COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 20 JUIN 2024
N° 2024/ 271
Rôle N° RG 20/05918 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BF7CG
[W] [K]
[E] [B] épouse [K]
C/
[J] [X] [G]
[V] [A]-[F] divorcée [G]
S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAI-
RES [Adresse 5]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Romain CHERFILS
Me Philippe KAIGL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 02 Juin 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/03930.
APPELANTES
Madame [W] [K]
née le 13 Juin 1978 à [Localité 10] (38)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] - [Localité 12]
Madame [E] [B] épouse [K]
née le 06 Septembre 1948 à [Localité 7] (38)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] - [Localité 12]
Tous deux représentés par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistés de Me Marc PHILIPS de la SELARL PHILIPS & PARTNERS, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Monsieur [J] [X] [G]
né le 03 Mai 1969 à [Localité 4], demeurant [Adresse 9] - [Localité 2], SUÈDE
représenté par Me Philippe KAIGL de la SCP KAIGL - ANGELOZZI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
Madame [V] [A]-[F] divorcée [G]
née le 26 Juillet 1969 à [Localité 8], demeurant [Adresse 11] - [Localité 1], Suède
représentée par Me Philippe KAIGL de la SCP KAIGL - ANGELOZZI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] représenté par son Syndic en exercice, Monsieur [I], domicilié en cette qualité [Adresse 3], [Localité 12], demeurant [Adresse 3] - [Localité 12]
Assigné le 20/08/2020 en étude d'huissier
défaillante
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 18 avril 2024 par mise à disposition au greffe puis au 20 juin 2024.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
Mme [E] [B], veuve [K], expose avoir acquis, le 29 mars 2004, les lots 3, 5, 7, 8 et 10 au sein d'un immeuble situé à [Localité 12], [Adresse 3] au sein de la copropriété «[Adresse 6]'' et que sa propriété jouxte celle de M. [J] [G] et Mme [V] [F], son épouse, dépendant du même ensemble immobilier.
[E] [B] reproche aux époux [G] d'avoir réalisé diverses constructions illicites portant ainsi atteinte à la valeur de son bien immobilier ou à la jouissance de ce dernier.
Par ordonnance du 31 octobre 2007, le juge des référés du tribunal de grande instance de GRASSE a ordonné une mesure d'expertise et l'a confiée à un premier expert qui, par ordonnance en date du 16 février 2015, a été remplacé par M. [C] [S].
Mme [W] [K], nu-propriétaire, est intervenue volontairement à la mesure d'expertise judiciaire.
Le rapport d'expertise a été déposé le 10 juin 2016.
Par actes d'huissier de justice des 25 juin et 14 août 2018, [E] [B] et [W] [K] ont assigné les époux [G] et le syndic de copropriété [Adresse 5], sollicitant de voir constater que Monsieur et Madame [G] ont érigé sur leur propriété, faisant partie de la copropriété [Adresse 5], diverses constructions sans avoir été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires, ordonner la démolition sous astreinte des constructions illicites à hauteur de 1.500 euros par jour de retard des constructions suivantes : la terrasse en contre-haut de celle de la propriété de Madame [K] (72 centimètres de haut à la place du jardin qui était en contrebas), la construction de l'avancée de la tour de 1,88 mètre de longueur, la construction en parpaing brut du garage ou studio tel que visé dans le rapport d'expertise, la surélévation des murs de soutènement à la limite des deux propriétés, condamner solidairement Monsieur et Madame [G] au paiement d'une somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par Madame [K] jusqu'à la démolition desdites constructions illicites, à titre subsidiaire, condamner solidairement Monsieur et Madame [G] au paiement d'une somme de 600.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi si les démolitions ne devaient pas être ordonnées, en tout état de cause, condamner Monsieur et Madame [G] au paiement d'une somme de 10.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec exécution provisoire.
Par jugement réputé contradictoire du 2 juin 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a statué ainsi :
- DEBOUTE [E] [B], épouse [K] et [W] [K] de leurs demandes formées à l'encontre de [J] [G] et [V] [F] ;
- DEBOUTE [E] [B], épouse [K] et [W] [K] de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE [E] [B], épouse [K] et [W] [K] aux entiers dépens ;
- JUGE n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.
Le jugement susvisé retient essentiellement que les demandeurs ne produisent pas l'état hypothécaire justifiant de la qualité de copropriétaires des époux [G] ; qu'ils convient donc de rejeter leurs prétentions.
Selon déclaration du 30 juin 2020, Mme [W] [K] et Mme [E] [B] ont relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 avril 2022, auxquelles il sera référé plus amplement, Mme [K] et Mme [B] veuve [K] demandent de voir :
- DIRE ET JUGER recevable et bien-fondé Madame [W] [K] et Madame [E] [B] épouse [K] en leur appel formé à l'encontre du jugement rendu le 2 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Grasse ;
- REFORMER ladite décision en ce qu'elle a :
o Débouté [E] [B] épouse [K] et [W] [K] de leurs demandes formées à l'encontre de [J] [G] et [V] [F] ;
o Débouté [E] [B] épouse [K] et [W] [K] de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
o Condamné [E] [B] épouse [K] et [W] [K] aux entiers dépens ;
- Statuant à nouveau,
- Dire et juger que Monsieur et Madame [G] ont érigé sur leur propriété faisant partie de la copropriété [Adresse 5] diverses constructions sans avoir été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires.
- En conséquence, ordonner la démolition sous astreinte des constructions illicites à hauteur de 1.500€ par jour de retard des constructions suivantes :
- La terrasse en contre-haut de celle de la propriété de Madame [K] (72 cm du haut de la place du jardin qui était en contrebas),
- Construction de l'avancée de la tour de 1,88 m de longueur,
- Construction en parpaings bruts du garage au studio telle que visées dans le rapport d'expertise,
- La surélévation des murs de soutènement à la limite des deux propriétés,
- Condamner solidairement Monsieur et Madame [G] au paiement d'une somme de 150.000€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par Madame [K] jusqu'à la démolition desdites constructions illicites.
- A titre subsidiaire,
- CONSTATER et au besoin JUGER qu'en procédant aux diverses constructions illicites, les consorts [G] ont commis un trouble de voisinage anormal,
- En conséquence,
- Condamner solidairement Monsieur et Madame [G] au paiement d'une somme de 600.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi si les démolitions ne devaient pas être ordonnées pour trouble anormal du voisinage,
- En tout état de cause, condamner Monsieur et Madame [G] au paiement d'une somme de 7500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance, ceux d'appel distraits au profit de Maître Romain CHERFILS,
membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocats associés, aux offres de droit.
Les consorts [K] soutiennent pour l'essentiel que concernant la prescription soulevée par les intimés, les constructions illicites ont été constatées le 30 avril 2007 par constat d'huissier ; que le juge des référés a été saisi par exploit du 20 juin 2007 au visa de l'article 145 du code de procédure civile ; que cette assignation a interrompu le délai de prescription jusqu'à l'ordonnance de référé du 31 octobre 2007 ; que le délai a repris son cours dès le lendemain du dépôt du rapport d'expertise ; que si la création d'une pièce de 12 mètres carrées a conduit le parquet à poursuivre M. [G] au pénal, qui a été en suite relaxé, cela ne concerne pas toutes les constructions illicites visées par les concluantes ; que leurs demandes sont fondées sur les règles de la copropriété et non sur les règles de l'urbanisme ; qu'elles sollicitent réparation de leurs préjudices et ne peuvent se voir opposer l'autorité de la chose jugée au pénal ; que le syndic n'avait pas besoin d'être attrait dans la cause, chaque copropriétaire ayant le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire ; que le rapport d'expertise met en avant les constructions illicites faites par les époux [G] sans demande préalable auprès de l'assemblé générale des copropriétaires ; que ces dernières apportent de l'ombre sur l'extérieur de la propriété de Mme [K] et cache ostensiblement la vue mer qu'elle avait jusqu'alors ; qu'en 2010, la perte monétaire sur son bien immobilier a été estimé entre 400000 et 600000 euros.
Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 décembre 2020, auxquelles il sera plus amplement référé, M et Mme [G] demandent de voir :
- Dire et juger irrecevables les demandes des dames [K] contre les consorts [G]-[F] ;
- Subsidiairement,
- Dire et juger mal fondées les demandes des dames [K] contre les consorts [G]-[F] ;
- En conséquence et en toutes hypothèses,
- Débouter les dames [K] de leur appel et de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre des consorts [G]-[F] ;
- Confirmer ledit jugement en ce qu'il a :
- débouté les dames [K] de leurs demandes formées à l'encontre de M. [J] [G] et de [V] [F] ;
- débouté les dames [K] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné les dames [K] aux entiers dépens.
- Dire qu'il serait particulièrement inéquitable de laisser à la charge des consorts [G] leurs frais irrépétibles en appel ;
- En conséquence, condamner solidairement Mme [E] [B] épouse [K] et Mme [W] [K] à payer à M. [J] [X] [G] et à Mme [V] [A]-[F] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement Mme [E] [B] épouse [K] et Mme [W] [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel, au profit de Me [D] [R], de la SCP KAIGL ANGELOZZI.
Les époux [G] soutiennent pour l'essentiel que l'action des appelantes est prescrite n'ayant agi que par actes des 25 juin et 14 août 2018 alors que le constat d'huissier faisant état des constructions litgieuses date du 30 avril 2007 ; que leurs demandes se heurtent à l'autorité de la chose jugée au pénal, M. [G] ayant été relaxé par jugement du tribunal correctionnel du 27 octobre 2010 suite à l'édification d'une pièce de 12 m² ; que les appelantes n'ont pas mis en la cause le syndic ; que leur demande au titre du préjudice de jouissance est mal fondée.
Par acte remis en étude le 20 août 2020, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] s'est vu signifié par les consorts [K] la déclaration d'appel.
De même, leurs conclusions lui ont été signifiées par acte remis à étude le 1er octobre 2020.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] n'a pas constitué avocat.
La procédure a été clôturée le 3 janvier 2024.
MOTIVATION :
Sur la prescription des demandes des appelantes :
En vertu de l'article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.
En vertu de l'article 2239 du code civil, la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès.
Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.
En l'espèce, les ouvrages édifiés sur la propriété des époux [G] et qui sont contestés par les consorts [K] ont été constatés selon procès-verbal d'huissier de justice du 30 avril 2007.
Cependant, Mme [E] [K] a fait citer M et Mme [G], devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse par acte du 29 juin 2007, aux fins de solliciter une expertise avant tout procès, cette assignation interrompant tout délai de prescription.
Selon décision du 31 octobre 2007, il a été ordonné une mesure d'expertise qui n'a été exécutée que le 10 juin 2016, le délai de presciption étant suspendu pendant ce délai et ne recommançant à courir qu'à compter de cette dernière date.
Par conséquent en assignant au fond les époux [K] et le syndicat de copropriété [Adresse 5] par actes des 28 juin et 14 août 2018, les demandes en démolition des ouvrages voisins et en paiement de dommages-intérêts pour troubles anormal du voisinage formées par Mmes [K] ne sont pas prescrites et doivent être déclarées recevables.
Sur la fin-de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée au pénal :
Les époux [G] invoquent également l'autorité de la chose jugée au pénal attachée au jugement du tribunal correctionnel de Grasse en date du 27 octobre 2010.
Par cette décision, si le tribunal correctionnel a relaxé M. [J] [G] concernant la construction du garage ou pièce de 12m², c'est sur le fondement des articles L. 421-1 et L. 480-4 et suivants du code de l'urbanisme alors que les consorts [K] invoquent la violation du règlement de copropriété et l'absence d'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui constitue un autre fondement juridique.
De plus, cette même juridiction a décidé qu'elle n'était pas saisie de l'infraction concernant la rembarde de fer forgé et l'a déclaré coupable de la construction illicite du garage de 21 m² pour exécution de travaux non autorisée par un permis de construire.
De plus, les appelantes, qui demandent la démolition des ouvrages suivants : la terrasse en contre-haut de celle de leur propriété, l'avancée de la tour de 1,88 m de longueur, ou encore la surélévation des murs de soutènement à la limite des deux propriétés, visent des conctructions qui ne font pas partie de la prévention citée par la décision pénale.
Par conséquent, la fin de non-recevoir invoquée par les intimés ne saurait s'appliquer en l'espèce.
Sur la fin de non-recevoir pour absence de mise en cause du syndic :
L'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
Cette information se fait selon les dispositions de l'article 51 du décret du 17 mars 1967, soit en adressant copie de toute assignation délivrée en vertu de l'article 15 précité par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, cette formalité n'étant pas prévue à peine d'irrecevabilité de l'action.
En l'espèce, Mmes [K] ont fait assigner devant le premier juge le syndicat de copropriété, représenté par M. [I], et ont intimé devant la cour cette même partie.
Si elles ne démontrent pas avoir informé le syndic selon les formalités susvisées, il n'en demeure pas moins que leur action est recevable.
En outre, en l'absence de preuve apportée par les époux [G] qui invoquent l'absence de syndic pour représenter le syndicat de copropriété dans la présente instance, il n'y a pas lieu de faire droit à leur demande de désignation d'un administrateur provisoire.
Sur les demandes des consorts [K] :
Aux termes de l'article 544 du code civil « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu'à défaut, il en devra réparation, même en l'absence de faute.
L'anormalité du trouble doit s'apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu'il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.
Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d'en rapporter la preuve.
En outre, le règlement de copropriété établi le 26 janvier 1998 concernant l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]' stipule, dans son article 4, que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
L'article 5 dudit règlement prévoit que les portes d'entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les gardes-corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons et fenêtres, même la peinture et d'une façon générale ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble ne pourront être modifiés même s'ils constituent une partie privée sans le consentement de l'assemblée générale.
Or, il résulte des débats que l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 6 janvier 2005 a seulement autorisé M et Mme [G] à faire une demande permis de construire pour un garage enterré, les clôtures, un bassin et divers aménagements.
L'expert judiciaire relève explicitement, dans son rapport, que les travaux réalisés par les époux [G] n'ont eu ni l'autorisation de la copropriété ni celle des services de l'urbanisme concernant la création de la terrasse, la construction d'un garage et la surélévation des murs.
D'ailleurs, les intimés ne démontrent pas avoir reçu l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété pour édifier ces ouvrages alors que ceux-ci modifient incontestablement l'harmonie extérieure de l'ensemble de l'immeuble.
En outre, même s'ils justifient avoir acquis le bien le 29 mars 2002 invoquent ne pas être les auteurs de l'avancée de la tour et n'avoir fait qu'agrandir le garage, il convient de rappeler que l'acheteur d'un immeuble est responsable des troubles du voisinage subistant lorqu'il en est devenu propriétaire, peu important qu'il n'ait pas été propriétaire du fonds lorsque ce trouble a commencé à se produire (Cass civ. 3e, 16 mars 2022).
Or, il résulte du rapport d'expertise que les travaux réalisés sur la propriété [G] ont, par leur positionnement, une incidence importante sur la propriété de Mmes [K].
L'expert relève ainsi que la création de la terrasse en contre haut de celle de la propriété [K] à la place du jardin en contrebas crée de l'ombre et cache la vue sur mer, ce qui est corroboré par les constatations faites par Maître [T], huissier de justice, le 30 avril 2007.
De même, il est noté que la construction de l'avancée de la tour de 1,88 mètre de longueur, celle de la pièce sous la terrasse et la surélévation des murs de soutènement créent aussi de l'ombre sur la propriété [K].
Il existe ainsi un préjudice de vue et d'ensoleillement causé par les constructions des époux [G], qui excèdent les troubles normaux du voisinage compte tenu de l'emplacement de la propriété [K] située en bord de mer, qui pouvait ainsi bénéficier avant ces travaux d'une vue complète sur la mer et d'un ensoleillement total.
Cependant, il paraît disporportionné d'ordonner la démolition des ces ouvrages, telle que demandés par les consorts [K] dans la mesure où la privation de vue et d'ensoleillement n'est que partielle et que ces derniers ne démontrent pas que leur fond bénéficie d'un statut de fond dominant de vue.
Si Mmes [K] justifient d'une évaluation immobilière du 6 mai 2010 indiquant que leur bien vaut environ 1 800 000/2 000 000 euros et qu'en l'absence des vis-à-vis (notamment de la terrasse mitoyenne), il vaudrait 400 000 euros de plus, outre que l'évaluation faite n'émane pas d'un expert, l'indemnisation du trouble anormal du voisinage ne saurait se confondre avec l'éventuelle dépréciation du bien suite à la persistance de ce trouble.
Au vu de l'ensemble des éléments versés aux débats, il convient d'évaluer le trouble anormal de voisinage subi par Mmes [K] à la somme de 20000 euros que les époux [G] seront solidairement condamnés à leur payer.
Le jugement déféré sera donc infirmé en toutes ses dispositions.
Sur les demandes accessoires :
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M et Mme [G], parties succombantes, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Il parapit équitable de condamner les époux [G] à payer à Mmes [K] la somme de 5000 euros sur le fondment de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant par arrêt de défaut et par mise à disposition au greffe :
DÉCLARE recevable l'ensemble des demandes de Mme [E] [B], veuve [K] et de Mme [W] [K] ;
INFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
CONDAMNE solidairement M. [J] [G] et Mme [V] [F], son épouse, à payer à Mme [E] [B], veuve [K] et Mme [W] [K] la somme de 20000 euros à titre de dommages-intérêts pour le trouble anormal du vosinage subi ;
DÉBOUTE Mme [E] [B], veuve [K] et de Mme [W] [K] de leur demande de démolition sous astreinte ;
CONDAMNE M. [J] [G] et Mme [V] [F], son épouse, à payer à Mme [E] [B], veuve [K] et Mme [W] [K] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE M. [J] [G] et Mme [V] [F], son épouse, aux dépens aux dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,