l'huissier n'ayant aucune obligation de délivrance au domicile du gérant de celle-ci ; que ce moyen sera écarté ;
Que l'appelante estime ensuite que l'autorisation de déspécialisation des locaux impliquait l'accord des bailleurs d'effectuer les travaux d'aménagement des locaux à leur nouvelle destination, qu'elle se prévaut de ce qu'elle s'est contentée de rafraichir la façade et d'apposer une enseigne et que ces travaux d'adaptation et de mise en conformité ne nécessitaient aucune autorisation préalable ; qu'elle soutient n'avoir procédé à aucune transformation de la vitrine, ayant simplement changé l'enseigne, que si des dégradations ont été subies dans le plâtre de la loge mitoyenne à la suite des travaux effectués dans le local commercial, les bailleurs n'ont pas répondu à l'offre qu'elle avait faite de les réparer à la suite de la sommation du 4 novembre 2011 et que s'agissant du climatiseur dans la cour intérieure de l'immeuble, il n'a occasionné aucune nuisance n'ayant jamais fonctionné et ayant de plus été retiré ;
Qu'elle reproche à ses bailleurs de ne pas avoir respecté leurs obligations contractuelles en s'abstenant de lui délivrer un local conforme à l'activité à laquelle il était destiné et subsidiairement demande des délais pour se mettre en conformité ;
Que les intimés rappellent les clauses du bail faisant obligation à la locataire de solliciter leur autorisation, se prévalent de ce que cette dernière n'a jamais demandé une quelconque autorisation de travaux et que c'est dans ces conditions qu'ils ont fait constater par huissier les 23 et 27 mai 2011 la réalisation de travaux et sollicité le 30 mai suivant l'intervention de l'architecte aux fins de constat, qu'ils se prévalent de ce que les sommations qu'ils ont délivrées à leur locataire sont restées sans effet ; qu'ils se réfèrent aux clauses du bail pour justifier que quelque soit la nature des travaux leur autorisation expresse était requise et estiment que la locataire tente de minimiser de mauvaise foi la nature des travaux entrepris ; qu'ils dénient tout manquement à leurs obligations contractuelles ;
Et considérant que le bail commercial dont l'appelante est cessionnaire selon acte du 12 avril 2011 prévoit, s'agissant de l'entretien, des travaux et réparations des lieux que le preneur ne peut faire aucun changement de distribution ni travaux dans les lieux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, que tous les travaux autorisés devront être exécutés par des entreprises agrées et qualifiées par le bailleur sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront à la charge du preneur ; qu'il indique également que le preneur ne pourra effectuer aucune intervention en façade sans obtenir l'autorisation du bailleur et de la copropriété et fournir avant le début des travaux les autorisations administratives nécessaires ; qu'il ajoute que le preneur ne pourra poser d'enseigne qu'après accord écrit du bailleur, qu'en outre, cette enseigne devra recevoir l'autorisation de la copropriété, des services municipaux, de l'urbanisme ; que ces clauses sont claires et non sujettes à interprétation ;
Considérant que M. [H] [B] et Mme [G] [K] démontrent, suivant constats effectués par huissier les 23 et 27 mai 2011, que la locataire a entrepris des travaux (présence de deux ouvriers et stockage de matériaux de construction dans le local, devanture neuve, seuil de la boutique cassé, mur séparatif loge de l'immeuble jouxtant le local commercial en chantier, percements multiples du mur séparatif, présence de morceaux de plâtre au sol, présence d'un caisson de climatisation dans la cour de l'immeuble avec percement circulaire dans la façade, à l'arrière de cette installation, d'un passage de tuyaux reliés à cette installation), que leur architecte a également constaté le 30 mai suivant qu'une vitrine était posée, que l'enseigne était en cours de pose et que les travaux d'aménagement sur le chantier étaient fort avancés, qu'il a également relevé la présence d'un bloc de climatisation extérieur motorisé dans la courette au-dessus de la porte d'accès au local commercial et noté que l'ensemble vitrine était saillant par rapport à la pierre de seuil conservée de l'ancienne vitrine de 3 cm environ ;
Considérant que les bailleurs justifient avoir fait délivrer les 3 juin 2011 et 4 octobre 2011 à leur locataire sommation et mise en demeure visant expressément la clause résolutoire insérée au bail d'avoir à cesser les infractions constatées les 23, 27 et 30 mai (se référant expressément à la teneur des constats d'huissier et aux constatations de l'architecte) et plus précisément de remettre la façade en son état antérieur, de procéder à l'enlèvement du climatiseur installé dans la courette et obstruer les percements circulaires qui ont été constatés dans la cour intérieure de l'immeuble, réparer le mur séparatif des locaux d'avec la loge du gardien, supprimer la banne et l'enseigne posée et toutes infractions évidentes dès lors que la locataire n'a sollicité aucune autorisation des bailleurs pour effectuer des travaux à l'intérieur des lieux loués et n'a jamais proposé à ceux-ci ou leur mandataire un projet de façade qui leur convienne ;
