COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
Expropriations
ARRET DU 19 NOVEMBRE 2013
Débats du 15 Octobre 2013
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/00023
Minute n° :
Ce jour, DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE TREIZE,
A l'audience publique de la Chambre des Expropriations de la Cour d'Appel de MONTPELLIER , Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Conseiller assisté de M. Philippe CLUZEL, Greffier a prononcé l'arrêt suivant dans l'instance opposant :
d'une part :
Monsieur [V] [Q]
né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentant : Me Philippe GIRARD de la SCP BLANQUER/GIRARD/BASILE JAUVIN/CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE
APPELANT
et
d'autre part :
COMMUNE D'[Localité 7], prise en la personne de son Maire en exercice, domicilié es-qualité
[Adresse 7]
[Localité 7]
Représentant : Me Raymond LABRY de la SCP LABRY, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
EN PRESENCE DE
MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DE L'AUDE
Direction des Finances Publiques de l'Aude Service Gestion
[Adresse 8]
[Localité 1]
Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.
Statuant sur l'appel d'un jugement du Juge de l'Expropriation du Département de l'Aude en date du
04 Avril 2013
Après que les débats aient eu lieu à l'audience publique du 15 Octobre 2013 où siégeaient :
- Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Conseiller de Chambre, Président suppléant, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de MONTPELLIER, en remplacement de M.BACHASSON, Président empêché,
- Madame Sylvia DESCROZAILLE, Juge au Tribunal de Grande Instance de Rodez chargée du Tribunal d'instance de Millau, juge de l'Expropriation du Département de l'Aveyron, désignée par Ordonnance de Monsieur le Premier Président,
- Monsieur Jean-Jacques SAINTE-CLUQUE, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de Perpignan, juge de l'Expropriation du Département des Pyrénées Orientales, désignée par Ordonnance de Monsieur le Premier Président,
En présence de Mme [E], déléguée par le Trésorier Payeur Général de la Région Languedoc Roussillon, Commissaire du Gouvernement,
assistés de M. Philippe CLUZEL, Greffier,
Monsieur le Président entendu en son rapport, les conseils des parties et le Commissaire du Gouvernement entendus en leurs observations,
Après avoir mis l'affaire en délibéré au 19/11/2013 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, les magistrats du siège ont délibéré en secret, conformément à la loi.
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :
Le projet de réalisation d'une zone d'aménagement concerté multi sites dite « du levant, du couchant et du midi » sur le territoire de la commune d'[Localité 7] a été déclaré d'utilité publique par arrêté du préfet de l'Aude en date du 24 août 2011.
Parmi les biens déclarés cessibles au profit de la commune, figure deux parcelles en nature de friche cadastrées au lieu-dit « [Adresse 6] », section C n° [Cadastre 1], d'une surface de 11 775 m², et section C n° [Cadastre 9], d'une surface de 9066 m², appartenant à [V] [Q].
L'ordonnance d'expropriation a été prononcée au bénéfice de la commune d'[Localité 7], le 16 mai 2012.
Après avoir notifié, par courrier du 4 juillet 2012, une offre d'indemnisation à M. [Q] à hauteur de la somme de 276 010 €, indemnité de remploi comprise, sur la base d'un prix de 12 € le m², la commune a, à défaut d'accord amiable, saisi le juge de l'expropriation du département de l'Aude aux fins de fixation des indemnités revenant à l'intéressé.
Après visite des lieux, le juge de l'expropriation a notamment, par jugement du 4 avril 2013, fixé à la somme de 368 000 € le montant des indemnités dû à M. [Q] par la commune d'[Localité 7] pour l'expropriation des parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 1] et [Cadastre 9].
Le montant de l'indemnité ainsi allouée a été déterminé sur la base d'un prix de 16 € le m².
M. [Q] a régulièrement relevé appel de ce jugement en vue de sa réformation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée le 14 mai 2013 au greffe de la cour.
Il a déposé son mémoire d'appelant accompagné de 14 pièces, le 5 juillet 2013, et celui-ci a été notifié, le 12 juillet 2013, à la commune d'[Localité 7] et, le 15 juillet 2013, au commissaire du gouvernement.
La commune a déposé son mémoire d'intimée avec 13 pièces, le 7 août 2013.
Le commissaire du gouvernement a déposé des conclusions, le 9 août 2013, auxquelles se trouvent annexées six pièces.
La commune d'[Localité 7] a déposé un mémoire en réponse, le 2 octobre 2013.
*
M. [Q] demande à la cour de fixer à la somme de 1 030 129,50 € le montant des indemnités lui revenant sur la base d'un prix de 45 € le m² et de condamner la commune à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que :
-les parcelles C n° [Cadastre 1] et [Cadastre 9], classées en zone AU du plan local d'urbanisme, sont situées dans un secteur constructible et à proximité immédiate des réseaux d'eau, d'assainissement et d'électricité, un poteau électrique s'y trouvant même implanté,
-un hangar, pourvu de tous les raccordements, construit sur les parcelles C n° 1041 et 2502, jouxte d'ailleurs la parcelle C n° [Cadastre 9],
-c'est donc à tort que le premier juge a écarté la qualification de terrain à bâtir des parcelles au sens des dispositions de l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation et, partant, les termes de comparaison proposés par M. [J], expert immobilier, dans un rapport du 26 novembre 2012,
-en toute hypothèse, la situation privilégiée du terrain n'a pas été suffisamment prise en compte, alors que celui-ci est proche de zones d'habitations et du centre du village,
-en outre, il subit un manque à gagner évident, puisque les terrains, une fois viabilisés, seront revendus par la commune à un prix de 145 € le m² pour un coût des travaux de viabilisation, qu'il avait fait lui-même chiffrer à 360 000 €, soit 17,27 € le m².
Formant appel incident, la commune d'[Localité 7] demande à la cour de déclarer satisfactoire son offre et de fixer, en conséquence, à la somme de 276 010 € le montant des indemnités dû à M. [Q] ; elle sollicite aussi la condamnation de celui-ci à lui payer la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient en substance que :
-les parcelles expropriées, incluses dans le périmètre d'une ZAC, ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir, puisque les réseaux ne sauraient permettre un raccordement immédiat de constructions, seuls des aménagements d'ensemble étant autorisés dans la zone et les réseaux existants étant manifestement sous dimensionnés au regard des occupations de sol autorisées,
-les travaux nécessaires à la viabilisation de la zone (terrassements, voirie, réseaux humides et réseaux secs) représentent ainsi un coût total de 3 841 759 €,
-la valeur de 16 € le m² ne saurait être retenue au titre des dispositions de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation, dans la mesure où ce prix a été payé en deux fois aux propriétaires, à concurrence de 8 € lors de la vente et de 8 € au commencement des travaux, permettant ainsi à la commune de réaliser des économies substantielles dans le financement de l'opération,
-aussi le prix de 12 € le m², proposé, constitue une juste indemnité, conforme à l'évaluation faite par le service des domaines.
Le commissaire du gouvernement propose de confirmer le jugement ; il souligne que les parcelles C n° [Cadastre 1] et [Cadastre 9] ne peuvent être considérées comme du terrain à bâtir, les réseaux existants à la date de référence étant insuffisants pour desservir l'ensemble de la ZAC, mais comme un terrain en situation privilégiée, compte tenu de la proximité d'une zone d'habitat ; il ajoute que les accords amiables ont tous été conclus sur la base de 16 € le m² et que les conditions de majorité, prévues à l'article L. 13-16 du code de l'expropriation, sont réunies.
MOTIFS de la DECISION :
Le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il fixe au 4 mars 2010, conformément à l'article L. 13-15 I du code de l'expropriation, la date à retenir pour l'appréciation de l'usage effectif des parcelles expropriées, soit un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique.
A la date de l'ordonnance d'expropriation, prononcée le 16 mai 2012, à laquelle doit être appréciée la consistance du bien, les parcelles C n° [Cadastre 1] et [Cadastre 9] constitue un terrain nu, libre d'occupation, en nature de lande ; la cour se réfère aux constatations faites par le premier juge lors de sa visite des lieux, dont il résulte que les parcelles forment un terrain plat, facile à aménager, situées à proximité immédiate d'habitations.
A la date de référence, les parcelles sont incluses en zone 1AU du plan local d'urbanisme d'[Localité 7], approuvé le 22 décembre 2006, qui est une zone urbanisable sous forme d'opération d'ensemble, divisée en trois sous-secteurs, le sous-secteur 1AU a (secteur du couchant) à vocation d'habitat caractérisé par une mixité de fonctions (commerces de proximité, services, équipement d'intérêt général), le sous-secteur 1AU b (secteur du levant) à vocation d'activités agricoles, artisanales et commerciales et le sous-secteur 1AU t à vocation d'équipement touristique accueillant de l'habitat touristique et les équipements liés à la zone.
Il résulte du dossier de réalisation que le coût des travaux d'aménagement de la ZAC multi sites d'[Localité 7] (terrassements, voiries, réseaux humides, réseaux secs, espaces verts) est évalué à 5 770 000 € et que dans le secteur du couchant, d'environ 8,9 hectares, situé au nord du village entre la [Adresse 9], [Adresse 5]e et l'[Adresse 1], sont prévus la construction d'une maison de retraite de 84 lits, d'une maison médicale, d'une maison des services à destination de commerces et de bureaux, ainsi que de logements répartis en divers îlots (logement locatif, « primo accédants », résidentiel).
En l'occurrence, nonobstant leur inclusion dans une zone à urbaniser, les parcelles C n° [Cadastre 1] et [Cadastre 9] ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15 II 1° du code de l'expropriation, dès lors, d'une part, que l'urbanisation de la zone se trouve expressément conditionnée, dans le PLU, à la réalisation des équipements nécessaires et, d'autre part, que rien ne permet d'établir que les réseaux existants au droit des parcelles, sont de dimensions adaptées à la desserte de l'ensemble de la zone.
L'article L. 13-15 II 1° susvisé dispose, en effet, au a) que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; au cas d'espèce, un renforcement des réseaux publics (voiries, eau potable, eaux usées) est prévu dans le cadre de la réalisation de la ZAC et aucun élément n'est fourni permettant d'affirmer que les réseaux existants sont d'une capacité suffisante pour la desserte de l'ensemble de la zone, étant observé que M. [Q] se borne à produire un plan du réseau d'eau potable (août 2005) mentionnant la présence à proximité (avenue [Adresse 2]) d'une canalisation d'alimentation (DN 125) et à faire état de l'existence d'un poteau électrique sur le terrain, lequel est accessible, d'après le plan communiqué, par le [Adresse 5].
C'est donc à juste titre que le premier juge a écarté la qualification de terrain à bâtir, mais a néanmoins retenu, pour l'évaluation des parcelles C n° [Cadastre 1] et [Cadastre 9], que celles-ci bénéficiaient d'une situation privilégiée, facteur de plus value, compte tenu de la proximité d'une zone d'habitations.
Les éléments de référence, sur lesquels se fonde M. [Q], tirés du rapport d'expertise de M. [J], relativement à des mutations intervenues sur la commune d'[Localité 7], concernent, en premier lieu, soit des terrains viabilisés dans le cadre d'un lotissement dénommé « Saint Thomas », soit des terrains à bâtir classés en zones Ub ou NA, qui ne peuvent être utilement comparés au terrain à évaluer ; cet expert cite, par ailleurs, une vente du 22 mars 2011 (consorts [A] / SM Promotion) réalisée au prix de 40 € le m² de quatre parcelles cadastrées à [Localité 7] au lieu-dit « [Adresse 6] », section C n° [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], d'une surface totale de 4981 m², mais ne fournit aucune indication sur le zonage et la situation de ces parcelles.
M. [J] évoque aussi d'autres ventes de terrains à bâtir situés dans diverses communes audoises ([Localité 2], [Localité 3], [Localité 4], [Localité 5], [Localité 6] '), dont les possibilités de construction sont sans rapport avec celles des parcelles expropriées, ainsi qu'un jugement rendu, le 28 octobre 2010, par le juge de l'expropriation du département de l'Aude (n° 10/0001), dans un litige opposant la commune de [Localité 8] à la Poste, évaluant à 44 € le m² un terrain en zone urbanisée de 4558 m² avec les réseaux à proximité, terrain dont les caractéristiques ne sont pas cependant précisées et qui est situé dans une autre commune.
Ne peut, non plus, être retenu la référence tirée par M. [Q] d'un article de presse (Midi Libre du 10 janvier 2013), qui fait seulement état de contacts pris par le maire de [Localité 9] avec les propriétaires des parcelles cadastrées au lieu-dit « [Adresse 4] », section AN n° [Cadastre 18] et [Cadastre 19], pour l'acquisition desdites parcelles au prix de 60 € le m².
Neuf accords amiables de parcelles, également classées en zone 1AU et situées dans le périmètre de la ZAC multi sites d'[Localité 7], ont été réalisés entre le 17 février 2011 et le 19 janvier 2012, huit à un prix de 16 € le m², un à un prix de 10 € le m², prix payable en deux fois, accords qui portent, selon le tableau dressé par le commissaire du gouvernement en page 4 de ses conclusions, sur des terrains cadastrées section C ([Cadastre 24], [Cadastre 22], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 13]) ou WW ([Cadastre 23], [Cadastre 8], [Cadastre 17]), de surfaces comprises entre 517 m² et 9899 m², appartenant à des propriétaires différents ([F], [G], [L], [O], [Y], [U], [N], [P], [R]) ; si la double condition de majorité, en nombre de propriétaires intéressés et en surfaces concernées, exigée à l'article L. 13-16 pour que la juridiction de l'expropriation prenne pour base les accords amiables, ne se trouve pas réunie, dès lors qu'une seule vente ([R] / commune d'[Localité 7] du 19 janvier 2012) a été passée postérieurement à la DUP, il n'en demeure pas moins qu'il doit être tenu compte de cette vente amiable et que les autres ventes citées, même réalisées avant la DUP, constituent des éléments de référence pertinents, ayant pour objet des parcelles classées en zone 1AU et incluses dans la ZAC, comme les parcelles C n° [Cadastre 1] et [Cadastre 9].
Le jugement entrepris, qui a retenu un prix de 16 € le m² pour l'évaluation des parcelles expropriées et fixé, sur cette base, à la somme de 368 000 € le montant de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi dû à M. [Q], doit en conséquence être confirmé ; le prix de 16 € le m², résultant des accords amiables, correspond bien à la valeur vénale des terrains et il n'y a pas à lieu de tenir compte, dans le cadre de la fixation judiciaire des indemnités, des conditions de paiement du prix convenu, réalisé en deux fois, moitié à la signature de l'acte, moitié au commencement des travaux d'équipement de la zone ; la discussion instaurée par M. [Q] sur le prétendu manque à gagner, qu'il subit, lié au prix de revente par la commune des parcelles viabilisées, est également dénuée d'intérêt, puisqu'en matière d'expropriation, un préjudice futur et éventuel ne peut être indemnisé et que l'usage que l'expropriant fera du bien n'a pas lieu d'être pris en compte.
Succombant sur son appel, M. [Q] doit être condamné aux dépens, mais sans que l'équité commande l'application, au profit de la commune d'[Localité 7], des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du juge de l'expropriation du département de l'Aude en date du 4 avril 2013,
Condamne M. [Q] aux dépens d'appel,
Dit n'y avoir lieu à l'application, au profit de la commune d'[Localité 7], des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
LE GREFFIER LE PRESIDENT