N° RG 22/04259 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OLHS
Décisions :
Tribunal de Grande Instance de GAP
du 18 décembre 2017
RG 17/294
Cour d'Appel de GRENOBLE
du 02 Juin 2020
RG 19/2296
Cour de Cassation
Civ3 du 09 Mars 2022
Pourvoi R20-19.598
Arrêt 247 F-D
S.C.I. MALEA
S.A.S. LES MANDATAIRES
C/
[D]
S.A.R.L. ALPES PATRIMOINE IMMOBILIER
S.C.I. MGA
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE « CÔTÉ ZOLA »
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 20 Juin 2023
statuant sur renvoi après cassation
APPELANTES :
La SCI MALEA
[Adresse 9]
[Localité 14]
Représentée par Me Maïté ROCHE, avocat au barreau de LYON, toque : 539
ayant pour avocat plaidant la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA-DORNE- GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE
Société LES MANDATAIRES
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représentée par Me Maïté ROCHE, avocat au barreau de LYON, toque : 539
ayant pour avocat plaidant la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA-DORNE- GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMES :
M. [C] [D]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Frédérique BARRE de la SELARL BARRE - LE GLEUT, avocat au barreau de LYON, toque : 42
ayant pour avocat plaidant la SELARL BSV, avocat au barreau de GRENOBLE, toque : B76
Société ALPES PATRIMOINE IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 14]
Représentée par Me Romain LAFFLY de la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938
ayant pour avocat plaidant Me Marc ANSELMETTI de la SCP ANSELMETTI - LA ROCCA, avocat au barreau de HAUTES-ALPES
La SCI MGA
[Adresse 7]
[Localité 14]
Représentée par Me Romain LAFFLY de la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938
ayant pour avocat plaidant Me Marc ANSELMETTI de la SCP ANSELMETTI - LA ROCCA, avocat au barreau de HAUTES-ALPES
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble COTE ZOLA sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 14]
[Adresse 8]
[Localité 14]
non représenté
Date de clôture de l'instruction : 27 Mars 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Avril 2023
Date de mise à disposition : 20 Juin 2023
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
Suivant acte du 24 décembre 2004, la société Alpes patrimoine immobilier (la société API) a vendu à la société civile immobilière Malea (la SCI Malea), en vue de Ia réalisation d'une opération de promotion immobilière, deux parcelles cadastrées section [Cadastre 11] et [Cadastre 5] grevées de diverses servitudes au profit de la parcelle voisine cadastrée [Cadastre 12] et du fonds composé des parcelles bâties [Cadastre 3] et [Cadastre 4] dont la société civile immobilière MGA (la SCI MGA) est propriétaire.
Aux termes de cet acte, la SCI Malea s'est engagée à affecter une surface minimum de 70% des Iocaux à construire au premier étage à un usage professionnel ou de bureaux, sous peine d'une indemnité de 30 000 euros à titre de clause pénale.
Le 16 mars 2006, la société API a vendu à la SCI MGA la parcelle [Cadastre 12], constituée d'une bande terrain nu située entre Ie fonds acquis par Ia SCI Malea et Ies parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4].
Il s'est révélé que I'immeuble en copropriété édifié par Ia SCI Malea empiétait sur Ia parcelle [Cadastre 12], avec pour conséquence Ie non-respect d'une servitude de prospect, que Ie bâtiment comprenait quatre niveaux et non deux, en méconnaissance de la servitude non aedi'candi consentie au bénéfice du fonds [Cadastre 3] et [Cadastre 4] et que Ies Iocaux du premier étage, propriété de Ia société Domi par acte de vente en I'état futur d'achèvement du 17 novembre 2005, ne respectaient pas Ia clause d'affectation à usage de bureaux.
Après expertise ordonnée en référé, la société API et la SCI MGA ont assigné la SCI Malea en indemnisation et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Côté Zola » (le syndicat des copropriétaires) en intervention forcée. La SCI Malea a appelé en garantie son architecte, M. [C] [D], qui a mis en cause la société MMA IARD assurances mutuelles, assureur de la société [I]-Jouglard, entreprise chargée des travaux de terrassement et de gros 'uvre.
Par jugement du 18 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Gap a :
- condamné la SCI Malea à payer à la société API la somme de 30 000 euros à titre de clause pénale,
- condamné in solidum la SCI Malea et le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI MGA la somme de 93 345 euros au titre de la violation de la servitude non aedificandi,
- condamné la SCI Malea à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'intégralité des sommes qui auront été mises en recouvrement contre ce dernier,
- déclaré irrecevables les autres demandes principales formulées par la SCI MGA en raison de la transaction intervenue entre les parties,
- débouté la SCI Malea de ses demandes en garantie dirigées contre la société API d'une part et contre M. [D] d'autre part,
- déclaré sans objet le recours en garantie exercé par M. [D] contre la société MMA Iard,
- débouté la SCI MGA et la société API de leurs demandes accessoires en dommages et intérêts,
- condamné la SCI Malea aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise, ainsi qu'à payer à chacune des deux sociétés MGA et API une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement pour le tout.
Par arrêt du 2 juin 2020, la cour d'appel de Grenoble a :
- déclaré la SCI MGA irrecevable en sa fin de non-recevoir au titre de l'irrecevabilité de l'appel incident des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 13],
- confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
- condamné la SCI Malea à payer à la société API, à la SCI MGA et au syndicat des copropriétaires, chacun, la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes à ce titre,
- condamné la SCI Malea aux dépens de la procédure d'appel avec distraction, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La SCI Malea a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal judiciaire de Gap du 12 mars 2021. La société Les mandataires a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire (le liquidateur judiciaire).
Sur pourvoi formé par la SCI Malea et le liquidateur judiciaire, la Cour de cassation a notamment, par arrêt du 9 mars 2022 (3e Civ., 9 mars 2022, pourvoi n° 20-19.598) :
- cassé et annulé l'arrêt rendu le 2 juin 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble, mais seulement en ce qu'il condamne la SCI Malea, d'une part, à payer à la SCI MGA la somme de 93 345 euros au titre de la violation de la servitude non aedificandi, d'autre part, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des sommes mises en recouvrement contre ce dernier et rejette les demandes de la SCI Malea en garantie de M. [D] au titre du non-respect de la clause prévoyant l'affectation de 70% de la superficie du premier étage à un usage de bureau et de la violation de la servitude non aedificandi,
- mis hors de cause la société MMA IARD assurances mutuelles.
Le 8 juin 2022, la SCI Malea et le liquidateur judiciaire ont saisi la cour d'appel de Lyon, désignée cour d'appel de renvoi.
Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 24 mars 2023, ils demandent à la cour de :
- réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Gap en ce qu'il a :
condamné in solidum la SCI Malea et le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI MGA la somme de 93 345 euros au titre de la violation de la servitude non aedificandi,
condamné la SCI Malea à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'intégralité des sommes qui auraient été mises en recouvrement contre ce dernier,
débouté la SCI Malea de ses demandes en garantie dirigées contre M. [D],
statuant à nouveau,
- constater qu'en cause d'appel, la SCI MGA demande la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la SCI Malea et le syndicat des copropriétaires à l'indemniser du préjudice résultant de la violation de la servitude non aedificandi,
- constater qu'elle ne forme aucune demande indemnitaire,
par conséquent,
- juger qu'en l'état de la liquidation judiciaire dont elle fait l'objet et des motifs de cassation partielle de l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 2 juin 2020, la cour n'est saisie d'aucune demande, à défaut, l'en débouter,
- juger irrecevable la demande de la SCI MGA tendant à fixer le montant de sa créance à l'égard de la SCI Malea en liquidation au montant de 93 345,00 euros formulée pour la première fois dans ses conclusions n°3,
- débouter la SCI MGA de sa demande tendant à la désignation d'un expert,
- débouter la SCI MGA de l'intégralité de ses demandes au titre de la violation de la servitude non aedificandi,
- condamner M. [D] à les relever et garantir des condamnations prononcées à l'encontre de la SCI Malea tendant au paiement à la société API de la somme de 30 000 euros à titre de clause pénale,
- condamner M. [D] à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à l'encontre de la SCI Malea au titre de la violation de la servitude non aedificandi,
- débouter M. [D] de ses demandes,
- condamner in solidum la société API, la SCI MGA et M. [D] à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 22 mars 2023, la société API et la SCI MGA demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum la SCI Malea et le syndicat des copropriétaires à indemniser la SCI MGA au titre du préjudice résultant de la violation de la servitude non aedificandi,
Avant dire droit, sur l'évaluation du préjudice,
- ordonner un complément d'expertise judiciaire avec au besoin désignation, le cas échéant, de Mme [Z], expert précédemment désigné, avec au besoin la possibilité de s'adjoindre un sapiteur, avec pour mission au contradictoire des parties à la procédure,
de compléter son rapport d'expertise avec pour mission d'évaluer le préjudice subi par la SCI MGA du fait de la violation de la servitude non aedificandi contenu à l'acte du 24 décembre 2004 avec pour mission notamment d'évaluer ce préjudice en fonction du préjudice subi par la société MGA, et notamment le préjudice de dépréciation de son immeuble,
fixer le montant de la provision nécessaire pour ce complément d'expertise,
- dans ce cas, surseoir à statuer dans l'attente du rapport d'expertise,
A titre subsidiaire,
- à défaut d'ordonner une nouvelle expertise, confirmer purement et simplement le jugement dont appel, sauf en ce qui concerne la SCI Malea en liquidation, à fixer le montant de la créance de la SCI MGA à l'égard de la SCI Malea en liquidation au montant de 93 345 euros,
sur les frais et dépens,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Malea aux entiers dépens et ce compris les frais d'expertise ainsi qu'à verser une somme de 2 000 euros à la SCI MGA demanderesse au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
y ajoutant,
- condamner la SCI Malea ou toute partie qui mieux le devra à payer à la SCI MGA la somme 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés devant la cour d'appel,
- condamner la SCI Malea ou toute partie qui mieux le devra aux entiers dépens d'appel.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2022, M. [D] demande à la cour de :
A titre principal,
- confirmer le jugement du 18 décembre 2017 en ce qu'il a débouté la SCI Malea de l'ensemble de ses demandes en garanties formulées à son encontre,
A titre subsidiaire, si la cour devait réformer le jugement du 18 décembre 2017,
sur l'appel en garantie de la SCI Malea et de son liquidateur judiciaire relativement au non-respect de la clause prévoyant l'affectation de 70% de la superficie du premier étage à un usage de bureau,
- constater que le dossier de permis de construire modificatif comporte bien une affectation d'au moins 70% de la surface du 1er étage à un usage de bureaux,
- juger que qu'il n'a commis aucun manquement dans l'exécution de sa mission,
- juger que la SCI Malea et le liquidateur judiciaire ne rapportent pas la preuve d'une faute ayant conduit au préjudice qu'ils invoquent,
- débouter la SCI Malea et le liquidateur judiciaire de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions tendant à sa condamnation à les relever et garantir des condamnations prononcées à l'encontre de la SCI Malea tendant au paiement à la société API de la somme de 30 000 euros à titre de clause pénale,
sur les demandes de la SCI MGA au titre de la violation de la servitude non aedificandi,
A titre principal,
- rejeter les prétentions de la SCI MGA en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la SCI Malea et non du syndicat des copropriétaires, comme étant ainsi irrecevables,
- juger sans objet l'appel en garantie de la SCI Malea et du liquidateur judiciaire, en tant que de besoin le rejeter,
Subsidiairement,
- constater que la SCI MGA avait parfaitement connaissance de l'existence de deux niveaux sous toiture lors de la signature de l'acte d'acquisition de la parcelle [Cadastre 12] appartenant à la société API,
- juger que la SCI MGA a renoncé à bénéficier de la servitude limitant la construction à un rez-de-chaussée, un étage et la toiture,
- débouter la SCI MGA de l'ensemble de ses demandes d'indemnisation au titre de la violation de la servitude non aedificandi,
- en tout état de cause, juger que la SCI MGA ne justifie d'aucun préjudice à ce titre, la débouter de plus fort de ses demandes indemnitaires de ce fait,
- dès lors, juger sans objet l'appel en garantie de la SCI Malea et du liquidateur judiciaire, en tant que de besoin le rejeter,
Plus subsidiairement, si la cour devait reconnaître l'existence d'un préjudice subi par la SCI MGA,
- juger que le préjudice de la SCI MGA ne saurait excéder la somme de 35 026 euros, rejeter toute demande supérieure à ce montant,
En tout état de cause sur la demande en garantie de la SCI Malea et du liquidateur judiciaire,
- constater que la SCI Malea avait pleinement connaissance de l'édification de deux niveaux sous toiture,
- juger que la SCI Malea est à l'origine du non-respect de la servitude de non aedificandi,
- juger que la SCI Malea est la seule bénéficiaire du non-respect de la servitude de non aedificandi,
- débouter la SCI Malea et le liquidateur judiciaire de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions tendant à sa condamnation à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à l'encontre de la SCI Malea au titre de la violation de la servitude non aedificandi,
En toutes hypothèses,
- condamner in solidum la SCI Malea et le liquidateur judiciaire, ou qui mieux le devra, à lui verser une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la Selarl Barre Legleut sur son affirmation de droit.
Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice à qui la déclaration d'appel a été signifiée à personne habilitée par acte d'huissier de justice du 24 juin 2022, n'a pas constitué avocat devant la présente cour. En application de l'article 1037-1 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions précédemment communiquées devant la cour d'appel de Grenoble, aux termes desquelles, il demandait à la cour de déclarer irrecevable la fin de non recevoir élevée par la société API et la SCI MGA, de réformer le jugement déféré et de :
A titre principal,
- débouter les parties de l'ensemble de leurs prétentions,
Subsidiairement,
- confirmer le jugement déféré,
En tout état de cause,
- condamner la SCI Malea ou qui mieux Ie devra à lui payer une indemnité de procédure de 2 000 euros.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 mars 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, la cour rappelle qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de constatations qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. Il en est de même pour les demandes tendant à voir « juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.
En outre, compte tenu de la portée de la cassation, l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble est définitif en ce qu'il a :
- déclaré la SCI MGA irrecevable en sa fin de non-recevoir au titre de l'irrecevabilité de l'appel incident des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 13],
- confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Gap ayant :
condamné la SCI Malea à payer à la société API la somme de 30 000 euros à titre de clause pénale,
condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI MGA la somme de 93 345 euros au titre de la violation de la servitude non aedificandi,
déclaré irrecevables les autres demandes principales formulées par la SCI MGA en raison de la transaction intervenue entre les parties,
débouté la SCI Malea de ses demandes en garantie dirigées contre la société API,
déclaré sans objet le recours en garantie exercé par M. [D] contre la société MMA Iard,
débouté la SCI MGA et la société API de leurs demandes accessoires en dommages et intérêts.
1. Sur la demande de dommages-intérêts pour violation de la servitude non aedificandi
La SCI Malea et le liquidateur judiciaire soutiennent :
- que compte tenu du principe de réparation intégrale, l'indemnisation de la violation d'une servitude non aedificandi ne peut pas être calculée sur la plus-value apportée au fonds servant ; qu'ainsi, le tribunal ne pouvait valablement évaluer le montant du préjudice subi par la SCI MGA en se fondant sur le raisonnement de l'expert qui consistait à évaluer le montant du préjudice subi en fonction de la plus-value réalisée par la création de surfaces supplémentaires dans le fonds servant ;
- que la demande de la SCI MGA à son encontre repose sur un fondement quasi-délictuel dès lors que la servitude était rappelée dans l'acte du 24 décembre 2004 conclu entre la société API et la SCI Malea, que cette dernière n'est plus propriétaire du fonds servant et que le fonds dominant est tiers au contrat ;
- qu'en réalité, la servitude non aedificandi a été respectée dès lors qu'elle limite la construction à un rez-de-chaussée, un étage et une toiture pouvant être aménagée, mais ne réglemente pas le nombre de niveaux habitables ni ne limite le nombre de logements créés ; que la servitude limite la hauteur des constructions à 11,50 m du sol afin de préserver la vue des bâtiments des parcelles n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] et qu'il résulte du rapport d'expertise que le bâtiment respecte cette hauteur maximale ;
- que c'est à tort que l'expert a considéré que le projet ne respectait pas le plan d'occupation des sols puisque le permis de construire a bien été accordé ;
- que si la cour devait considérer que cette discussion n'est plus de rigueur, il n'en demeure pas moins que la société MGA ne rapporte pas la preuve d'un préjudice indemnisable, dès lors qu'il n'a été constaté aucune perte d'ensoleillement et que la servitude non aedificandi n'avait pas vocation à limiter le nombre de logement de sorte que la société MGA ne peut prétendre à l'indemnisation d'un préjudice du fait du vis-à-vis ;
- qu'en tout état de cause, la société MGA ne forme aucune demande indemnitaire dès lors qu'elle se contente de solliciter la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné in solidum « la SCI Malea et le Syndicat des copropriétaires à indemniser la SCI MGA au titre du préjudice résultant de la violation de la servitude non aedificandi » et formule ensuite une demande d'expertise avant dire droit ; que la cour ne peut confirmer le jugement sur le quantum dès lors que c'est ce point qui a été cassé par la cour de cassation ;
- que la SCI Malea étant en liquidation judiciaire, la SCI MGA ne peut former une demande indemnitaire qu'à l'encontre de la SCI Malea, représentée par son liquidateur judiciaire ; que la demande en fixation de la créance de la SCI MGA à l'égard de la SCI Malea au montant de 93 345 euros est irrecevable en ce qu'elle n'a pas été formulée dès les premières conclusions ;
- que la société MGA ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle entend vendre son bien et que le prix ait été fixé à la baisse de sorte qu'elle ne peut prétendre subir un préjudice de perte de valeur du bien ; qu'en tout état de cause, le prix d'un bien ne peut se réduire à un calcul sur la base de la surface multipliée par un prix au m² sans tenir compte d'autres critères ;
- qu'une mesure d'expertise ne peut pas être ordonnée pour suppléer la carence probatoire d'une partie ; que la méthode d'évaluation de l'expert désigné a été censurée par la Cour de cassation de sorte que sa désignation dans le cadre d'une expertise complémentaire n'est pas envisageable.
La société API et la SCI MGA font valoir :
- que la cour de cassation a censuré l'évaluation du dommage retenu par la cour d'appel mais pas le préjudice causé à la société MGA de sorte que le droit à indemnisation de cette dernière est définitivement acquis ;
- que la violation de la servitude non aedificandi ne peut plus être contestée ; que l'expert a relevé que le non-respect du plan d'occupation des sols a permis de créer une toiture d'un volume bien supérieur à ce qui aurait dû être construit et d'ajouter ainsi deux étages destinés à l'habitation ; que la servitude de hauteur était destinée à limiter la perte d'ensoleillement ; que la servitude non aedificandi a été instituée afin de limiter le nombre de logements en vis-à-vis ; que le bâtiment de la SCI Malea ne respecte pas la servitude dès lors qu'il est constitué d'un rez-de-chaussée et de trois étages aménagés alors que la servitude fait interdiction d'édifier des bâtiments excédant deux niveaux, à savoir, un rez-de-chaussée, un étage et une toiture ;
- que la cour est saisie d'une demande d'indemnisation dès lors que la SCI MGA sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné in solidum la société Malea et le syndicat des copropriétaires, celui-ci n'étant pas en liquidation judiciaire ;
- que l'évaluation du préjudice retenu par l'expert ayant été censurée par la Cour de cassation, il convient d'évaluer de nouveau le préjudice subi et d'ordonner, avant dire droit, une expertise complémentaire ;
- qu'elles font état de deux modes d'évaluation du préjudice conduisant à une fourchette comprise entre 61 677 euros et 103 317 euros ; que ces évaluations ont été établies par une agence immobilière mandatée unilatéralement par la SCI MGA de sorte qu'il est indispensable d'ordonner une expertise complémentaire contradictoire en cause d'appel après renvoi de cassation.