Qu'en réplique, la société locataire a fait délivrer le 4 novembre 2011 aux bailleurs une « sommation d'exécuter le bail de bonne foi » indiquant avoir pris possession des lieux aménagés pour l'exercice d'une activité de coiffure, avoir réalisé des travaux d'aménagement durant près de dix jours aux fins d'exercer l'activité de vente de vêtements féminins et prêt à porter, travaux finalisés le 1er juin 2011, et faisant valoir, en ce qui concerne les travaux que la vitrine est restée à l'état identique, que la façade a été uniquement repeinte, que le store a été changé à l'état neuf, que l'enseigne a été changée compte tenu de l'exercice d'une nouvelle activité autorisée par le bailleur, que la façade n'a fait l'objet d'aucune modification en l'absence de création d'ouverture et de changement de porte d'entrée et que s'agissant du climatiseur, il n'a créé aucune nuisance n'ayant pas été mis en circulation et depuis retiré ajoutant que seuls des travaux de décoration intérieurs avaient été réalisés sans accès à la loge du gardien et qu'il se mettait à l'entière disposition du bailleur pour effectuer les travaux de remise en état et que le bailleur ne saurait à la fois autoriser l'exercice d'une nouvelle activité et lui demander la suppression de l'enseigne relative à cette activité, que cet acte sommait le bailleur de l'autoriser à accéder à la loge du gardien par l'entreprise de bâtiment choisie par la locataire pour les travaux de remise en état, de lui accorder une jouissance paisible des lieux loués et d'exécuter de bonne foi le bail commercial ;
Considérant qu'il s'ensuit que la locataire ne conteste ni ne démontre avoir obtenu ainsi que le lui imposait le bail une quelconque autorisation écrite des bailleurs pour exécuter les travaux qu'elle reconnait avoir effectués, que quelles que soient la portée et l'importance de ces travaux, elle ne pouvait, compte tenu des clauses du bail se dispenser d'une telle autorisation qui ne saurait en aucun cas être implicite même à la suite d'une déspécialisation, que la locataire, à l'exception de l'installation du climatiseur, ne justifie pas avoir régularisé sa situation dans le délai d'un mois qui lui était imparti à compter du 4 octobre 2011 et ne peut utilement prétendre se dédouaner en sommant le bailleur le 4 novembre, jour de l'expiration de ce délai d'avoir à lui permettre d'accéder aux parties communes pour remettre les lieux en état alors qu'elle ne justifie avoir entrepris utilement aucune diligence en ce sens ou s'être trouvée confrontée à un refus dans le mois qui lui était imparti ;
Que c'est en vain qu'elle tente d'instaurer une discussion sur la nature et l'importance des travaux entrepris dès lors que les constats effectués démontrent leur réalité et que les clauses du bail exigent clairement pour tous travaux une autorisation des bailleurs dont elle ne pouvait se dispenser ;
Que dans ces conditions, c'est à juste titre que l'ordonnance a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, qu'elle doit être confirmée ;
Considérant qu'il ne saurait être fait droit à la demande de l'appelante de délais pour se mettre en conformité et réaliser les travaux et de suspension des effets de la clause résolutoire dès lors qu'il est établi qu'elle a signé le 5 janvier 2013 une promesse synallagmatique des cessions de fonds de commerce sous conditions suspensives avec la société Chevelure d'Or ce qui démontre qu'elle n'entend pas poursuivre l'exploitation de son fonds et en conséquence réaliser les travaux à cette fin ;
Qu'il ne parait ni nécessaire ni opportun de modifier le montant de l'astreinte prononcée par l'ordonnance ; que le montant de l'indemnité d'occupation due par le locataire à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à complète libération des lieux loués a été exactement arbitré par cette décision à celui du loyer contractuel outre taxes et charges ;
Considérant que l'équité commande d'allouer aux intimés une indemnité complémentaire en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile d'un montant tel que visé dans le dispositif de l'arrêt ; que l'appelante doit supporter les entiers dépens ;
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,
Déboute la société KLEBER GIFT SARL de ses demandes de délais et suspension des effets de la clause résolutoire,
Condamne la société KLEBER GIFT SARL à payer à M. [H] [B] et Mme [G] [K] une indemnité complémentaire en cause d'appel de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres prétentions des parties,
Condamne la société KLEBER GIFT SARL aux entiers dépens qui seront recouvrés comme il est prescrit à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT