20/09/2022
ARRÊT N°22/526
N° RG 19/03497 - N° Portalis DBVI-V-B7D-NDRW
CC/VM
Décision déférée du 08 Février 2019 - Juge aux affaires familiales de TOULOUSE - 17/24862
[F]
[H] [Z]
C/
[G] [Z] épouse [B]
[A] [Z]
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 2
ARRÊT DU VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
**
APPELANT
Monsieur [H] [Z]
[Adresse 14]
[Localité 13]
Représenté par Me Charles André LUPO, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉES
Madame [G] [Z] épouse [B]
[Adresse 17]
[Localité 5]
Représentée par Me Denis BOUCHARINC, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [A] [Z]
'[Adresse 15]
[Localité 7]
Représentée par Me Christophe MORETTO de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V.CHARLES-MEUNIER et V.MICK, conseillers, chargés du rapport, Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. GUENGARD, président
V. CHARLES-MEUNIER, conseiller
V. MICK, conseiller
Greffier, lors des débats : M. TACHON
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement,par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par C. GUENGARD, président, et par M. TACHON, greffier de chambre.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Mme [J] [M], veuve de M. [L] [Z] décédé le 9 septembre 1965 dont la succession a été liquidée, est décédée à son tour à [Localité 25] (31) le 12 juin 2009 et a laissé à sa survivance ses trois enfants :
- Mme [G] [Z] épouse [B] ;
- Mme [A] [Z] ;
- M. [H] [Z].
Mme [J] [M] veuve [Z] a institué son fils en qualité de :
- légataire, suivant testament olographe en date du 2 février 1990, de la quotité disponible de ses biens en toute propriété ;
- légataire à titre universel, par testament olographe en date du 5 août 2008, de la quotité disponible des biens dépendants de la succession avec attribution en propriété sur les biens situés à [Localité 13] (31) lieudit Lancefoc, pour lesquels elle lui avait consenti préalablement un bail rural en date du 28 décembre 2006 ;
- exécuteur testamentaire de la succession avec priorité de choix dans le partage des meubles et objets précieux.
Au plan immobilier, l'actif successoral se compose :
- d'une maison à usage d'habitation cadastrée [Cadastre 28], sise [Localité 13] (31) au lieu-dit «Lancefoc» ;
- d'une exploitation agricole comprenant bâtiments d'habitation et d'exploitation et une parcelle en nature de bois, cadastrée [Cadastre 27] et [Cadastre 2], à [Localité 13] (31) ;
- des droits indivis de moitié sur des parcelles à usage de cours et chemin d'accès, sis [Localité 13] (31) cadastrées [Cadastre 22] et [Cadastre 4] ;
- d'une maison d'habitation sise à [Adresse 14] (31) au lieu-dit «[Adresse 14] » cadastrée [Cadastre 30], occupée par M. [H] [Z] ;
- d'une parcelle en nature de pré sise [Localité 24] (66) cadastrée [Cadastre 9] ;
- d'un ensemble immobilier sis [Adresse 3] (66) comprenant maison de maître, avec terrains et dépendances, cadastré section [Cadastre 8] ;
- des droits indivis (25/80èmes) d'un ensemble immobilier sis [Localité 16] (06) cadastré [Cadastre 10], droits réalisés et dont les fonds ont été consignés sur le compte de la succession à hauteur de 33 500 euros.
Les parcelles [Cadastre 27] d'une contenance initiale de 95 423 m² et 20 d'une contenance initiale de 215 672 m², suite à une procédure d'expropriation, ont du être divisées. S'agissant de la parcelle [Cadastre 27], celle-ci a été divisée en : ZA 41 d'une contenance de 12 m², 42 d'une contenance de 1325 m² et 43, M. [Z] conservant au final seule la parcelle [Cadastre 31] d'une superficie dès lors de 94 086 m² (9 ha). S'agissant de la parcelle [Cadastre 2], celle-ci a été divisée en : [Cadastre 6] et [Cadastre 32] d'une contenance de 1181 m², M. [Z] ne conservant au final seule la parcelle [Cadastre 6] d'une contenance de 214 491 m² (21 ha).
Au plan mobilier, l'actif successoral se composait du solde des avoirs bancaires de la défunte soit 5 196 euros, de l'évaluation des biens meubles inventoriés soit 37 692 euros ainsi que de la vente d'un tableau à hauteur de 125 000 euros précision faite que le compte de l'indivision successorale s'élevait à la date du 4 mars 2016 à 63 038,35 euros, lequel s'était vu porter au crédit le produit de la vente du tableau précité ainsi que les droits issus de la vente de l'ensemble immobilier du [Localité 12].
Le passif successoral, suivant déclaration de succession, s'élevait à la somme de 35 000 euros.
Les héritiers n'ont pu partager amiablement la succession.
Par actes d'huissier en date des 3 et 24 mai 2012, Mme [G] [B] a assigné M. [H] [Z] et Mme [A] [Z] devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de partage.
Par jugement en date du 11 décembre 2012, le tribunal de grande instance de Toulouse a :
- avant dire droit, ordonné la comparution personnelle des parties ;
- ordonné la liquidation et le partage de l'indivision ;
- désigné le président de la chambre interdépartementale des notaires, avec faculté de délégation, pour procéder à la liquidation du régime matrimonial;
- désigné un juge pour surveiller ces opérations.
Un procès-verbal de comparution a été établi en date du 12 février 2013, M. [Z] ne s'étant pas présenté.
Par ordonnance en date du 28 février 2013, le juge de la mise en état a ordonné, à peine de prise en charge des frais d'ouverture et de pose de nouvelles serrures par leur frère, que soit remis par celui-ci à Mme [A] [Z] et Mme [G] [Z] épouse [B] un jeu de clés de l'immeuble indivis sis [Adresse 3] avant le 1er avril 2013 afin que celles-ci puissent visiter l'immeuble en question en vue d'une vente, outre constaté que celles-ci s'opposaient à une distribution provisionnelle des fonds actuellement consignés.
Par ordonnance en date du 17 octobre 2013, le juge de la mise en état a rejeté la demande de distribution provisionnelle de M. [Z] ainsi que celle tendant à lui voir donner mandat de négocier unilatéralement la vente de l'immeuble et dit que chaque indivisaire disposait du pouvoir de donner mandat de vente non exclusif à toute agence de son choix sauf à permettre ensuite la comparaison des offres recues par chaque copartageant.
Par ordonnance en date du 7 août 2014, le juge de la mise en état a désigné un expert pour évaluer l'ensemble de l'actif immobilier puis par ordonnance en date du 7 mai 2015 ordonné la communication par M. [Z] des pièces sollicitées par l'expert commis.
Le rapport d'expertise a été déposé en date du 8 juillet 2016.
Par jugement contradictoire en date du 8 février 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse a :
- désigné Maître [K] [D] pour procéder au partage de la succesion, sous la surveillance du juge coordonnateur du Pôle de l'état des personnes du tribunal de grande instance de Toulouse,
- constaté que les meubles d'une valeur de 37 692,50 euros n'ont pas été partagés,
- rejeté la demande de créance d'assistance présentée par M. [Z],
- rejeté la demande de rapport de l'avantage indirect,
- évalué à 246 597 euros les parcelles [Cadastre 31] et [Cadastre 6] situées à [Adresse 14],
- attribué préférentiellement à M. [Z] le bien immobilier [Cadastre 30] dit '[Adresse 14]' situé à [Adresse 14], pour une valeur de 300 000 euros,
- dit que M. [Z] est débiteur envers l'indivision d'une indemnité de 300 € par mois pour l'occupation du "Pigeonnier",
- dit que M. [Z] doit le rapport à la succession de la somme de 1 500 euros,
- préalablement, a ordonné la licitation (en deux lots) des immeubles suivants :
a) 1er lot : bien immobilier situé à [Adresse 3], cadastré [Cadastre 8], à la barre du tribunal de grande instance de Perpignan, sur une mise à prix de 145 000 euros abaissable d'un quart puis de moitié en cas de carence d'enchères,
b) 2ème lot : bien immobilier situé à Saillagouse, cadastré Section [Cadastre 9] lieu-dit Le PLa à la barre du tribunal de grande instance de Perpignan sur une mise à prix de 5.000 € abaissable d'un quart puis de moitié en cas de carence d'enchères,
- dit que les tiers seront admis à l'adjudication,
- ordonné la publicité des ventes dans le Midi Libre, par l'apposition d'affiches et sur le site www.encheres-publiques.com,
- dit que le coût du PV de description, des visites, des impressions des affiches, des publicités et des frais d'expert seront inclus dans les frais privilégiés de vente,
- dit que le cahier des conditions de la vente sera dressé et déposé au greffe par Maître [N] Boucharinc ou par Maître Hélène Kokolewski,
- rejeté les demandes relatives aux frais non compris dans les dépens,
- dit que les frais du partage judiciaire, qui incluent les dépens de l'instance tels qu'énumérés par l'article 695 du code de procédure civile, et qui comprendront les frais de licitation, seront prélevés sur la masse et supportés par les co-partageants proportionnellement à leurs parts,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration électronique en date du 24 juillet 2019, M. [Z] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :
- rejeté la créance d'assistance présentée par M. [Z],
- fixé à la somme de 300.000 € la valeur du bien immobilier [Cadastre 30] dit "[Adresse 14]" situé à [Adresse 14],
- dit que M. [Z] est débiteur envers l'indivision d'une indemnité de 300 € par mois pour l'occupation du "Pigeonnier",
- ordonné la licitation du 2ème lot, bien immobilier situé à Saillagouse, cadastré section [Cadastre 9] lieu-dit Le Pla à la barre du tribunal de grande instance de Perpignan sur une mise à prix de 5.000 € abaissable d'un quart puis de moitié en cas de carence d'enchères.
Dans ses dernières conclusions d'appelant reçues en date du 10 juin 2022, M. [Z] demande à la cour de bien vouloir :
- accueillir comme juste et bien fondé l'appel interjeté par M. [Z] du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Toulouse le 8 février 2019,
Ce faisant,
- infirmer partiellement certaines dispositions rendues par ledit jugement et confirmer celles sollicitées par l'appelant dans les conditions suivantes :
Sur l'attribution préférentielle du Pigeonnier et du mobilier s'y trouvant :
- confirmer l'attribution préférentielle retenue par ce jugement,
- dire et juger que M. [Z] remplit les obligations légales pour bénéficier de cette attribution préférentielle puisque la maison d'habitation sise à [Adresse 14] au lieudit '[Adresse 14]' cadastrée [Cadastre 30] précédemment cadastrée [Cadastre 26] a toujours été sa résidence principale du vivant de sa mère jusqu'à son décès et encore aujourd'hui et remplit les conditions de l'article 831-2 du code civil,
- rejeter en conséquence l'appel incident formé par Mme [G] [Z] sollicitant la licitation du Pigeonnier,
Sur la valeur du Pigeonnier :
- réformer le jugement en ce qu'il fixe une valeur de 300 000 euros,
- retenir une valeur de 9 euros/m² conformément au juge de l'expropriation dans son jugement du 24 octobre 2018,
En conséquence,
- donner acte de ce que M. [Z] propose de régler une somme de 180 000 euros,
Sur l'indemnité d'occupation,
- réformer le jugement du 8 février 2019 en ce qu'il fixe une indemnité mensuelle de 300 euros, somme disproportionnée compte tenu de l'état d'insalubrité de cette maison,
- donner acte à M. [Z] de sa proposition de verser une indemnité forfaitaire mensuelle de 150 euros à compter de juillet 2009,
Sur les biens immobiliers situés à [Localité 24] :
Sur la maison de [Localité 24] (66) sise [Adresse 3] :
- donner acte que M. [Z] accepte le principe de la licitation de ce bien à défaut d'avoir trouvé un acquéreur amiable et ce dans un déla raisonnable à convenir entre les parties,
Sur le terrain sis au [Adresse 19] :
- réformer la décision de première instance en ce que le prix de ce terrain ne saurait être inférieur à la somme de 120 000 euros et ce compte tenu de la révision du Plu en cours,
- surseoir à toute licitation jusqu'à la publication du nouveau PLU,
Sur la créance d'assistance :
- donner acte de sa renonciation pure et simple par M. [Z],
Sur le rapport des prétendus avantages indirects :
- confirmer ce rejet sur le fondement de l'article 843 du code civil et la jurisprudence y afférent,
Sur l'évaluation des parcelles [Cadastre 31] et [Cadastre 6] situées à [Adresse 14] :
- confirmer ladite évaluation à la somme de 246 597 euros,
Sur l'évaluation de la parcelle [Cadastre 28] sise à [Adresse 14] :
- confirmer ladite évaluation à la somme de 70 000 euros conformément à la déclaration fiscale de succession et à l'expertise de Mme [S],
- rejeter la demande de licitation formée par Mme [A] [Z] des parcelles [Cadastre 28], [Cadastre 4], [Cadastre 29], [Cadastre 31], [Cadastre 6] sises à [Localité 13] car objet du legs par préciput et l'attestation immobilière rectificative de Maître [D] du 23 décembre 2011,
Sur les frais d'expertise et les dépens,
- dire et juger qu'ils seront passés en frais privilégiés de partage,
- rejeter toute condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de M. [Z].
La clôture de la mise en état a été ordonnée le 13 juin 2022.
Dans ses dernières conclusions d'intimée reçues en date du 21 juin 2022, contenant appel incident sur l'attribution préférentielle du 'Pigeonnier' à M. [Z], la qualité du déposant du cahier des charges et de vente pour la licitation des biens à [Localité 24] (66) ainsi que l'article 700, Mme [G] [Z] épouse [B] demande à la cour de bien vouloir :
- rejeter toutes conclusions contraires et, en tous cas, mal fondées,
- rabattre l'ordonnance de clôture en date du 13 juin 2022,
- débouter M. [Z] de son appel,
- confirmer le jugement entrepris à l'exception de celles de ses dispositions qui font l'objet de l'appel incident de Mme [G] [Z],
- accueillir l'appel incident de la concluante et, par conséquent :
- débouter M. [Z] de sa demande d'attribution préférentielle de l'immeuble désigné sous le vocabulaire du « Pigeonnier »,
- ordonner, pour le cas où les indivisaires ne parviendraient pas à un accord sur sa valeur, la licitation de celui-ci à la barre du tribunal judiciaire de Perpignan sur une mise à prix de 300.000 € abaissable d'un quart, puis de moitié en cas de carence d'enchères,
- ordonner la publicité des ventes dans Le Midi Libre, par l'apposition d'affiches et sur le site www.encheres-publiques.com,
- dire que le coût du PV de description, des visites, des impressions des affiches, des publicités et des frais d'experts seront inclus dans les frais privilégiés de la vente,
- réformer le jugement du 08.02.2019 en ce qu'il a dit que le cahier des conditions de la vente sera dressé et déposé au greffe par Maître [N] Boucharinc ou par Maître Hélène Kokolewski,
- réformer ledit jugement en ce qu'il a rejeté la demande formée par Madame [G] [Z] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner par conséquent M. [Z], in solidum avec Mme [A] [Z], à payer à Mme [G] [Z], la somme de 5.000 €, au titre des frais irrépétibles de première instance,
Y ajoutant, condamner M. [Z], appelant, au paiement d'une somme de 5.000 € à raison des frais irrépétibles exposés par elle devant la cour,
- dire et juger que les dépens, en ce compris les frais de l'expertise et des licitations ordonnées, seront passés en frais privilégiés de partage.
Dans ses dernières conclusions d'intimée reçues en date du 27 juin 2022, Mme [A] [Z] demande à la cour de bien vouloir :
- ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture au jour de l'audience de plaidoirie,
- débouter Mme [G] [Z] de sa demande de réformation de 'l'attribution préférentielle du bien sis à [Adresse 14]",
- confirmer pour le surplus les dispositions du jugement de première instance du 08 février 2019,
- condamner tout succombant à payer à Mme [A] [Z] la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire et juger que les dépens en ce compris les frais d'expertise et de licitation, seront passés en frais privilégiés de partage.
Lors de l'audience, suite à l'accord des parties et aucune d'elles n'ayant revendiqué la nécessité de répondre aux dernières écritures adverses, l'ordonnance de clôture a été révoquée et reportée au jour des plaidoiries le 28 juin 2022.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions développées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la portée de l'appel :
Aux termes des dispositions de l'article 562 du Code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La cour n'est donc saisie que par les chefs critiqués dans l'acte d'appel ou par voie d'appel incident.
En l'espèce, aucun appel n'a été relevé de la licitation et ses modalités du bien immobilier sis à [Localité 24] (66) cadastré [Cadastre 8], du rejet de la demande de rapport de l'avantage indirect portant sur le bénéfice du bail rural sur les parcelles [Cadastre 31] et [Cadastre 6] par M. [Z] ainsi que de l'évaluation par l'expert des parcelles cadastrées [Cadastre 31] et [Cadastre 6], encore moins [Cadastre 28] ne faisant l'objet d'aucun chef de dispositif ni d'aucune demande à ce titre en première instance.
Dans ces conditions, il n'y a pas lieu en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs, non attaqués ou inexistants, comme demandé par l'appelant.
Sur la qualification de prétentions des parties :
Les demandes constituant de manifestes rappels de moyen de droit, de fait ou d'une pure application des effets de la loi ne dépendant pas des parties,ou visant à constat d'une situation de fait, ne qualifient pas des prétentions cernant l'objet du litige au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles n'ont vocation à conférer ni ne confèrent aucun droit à celui qui la requiert. La cour, qui n'est tenue que de répondre aux prétentions énoncées au dispositif en application de l'article 954 du code de procédure civile, n'a donc pas à statuer dessus.
Ainsi en est-il des demandes de M. [Z] sollicitant de voir : 'dire et juger que M. [Z] remplit les obligations légales pour bénéficier de cette attribution préférentielle puisque la maison d'habitation sise à [Adresse 14] au lieudit '[Adresse 14]' cadastrée [Cadastre 30] précédemment cadastrée [Cadastre 26] a toujours été sa résidence principale du vivant de sa mère jusqu'à son décès et encore aujourd'hui et remplit les conditions de l'article 831-2 du code civil' constitutif d'un moyen ; 'donner acte de son acceptation au principe de la licitation du bien sis [Adresse 3] (66)' qui revient au demeurant, en réalité, à revendiquer confirmation d'un chef de dispositif non attaqué par quiconque.
Sur la créance d'assistance au profit de M. [Z] :
L'appelant sollicite qu'il lui soit 'donné acte de sa renonciation' à cette prétention de sorte qu'en réalité il sollicite confirmation du jugement déféré qui l'en a débouté.
Ce chef de dispositif sera dès lors confirmé.
Sur la valeur de la parcelle sise [Adresse 14] (31) lieu-dit «[Adresse 14] » cadastrée [Cadastre 30] :
M. [Z] critique l'estimation retenue par l'expert du bien fixée à hauteur de 300 000 euros, celui-ci considérant la valeur du bâti dit '[Adresse 14]' à raison de sa décrépitude comme nulle. Il considère que l'expert n'a cité aucune référence pertinente sur le secteur précis correspondant à ce bien, se référant à des ventes dans des zones résidentielles de proximité d'un tout autre ordre sur le plan urbanistique que la parcelle concernée, alors que le bâti sur la parcelle ne peut par ailleurs être démoli, étant protégé par le PLU s'agissant d'une zone N1 et qu'il est implanté en face d'une zone industrielle et non résidentielle. Il ajoute qu'une procédure d'expropriation est en cours impactant précisément le fonds dans le cadre de l'élargissement d'une route départementale mitoyenne n°64, les co-héritiers ayant d'ailleurs accepté une indemnité de 5€/m² pour l'expropriation de cette même parcelle sans saisir le juge de l'expropriation ce qu'a fait de son côté M. [H] [Z], ce qui n'est au final pas cohérent avec le fait qu'elles sollicitent confirmation de l'évaluation de l'expert à 100€/m² désormais. Il ajoute sur ce point qu'en cause d'appel, la cour a entériné l'évaluation du juge de l'expropriation du prix au m² dudit terrain soit 9€/m2 et exclu dans sa motivation l'évaluation expertale dans le cadre de la succession. Il conclut en soulignant que le bien avait été estimé et déclaré à 175 000 euros dans la déclaration fiscale de succession en date du 30 septembre 2011 signée de l'ensemble des héritiers. Il propose au final une valeur de 180 000 euros, 27 000 euros pour le terrain, en retenant un prix de 9€/m² et 153 000 euros pour le bâti, à titre subsidiaire, sollicite une consultation de la SAFER pour avis de valeur.
Mme [G] [Z] épouse [B] sollicite confirmation de ce chef de dispositif. Elle fait valoir qu'une expertise judiciaire parfaitement circonstanciée est intervenue quant à la valeur de ce bien que son frère n'a au demeurant pas contestée en formant une demande de contre-expertise. Elle souligne les incohérences de son argumentaire exposant d'une part que durant les opérations d'expertise, celui-ci, pour contester la valeur au m² retenue par l'expert à savoir 100 €/m², avait néanmoins proposé une valeur de 50 € alors que dans ses dernières conclusions, sans élément nouveau, il ne propose plus désormais qu'une valeur de 9 €. Elle ajoute sur ce point que la demande, subsidiaire, de voir consulter la SAFER pour permettre une évaluation plus fine se heurte à la réponse que cet organisme avait pourtant déjà formulée en 2018, et que son frère n'ignore pas, lequel devait indiquer qu'il ne pouvait effectuer que des avis de valeur, n'ayant pas le statut d'expert auprès des tribunaux. D'autre part, elle récuse la comparaison qu'opère son frère entre la valeur retenue par l'expert et celle figurant dans la déclaration de succession, 60% inférieure, dès lors que celui-ci n'applique pas ce même raisonnement à l'immeuble indivis de [Localité 24] pourtant affecté strictement et dans les mêmes proportions de ce même écart de valeur. Elle met en avant le fait que l'état de décrépitude très avancé du bien, décrit par l'expert, a été clairement imputé à des désordres importants consécutifs à une négligence dans l'entretien alors que son frère a précisément toujours vécu dans cette maison, avec sa mère depuis 55 ans, et y vit d'ailleurs de façon exclusive depuis le décès de cette dernière.
Mme [A] [Z] considère de son côté qu'il y a également lieu à confirmation de ce chef de dispositif, concluant à l'homologation du rapport de l'expert. Elle fait valoir que l'ensemble de l'argumentaire développé par son frère a déjà été présenté devant l'expert qui y a répondu. Celui-ci a en effet indiqué d'une part que le bien n'était pas habitable en raison d'un défaut d'entretien généralisé datant de plusieurs décennies, d'autre part qu'en raison de cet état de décrépitude, le bien était en réalité hors marché dès lors que les travaux nécessaires à sa restauration intégrale étaient proches du coût d'une reconstruction à neuf, de sorte qu'au final il convenait de s'en tenir à la seule valeur du terrain, l'existence du bâti pouvant même constituer un facteur de moins-value.
Le bien dont l'évaluation est contestée, en dépit de l'absence de toute demande de contre-expertise en première instance par l'appelant, est constitué d'une vaste et ancienne maison d'habitation rurale d'une superficie de 390 m², avec deux grandes parties Sud-Est et Nord-Ouest. Dans l'axe de la façade, le bâtiment est surmonté d'un pigeonnier en briques datant du XVIIème siècle classé. La bâtisse est implantée sur un terrain plat d'une contenance de 3023 m², encadré sur ses trois limites par des parcelles de terre agricoles appartenant à M. [Z], et accessible depuis une route départementale n°64 qui la jouxte sur l'avant, route ayant fait l'objet d'un élargissement par les services départementaux dans le cadre d'une procédure d'expropriation entamée au cours de l'année 2014 affectant partiellement cette parcelle ainsi que celles appartenant à M. [Z] en qualité de légataire.
Rien n'indique que cette procédure d'expropriation soit toujours en cours à ce jour, M. [Z] fournissant un arrêt de cette cour en date du 24 octobre 2018 portant sur la reconnaissance de son indemnisation à hauteur de 28 400 € suite à l'expropriation d'une partie de ses parcelles propres (ZA 37,41,42,45) et de celle indivise sur laquelle est implanté le bien en question, amputée de 92 m² (parcelle [Cadastre 33]), pour 20 658 € (essentiellement constituée de l'indemnité accessoire pour perte de clôture).
Le bien est implanté sur une parcelle, sans que cela ne soit contesté, en zone N1 définie par le règlement d'urbanisme communal comme 'une zone boisée, de repos, de détente et de loisir' qui est de constructibilité très restreinte, toute construction étant interdite sauf celles nécessaires aux services publics ou d'intérêts collectifs, situation qui avait vocation à perdurer selon l'expert saisi lors du dépôt de son rapport en 2016 et manifestement inchangée à ce jour.
Pour autant, l'expert indiquait que les droits à construire demeuraient préservés par les droits acquis ce en quoi M. [Z], sans le contester, fait néanmoins valoir, à juste titre, que '[Adresse 14]' datant du XVIIème siècle étant classé, aucune démolition n'est possible, seule une restauration extrêmement encadrée étant envisageable (pièce n°13).
Il résultait de ce même rapport des désordres tout à fait majeurs affectant le bien, en réalité non contestés de quiconque, portant ainsi sur : la charpente en bois en partie effondrée et rongée par des insectes xylophages, une toiture non remaniée ni révisée depuis cinquante ans avec des infiltrations d'eau de pluie majeures dans plusieurs pièces, un séjour ayant fait l'objet d'un incendie en 1992 jamais restauré dans lequel des éléments de charpente se sont effondrés, une installation électrique non seulement hors normes mais en réalité dangereuse et enfin une absence de chauffage, d'eau chaude ou encore d'un assainissement conforme.
La partie Sud-Est de la maison était décrite d'une surface de 160 m² comprenant rez de chaussée et combles aménagés, dévastés par des infiltrations d'eaux dans la totalité des trois chambres, la salle de bains n'ayant jamais été achevée.
La partie Nord-Ouest constituait un dédale d'une dizaine de pièces totalement encombrées pour une surface estimée de 230 m².
L'expert considérait que le montant des travaux nécessaires à la restauration du bien était proche de la reconstruction d'un bâtiment neuf de sorte que la valeur de la parcelle dans sa globalité résidait uniquement au final dans la valeur du terrain, le bâti existant n'ayant un intérêt que pour les droits à construire.
Il s'appuyait, pour fixer la valeur au m² du terrain nu, sur les références de quatre ventes de terrain intervenues dans le secteur à proximité ([Localité 11], [Localité 20], [Localité 21], [Localité 23]) permettant, pour des terrains d'une contenance minimale de 1000 m², de retenir une fourchette de prix entre 100 et 140 €/m².
L'expert indiquait retenir le bas de cette fourchette soit 100 €/m² considérant qu'il s'agissait d'une zone à habitat diffus, qu'il était programmé un élargissement de la route départementale dans le cadre d'une procédure d'expropriation pouvant impacter l'assiette du bien, et qu'enfin il existait une obligation de conserver le bâtiment existant pour son intérêt architectural mais aussi et surtout pour préserver les droits acquis de constructibilité, le tout constituant donc un facteur de moins-value.
Pour solliciter réduction de cette évaluation et fixation de l'évaluation de ce bien à hauteur de 180 000 euros, M. [Z] tire, dans un premier temps, argument du fait que ce même bien avait été valorisé, dans le cadre de la déclaration de succession établie le 30 septembre 2011 par l'ensemble des héritiers, à hauteur de 175 000 €.
Cet argument est effectivement pertinent dans la mesure où de plus fort, M. [Z] prouve que cette valorisation ne reposait pas uniquement sur les déclarations des cohéritiers mais sur un avis de valeur établi alors par la SAFER, ce qui est établi par l'attestation du notaire en charge des opérations successorales datée du 18 septembre 2012 en faisant état (pièce n°9). Pour autant, il convient de nuancer cette appréciation dès lors que les héritiers avaient en réalité appliqué à l'évaluation initiale, fixée à hauteur de 250 000 euros, un coefficient de réfection de 30% motivé par l'opération d'élargissement de la route départementale jouxtant la parcelle dans le cadre de la procédure d'expropriation alors en cours à l'époque, y ajoutant la présence d'une ligne haute tension.
Or, l'expert, sans que cela ne soit plus contesté par aucune partie désormais, a indiqué dans son rapport qu'aucune ligne haute tension ne traversait en réalité cette parcelle alors que l'opération d'élargissement avait par ailleurs été intégrée dans son choix de retenir précisément la fourchette basse de son estimation du prix au m².
M. [Z] fait également valoir pertinemment que les références de vente avancées par l'expert pour fixer le prix du seul terrain à 100 €/m² concernent toutes des terrains situés en zone résidentielle bien desservis et souvent d'ailleurs viabilisés, éloignés de toute zone industrielle d'importance, comme il l'avait établi à travers ses dires durant les opérations expertales. En cela, c'est donc l'inverse de la configuration urbanistique de la parcelle du '[Adresse 14]' tel que cela résulte de l'analyse du plan local d'urbanisme, laquelle est implantée en zone agricole, à proximité d'une zone industrielle très clairement d'importance.
M. [Z] se prévaut à ce titre du prix de 9€/m² retenu par le juge de l'expropriation, et confirmé en cause d'appel, s'agissant de la parcelle de 92 m² dissociée précisément de la même parcelle querellée, bien qu'à cette époque, M. [Z], alors demandeur à l'indemnisation, l'estimait malgré tout de son côté à 50 à 60€/m² dans ses écritures, précision faite que durant les opérations expertales, toutes les parties s'accordaient alors pour ne fixer aucune valeur au bâti, y compris M. [Z].
Désormais, M. [Z] propose une évaluation de la parcelle à hauteur de 180 000 euros, estimant le bâti à 153 000 euros et le terrain à 3000 x 9€/m² soit 27 000 euros. Il ne fournit pour autant aucun avis de valeur de bien du même type que le 'Pigeonnier' bien que son caractère assez exceptionnel et unique puisse rendre difficile, il est vrai, toute entreprise de comparaison.
Les contraintes urbanistiques majeures de la parcelle pour laquelle toute constructibilité est particulièrement limitée alors que la restauration du bâtiment classé est manifestement très complexe et serait extrêmement onéreuse n'ont pas été suffisamment prises en compte par l'expert. Le prix au m² finalement retenu, même en sa fourchette basse, ne peut servir dès lors de base de comparaison avec la parcelle à l'estimation querellée, s'agissant de biens dans des configurations urbanistiques sensiblement différentes, en zone urbanisées, dans des lotissements résidentiels, viabilisées pour la plupart, sans proximité avec une zone industrielle au demeurant desservie par une route départementale élargie désormais depuis quelques années, signe d'une circulation plus importante.
Dans ces conditions, sans qu'il soit nécessaire de procéder à une nouvelle consultation de la SAFER tenant les pièces nombreuses fournies par les parties suffisantes à éclairer la cour, une révision à la baisse de l'évaluation expertale du bien s'impose et il y a lieu, infirmant ce chef de dispositif, de fixer sa valeur à hauteur de 220 000 euros.
Sur l'évaluation de l'indemnité d'occupation au profit de l'indivision à l'encontre de M. [Z] :
M. [Z] ne conteste pas le principe de l'occupation privative de ce bien pour l'occuper en réalité depuis toujours avec sa mère et encore depuis son décès. En revanche, il critique l'évaluation retenue par l'expert de son montant à hauteur de 300 euros mensuels faisant valoir que l'expert a lui même souligné que le bien n'avait aucune valeur locative tenant les normes d'habitabilité en la matière, mettant ainsi en avant par exemple l'absence de chauffage ou d'électricité sur une partie du bâtiment non restauré depuis 1964 ou des diagnostics désormais obligatoires particulièrement défavorables interdisant au final toute mise sur le marché locatif. L'appelant conteste par ailleurs être à l'origine de l'état de délabrement du bien à raison d'un défaut d'entretien grave, l'expert ne mentionnant selon lui qu'une décrépitude ancienne et datant de plusieurs décennies. Il propose au final la somme de 150 euros par mois.
Mme [G] [Z] épouse [B] sollicite confirmation de ce chef de dispositif, insistant déjà sur le caractère dérisoire du montant de ladite indemnité, l'expert la qualifiant de symbolique. Elle insiste sur le fait que l'état extrêmement dégradé du bien procède de négligences et d'un défaut d'entretien grave, ancien et persistant de son frère qui ne saurait dès lors désormais s'en prévaloir pour échapper au règlement d'une indemnité ou tenter encore de la réduire. Elle ajoute avoir dû de son côté régler ses frais de logement alors que son frère résidait, certes à sa manière, mais sans que cela ne suscite chez lui un désagrément, dans un bien indivis.
Mme [A] [Z] sollicite également confirmation, considérant le travail de l'expert exempt de tout reproche et complet, insistant sur le fait que le bien occupé est une maison individuelle proche de [Localité 25], attractive sur le marché de l'immobilier. Elle met également en avant qu'il a été tenu compte de l'état de délabrement très avancé du bien qui procède uniquement de la responsabilité de son occupant qui s'en est ainsi contenté pour y vivre.
Aux termes de l'article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
Ayant pour objet de réparer le préjudice causé à l'indivision par la perte des fruits et revenus et de substituer à ces derniers dont elle emprunte le caractère, elle doit dès lors notamment être déterminée au regard de la valeur locative du bien.
L'état de délabrement très avancé, pour ne pas dire d'insalubrité, déjà rappelé, du bien occupé par M. [Z] n'est contesté par quiconque et ressort suffisamment des desriptions de l'expert et des photographies annexées au rapport. L'expert a considéré qu'un tel état de décrépitude rendait le bien impropre à toute potentialité de mise sur le marché locatif et dès lors de fixation d'une valeur locative. Il a fixé en conséquence le montant de l'indemnité d'occupation en seule considération de la surface habitable du bien et du terrain attenant pour retenir une valeur qualifiée de 'symbolique' de 300 euros par mois.
Il résulte du rapport d'expertise que cet état de décrépitude est manifestement ancien, l'expert évoquant un défaut généralisé remontant à plusieurs décennies. Certaines conséquences de sinistre, tel un incendie survenu en 1992 ayant conduit à une descente de charpente, datent ainsi de plus de 15 ans avant le décès de la de cujus de sorte que l'occupation privative de M. [Z] qui l'a suivi n'en constitue pas la cause. Il est également acquis que l'ancienneté de la toiture, conduisant à des infiltrations d'eau majeures dans de nombreuses pièces, faute de remaniement ou de révision, ne date pas de l'occupation privative de l'intéressé.
En revanche, il est établi que l'occupation privative du bien par M. [Z], loin de redresser la situation, l'a a minima maintenu dans le même état de sorte qu'en réalité, cette inertie a aggravé la situation en considération de l'importance des désordres initiaux pouvant même toucher à la sécurité du bâtiment, outre les modalités d'occupation par l'intéressé du bien manifestement marquées par une accumulation pathologique d'objets, rendant la surface habitable directement encore plus restreinte, le tout dans des conditions spartiates inchangées (absence d'eau chaude ou de chauffage dans tout le bien).
Au final, si la valeur locative du bien ne peut faire l'objet d'aucune comparaison avec des biens du même type, tenant son caractère assez inédit, il n'en demeure pas moins que M. [Z] a usé privativement de ce bien, s'enrichissant au détriment des cohéritiers de ce fait en n'exposant aucun frais de logement, alors qu'il a surtout fait choix de continuer d'occuper ce bien, d'une certaine surface habitable avec un extérieur, en toute connaissance de cause malgré son état de sorte qu'il ne saurait désormais s'en prévaloir pour tenter d'échapper à une indemnité d'occupation minimale.
Dans ces conditions, l'indemnité d'occupation proposée par l'expert à hauteur de 300 euros doit être considérée comme justement appréciée, en considération de la surface habitée par l'intéressé et du terrain attenant, de sorte que ce chef de dispositif sera confirmé.
Sur l'attribution préférentielle à M. [Z] du bien sis [Adresse 14] (31) lieu-dit «[Adresse 14] » cadastré [Cadastre 30] :
Mme [G] [Z] épouse [B] conteste cette attribution, en sollicitant l'infirmation, faisant valoir que celle-ci n'est pas de droit et est en réalité inopportune. Elle expose qu'elle met en péril l'égalité en valeur du partage, son frère n'étant manifestement pas en capacité de la gratifier à hauteur de ses droits tels que calculés et proposés en première instance par ses soins. Elle ajoute que les discussions de celui-ci sur la valeur du bien malgré expertise sont de nature à prolonger les opérations successorales, soit en cas de confirmation de la valeur de 300 000 euros retenue par l'expert, par une saisine de la Cour de Cassation, soit en l'absence d'un tel pourvoi, par des difficultés insurmontables de règlement d'une soulte.
Mme [A] [Z] sollicite de son côté confirmation de ce chef de dispositif, estimant ne pas vouloir revenir sur son accord initial par égard à la teneur des dispositions testamentaires de sa mère.
M. [H] [Z] continue de revendiquer en cause d'appel l'attribution préférentielle de ce bien, faisant valoir dans sa discussion qu'elle est 'de droit' en application des dispositions de l'article 831-2 du code civil. Il expose ainsi occuper ce bâtiment avec sa mère depuis 1974 à titre de résidence principale, tant dans un cadre familial que professionnel. Il affirme disposer des garanties financières pour soutenir sa demande sans plus développer.
La contestation de l'attribution préférentielle du bien précité à M. [Z] ne se heurte pas, contrairement à ce qui est indiqué par Mme [A] [Z], aux dispositions testamentaires de la défunte en date du 5 août 2008 laquelle n'avait attribué en pleine propriété à son fils que 'les biens situés à [Adresse 14] (31) lieudit Lancefoc pour lesquels elle lui avait consenti préalablement un bail rural'. Or, le bail rural en question en date du 28 décembre 2006 ne concernait que les parcelles cadastrées [Cadastre 22], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à l'exclusion dès lors de la parcelle [Cadastre 30], assiette du 'Pigeonnier' revendiqué par M. [Z], précision faite qu'un tel legs aurait d'ailleurs rendu nécessairement inutile une demande d'attribution préférentielle (pièce n°3).
La demande d'attribution préférentielle de la pleine propriété du '[Adresse 14]' s'inscrit donc, suivant le fondement proposé par M. [Z], dans le périmètre des seules dispositions de l'article 831-2 du code civil, qui conditionne la recevabilité de la demande à l'occupation par un héritier du local qui lui servait d'habitation s'il y avait effectivement sa résidence à l'époque du décès du défunt.
Il n'est contesté par quiconque une telle occupation à cette date de sorte que la demande de M. [Z] est recevable. Elle demeure néanmoins, au fond, facultative, pour ne ressortir d'aucune disposition légale la rendant de droit, en particulier présentée en matière d'exploitation agricole à raison de la superficie ou d'une participation à ladite exploitation d'un héritier, fondements ni évoqués ni avancés par M. [Z].
Elle doit dès lors être appréciée en fonction des intérêts en présence et en particulier, au cas d'espèce, à l'aune de la capacité du revendiquant attributaire, dans le cadre du partage dont le principe directeur demeure l'égalité en valeur, au paiement d'une soulte au comptant permettant de gratifier les copartageants en fonction des émoluments de chacun à la date du partage.
Sur la base d'un actif net successoral de 986.220 €, hors compte de gestion de l'indivision à apurer au jour du partage mais qui incluera nécessairement notamment l'indemnité de privation de jouissance due par M. [Z] à l'indivision d'un montant de l'ordre de 47 000 euros, les droits de chacun, représentent à ce jour pour M. [Z], bénéficiaire de la quotité disponible: :453 110 €, pour Mme [G] [B], titulaire d'un quart: 226 555 € et pour Mme [A] [Z], titulaire également d'un quart : 226 555 €. Le passif successoral a été estimé à hauteur de 35 000 euros.
Il est établi que la vente du 'Pigeonnier' et des biens sis [Adresse 3], en l'état des évaluations fixées ou non contestées, même en y ajoutant la valeur de l'actif mobilier, ne permettraient pas de gratifier les intimées de leur réserve héréditaire, une soulte de plus de 60 000 euros étant prévisible.
M. [Z], qui n'expose pas ses ressources, ne propose ni ne présente aucune garantie de financement, s'étant limité quant à présent à proposer une soulte à paiement différé dans un délai maximal de 10 années durant les opérations successorales en 2011 alors qu'il entendait alors conserver la totalité de l'actif immobilier, ce qui, tenant l'âge des cohéritières et la longueur des opérations successorales, n'avait pas été accepté (pièce n° 6,10).
Dans ces conditions, faute de partage en nature possible tenant les droits des parties et de garanties quant à la capacité financière du demandeur à l'attribution à s'acquitter d'une soulte, infirmant ce chef de dispositif, il y a lieu de rejeter la demande d'attribution préférentielle et ordonner la licitation de ce bien suivant les conditions prévues au présent dispositif.
Sur la licitation de la parcelle sise à [Localité 24] (66) cadastré [Cadastre 9] [Localité 18] :
M. [H] [Z] ne conteste pas le principe de la licitation de cette parcelle de terre non bâtie mais sa mise à prix de 5 000 euros fixée par la juridiction de première instance sur le fondement du rapport expertal qui l'évaluait à 8 500 €. Il sollicite, par voie de réformation, un sursis à statuer dans l'attente de l'adoption définitive du PLU de la commune d'implantation de ladite parcelle qui serait en cours de révision et qui permettrait aboutir à un développement foncier non négligeable de ce terrain de 8 454 m² pouvant recevoir des constructions à vocation artisanale et professionnelle, et conduire in fine, dans l'intérêt de l'indivision, à une valorisation qu'il estime à 120 000 euros.
Mme [G] [Z] épouse [B] expose qu'il est désormais acquis que cette parcelle, en zone NP, est inconstructible selon la mairie concernée alors que, ni la commune, ni le conseil départemental ne se sont jamais montrés intéressés par une telle acquisition. Elle sollicite dès lors confirmation.
Mme [A] [Z] de son côté sollicite également confirmation de ce chef de dispositif considérant que l'argument développé par son frère demeure parfaitement hypothétique, qu'il l'avait au demeurant déjà avancé en son temps devant l'expert qui y avait répondu en indiquant que le terrain en l'état n'était pas constructible.
A l'époque de l'expertise, en 2016, il était exact que la parcelle dont l'évaluation est querellée était en zone AU du PLU soit zone à urbaniser, de nature à susciter une valorisation potentiellement plus favorable. Toutefois, suite déjà aux critiques de même nature que celles développées en cause d'appel par M. [Z], l'expert avait souligné l'existence d'une forte incertitude quant à une future urbanisation, non encore ouverte, tenant les priorités autres de la commune portant sur un nouveau projet de lotissement communal situé en face d'une zone d'activité voisine, la présence d'un chemin d'accès grévé d'une servitude agricole du terrain ne permettant que le passage de tracteurs, outre une impossibilité technique de raccordement au réseau public d'assainissement.
Il est désormais acquis à ce jour, soit six années plus tard, par la production de deux courriels convergents de la mairie de [Localité 24] en date du 16 janvier 2020 et du 21 juin 2022 (pièce n°49 et 53) par Mme [G] [Z] épouse [B], que le terrain en question est en zone AI ou AP du PLUI, c'est-à-dire en zone agricole protégée interdisant tout construction, sans aucune évolution. Au demeurant, déjà en 2018, il était établi par la même intimée que, par deux correspondances en date du 15 et du 19 mars (pièces n°45 et 46), ni respectivement la mairie de [Localité 24], ni le conseil départemental local, interrogés sur une offre de cession du terrain sur le fondement d'une évaluation à hauteur de 120 000 euros, ne s'étaient montrés intéressés.
A l'exception de cette constructibilité toujours purement hypothétique malgré l'écoulement du temps, M. [Z] n'invoque aucun autre moyen de contestation quant au prix de 100 €/ m² retenu par l'expert qui s'était appuyé à cette fin sur le prix moyen à l'hectare de la commune de terrains de même nature avec les mêmes contraintes urbanistiques.
Dans ces conditions, alors que l'ouverture des opérations successorales a été actée désormais il y a près de treize années, l'intérêt de l'indivision n'est pas dans l'octroi d'un nouveau sursis à statuer qui sera dès lors rejeté.
Le chef de dispositif attaqué ayant fixé la licitation du bien à 5 000 euros sur le fondement de l'évaluation expertale à hauteur de 8 500 euros sera en conséquence confirmé.
Sur le cahier des charges relatif à la licitation des bien sis à [Localité 24] (66) :
Mme [G] [Z] épouse [B] expose que, son conseil étant inscrit au barreau de Toulouse, celui-ci ne peut, comme le conseil des autres parties d'ailleurs dans la même situation, dresser et déposer le cahier des charges dans le cadre de la licitation des biens de Saillagouse comme ordonné par le premier juge, la postulation étant interdite en dehors de la cour d'appel de Toulouse et plus précisément s'agissant d'une procédure de partage et licitation en dehors du ressort du tribunal dans lequel est établie la résidence professionnelle de l'avocat en application des dispositions de l'article 5 de la loi du 31 décembre 1971 relative à la profession d'avocat. Elle sollicite ainsi réformation de ce chef de dispositif y compris concernant le conseil de l'époque de sa soeur [A] [Z], Me [W] [X].
Mme [A] [Z] sollicite de son côté confirmation de ce chef de dispositif exposant tout au contraire que son conseil, également inscrit au barreau de Toulouse, sera à même de rédiger le document et saisira un conseil inscrit au barreau de Perpignan pour assurer la postulation conformément aux dispositions précitées.
M. [Z] ne développe aucun argumentaire sur ce point.
Aux termes de l'article 5 de la loi du 31 décembre 1971 n°77.1130, les avocats exercent leur ministère et peuvent plaider sans limitation territoriale devant toutes les juridictions et organismes juridictionnels ou disciplinaires, sous les réserves prévues à l'article 4. Ils peuvent postuler devant l'ensemble des tribunaux judiciaires du ressort de cour d'appel dans lequel ils ont établi leur résidence professionnelle et devant ladite cour d'appel. Par dérogation au deuxième alinéa, les avocats ne peuvent postuler devant un autre tribunal que celui auprès duquel est établie leur résidence professionnelle ni dans le cadre des procédures de saisie immobilière, de partage et de licitation, ni au titre de l'aide juridictionnelle, ni dans des instances dans lesquelles ils ne seraient pas maîtres de l'affaire chargés également d'assurer la plaidoirie.
Dès lors, si rien n'interdit à Me [N] Boucharinc ou à Me [W] [X] d'établir le cahier des charges, il ne leur est pas possible d'en assurer le dépôt directement auprès du greffe du tribunal de Perpignan de sorte qu'il leur appartiendra d'en charger un avocat postulant inscrit auprès du barreau du tribunal judiciaire de Perpignan ce que Mme [A] [Z] déclare avoir déjà prévu.
Le jugement attaqué sera donc infirmé de ce chef afin que précision soit apportée en ce sens.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Les dépens d'appel seront passés en frais privilégiés de partage.
L'équité ne commande pas l'application d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de quiconque, ni en première instance, ni en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour :
statuant dans les limites de sa saisine :
- ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture et la fixe au 28 juin 2022 ;
- infirme le jugement attaqué en ce qu'il a :
- fixé à la somme de 300.000 € la valeur du bien immobilier [Cadastre 30] dit "[Adresse 14]" situé à [Adresse 14] ;
- attribué préférentiellement à M. [Z] le bien immobilier [Cadastre 30] dit '[Adresse 14]' situé à [Adresse 14], pour une valeur de 300 000 euros ;
-dit que le cahier des conditions de la vente sera dressé et déposé au greffe par Maître [N] Boucharinc ou par Maître Hélène Kokolewski,
statuant à nouveau des chefs de jugement infirmés:
- fixe à la somme de 220 000 (deux cent vingt mille) euros la valeur du bien immobilier sis [Cadastre 30] dit "[Adresse 14]" situé à [Adresse 14];
- rejette la demande d'attribution préférentielle du bien immobilier sis [Cadastre 30] dit "[Adresse 14]" situé à [Adresse 14] à M. [H] [Z];
- ordonne la licitation du bien immobilier sis [Cadastre 30] dit "[Adresse 14]" situé à [Adresse 14] à la barre du tribunal judiciaire de Toulouse sur une mise à prix de 200 000 euros abaissable d'un quart puis de moitié en cas de carence d'enchères ;
- dit que les tiers seront admis à l'adjudication ;
- ordonné la publicité des ventes dans le Midi Libre, par l'apposition d'affiches et sur le site www.encheres-publiques.com ;
- dit que le coût du PV de description, des visites, des impressions des affiches, des publicités et des frais d'expert seront inclus dans les frais privilégiés de vente;
- dit que le cahier des conditions de la vente des biens immobiliers de [Localité 24] (66) sera dressé par Maître [N] Boucharinc ou par Maître [W] [X] et sera déposé au greffe de Perpignan par l'avocat postulant choisi par les parties;
- confirme pour le surplus ;
- rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;
- dit que les dépens d'appel seront employés en frais privilégiés de partage.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
M.TACHON C.GUENGARD