COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 20 JUIN 2024
N° 2024/413
Rôle N° RG 23/09679 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLVBW
[M] [P]
C/
[E] [C]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Geneviève ADER-REINAUD
Me [R] [H]
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection d'Aix-en-Provence en date du 06 juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-380.
APPELANT
Monsieur [M] [P]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004473 du 12/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le 07 janvier 1955 à Bizerte (Tunisie), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Geneviève ADER-REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Radost VELEVA-REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
Madame [E] [C]
née le 13 mars 1977 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Annie PROSPERI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 mai 2024 en audience publique devant la cour composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur
Mme Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 24 juin 2022, Mme [E] [C] a consenti à M. [M] [P] un bail meublé d'habitation portant sur un bien situé [Adresse 1], rez-de-chaussée, à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 495 euros, charges comprises.
Par acte d'huissier en date du 2 décembre 2022, Mme [C] a fait délivrer à M. [P] un commandement d'avoir à payer la somme principale de 2 165 euros au titre d'un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au bail.
Soutenant que cet acte est resté infructueux, Mme [C] a fait assigner M. [P], par actes d'huissier en date du 10 mars 2023, devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.
Par ordonnance contradictoire en date du 6 juin 2023, ce magistrat a :
- constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 3 février 2023 et déclaré en conséquence le locataire sans droit ni titre ;
- rejeté la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;
- ordonné dès lors l'expulsion de M. [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, passé le délai de deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux prévu par l'article L 411-1 et L 142-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec au besoin le concours de la force publique ;
- dit qu'il serait procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux aux fraix de la personne expulsée en un lieu désigné par celle-ci et, qu'à défaut, ils seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ;
- fixé provisoirement au dernier loyer augmenté de la provision pour charges et révisable aux conditions du bail l'indemnité mensuelle d'occupation des lieux, soit à la somme actuelle de 495 euros, et condamné M. [P] au paiement de ladite indemnité jusqu'à son départ effectif des lieux ;
- condamné M. [P] à payer à Mme [C], à titre provisionnel, la somme de 3 394 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation dus au 13 mai 2023, terme du mois de mai compris ;
- condamné M. [P] à payer à Mme [C] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [P] aux dépens.
Suivant déclaration transmise au greffe le 20 juillet 2023, M. [P] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 14 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle réforme infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, qu'elle :
- déboute Mme [C] de l'ensemble de ses demandes ;
- suspende le paiement des loyers ;
- désigne tel expert qu'il plaira à la cour de nommer avec pour mission de constater et décrire les désordres existants dansl le logment et chiffrer le préjudice existant du fait des troubles de jouissance ;
- condamne Mme [C] aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Ader-Reinaud.
Il expose avoir cessé de régler ses loyers en raison de dégâts des eaux affectant son logement et d'un tableau électrique non conforme. Il se prévaut d'un préjudice de jouissance qu'il convient de l'indemniser et de compenser avec l'arriéré locatif.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 15 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, Mme [C] demande à la cour de :
- débouter M. [P] de ses demandes ;
- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la dette qu'il convient d'actualiser ;
- condamner M. [P] à lui verser, à titre de provision, la somme de 6 155 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 9 octobre 2023 ;
- condamner M. [P] à verser à Mme [C] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [P] aux dépens, avec distraction au profit de Me [R] [H], sur son affirmation de droit.
Elle expose que la demande d'expertise doit être déclarée irrecevable comme étant nouvelle à hauteur d'appel, l'appelant n'ayant demandé au premier juge que des délais de paiement, et ce, en application de l'article 566 du code de procédure civile, dès lors que cette demande n'est ni l'accessoire, ni la conséquence, ni le complément des prétentions formées en première instance. En tout état de cause, elle soutient, qu'en application de l'article 146 alinéa 2 du même code, l'expertise ne peut suppléer une absence de preuve. Elle souligne que le dégât des eaux survenu le 1er novembre 2022, ayant pour origine des parties communes dont la cause a été réparée, est survenu plusieurs mois après les incidents de paiement, outre le fait que la copropriété se plaint de l'occupation, par l'appelant, de parties communes de façon privative. Elle insiste sur le fait que l'appelant ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution dès lors qu'il ne démontre pas une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes de l'intimée en référé-expulsion
Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et ses conséquences
Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il est admis que le moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire ne constitue pas une exception de procédure mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.
En l'espèce, le contrat de bail stipule dans un paragraphe VIII (en page 4) que le bail sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.
Un commandement de payer de payer la somme principale de 2 165 euros a été délivré le 2 décembre 2022 correspondant à un arriéré locatif arrêté au 11 novembre 2022. A l'examen du décompte qui y est annexé, il apparaît que l'appelant n'a procédé qu'à des versements ponctuels depuis la conclusion du bail en réglant la somme de 970 euros en août 2022 et celle de 200 euros en septembre 2022.
Sans contester ce décompte, il fait état d'un dégât des eaux ayant affecté le logement loué. Or, alors même que celui-ci est survenu le 1er novembre 2022, les impayés remontent au mois de juin 2022, l'appelant n'ayant effectué que deux paiements de 970 euros et 200 euros entre les mois de juin 2022 et décembre 2022.
Dans ces conditions, aucune corrélation ne peut être établie entre les impayés et le dégât des eaux survenu le 1er novembre 2022.
En tout état de cause, l'appelant n'allègue ni ne démontre que ces désordres étaient d'une gravité telle qu'il ne pouvait plus occuper son logement.
Le décompte arrêté au mois d'octobre 2023 révèle que la dette locative s'établissait à la somme de 2 670 euros le 12 janvier 2023, après le paiement de 490 euros effectué le jour même, et à celle de 3 155 euros en février 2023.
Il en résulte que les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées dans le délai de deux mois, c'est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail à effet au 3 février 2023.
Elle sera donc confirmée de ce chef.
Etant donné que M. [P] ne réitère pas en appel sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, l'ordonnance entreprise sera également confirmée en ce qu'elle a ordonné son expulsion des lieux.
Sur la demande de provision à valoir sur les loyers, charges locatives et indemnités d'occupation
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.
En l'espèce, l'appelant ne discute pas la somme sollicitée par l'intimée en appel à hauteur de 6 155 euros, à titre provisionnel, à la suite d'une actualisation de sa créance à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 9 octobre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse.
Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a retenu une provision de 3 394 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 13 mai 2023, M. [P] devant être condamné au paiement de somme provisionnelle de 6 155 euros arrêtée au 9 octobre 2023, mais de la confirmer en ce qu'elle l'a condamné à verser à l'intimée, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle de 495 euros, sauf à préciser à compter du mois de novembre 2023, et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés ou la reprise par la bailleresse de son bien.
Sur les demandes reconventionnelles de l'appelant résultant du manquement de l'intimée à son obligation de délivrance
Sur la recevabilité de la demande d'expertise judiciaire
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent plus soumettre à la cour de nouvelles demandes, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.
Aux termes de l'article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.
Enfin, si l'article 567 du même code énonce que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel, elles le sont à la condition de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant, en application de l'article 70 du même code.
En l'espèce, pour la première fois en cause d'appel, l'appelant sollicite, sur le fondement des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, l'organisation d'une expertise visant à déterminer les désordres affectant le logement qu'il occupe.
Alors même que l'intimée soulève l'irrecevabilité de cette demande nouvelle, l'appelant n'oppose aucun moyen de défense sur ce point.
La demande de mesure d'instruction in futurum formée par l'appelant, aux fins de déterminer les désordres affectant le bien et évaluer le préjudice de jouissance subi, ne peut être considérée comme tendant aux mêmes fins que les prétentions formulées en première instance, ni se rattachant par un lien suffisant à ces dernières, qui, pour l'essentiel, visaient à entendre constater l'acquisition de la clause résolutoire, prononcer l'expulsion de l'appelant, fixer l'indemnité d'occupation et allouer à l'intimée des sommes à titre provisionnel, ce à quoi l'appelant, qui a comparu devant le premier juge, s'est contenté d'opposer une demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Dans ces conditions, l'objet et la finalité des demandes formulées en première instance sont, par définition, différents de la demande reconventionnelle d'expertise formée en appel.
Elle ne peut davantage être considérée comme l'accessoire, la conséquence ou le complément des prétentions soumises au premier juge. En effet, si l'appelant a fait état d'un dégât des eaux affectant les lieux, il n'en a tiré aucune conséquence en termes d'exception d'inexécution susceptible de rendre sérieusement contestable l'exigibilité des sommes échues réclamées par l'intimée. Il convient de relever que, même en appel, M. [P] se prévaut, non pas d'une exception d'inexécution portant sur les échéances échues, mais d'un préjudice de jouissance devant être chiffré par un expert et, le cas échéant, compensé avec la créance locative de l'intimée. Or, cette demande d'expertise aurait due être demandée avant que la résiliation de plein droit du bail ne soit constatée et qu'il ne soit considéré comme occupant sans droit ni titre du logement, tel que cela résulte des développements qui précèdent. En effet, ces circonstances rendent inopérante la mesure sollicitée.
La demande d'expertise portant sur les désordres affectant le bien loué et l'évaluation du préjudice de jouissance subi, formulée par l'appelant, à titre reconventionnel, ne peut donc qu'être déclarée irrecevable comme nouvelle en cause d'appel et ne se rattachant pas par un lien suffisant aux prétentions originaires.
Sur la demande de suspension du paiement des loyers
Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'urgence est caractérisée chaque fois qu'un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier non seulement l'urgence mais également l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ces moyens.
Par ailleurs, aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
En l'espèce, M. [P] sollicite d'être dispensé de régler les loyers à échoir jusqu'à ce que l'intimée réalise les travaux nécessaires en conformité avec ses obligations résultant de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.
Etant donné que le bail est résilié depuis le 3 février 2023, par suite de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, la demande de l'appelant d'être autorisé à suspendre le paiement de ses loyers à échoir se heurte à une contestation sérieuse. En effet, les sommes dues, à titre provisionnel, postérieurement au 3 février 2023, ne correspondent pas à des loyers proprement dits mais à des indemnités pour occupation sans droit ni titre du logement.
Or, le fait même pour M. [P] d'occuper un bien sans droit ni titre le prive du droit d'exiger de l'intimée de réaliser des travaux en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le contrat étant résilié, l'intimée n'est plus tenue à l'égard de l'appelant d'une obligation de délivrance d'un logement en bon état de réparation, de lui assurer la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat.
Il convient donc de débouter M. [P] de sa demande reconventionnelle tendant à être autorisé à suspendre le paiement de ses loyers dans l'attente de la réalisation, par l'intimée, de travaux dans le bien litigieux.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Succcombant en appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [P] aux dépens et l'a condamné à verser à Mme [C] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Il sera également condamné aux dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me [R] [H], sur son affirmation de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
L'équité commande en outre de le condamner à verser à Mme [C] la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [M] [P] à payer à Mme [E] [C], à titre provisionnel, la somme de 3 394 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation dus au 13 mai 2023, terme du mois de mai compris ;
La confirme en toutes ses autres dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant ;
Déclare irrecevable la demande reconventionnelle d'expertise judiciaire formée par M. [M] [P] en cause d'appel ;
Déboute M. [M] [P] de sa demande reconventionnelle tendant à être autorisé à suspendre le paiement de ses loyers dans l'attente de la réalisation, par Mme [E] [C], de travaux dans son bien ;
Condamne M. [M] [P] à payer à Mme [E] [C], à titre provisionnel, la somme de 6 155 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation dus au 9 octobre 2023, terme du mois d'octobre compris ;
Dit que l'indemnité d'occupation mensuelle, telle que fixée par le premier juge, sera due par M. [M] [P] à Mme [E] [C] à compter du mois de novembre 2023, et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés ou la reprise par la bailleresse de son bien ;
Condamne M. [M] [P] à payer à Mme [E] [C] la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [M] [P] aux dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me [R] [H], sur son affirmation de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière Le Président