Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2014
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/08776
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Février 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/04392
APPELANTE
SCI GESTIMMO, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège sis
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Luca DE MARIA de la SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018
assistée de Me Claude VAILLE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic, le Cabinet DHUIT, Administrateur de Biens, ayant son siège social
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Jean-Pierre WILLAUME, avocat au barreau de PARIS, toque : B1042
PARTIE INTERVENANTE
CABINET MICHAU, ayant son siège social
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
assistée de la SELARL LGL, avocats au barreau de PARIS, toque : P0185
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mai 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé et auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
***
La SCI GESTIMMO est propriétaire depuis juillet 2005, dans l'immeuble en copropriété sis [Adresse 4], des lots n° [Cadastre 4] et [Cadastre 7] de l'état descriptif de division représentant 52/819 tantièmes des parties communes générales.
Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 20 janvier 2010. L'ordre du jour portait notamment sur les points suivants :
« 3- Vente des lots [Cadastre 5] (appartement de deux pièces principales au 8ème étage) et [Cadastre 8] (cave),
4-En cas de décision négative à la précédente résolution, décision à prendre pour la réalisation des travaux de remise en état de l'appartement du 8ème étage droite appartenant au syndicat des copropriétaires et formant le lot [Cadastre 5],
5- En cas de vote négatif de la deuxième résolution, décision à prendre afin de donner mandat à une agence immobilière de mettre en location et gérer l'appartement du 8ème étage appartenant à la copropriété ».
Le procès-verbal de l'assemblée générale du 20 janvier 2010 indique, après la résolution n° 3 portant sur la vente des lots [Cadastre 5] et [Cadastre 8] : « Vote favorable : 8/16 copropriétaires représentant 395/819èmes, Vote contre : 5/16 copropriétaires représentant 341/ 819èmes 'Le conseil syndical estime que cette résolution devait être votée à l'article 25, le Cabinet MICHAU estimant qu'elle devait être votée à l'article 26, cette résolution ne recueillant pas la majorité est rejetée ».
Les résolutions n° 4 et 5, portant sur les points 4 et 5 de l'ordre du jour, ont été rejetées.
Par exploit du 19 mars 2010, la SCI GESTIMMO a fait assigner le syndicat pour demander l'annulation des résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 20 janvier 2010 précitée.
Par jugement contradictoire, assorti de l'exécution provisoire, rendu le 15 février 2012, dont la SCI GESTIMMO a appelé par déclaration du 11 mai 2012, le Tribunal de grande instance de Paris 8ème chambre 3ème section :
Déclare la SCI GESTIMMO irrecevable en ses demandes d'annulation des décisions adoptées suivant résolutions 1, 2, 4, 5 et 6 lors de l'assemblée générale du 20 janvier 2010,
La déboute pour le surplus de l'ensemble de ses demandes,
Condamne la SCI GESTIMMO à verser au syndicat une indemnité de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du CPC.
Le syndicat intimé a constitué avocat.
Par exploit du 20 août 2012, la SCI GESTIMMO a fait assigner en intervention forcée devant la Cour le syndic société Cabinet MICHAU à titre personnel. La société Cabinet MICHAU a constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel, dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt :
De la SCI GESTIMMO, le 19 juillet 2013,
Du syndicat, le 17 janvier 2013,
De la société Cabinet MICHAU, le 16 novembre 2012.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2014.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Sur les prétentions en cause d'appel
La SCI GESTIMMO demande de juger que les lots [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 9] n'appartiennent pas aux copropriétaires actuels mais à une indivision dont les membres ne comprennent qu'une partie des actuels copropriétaires et, en conséquence, de dire nulle et de nul effet l'assemblée générale du 20 janvier 2010 fondée sur une situation erronée desdits lots [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 9], d'annuler les résolutions n° 3 et 4 de l'assemblée générale du 20 janvier 2010, de condamner personnellement le Cabinet MICHAU à lui payer la somme de 5.000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles et de débouter le syndicat de ses prétentions ;
Le syndicat demande de confirmer le jugement et, y ajoutant, de condamner la SCI GESTIMMO à lui payer la somme supplémentaire de 4.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
Le Cabinet MICHAU demande de déclarer irrecevable la SCI GESTIMMO en son intervention forcée à son encontre et de la condamner à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
Sur la procédure
Il sera donné acte au syndicat de ce qu'il est désormais représenté, en qualité de syndic, par le Cabinet DHUIT dont le siège est situé [Adresse 1].
Sur les demandes de la SCI GESTIMMO portant sur la propriété des lots litigieux et les résolutions de l'assemblée générale du 20 janvier 2010
La SCI GESTIMMO, qui verse aux débats une étude en date du 14 juin 2012 qu'elle a fait réaliser par la société GEOCITE géomètre urbaniste, fait valoir que les lots [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] auraient été constitués en 1968 sur d'anciennes parties communes et que la propriété indivise en aurait été attribuée aux seuls copropriétaires à cette date, que depuis 1968 les lots [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] auraient été vendus, ces ventes ayant introduit dans l'immeuble de nouveaux copropriétaires sans droit sur les lots constitués en 1968 ,dont il ne resterait que les lots [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 9] appartenant en indivision aux ayants droit des seuls copropriétaires lors de la constitution de ces lots, la SCI GESTIMMO estimant être membre de cette indivision ; que lors de l'assemblée générale querellée du 20 janvier 2010, c'est donc de manière erronée qu'il aurait été soumis au vote des copropriétaires la vente des lots [Cadastre 5] (appartement) et [Cadastre 8] (lire lot [Cadastre 9] pour la cave) comme s'ils appartenaient au syndicat alors qu'ils appartiendraient à l'indivision précitée ; elle fait valoir également qu'en dehors de la question afférente à la propriété des lots susceptibles d'être vendus ou restaurés et loués, le procès-verbal de l'assemblée du 20 janvier 2010 contiendrait diverses anomalies portant notamment sur l'entité « parties communes syndicat gérant » disposant de tantièmes et comptée absente alors qu'aucune personne physique ou morale n'aurait été convoquée sous un tel titre, le nombres de copropriétaires présents ou représentés et le décompte des voix ; elle demande, par infirmation, que soit annulée l'assemblée générale du 20 janvier 2010, notamment ses résolutions n° 3 et 4 ;
Le syndicat s'oppose à ces prétentions ; il fait valoir que le droit de propriété du syndicat sur les lots litigieux remonterait à une délibération de l'assemblée générale du 18 janvier 1968 et ne saurait être remis en cause unilatéralement par la SCI GESTIMMO, que le tribunal aurait ainsi pertinemment retenu que la vente envisagée nécessitait la majorité de l'article 26 et que cette majorité n'était pas acquise en l'espèce ; il demande la confirmation du jugement ;
Sur la propriété des lots litigieux
Il appert de l'examen des pièces versées aux débats que par acte reçu le 16 décembre 1935 par Me [K], notaire, publié le 29 janvier 1936, plusieurs personnes ont convenu d'édifier en commun sur le terrain sis [Adresse 4] une maison bourgeoise à loyers de huit étages sur caves et sous-sol, cette maison étant divisée entre ces personnes en 14 appartements avec cave attribués privativement et des parties communes selon le règlement de copropriété contenu dans l'acte du 16 décembre 1935 précité ; il y était stipulé que l'étage souterrain à l'exception des caves affectées à chacun des copropriétaires, le rez-de-chaussée et le huitième étage étaient parties communes ;
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 janvier 1968, il a été rappelé par le syndic qu'il était compris dans les parties communes plusieurs studios et pièces louées par la copropriété et que pour parvenir à la vente éventuelle de ces locaux, il était indispensable de les identifier par des lots affectés de quantièmes de copropriété et qu'en outre, pour tenir compte des nouvelles réglementations sur la publicité foncière, les caves devaient être séparées des appartements ; que l'assemblée a donc décidé d'établir une nouvelle division de l'immeuble ;
Par acte du 4 octobre 1968 reçu par Me [Y], notaire, en application de la décision de l'assemblée générale du 18 janvier 1968, publié les 10 décembre 1968 et 22 janvier 1969, les 14 lots existants ont été supprimés et remplacés par un nouvel état descriptif de division comprenant [Cadastre 9] lots, notamment le lot n° [Cadastre 10] étant supprimé et remplacé par les lots n° [Cadastre 4] et [Cadastre 7], propriété actuelle de la SCI GESTIMMO ; l'acte du 4 octobre 1968 indique : « De plus l'ensemble du rez-de-chaussée ( à l'exception de l'entrée, du hall et des parties réservées à la concierge) et du huitième étage, ainsi que deux caves au sous-sol qui étaient comprises dans les parties communes, seront divisés en sept lots nouveaux au moyen de quoi la désignation et le numérotage des nouveaux lots sera la suivante :' » et in fine précise : « en outre, pour faciliter aux copropriétaires actuels ayant établi le présent règlement, la connaissance des numéros des lots qu'ils possèdent, ces lots ont été récapitulés par copropriétaire dans le tableau ci-dessous », l'indication des lots [Cadastre 1], [Cadastre 2],[Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] issus des parties communes pour un total de 119/819èmes étant rappelée, suivie de la mention « les copropriétaires actuels restant propriétaires de ces lots proportionnellement au sept/ centièmes leur appartenant précédemment » ;
Il résulte de ce qui précède que lors de l'assemblée générale du 18 janvier 1968, les copropriétaires ont décidé de diviser en lots les locaux constituant des parties communes sans changer la nature commune, c'est-à-dire en indivision entre tous, desdits locaux tant qu'ils n'étaient pas vendus, lesdits locaux devenant dès lors des lots appartenant au syndicat ;
La SCI GESTIMMO ne peut pas valablement soutenir que les lots créés en 1968 seraient la propriété, non du syndicat, mais de l'indivision constituée par les seuls copropriétaires à cette date au motif de la mention portée dans le récapitulatif « les copropriétaires actuels restant propriétaires de ces lots » alors que cette mention, ainsi qu'indiquée dans l'acte notarié du 4 octobre 1968, n'a pour seul objet que de faciliter la compréhension des copropriétaires sur les lots qu'ils possèdent suite à la nouvelle numérotation et non de céder la propriété des lots issus des parties communes à une indivision composée des seuls copropriétaires de 1968 ; ce moyen ne peut donc prospérer et sera rejeté ;
La SCI GESTIMMO ne peut pas valablement soutenir qu'aux termes de son acte d'acquisition du 7 juillet 2005, outre sa propriété sur les lots [Cadastre 4] et [Cadastre 7], elle serait également copropriétaire en indivision des lots [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 9], ladite indivision étant elle-même copropriétaire, alors qu'il appert de l'extrait d'acte d'acquisition produit qu'il est mentionné après la désignation des lots [Cadastre 4] et [Cadastre 7] : « observation étant ici faite que lors du modificatif au règlement de copropriété établi par Me [Y], notaire à Paris, les 4 octobre 1968 et 6 janvier 1969'le lot n°[Cadastre 10] est remplacé par les lots n° [Cadastre 4] et [Cadastre 7] et partie des lots [Cadastre 1]- [Cadastre 2]- [Cadastre 3]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9] », cette mention indiquant seulement qu'à la suite du modificatif du 4 octobre 1968, elle est propriétaire en indivision avec tous les autres copropriétaires des lots issus des parties communes (non encore vendus) et non qu'il aurait été constitué au sein de la copropriété une indivision propriétaire des lots litigieux ne comprenant que certains copropriétaires ; ce moyen sera donc rejeté ;
Ainsi, il sera dit que l'appartement correspondant au lot [Cadastre 5] et la cave correspondant au lot [Cadastre 8] (ou [Cadastre 9]) de l'état descriptif sont la propriété du syndicat des copropriétaires ;
Sur les résolutions de l'assemblée générale du 20 janvier 2010
Le moyen de la SCI GESTIMMO tendant à voir annuler les résolutions de l'assemblée générale du 20 janvier 2010 au motif que le syndicat, n'étant pas propriétaire des lots litigieux, n'aurait pas eu qualité pour délibérer sur la vente desdits lots ou leur restauration et leur location alors qu'il est établi que le syndicat est bien propriétaire desdits lots, ne peut prospérer ; ce moyen sera donc rejeté ;
La SCI GESTIMMO ne peut pas valablement soutenir que constituerait une anomalie justifiant l'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 20 janvier 2010, la mention dans le procès-verbal de l'entité « parties communes syndicat gérant » disposant de [Cadastre 8] tantièmes et comptée absente au motif qu'aucune personne physique ou morale n'aurait été convoquée sous ce titre alors que par application de l'article 16 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires ne dispose pas de voix en assemblée générale au titre des lots privatifs lui appartenant de telle sorte que si les tantièmes afférents à ses lots doivent être mentionnés, il n'y a pas lieu de convoquer une personne physique ou morale pour représenter lesdits lots appartenant au syndicat ; ce moyen sera donc rejeté ;
La SCI GESTIMMO ne peut pas non plus valablement soutenir que le procès-verbal de l'assemblée querellée contiendrait une anomalie au motif qu'il indiquerait en première page, en ouverture de séance, 13 copropriétaires et qu'en page 2 il mentionnerait l'arrivée à 18h 34 de Mme [B] en précisant que le nombre des présents ou représentés passe ainsi de 12 copropriétaires à 13, alors qu'il appert de l'examen dudit procès-verbal que 12 copropriétaires étaient présents ou représentés en ouverture dé séance, ce nombre passant à 13 avec l'arrivée de Mme [B] à 18h 34 et qu'en première page, il est indiqué : « il est constaté, d'après la feuille de présence certifiée sincère et véritable par les membres du bureau » que 12 copropriétaires sont présents, 1 est représenté et 3 sont absents, ce qui ne signifie pas que 13 copropriétaires étaient présents ou représentés en ouverture de séance, la feuille de présence ayant été signée à son arrivée par Mme [B] ; il n'y a donc pas d'anomalie de ce chef ; ce moyen sera rejeté ;
Pour ce qui concerne la résolution querellée n° 3 portant sur la vente de l'appartement et de la cave appartenant au syndicat, la SCI GESTIMMO, qui ayant voté « Pour » est opposante au rejet de cette résolution, fait valoir qu'aurait été pris en compte au niveau des absents les [Cadastre 8] tantièmes de l'entité « partie communes syndicat gérant » ;