M. [D] fait valoir :
- que la SCI Malea n'étant plus propriétaire des parcelles constituant le fond servant qui sont désormais la propriété du syndicat des copropriétaires, les demandes de la SCI MGA, en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la SCI Malea, sont irrecevables ;
- que la société MGA a acquis la parcelle n°[Cadastre 12] de la société APPI, laquelle avait parfaitement connaissance de la réalisation de deux niveaux sous toiture pour avoir pris connaissance du permis de construire mentionné dans l'acte de cession du 24 décembre 2004 ; que la société MGA n'a jamais élevé aucune contestation pendant près de cinq années de sorte qu'il en résulte une renonciation implicite à l'existence de la servitude non aedificandi ;
- que la SCI MGA ne rapporte la preuve d'aucun préjudice ;
- que si la cour devait allouer une indemnité à la SCI MGA sur le fondement du non-respect de la servitude non aedificandi, celle-ci ne saurait excéder la somme de 35 036 euros.
Réponse de la cour
C'est à bon droit que le premier juge a retenu que la SCI MGA est recevable à agir à la fois contre la SCI Malea qui a édifié l'immeuble, sur un fondement quasi-délictuel, et contre le syndicat des copropriétaires, représentant des propriétaires actuels de l'immeuble, sur un fondement contractuel, dans la mesure où la charge de la servitude s'est transmise aux acquéreurs du fonds servant. Aussi convient-il de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. [D].
Il résulte de l'acte de vente du 24 décembre 2004 :
- que la parcelle [Cadastre 5] provient de la division d'un immeuble de plus grande importance originairement cadastrée section [Cadastre 10],
- qu'aux termes d'un acte notarié du 10 mai 2003 publié au bureau des hypothèques de [Localité 14] le 17 juillet 2003, il a été constitué, notamment, une servitude non aedificandi sur la parcelle [Cadastre 10], ainsi rédigée : « [...] afin de préserver la vue des bâtiments cadastrés section [Cadastre 3] et [Cadastre 4], la [société API] ou tout futur propriétaire s'interdit d'édifier sur la parcelle [Cadastre 10] des bâtiments excédant deux niveaux savoir rez-de-chaussée, un étage et toiture. Toutefois il est précisé que ces futures constructions pourront conserver une toiture terrasse aménageable ».
Or, il ressort clairement des conclusions du rapport d'expertise que le bâtiment construit par la SCI Malea comprend quatre niveaux :
- un rez-de-chaussée de stationnement et cave,
- un étage de bureaux et appartement,
- deux étages d'appartements.
Le non-respect de la servitude non aedificandi cause au fonds dominant un préjudice résultant notamment d'un vis-à-vis plus important provenant des deux étages d'appartements, en lien de causalité directe et certain avec le comportement fautif de la SCI Malea et le non-respect de la servitude par le syndicat des copropriétaires.
M. [D] soutient vainement que la SCI MGA a renoncé à bénéficier de la servitude, alors, d'une part, qu'il ne démontre pas que cette dernière avait connaissance de la non-conformité du projet de construction, étant précisé qu'il ressort du rapport d'expertise que le dossier de permis de construire de la SCI Malea n'était pas annexé à l'acte de vente du 24 décembre 2004, de sorte qu'il n'est pas établi que la société API, auteur de la ce SCI MGA, en avait connaissance, d'autre part, qu'aucun acte non équivoque de renonciation n'est démontré ni même allégué.
C'est encore à tort que la SCI Malea et le liquidateur judiciaire soutiennent que la SCI MGA ne forme aucune demande indemnitaire alors, d'une part, qu'en application des articles 625 et 634 du code de procédure civile, sur les points qu'elle atteint, la cassation replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le jugement cassé et les parties qui ne formulent pas de moyens nouveaux ou de nouvelles prétentions sont réputées s'en tenir aux moyens et prétentions qu'elles avaient soumis à la juridiction dont la décision a été cassée, de sorte que la SCI MGA qui avait présenté une demande chiffrée d'indemnisation devant la cour d'appel de Grenoble est réputée maintenir cette demande devant la cour d'appel de Lyon, d'autre part, qu'elle ne peut pas être réputée avoir abandonné cette demande en application de l'article 954 du code précité, dès lors qu'elle l'a expressément reprise dans ses dernières conclusions notifiées le 22 mars 2023.
S'agissant de l'évaluation du préjudice, il résulte de l'«étude sur dépréciation de valeur vénale » établie par la société Foncia transaction le 30 septembre 2022 que le non-respect de la servitude a créé une situation de vis-à-vis direct pour les six appartements des premier, deuxième et troisième étages (représentant environ 500 m²) de l'immeuble de la SCI MGA, ainsi qu'un vis-à-vis d'une moindre importance pour les appartements du rez-de-chaussée et du quatrième étage (représentant environ 690 m²), ce dont il résulte une dépréciation de valeur vénale.
Au vu de ces éléments, la cour estime que le préjudice subi par la SCI MGA est justement réparé par l'allocation d'une somme de 50'000 euros à titre de dommages-intérêts. Il n'y a pas lieu en conséquence d'ordonner un complément d'expertise.
La SCI Malea ayant été placée en liquidation judiciaire, il convient de fixer le montant de la créance de la SCI MGA au passif de la liquidation judiciaire à la somme de 50'000 euros, étant précisé que la SCI Malea est tenue à l'indemnisation de la SCI MGA in solidum avec le syndicat des copropriétaires dont la condamnation est définitive.
Le jugement est en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Malea à payer à la SCI MGA la somme de 93 345 euros au titre de la violation de la servitude non aedificandi.
2. Sur la demande en garantie dirigée contre la SCI Malea
La SCI Malea étant seule à l'origine du non-respect de la servitude non aedificandi, c'est à bon droit que le tribunal l'a condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de sa condamnation. Le jugement est confirmé sur ce point.
3. Sur la demande en garantie dirigée contre l'architecte
La SCI Malea et le liquidateur judiciaire demandent à être relevés et garantis par M. [D] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre. Ils soutiennent :
- que la Cour de cassation a retenu que les juridictions du fond n'avaient pas recherché si M. [D] n'avait pas manqué à son devoir de conseil envers le maître de l'ouvrage ; que la gérante de la SCI Malea est profane en matière de promotion immobilière ; que l'éventuelle compétence du client n'est en tout état de cause pas de nature à écarter la responsabilité du professionnel au titre de son devoir de conseil ; que le compromis de vente du 24 mars 2004 et son avenant du 20 août 2004 faisant état des servitudes à respecter et de la condition particulière concernant l'affectation de 70% des locaux du premier étage à usage de bureau, ont été remis à M. [D] dès le début de l'opération ; que M. [D] ne rapporte pas la preuve d'avoir rempli son devoir de conseil ;
- que le manquement de M. [D] à son devoir de conseil concerne tout autant le respect de la servitude non aedificandi que les conditions particulières d'affectation du premier étage à usage de bureaux ;
- que M. [D] ne peut prétendre n'avoir commis aucune faute dès lors qu'il a conçu un bâtiment qui empiétait sur la parcelle voisine.
M. [D] fait valoir :
- que la SCI Malea, en sa qualité de maître de l'ouvrage, a été la seule donneuse d'ordre ;
- que l'expert a commis une erreur d'appréciation concernant l'affectation de la surface du 1er étage au regard des plans qu'il avait établis ;
- qu'il a déposé un permis de construire modificatif accordé le 29 novembre 2005 qui respecte parfaitement l'affectation de 70% de la surface du 1er étage à usage de bureau ; que l'affectation donnée par la suite aux locaux par la société Domi ne peut relever de sa responsabilité ;
- que la société Malea avait connaissance des modifications opérées par la société Domi dès lors qu'elle a sollicité l'accord de la société MGA sur la modification de la répartition des surfaces de bureau sur les deux étages ;
- que la SCI Malea ne peut valablement revendiquer sa qualité de profane dès lors qu'elle a une activité de promotion immobilière ; que le devoir d'information de l'architecte est donc limité ; qu'il n'avait pas à attirer l'attention de la SCI Malea sur l'exigence d'une affectation des locaux à usage de bureaux ou sur les conséquences du non-respect de cette clause puisque c'était cette dernière qui avait consenti à la clause en signant l'acte de vente, que le montant de la clause pénale y figurait en toutes lettres et que la nécessité de respecter la clause était évidente même pour un profane ; que la SCI Malea ne peut valablement soutenir qu'elle ignorait la création de deux niveaux sous toiture, tant au stade de la conception de l'ouvrage qu'au stade de sa réalisation ; que la SCI Malea a demandé à M. [D] la conception et la réalisation des deux niveaux sous toiture ;
- qu'il ne peut être tenu pour responsable du non-respect délibéré par les époux [I], au travers des sociétés Malea et [I]-Jouglard, de la servitude non aedificandi, dans un objectif de rentabilité économique.
