COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 20 JUIN 2024
N°2024/266
Rôle N° RG 22/10952 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ2XJ
[F] [R]
C/
[V] [U]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Karine MERASLI
Me Pascal LAVISSE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité d'ANTIBES en date du 22 Avril 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1121000468.
APPELANT
Monsieur [F] [R]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/006653 du 04/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Karine MERASLI, avocat au barreau de GRASSE
INTIME
Monsieur [V] [U]
né le 29 Mars 1987 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Pascal LAVISSE de la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GAFTONIUC, avocat au barreau d'ORLEANS
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Avril 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,
chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 avril 2019 à effet à la même date, M. [U] a consenti à M. [R] un bail d'habitation meublé à M.[R] situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 650 euros majoré de provisions sur charge de 50 euros par mois.
Par acte d'huissier du 04 août 2021, M. [R] a fait assigner son bailleur aux fins principalement de le voir condamner à réaliser des travaux, d'ordonner la suspension du loyer à compter de novembre 2019 jusqu'à la réalisation des travaux et d'ordonner son relogement si les travaux étaient impossibles à effectuer.
Le 27 décembre 2021, M. [U] a fait signifier à son locataire un congé pour vendre pour le 19 avril 2022.
Par jugement contradictoire du 22 avril 2022, après une audience du 24 février 2022, le tribunal de proximité d'Antibes a :
- condamné M. [V] [U] à effectuer les travaux suivants de remise en état des lieux loués par M. [F] [R], [Adresse 1] à [Localité 4] :
réparations des infiltrations,
remédier aux problèmes de chauffage (vérification du fonctionnement de la climatisation en mode chauffage et à défaut, réparation et en cas d'impossibilité de réparation, changement des éléments défectueux),
vérification de la présence de VMC dans l'ensemble des pièces et à défaut, installation desdites VMC, vérification du fonctionnement dans la salle d'eau du studio,
- dit que loyer sera minoré à hauteur de 30% à compter du 04 août 2021, le loyer s'établissant à la somme de 455 euros hors provisions sur charges jusqu'à l'exécution des travaux,
- dit que M.[R] devra laisser pénétrer en son appartement toute entreprise mandatée par M.[U] sous réserve d'avoir été prévenu au moins trois jours en avance de la nature et des modes d'exécution des travaux soit par remise en main propre ou LRAR sauf meilleur accord entre les parties et en tant que de besoin y condamne M. [R],
- condamné M.[U] à payer à M.[R] la somme de 585 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance entre le mois de novembre 2019 jusqu'au mois de janvier 2020,
- prononcé la résiliation du bail au 19 avril 2022,
-condamné M. [R] à payer à M.[U] la somme de 17.240, 06 euros au titre des loyers impayés pour la période d'avril 2019 jusqu'au 31 mars 2022,
- ordonné la compensation entre les condamnations,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens,
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Le premier juge a relevé l'existence, dès le 27 novembre 2019, d'infiltrations dans le logement provenant d'un défaut d'étanchéité de la terrasse supérieure, partie commune, et de l'absence de réparation de la climatisation. Il estimé que le bailleur ne rapportait pas la preuve d'une obstruction du locataire pour laisser faire les travaux. Il a jugé le logement indécent mais non pas inhabitable.
Il a indemnisé le locataire au titre de son trouble de jouissance et ordonné la minoration du loyer jusqu'à la fin des travaux qu'il a mis à la charge du bailleur.
Il a prononcé la résiliation du bail en raison des manquements du locataire à son obligation de paiement des loyers et à la suite de la délivrance du congé pour vendre.
Il n'a pas prononcé l'expulsion de M.[R] en raison de l'indécence du logement.
M.[R] a quitté les lieux loués et un état des lieux de sortie a été effectué le 19 avril 2022.
Par déclaration du 28 juillet 2022, M.[R] a relevé appel de tous les chefs du jugement, sauf ceux qui concernent l'exécution des travaux mis à la charge de M.[U] et leurs modalités d'exécution.
M.[U] a constitué avocat et formé un appel incident.
Par conclusions notifiées par RPVA le 26 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter, M.[R] demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur [U] du surplus de ses demandes, à savoir :
condamné Monsieur [R] à devoir laisser les artisans chargés de réparer les désordres sous astreinte de 200 euros par jour de retard,
ordonné l'expulsion de Monsieur [R],
condamné Monsieur [R] à payer à Monsieur [U] 3.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice financier et 3.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral,
condamné Monsieur [R] à payer à Monsieur [U] 3.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,
condamné Monsieur [R] à payer à Monsieur [U] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
dit que le loyer sera minoré à hauteur de 30 % à compter du 4 août 2021, le loyer s'établissant à la somme de 455 euros hors provisions sur charges jusqu'à exécution des travaux,
a condamné Monsieur [U] à payer à Monsieur [R] la somme de 585 euros à titre de dommages et intérêts s'agissant de son préjudice de jouissance entre le mois de novembre 2019 à janvier 2020,
prononcé la résiliation du bail convenu entre les parties à la date du 19 avril 2022,
condamné Monsieur [R] à payer à Monsieur [U] la somme de 17.240,06 euros au titre des loyers impayés sur la période du mois d'avril 2019 au 31 mars 2022, loyer minoré compris à compter du 4 août 2021,
dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens,
dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire,
rejeté sa demande de dommages et intérêts à hauteur d'un montant de 2400 euros correspondant aux sommes réclamées dans la mise en demeure du 10 janvier 2020,
rejeté sa demande de suspension du paiement des loyers jusqu'à la réalisation complète des travaux et ce à compter de la date de saisine de la juridiction,
rejeté sa demande de voir ordonner, en cas d'impossibilité de réalisation des travaux, le relogement de Monsieur [R] dans des conditions équivalentes,
rejeté sa demande de voir écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir si le tribunal fait droit aux demandes de Monsieur [U],
rejeté sa demande de voir condamner Monsieur [U] au paiement d'une somme de 1200 euros conformément aux dispositions de l'article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 en matière d'aide juridictionnelle,
Statuant à nouveau,
- à titre principal,
- d'ordonner la suspension du paiement des loyers à compter du 1 er novembre 2019 au 19 avril 2022, date de son départ,
- l'exonérer du règlement du loyer sur la période du 1 er novembre 2019 au 19 avril 2022, date de son départ,
- à titre subsidiaire,
- de retenir en réparation du trouble de jouissance allégué, une minoration du loyer à hauteur de 80% sur la période du 1 er novembre 2019 au 19 avril 2022, date de son départ,
- en tout état de cause,
- de condamner Monsieur [U] à lui payer la somme de 5.000 € à titre d'indemnisation du préjudice moral subi et résultant directement des désordres litigieux,
- de juger irrecevable la demande reconventionnelle de résiliation du bail formulée par Monsieur [U],
- de juger le congé délivré à Monsieur [R] irrégulier
En conséquence,
- de rejeter la demande de condamnation de Monsieur [R] à l'arriéré locatif,
- de condamner Monsieur [U] à lui payer la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi pour congé irrégulier,
- de condamner Monsieur [U] au paiement d'une somme de 1200 euros conformément aux dispositions de l'article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 en matière d'aide juridictionnelle, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance,
- de condamner Monsieur [U] au paiement d'une somme de 2.500 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Il soulève avoir subi très rapidement de désordres après son entrée dans les lieux. Il fait ainsi état de la présence de moisissures, de l'absence de chauffage et d'une climatisation réversible qui ne fonctionnait pas.
Il souligne avoir fait diligenter une expertise par son assureur et avoir saisi le pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne.
Il soutient que le logement loué était indécent. Il reproche à son bailleur, pourtant avisé des désordres, de n'y avoir pas remédié. Il soulève une exception d'inexécution relative à son obligation de paiement. Subsidiairement, il demande à pouvoir bénéficier d'une réduction du montant du loyer à hauteur de 80% sur la période du premier novembre 2019 jusqu'au 19 avril 2022. Il souligne que les désordres qu'il a subis lui ont créé un préjudice distinct du préjudice de jouissance, s'analysant en un préjudice moral et financier dont il demande réparation.
Il soulève l'irrecevabilité de la demande en résiliation formée par le bailleur en raison de l'absence de notification de celle-ci au représentant de l'Etat, en application de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989.
Il estime que le congé pour vente que lui a délivré M.[U] n'était pas valable pour avoir été délivré frauduleusement. Il expose que la délivrance de ce congé lui a créé un préjudice dont il demande réparation.
Par conclusions notifiées par RPVA le 25 janvier 2023 auxquelles il convient de se référer, M.[U] demande à la cour :
- de déclarer l'appel relevé par M.[R] comme étant recevable mais mal fondé,
- de déclarer son appel incident recevable et bien fondé,
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a minoré le loyer à hauteur de 30% à compter du 04 août 2021 pour le fixer à la somme de 455 euros hors provisions sur charges jusqu'à l'exécution des travaux, en ce qu'il a condamné M.[R] à lui verser la somme de 17.240 euros, 06 euros au titre des loyers impayés pour la période du mois d'avril 2019 jusqu'au 31 mars 2022, loyer minoré compris à compter du 04 août 2021, en ce qu'il a ordonné la compensation des condamnations et rejeté les parties du surplus de leur demandes,
- de confirmer le jugement déféré pour le surplus,
statuant à nouveau :
- de déclarer irrecevables et à tout le moins mal fondées les demandes de M.[R] et de l'en débouter,
- de condamner M. [R] à lui verser :
- 20.600,06 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période d'avril 2019 au 19 avril 2022 date de la résiliation du bail,
- 3000 euros de dommages et intérêts pour préjudice financier,
- 3000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral,
- 3000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,
en tout état de cause:
- de condamner M. [R] à lui verser 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner M.[R] aux dépens et accorder le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile à Maître Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE.
Il relate que le logement en parfait état lors de la prise de possession des lieux.
Il explique que M. [R] s'est saisi de quelques désordres pour lesquels le bailleur avait déclaré un sinistre pour arrêter de payer ses loyers. Il indique que ce dernier a empêché les sociétés qu'il avait mandatées d'intervenir dans les lieux loués, ce qui a entraîné une dégradation des lieux. Il affirme que M. [R] a fait obstruction à la réalisation des travaux, alors, qu'au chômage, il pouvait recevoir les artisans.
Il conteste toute indécence et inhabitabilité des lieux en relevant que M. [R] y a fait venir trois autres membres de sa famille.
Il expose que les désordres affectant le logement sont la conséquence d'un sinistre provenant des parties communes et la fuite d'un tuyau d'évacuation de la climatisation installée dans le studio.
Il reproche à son locataire de n'avoir pas payé l'intégralité du loyers dès le mois d'avril 2019.
Il précise que ce dernier a saisi la commission de surendettement qui a déclaré le dossier recevable le 07 février 2020 ce qui témoigne des problèmes financiers de M. [R].
Il note que les travaux d'étanchéité de la toiture ont été effectués courant septembre 2021, difficilement, en raison du comportement de M. [R].
Il relate n'avoir pu s'occuper des problèmes de climatisation qu'en mars 2022, à la suite du départ de son locataire, qui s'opposait à la venue des artisans.
Il conteste avoir manqué à ses obligations de bailleur. Il précise avoir agi auprès de la copropriété et fait observer que les travaux sur la partie commune ont également pris du retard qui ne lui est pas imputable.
Il déclare avoir mis à la disposition de son locataire des radiateurs, le temps de réparer la climatisation réversible.
Il en conclu que M. [R] est seul responsable de l'absence de réalisation des travaux qu'il a exigés et de la dégradation du logement.
Il indique que le bail a été automatiquement résilié au terme convenu à la suite du départ de M. [R] mais également en raison du congé pour vendre qu'il a délivré et dont il conteste l'irrégularité. Il soulève l'irrecevabilité de la demande de M.[R] tendant à contester la régularité du congé pour vendre et obtenir des dommages et intérêts pour ce motif, ce qu'il n'avait pas fait en première instance, alors même qu'il a quitté les lieux loués.
Il sollicite des dommages et intérêts lié au comportement fautif de M.[R]. Il précise qu'il devait acquitter un crédit immobilier et note s'être retrouvé en grande difficulté morale et financière en raison des impayés locatifs.
Il sollicite la condamnation de M.[R] à l'arriéré de loyers, en s'opposant à toute minoration.
Il reproche à M. [R] une procédure abusive.
La clôture a été prononcée le 27 mars 2024.
MOTIVATION
Sur l'obligation de délivrance du bailleur d'un logement décent et en bon état de réparations; sur l'obligation faite au bailleur de garantir au locataire une jouissance paisible des lieux loués; sur l'exception d'inexécution soulevée par le bailleur; sur le congé pour vendre et sur la date de fin de bail
Le bailleur doit garantir la jouissance paisible des lieux même si l'origine du trouble provient des parties communes d'un immeuble en copropriété. Il incombe en effet au bailleur, qui est le seul interlocuteur du preneur, de justifier qu'il a accompli toutes les démarches nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier au trouble de jouissance subi par le locataire.
En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Il est également tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Selon l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres (...).
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)
Selon l'article 3 du même décret, le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.(...).
En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...);
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...).
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6 (...)
Le locataire ne peut opposer l'exception d'inexécution pour refuser le paiement des loyers, sauf à démontrer l'impossibilité totale d'utiliser les locaux et le caractère inhabitable des lieux.
M. [R] a loué un appartement au sein d'un immeuble en copropriété. Ce logement, situé au rez-de-chaussée, est un studio d'une surface habitable de 37,16 m², comprenant un séjour salle à manger, une cuisine équipée, un coin nuit avec placard, une salle de douche avec WC. Il bénéficiait également d'une terrasse. Le chauffage est un chauffage électrique individuel (climatisation réversible), tout comme la production d'eau chaude.
L'état des lieux d'entrée évoque un logement essentiellement en bon état, à l'exception d'une partie du plafond du séjour.
Il est établi que :
- le logement loué a subi des infiltrations provenant de la terrasse du logement de l'étage supérieur, dès le 16 mai 2018,
- des travaux pour résoudre ce problème étaient en cours mais non terminés en janvier 2020
- le tuyau de la climatisation a subi une fuite fin juin 2019,
- le bien loué a été endommagé à la suite d'un dégât des eaux survenu le 14 novembre 2019.
M. [R] a fait intervenir la mairie de [Localité 7]-[Localité 4] qui lui a indiqué, par lettre du 28 novembre 2019, qu'un agent du service hygiène avait constaté, après une visite du 28 novembre 2019, la présence d'infiltrations dans l'appartement provenant d'un défaut d'étanchéité de la terrasse supérieure et la suspension de la réparation de la climatisation. Il était conclu à une 'gêne pour la salubrité des occupants ainsi qu'un risque pour la santé'.
Un procès-verbal de constat d'huissier du 15 septembre 2021 permettait de constater :
- la présence d'une large saignée en partie supérieure d'un mur (côté baie vitrée),
- le marquage rectangulaire de couleur brune laissant penser à l'ancienne présence d'une unité intérieure de climatisation, avec une trace d'humidité sur la hauteur d'un mur et, en partie basse, la présence d'auréoles brunâtres,
- la présence d'humidité au niveau d'une poutre dans le faux plafond et, en partie basse, des plaques de moisissures.
- la présence de radiateurs d'appoint,
- le décollement de peinture en partie basse du mur et des taches brunâtres visibles au niveau des prises électriques.
Enfin, l'huissier notait que le logement ne disposait d'aucune aération, la seule présence d'une aération, située dans la salle de bain, étant inefficiente.
M. [R] justifie avoir envoyé plusieurs courriels au mandataire de son bailleur (16 septembre 2021; 05 octobre 2021; 11 octobre 2021; 08 novembre 2021) ainsi qu'une lettre du 25 octobre 2021, aux termes desquels il se plaint de la persistance des fuites d'eaux dans le logement au niveau de la terrasse, en dépit des travaux effectués.
Il ressort des éléments du dossier que la climatisation était défectueuse dès le mois de juin 2019 et que le bailleur a donné à son locataire un radiateur d'appoint dès le mois de novembre 2019. M .[R] ne démontre pas avoir rencontré des problèmes de chauffage à compter de cette date, même s'il est exact que la climatisation réversible n'était pas réparée. Le plombier, mandaté par le bailleur, pour réparer la climatisation, indique, dans une attestation du 15 juin 2020, que M. [R] lui a indiqué n'être pas disponible avant le 15 août 2020. Ce seul élément ne permet pas de conclure au fait que ce dernier aurait refusé toute intervention du plombier et empêché la réparation de la climatisation réversible. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est informé par le bailleur, avant le début des travaux, de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Les pièces produites par le bailleur (et notamment une attestation non accompagnée d'une pièce d'identité) ne permettent pas de prouver l'obstruction aux travaux dénoncés par M.[U].
Compte tenu de ces éléments, il apparaît que les désordres affectant le logement loué à M. [R] ont rendu le logement indécent mais pas inhabitable. Le bailleur, qui ne justifie pas d'un cas de force majeure pour s'exonérer de son obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état de réparations, ni d'une obstruction de son locataire qui serait la cause des désordres ou de leur aggravation, est tenu d'indemniser le locataire pour les troubles résultant du manquement à son obligation de délivrance. Le bailleur ne peut non plus s'exonérer de sa responsabilité en relevant que M. [R] aurait pu, en raison de sa profession, faire une partie des travaux.
Selon l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version alors applicable, la demande reconventionnelle en résiliation judiciaire du bail motivée par une dette locative doit avoir été notifiée au représentant de l'Etat, deux mois avant l'audience, sous peine d'irrecevabilité. M. [U] ne justifie pas avoir procédé à cette démarche. En conséquence, sa demande de résiliation judiciaire du bail, motivée par une dette locative, est irrecevable. Le jugement sera infirmé sur ce point.
L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 565 du même code énonce que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
Enfin, l'article 566 du même code stipule que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
M.[R], qui est à l'initiative de la procédure en première instance, n'a pas discuté la validité du congé pour vendre.
Les demandes qu'il formule la première fois devant la cour, tendant à voir déclarer nul le congé pour vendre en raison de son caractère frauduleux et obtenir des dommages et intérêts en lien avec cette fraude sont irrecevables puisqu'elles n'ont pas pour objet d'opposer compensation, ou faire écarter les prétentions adverses, ou faire juger les questions nées de la survenance d'un fait; elles ne tendent pas non plus aux mêmes fins de celles soumises au premier juge et ne sont, ni l'accessoire, ni la conséquence ni le complément nécessaires des prétentions qu'il avait formulées en première instance (réalisation de travaux, suspension du loyer jusqu'à la réalisation des travaux et éventuellement relogement).
M.[U] a quitté le logement loué le 19 avril 2022, date à laquelle a eu lieu un état des lieux de sortie. Il ne revendique pas la poursuite du bail.
Compte tenu des éléments précédemment indiqués, de l'absence de démonstration par le bailleur que les désordres subis par M.[U] ( liés à la fuite sur la climatisation, au défaut d'étanchéité de la terrasse de l'appartement du logement) auraient été réparés, et du caractère toutefois habitable du logement, il convient d'indemniser M.[R] à hauteur de 30% du montant du loyer contractuel (650 euros) du mois de novembre 2019 jusqu'au départ des lieux de ce dernier, soit 5850 euros (195 euros x 30 mois). Cette somme indemnise le préjudice de jouissance de M.[R] qui ne justifie pas d'un préjudice différent qui ne serait pas déjà indemnisé. Il sera débouté de sa demande tendant à voir condamner M.[U] à lui verser la somme de 5000 euros.
La demande relative aux travaux est désormais sans objet.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant à la suspension des loyers et au relogement de M. [R] et infirmé sur le quantum des sommes dues à M. [R].
Sur l'arriéré locatif
Il a été jugé que M. [R] ne pouvait soulever une exception d'inexécution pour être dispensé du paiement des loyers.
Il lui appartient, en application de l'article 1353 du code civil, de démontrer qu'il s'est libéré de son obligation essentielle de paiement du loyer et des charges récupérables, ce qu'il ne fait pas.
Il ne conteste pas le montant de l'impayé locatif qui s'élève à 20.600,06 euros. Il sera condamné au versement de cette somme. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [U]
Comme l'indique avec pertinence le premier juge, M. [U] ne produit aucune pièce démontrant le préjudice économique qu'il invoque lié à l'absence de versement par son locataire de ses loyers.
Il ne justifie pas non plus avoir souffert d'un préjudice moral.
Enfin, la procédure intentée par M.[R], qui a démontré l'existence d'un logement indécent et la violation par son bailleur de son obligation de délivrance d'un logement en bon état de réparations locatives, n'a pas dégénéré en abus de droit.
En conséquence, M. [U] sera débouté de ses demandes indemnitaires.
Le jugement déféré qui a rejeté sa demande au titre de son préjudice financier et de son préjudice moral sera confirmé.
Sur la compensation
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné la compensation entre les sommes dues par les parties.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Chaque partie succombe partiellement. M. [R] bénéficie de l'aide juridictionnelle partielle. Dès lors, il convient de faire masse des dépens et de les partager par moitié entre les parties. Les parties seront déboutées de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement déféré qui a dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens sera infirmé. Il sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a estimé le logement indécent, en ce qu'il a rejeté la demande de suspension des loyers et la demande de relogement formée par M.[F] [R], en ce qu'il a ordonné la compensation entre les sommes dues par les parties, en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M.[V] [U] au titre de son préjudice financier et de son préjudice moral et en ce qu'il a rejeté les demandes faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
INFIRME pour le surplus,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
DÉCLARE irrecevable la demande de résiliation judiciaire du bail en raison de l'impayé locatif,
DÉCLARE irrecevable pour être nouvelles en cause d'appel la demande tendant à voir déclarer nul pour être frauduleux le congé pour vendre délivré le 27 décembre 2021 à M. [F] [R] et la demande de dommages et intérêts formée par M.[F] [R] en raison du caractère frauduleux du congé,
DITque le bail liant les parties est résilié depuis le 19 avril 2022,
DÉCLARE sans objet la demande de travaux formée par M.[F] [R],
CONDAMNE M. [F] [R] à verser à M.[V] [U] la somme de 20.600,06 euros au titre de l'arriéré locatif,
CONDAMNE M.[V] [U] à verser à M.[F] [R] la somme de 5850 euros en réparation du préjudice de jouissance de ce dernier,
REJETTE le surplus des demandes indemnitaires formées par M.[F] [R],
REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par M.[V] [U],
REJETTE les demandes des parties faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
FAIT MASSE des dépens de première instance et d'appel et CONDAMNE les parties à les prendre en charge par moitié, ceux-ci pouvant être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,