Il appert de l'analyse du procès-verbal que pour le calcul à la double majorité de l'article 26 des votes de la résolution n° 3, ont été pris en compte le nombre total des tantièmes de la copropriété incluant les [Cadastre 8] tantièmes des lots appartenant au syndicat et que le syndicat a été compté comme un copropriétaire absent alors que le syndicat ne disposant pas de voix au titre des lots lui appartenant, il y avait lieu, lors de l'assemblée, de déduire du total des voix les tantièmes afférents auxdits lots et de ne pas compter le syndicat parmi les membres du syndicat, ce qui n'a pas été fait en l'espèce ;
Dans ces conditions, par infirmation, il y aura lieu d'annuler la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 20 janvier 2010 ;
Le jugement sera confirmé, par adoption de motifs, en ce qu'il a déclaré la SCI GESTIMMO irrecevable en sa demande d'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 20 janvier 2010, la SCI GESTIMMO ayant voté « Contre » la résolution rejetée et n'ayant donc pas la qualité d'opposante à ladite résolution ;
Sur les demandes de la SCI GESTIMMO à l'encontre du Cabinet MICHAU
Le Cabinet MICHAU demande de déclarer irrecevable, sur le fondement de l'article 555 du CPC, l'assignation en intervention forcée qui lui a été délivrée devant la Cour par la SCI GESTIMMO, aucune évolution du litige n'imposant sa mise en cause au stade de l'appel ;
La SCI GESTIMMO soutient que l'évolution du litige, justifiant la mise en cause de l'ancien syndic Cabinet MICHAU en cause d'appel, serait caractérisée au regard de l'étude du Cabinet GEOCITE du 14 juin 2012 établissant la faute du Cabinet MICHAU quant à la propriété des lots litigieux ; elle demande la condamnation dudit Cabinet à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de remboursement des frais irrépétbles qu'elle a exposés en première instance et en appel ;
Vu l'article 555 du CPC,
L'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel, au sens de l'article 555 du CPC, n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige ;
En l'espèce, le Cabinet MICHAU, non partie à titre personnel en première instance, est un tiers au litige opposant la SCI GESTIMMO au syndicat et l'étude de la société GEOCITE, établie en juin 2012 à la requête de la seule SCI GESTIMMO, ne modifie pas les données juridiques du litige de telle sorte que l'intervention forcée du Cabinet MICHAU pour la première fois en cause d'appel sera déclarée irrecevable ;
En conséquence, la demande en intervention forcée formée par la SCI GESTIMMO à l'encontre de la société Cabinet MICHAU sera déclarée irrecevable ;
Sur les autres demandes
Le Cabinet MICHAU demande la condamnation de la SCI GESTIMMO à lui payer la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, mais il n'établit pas le caractère abusif qu'il allègue ni le préjudice dont il se prévaut de ce chef ; sa demande à ce titre ne peut donc prospérer et sera rejetée ;
Le jugement sera confirmé pour ce qui concerne les frais irrépétibles de première instance et les dépens de première instance ;
La SCI GESTIMMO sera condamnée à payer à la société Cabinet MICHAU la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC et à prendre en charge les dépens d'appel de la société Cabinet MICHAU ;
Les demandes formées par la SCI GESTIMMO et par le syndicat au titre de leurs frais irrépétibles d'appel seront rejetées, de même que leur demande de condamnation aux dépens d'appel, chacune de ces parties conservant la charge de leurs frais irrépétibles d'appel et dépens d'appel;
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Donne acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de ce qu'il est désormais représenté, en qualité de syndic, par le Cabinet DHUIT [Adresse 1] ;
Dans la limite de la saisine, confirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté la SCI GESTIMMO de sa demande tendant à l'annulation de la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 20 janvier 2010 ;
Statuant à nouveau de ce seul chef et y ajoutant :
Dit que l'appartement correspondant au lot [Cadastre 5] et la cave correspondant au lot [Cadastre 8] (ou [Cadastre 9]) de l'état descriptif de division sont la propriété du syndicat des copropriétaires ;
Annule la résolution n° 3 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4], tenue le 20 janvier 2010 ;
Déclare la SCI GESTIMMO irrecevable dans sa demande en intervention forcée devant la Cour à l'encontre de la société Cabinet MICHAU ;
Condamne la SCI GESTIMMO à payer à la société Cabinet MICHAU la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Dit que la SCI GESTIMMO et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] conservent, chacun, la charge de leurs frais irrépétibles d'appel et de leurs dépens d'appel ;
Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;
Condamne la SCI GESTIMMO à prendre en charge les dépens d'appel de la société Cabinet MICHAU, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,