Réponse de la cour
Il a été définitivement jugé que la SCI Malea n'a pas respecté la clause d'affectation de 70 % de la superficie du premier étage à un usage de bureau et la cour a retenu plus avant qu'elle n'avait pas non plus respecté la servitude non aedificandi. Au titre du premier manquement, elle a été condamnée à payer à la société API la somme de 30 000 euros à titre de clause pénale. Au titre du second, la créance de la SCI MGA au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Malea a été fixée à la somme de 50'000 euros.
C'est à tort que le premier juge a considéré que la SCI Malea ne saurait rechercher la garantie de son architecte qui n'a fait que se conformer aux instructions reçues de sa part.
En effet, il résulte de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que l'architecte, tenu de concevoir un projet réalisable, a un devoir de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage sur la faisabilité de l'opération dont il est le maître d''uvre.
En l'espèce, en ne déconseillant pas à la SCI Malea la réalisation d'un projet de construction méconnaissant la clause d'affectation de 70 % de la superficie du premier étage à un usage de bureau ainsi que la servitude non aedificandi, M. [D] a manqué à son devoir de conseil envers le maître de l'ouvrage, peu important à cet égard que la SCI Malea exerce une activité de promotion immobilière.
L'architecte n'est pas fondé à soutenir que le non-respect de la clause d'affectation est imputable à la SCI Domi, alors, d'une part, que cette société n'a pas été appelée en la cause, d'autre part, que le premier juge a justement retenu que la SCI Malea avait admis le principe de sa responsabilité vis-à-vis de la société API.
Au vu de ce qui précède, il convient, par infirmation du jugement déféré, de condamner M. [D] à relever et garantir la SCI Malea des condamnations prononcées à son encontre au titre du non-respect de la clause prévoyant l'affectation de 70 % de la superficie du premier étage à un usage de bureaux et de la violation de la servitude non aedificandi.
4. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.
En cause d'appel, la SCI Malea et M. [D] sont tenus in solidum aux dépens et à payer à la société API et la SCI MGA une somme de 2 000 euros chacune au titre des frais irrépétibles qu'elles ont dû engager.
La SCI Malea ayant été placée en liquidation judiciaire, il convient de fixer au passif de la procédure collective les dépens de l'instance d'appel, ainsi que la créance de la société API et de la SCI MGA à la somme de 2 000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
statuant dans les limites de sa saisine,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI Malea :
à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 13] » de l'intégralité des sommes qui auront été mises en recouvrement contre ce dernier,
aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise, ainsi qu'à payer à la société API et à la SCI MGA une indemnité de 2 000 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Rejette les fins de non-recevoir soulevées,
Dit que la SCI Malea et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 13] » sont tenus in solidum à indemniser la SCI MGA du préjudice résultant de la violation de la servitude non aedificandi,
Fixe à ce titre la créance de la SCI MGA au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Malea à la somme de 50'000 euros,
Condamne M. [C] [D] à relever et garantir la SCI Malea de la condamnation prononcée à son encontre au profit de la société API au titre du non-respect de la clause prévoyant l'affectation de 70 % de la superficie du premier étage à un usage de bureaux,
Condamne M. [C] [D] à relever et garantir la SCI Malea de la condamnation prononcée à son encontre au profit de la SCI MGA au titre de la violation de la servitude non aedificandi,
Dit que la SCI Malea et M. [C] [D] sont tenus in solidum à payer à la société API et à la SCI MGA une somme de 2 000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Fixe ces sommes au passif de la procédure collective de la SCI Malea,
Condamne M. [C] [D] à payer ces mêmes sommes à la société API et la SCI MGA,
Dit que la SCI Malea et M. [C] [D] sont tenus in solidum aux dépens de l'instance d'appel,
Fixe au passif de la procédure collective de la SCI Malea les dépens de l'instance d'appel,
Condamne M. [C] [D] à ces mêmes dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT