COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 20 SEPTEMBRE 2013
N° 2013/ 454
Rôle N° 11/17101
SAS FONCIERE SOPHIA ANTIPOLIS
C/
SAS DIRECT MARKETING SOLUTIONS
Grosse délivrée
le :
à : la SELARL LIBERAS - BUVAT - MICHOTEY
la SCP COHEN-GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 16 Septembre 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 10/00474.
APPELANTE
SAS FONCIERE SOPHIA ANTIPOLIS, demeurant [Adresse 2]
représentée par la SELARL LIBERAS BUVAT MICHOTEY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Olivier DECOURCHELLE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
SAS DIRECT MARKETING SOLUTIONS prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Nicolas DEUR, avocat au barreau de NICE, Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 Juin 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Sylvie PEREZ, conseillère chargée du rapport, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2013.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2013,
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
Selon bail commercial du 23 mars 2007, à effet du 1er octobre 2005 et faisant suite à une sous-location, la société Foncière Sophia Antipolis a consenti à la société Direct Marketing Solutions, la location pour neuf années de locaux à usage de bureaux situés [Adresse 3].
Ayant fait l'acquisition de locaux en état futur d'achèvement, le locataire a donné congé le 28 mars 2008 pour l'échéance triennale du 30 septembre 2008, avant de solliciter un délai et la prorogation de son congé jusqu'au 31 mars 2009.
Considérant qu'aucun accord n'était intervenu entre les parties et que le bail commercial s'était poursuivi pour une nouvelle période triennale, la société Foncière Sophia Antipolis a saisi le tribunal de grande instance de Grasse d'une demande en paiement de loyers, demande dont elle a été déboutée par jugement du 16 septembre 2011, la juridiction la condamnant à la restitution du dépôt de garantie.
La SAS Foncière Sophia Antipolis a interjeté appel de la décision.
Par conclusions déposées le 6 janvier 2012, elle a conclu à l'infirmation du jugement et à la condamnation de la société Direct Marketing Solutions au paiement de la somme de 217'169,87 € au titre des loyers et charges dus jusqu'au 30 septembre 2011 ainsi qu'au paiement de la somme de 5000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par conclusions notifiées le 1er mars 2012, la SAS Direct Marketing Solutions a conclu à la confirmation en toutes ces dispositions du jugement entrepris et au débouté de la société Foncière Sophia Antipolis de l'ensemble de ses demandes ainsi que sa condamnation au remboursement du dépôt de garantie d'un montant de 14'724,70 € majoré des intérêts de retard à compter du 22 juillet 2009, outre une indemnité pour frais de procès.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Par un acte d'huissier du 28 mars 2008, la société Direct Marketing Solutions a donné congé au bailleur pour la fin de la première période triennale venant à échéance le 30 septembre 2008 en application de l'article L. 145-4 du code du commerce.
Par lettre du 10 juin 2008, la société Direct Marketing Solutions a sollicité la prorogation du congé délivré pour le 30 septembre 2008, au 31 mars 2009, expliquant que dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, elle venait de se porter acquéreur de murs commerciaux dont la livraison était prévue début 2009.
Suite à cette demande, les parties ont échangé diverses correspondances.
Dans une première lettre datée du 18 juin 2008, la société Foncière Sophia Antipolis a proposé de proroger la période d'occupation du locataire pour une durée d'une année, soit jusqu'au 30 septembre 2009, proposition refusée par Direct Marketing Solutions qui écrivait que cette proposition du bailleur sous-entendait qu'elle devrait continuer à payer le loyer pour un bien qu'elle n'occuperait plus après le 30 mars 2008, indiquant ne pouvoir accepter cela et réitérant sa requête.
Dans une seconde lettre datée du 22 août 2008, le bailleur a pris acte du refus de son offre et accepté de revoir sa position en proposant le maintien dans les lieux pour une durée de neuf mois, soit jusqu'au 30 juin 2009.
Par lettre du 19 septembre 2008, la société Direct Marketing Solutions a répondu apprécier le geste du bailleur mais rester toujours dans l'embarras expliquant les difficultés d'avoir à assumer simultanément les premières échéances de crédit immobilier en mars 2009 et le loyer de locaux actuels à partir de cette même période. Elle a ajouté : « un départ de vos locaux au 30 septembre mettrait gravement en péril notre situation économique et financière. C'est pourquoi nous réitérons ce jour notre demande de départ au 31 mars 2009 ».
Il ressort de cet échange de correspondances, qu'aucun accord n'était intervenu entre les parties sur la date de libération des lieux, même si dans ses conclusions, la société Direct Marketing Solutions indique s'être rangée à la position de son bailleur en libérant les lieux pour l'échéance du 30 juin 2009, alors que dans ses différents courriers ci-dessus, elle réitérait sa requête initiale d'un départ au 31 mars 2009.
En effet, par lettre du 2 décembre 2008, la société Foncière Sophia Antipolis rappelait qu'elle n'avait jamais donné une suite favorable aux demandes de la locataire de se maintenir dans les lieux jusqu'au 31 mars 2009 et indiquait que le bail s'était poursuivi en conséquence pour une nouvelle période triennale, situation rappelée également par lettre du 12 mars 2009.
La lettre adressée le 31 mars 2009 par la société Direct Marketing Solutions à la société Foncière Sophia Antipolis, par laquelle elle indiquait : « nous quitterons définitivement les lieux au 30 juin 2009 comme vous nous l'aviez d'ailleurs proposé dans votre courrier du 22 août 2008 », ne pouvant constituer l'acceptation d'une proposition que le bailleur ne maintenait plus.
Pour réclamer le montant des loyers jusqu'au 30 septembre 2011, la société Foncière Sophia Antipolis considère qu'en s'étant maintenue dans les lieux, la locataire a renoncé au congé qu'elle a délivré, le bail se poursuivant pour une nouvelle période triennale, alors que le congé met fin irrévocablement au bail, en l'absence d'accord du bailleur pour en accepter la rétractation, l'acte de réitération le 1er février 2011 d'un congé par le preneur pour l'échéance triennale du 30 septembre 2011 mentionnant expressément qu'il n'entend pas renoncer au congé délivré le 28 mars 2008.
Il s'avère que les lieux ont été libérés en juin 2009, après paiement des indemnités d'occupation, qualifiées de loyers par la Foncière Sophia Antipolis, pour la période du 30 septembre 2008 au 30 juin 2009.
Il convient dans ces conditions de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a débouté la SAS Foncière Sophia Antipolis de ses demandes de paiement des loyers et charges postérieurement au 30 juin 2009 et a condamné la société Foncière Sophia Antipolis au remboursement du dépôt de garantie.
Chacune des parties succombant partiellement, supportera la charge des frais irrépétibles exposés par elle dans la présente instance.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par décision prononcée contradictoirement, en dernier ressort,
Réformant partiellement le jugement entrepris ;
Dit que le congé délivré par la SAS Direct Marketing Solutions le 28 mars 2008 a pris effet le 30 septembre 2008 ;
Confirme ce jugement en toutes ses autres dispositions non contraires ;
Dit que chacune des parties supportera la charge des frais irrépétibles exposés par elle dans la présente instance ;
Condamne la SAS Direct Marketing Solutions aux dépens de la procédure de première instance et d'appel, dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT