COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 21 FEVRIER 2024
N° 2024/ 090
N° RG 21/03860
N° Portalis DBVB-V-B7F-BHDP2
S.A.R.L. GRAY'S
C/
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [4]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Régis
REBUFAT
Me Séverine TARTANSON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de DIGNE LES BAINS en date du 20 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/01419.
APPELANTE
S.A.R.L. GRAY'S
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]
représentée par Me Régis REBUFAT, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [4] sis à [Localité 6]
pris en la personne de son syndic en exercice la société DIFFUSION IMMOBILIER, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Séverine TARTANSON, membre de la SELARL CABINET D'AVOCATS TARTANSON, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE-PROVENCE substituée et plaidant par Me Raphaël GOMES, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2024.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Février 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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La résidence [4] est un immeuble soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis sis à [Localité 5] sur la commune d'[Localité 8].
Selon une convention en date du 21 décembre 2012, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [4] accordait à la SARL GRAY'S, exerçant sous l'enseigne LE GRAY'S BAR, un droit de jouissance exclusif de certaines parties communes, à savoir :
« Une terrasse côté Sud d'une surface approximative de 190 m² correspondant à une partie de « parties communes » de l'immeuble » .
La convention prévoit que celle-ci est consentie pour une durée de 3 ans, soit du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014.
A l'occasion de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2014, le syndicat votait la résiliation « des baux commerciaux et conventions de jouissance en cours arrivant à échéance en 2014 et 2015 pour respecter les 6 mois de délais de préavis ».
Le syndicat signifiait à la SARL GRAY'S le 27 juin 2014 un courrier de résiliation de la convention du 21 décembre 2012, à effet du 31 décembre 2014.
Le syndicat adressait le 24 novembre 2014 à la SARL GRAY'S un projet de bail commercial qui sera soumis au vote de la prochaine assemblée générale.
Lors de l'assemblée suivante, le 26 décembre 2014, l'assemblée générale n'a pu se prononcer sur la conclusion d'un tel bail, faute de majorité et a confié au syndic le soin «d'informer les occupants des terrasses qu'ils sont occupants sans droit ni titre et de leur indiquer de quitter les lieux».
Selon courrier recommandé AR en date du 3 janvier 2015, le syndic notifiait à la SARL GRAY'S la décision de l'assemblée et lui demandait de ne plus occuper la terrasse « dans l'attente de la prochaine assemblée de la copropriété prévue en février 2015 », en vain.
Le 28 février 2015, l'assemblée générale des copropriétaires rejetait la résolution tendant à la conclusion avec la SARL GRAY'S d'un bail commercial portant sur la terrasse litigieuse.
Par la suite, la SARL GRAY'S ne s'exécutant toujours pas, le syndicat des copropriétaires lui adressait le 1er juillet 2015 une sommation interpellative aux fins de libération et remise en état des lieux, en vain.
Saisi par le syndicat des copropriétaires, selon ordonnance du 25 février 2016, le juge des référés s'est déclaré incompétent.
Par acte du 15 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires a assigné devant le tribunal de grande instance de Digne-les-Bains la SARL GRAY'S en expulsion.
Selon jugement avant dire droit du 17 octobre 2018, le tribunal a ordonné une expertise.
Le rapport d'expertise a été déposé le 9 août 2019.
Par jugement rendu le 20 janvier 2021, le tribunal a :
Débouté la SARL GRAY'S de l'intégralité de ses moyens et demandes ;
Constaté sur expertise judiciaire que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [4] est propriétaire de l'ensemble des terrasses et notamment de la terrasse litigieuse qui constitue l'assiette de la parcelle AB [Cadastre 1], les dites terrasses étant des parties communes de la copropriété ;
Constaté la résiliation de la convention de droit de jouissance exclusif de la partie de terrasse partie commune consenti à SARL GRAY'S, à compter du 31 décembre 2014 ;
Dit que la SARL GRAY'S est occupante sans droit ni titre de partie de la terrasse partie commune depuis le ler janvier 2015 ;
Ordonné l'expulsion de la SARL GRAY'S et de tous occupants de son chef de la dite terrasse, au besoin avec le concours de la force publique ;
Condamné la SARL GRAY'S à remettre en état la terrasse partie commune qu'elle occupe, en démontant la véranda installée, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois de la signification du jugement ;
Condamné la SARL GRAY'S à payer au syndicat des copropriétaires LE GRAY D'ALBION une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 212 €, à compter du ler janvier.20l5 et jusqu'à libération complète des lieux, tout mois commencé restant dû ;
Rejeté la demande de dommages-intérêts complémentaires ;
Condamné SARL GRAY'S à payer au syndicat des copropriétaires Le GRAY D'ALBION la somme de 5000 € en application de l'article 700 du CPC ;
Condamné SARL GRAY'S à supporter les entiers dépens de la procédure qui comprendront les frais d'expertise, frais de référé, et tous frais d'huissier exposés ;
Ordonné l'exécution provisoire de la décision ;
Par déclaration au greffe en date du 15 mars 2021, la SARL GRAY'S a interjeté appel de cette décision.
Elle sollicite :
ADJUGER à la Société GRAY'S le bénéfice de l'ensemble de ses écritures,
VENIR la Cour d'Appel réformer le jugement rendu, le 20 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de Digne-les-Bains, en toutes ses dispositions.
DEBOUTER le SDC LE GRAY D'ALBION de toutes ses demandes.
CONSTATER que le SDC LE GRAY D'ALBION n'a strictement aucun titre de propriété vérifiable et ne peut être considéré comme propriétaire, le fondement, d'ailleurs, de l'action étant très particulier puisqu'il est simplement demandé à un Tribunal Judiciaire, sans aucun élément, de donner un titre de propriété à un propriétaire.
CONDAMNER le SDC LE GRAY D'ALBION à payer à la SARL GRAY'S la somme de 50.000,00€ au titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
CONDAMNER le SDC LE GRAY D'ALBION à payer à la SARL GRAY'S la somme de 50.000,00€ au titre de dommages-intérêts pour procédure moral.
CONDAMNER le SDC LE GRAY D'ALBION à payer à la SARL GRAY'S la somme de 120.000,00€ au titre du préjudice commercial qu'elle a subi pour la vente non réalisée.
CONDAMNER le SDC LE GRAY D'ALBION au paiement de la somme de 20.000,00€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER le SDC LE GRAY D'ALBION aux entiers dépens.
A l'appui de son recours, elle fait valoir :
-que le syndicat des copropriétaires est incapable de fournir un document probant quant à sa propriété de la terrasse de sorte que le premier juge a dû ordonner une expertise,
-que cette expertise est critiquable sur la forme comme au fond,
-que l'expert se base sur la situation juridique des commerces voisins qu'il lui applique, raisonnement par analogie infantile,
-que contrairement à ce que pense l'expert, elle ne revendique pas la propriété de cette terrasse ni ne prétend que son bailleur en serait propriétaire,
-qu'elle dit que la copropriété n'est pas propriétaire de cette terrasse et ne peut donc demander son expulsion ni un loyer,
-que l'expert a simplement déduit que comme elle ne pouvait démontrer sa propriété, cette dernière ne pouvait être que celle du syndicat des copropriétaires,
-que le jugement se base uniquement sur l'expertise sans viser aucun titre ou document cadastral,
-qu'aucune terrasse n'est indiquée dans le règlement de copropriété,
-que la terrasse au rez de chaussée indiquée en page 6 est celle située au fronton de l'immeuble,
-qu'aucun millième n'est d'ailleurs attribué à une terrasse au rez de chaussée,
-que sur le plan annexé à l'acte notarié la terrasse n'est pas intégrée à la copropriété,
-qu'il résulte de l'acte notarié du 24 janvier 1997 que la SATIS est propriétaire de la terrasse,
-que les modificatifs des 21 novembre 1994, 4 novembre 2005, 18 juin 2009, 25 octobre 2010 et 2 mai 2013 ne font pas davantage mention d'une terrasse en rez de chaussée,
-qu'il y a eu différents intervenants sur cet immeuble, les promoteurs, la société SATIS puis par la suite une association ASA qui avait été créée pour gérer les terrains qui restaient la propriété de l'Etat,
-que dans un courrier du 12 octobre 2011 le maire de la commune, également notaire, indique qu'une AG est intervenue le 29 décembre 2002 faisant référence à une convention d'occupation temporaire sur des terrains appartenant à l'ASA, qu'il précise que lors de la construction de la station, cette dernière a été construite sous forme d'un lotissement, les parties communes du lotissement appartenant aux copropriétaires ayant été gérées par une ASA,
-quid de la terrasse'
-qu'il y a eu des procédures pénales concernant des terrains voisins ce qui montre l'existence de vides juridiques,
-que l'expert n'a interrogé aucun des différents intervenants,
-que sur le plan d'aménagement de la station il est indiqué que l'immeuble devait être un hôtel et que les terrains situés devant l'immeuble étaient des terrains qui restaient dans le domaine public,
-que dans des actes modificatifs postérieurs à l'introduction de l'instance il n'est pas davantage noté la présence d'une terrasse,
subsidiairement
-qu'une AG du 12 avril 2014 définitive a confirmé que les terrasses devaient être louées obligatoirement aux fonds de commerce situés en bas de la copropriété,
-qu'il est impossible de constater la résiliation d'une quelconque convention et que le syndicat doit signer avec elle un bail commercial,
-qu'il apparaît qu'une terrasse située dans la même configuration géographique a été jugée comme n'appartenant pas à la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [4] représenté par son syndic en exercice la société DIFFUSION IMMOBILIER conclut :
CONFIRMER en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Digne-les-Bains le 20 janvier 2021 ;
Y ajoutant,
CONDAMNER la SARL GRAY'S à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [4] une somme de 10.000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
LA CONDAMNER aux entiers dépens de l'instance de l'appel.
Il soutient :
-que l'appelante ne conteste pas le principe de la résiliation de la convention d'occupation précaire conclue le 21 décembre 2012 mais sa qualité de propriétaire de la terrasse,
-qu'il résulte du rapport d'expertise du 9 août 2019 que les terrasses du rez de chaussée sont des parties communes de la copropriété, en effet le sol de la parcelle AB [Cadastre 1] appartient à la copropriété créée par la SAU en 1977 après achat de tout le terrain de la SATIS en 1963
-qu'il ne s'agit pas de se voir octroyer une qualité de propriétaire mais simplement de constater un état de fait,
-que sur le relevé de propriété et sur le plan cadastral il est bien propriétaire de la parcelle AB [Cadastre 1] sur laquelle se trouve la terrasse,
-que la terrasse du rez de chaussée est explicitement citée dans l'article 4 du règlement de copropriété comme étant une partie commune de l'immeuble, il n'existe pas d'autre terrasse au rez de chaussée,
-que dans la convention de droit de jouissance exclusif signé entre les parties la terrasse est bien désignée comme une partie commune,
-que la SARL GRAY'S ne peut valablement le contester puisqu'elle l'a explicitement reconnu dans cet acte, cette mention a la même foi qu'un acte authentique,
-que la convention ayant été valablement résiliée au 31 décembre 2014, la SARL GRAY'S est occupante sans droit ni titre, depuis cette date,
-que le descriptif de l'immeuble n'évoque que la partie bâtie, or la terrasse est constituée de pavés auto-bloquants mis en place sur le terrain devant l'immeuble, et les modificatifs n'affectent pas l'existence ou la consistance de cette terrasse,
-que la surface de la parcelle est bien constituée de la surface du bâti et du terrain autour,
-que l'appelante remet en cause le sérieux de l'expert sans conclure à la nullité de son rapport ou solliciter une contre expertise,
-que la parcelle AB [Cadastre 1] est bien sa propriété puisqu'elle constitue les lots 5 et 6 du secteur J du lotissement de [Localité 6], sans qu'aucune division ne soit intervenue depuis l'édification de l'immeuble,
-que la société SATIS a vendu le 4 novembre 1963 à la société L'UBAYE les lots J5 et J6 du lotissement (parcelle AB [Cadastre 1]) d'une contenance de 15a 30ca,
-que sur cette parcelle la société L'UBAYE a édifié un ensemble immobilier qui est devenu le 24 octobre 1977 la copropriété [4],
-qu'aucune convention autre que celle du 21 décembre 2021 n'est susceptible de recevoir application,
-que l'appelante ne peut en aucune façon prétendre au bénéficie d'une quelconque propriété commerciale,
-que la terrasse ne fait pas partie des locaux donné à bail par la SCI FLAVILOU à la SARL GRAY'S.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'expulsion
Sur la propriété de la terrasse
Il résulte du règlement de copropriété, établi par Me [T], notaire, le 26 septembre 1977 à la demande de la SA de l'UBAYE (SAU), promoteur de l'ensemble immobilier, que l'origine de propriété est la suivante :
-la SATIS a acquis des terrains par actes notariés des 20 juin et 23 juillet 1960, sur la commune d'[Localité 7] lieu dit '[Localité 6]',
-selon acte sous seing privé du 1er juillet 1961, la SATIS a établi le règlement général du lotissement de ces terrains pour l'aménagement d'une station de ski, en 10 secteurs dénommés secteur A à secteur J,
-par acte notarié du 4 novembre 1963, la SATIS a vendu à la SAU les lots J5 et J6 d'une superficie respective de 839m² et 691m² comme cela résulte du plan de situation annexé à l'expertise en 1 3°,
-ces lots J5 et J6 sont devenus la parcelle [Cadastre 1] d'une superficie de 1530m² ( 839m² du lot J5 + 691m² du lot J6) sur laquelle est édifié l'immeuble objet des présentes, qui a été mis en copropriété en 1977.
Ainsi, la SATIS a cédé l'intégralité de la parcelle [Cadastre 1] et il ne peut être retenu qu'elle serait restée propriétaire d'une partie de ce terrain, sur laquelle se trouverait la terrasse en question et qui aurait été gérée par l'ASA (association crée pour gérer les terrains qui restaient la propriété de l'Etat). D'ailleurs aucune revendication n'a été formée depuis 1963 ou 1977 quant à la propriété des terrasses ni par la mairie, ni par la SATIS, ni par l'ASA
Il ressort clairement de l'expertise que la terrasse occupé par l'appelante est bien située sur la parcelle [Cadastre 1], selon extrait du plan cadastral qui y est annexé.
En effet, la parcelle AB [Cadastre 1] a une superficie de 1530m², la surface du sol bâti est de 854m², la surface du terrain non bâti, contenant la terrasse est de l'ordre de 677m². L'expert a clairement établi, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté, qu'aucun lot privatif de la copropriété n'incluait de surface de terrasse.
Il importe peu que les terrasses n'apparaissent pas dans le règlement de copropriété initial ni dans les modificatifs, en effet en application de la loi du 10 juillet 1965, en l'absence de tout titre contraire, sont communs les sols, cours, parcs et jardins, voies d'accès. En l'espèce, il n'est pas contesté que la terrasse n'est pas bâtie mais constituée de pavés auto bloquants et constitue donc une partie du terrain autour de l'immeuble sur la parcelle [Cadastre 1] propriété de la copropriété.
En outre, les baux conclus et les conventions d'occupation entre les parties présentent clairement cette terrasse comme une partie commune, sans qu'aucune contestation n'ait été élevée.
Ainsi, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a retenu que les prétentions du défendeur quant à un défaut de propriété du syndicat sont sans fondement et en ce qu'il a en conséquence rejeté l'intégralité des demandes de la SARL GRAY'S à ce titre.
Sur la prétendue propriété commerciale
Il résulte de l'article L145-8 du code de commerce que les baux commerciaux ne peuvent porter que sur des immeubles et des locaux, ce qui n'est pas le cas de la terrasse commune, dont il n'est pas contesté qu'elle est faite en pavés auto-bloquants.
Ainsi, la revendication de la propriété commerciale de la terrasse est inopérante, d'autant que le bail commercial proposé a été refusé par la SARL GRAY'S le 24 novembre 2014.
En outre, la partie commune de terrasse n'est jamais entrée dans le bail commercial, ni ne faisait partie des locaux loués à bail par la SCI FLAVILOU à la SARL GRAY'S.
Si un bail a été conclu le 16 août 2011 entre les parties, un protocole d'accord a été signé entre elles le 21 décembre 2012, peu avant la signature de la convention de droit de jouissance exclusif, qui stipule :
'A compter de la signature de la convention par le syndic du GRAY D'ALBION et des présentes par M.[L] (gérant de la SARL GRAY'S) :
-le bail établi en date du 11 août 2011 est annulé et les clauses en deviennent caduques', de sorte que la terrasse litigieuse relève de la seule convention de jouissance du 21 décembre 2012, dont il n'est pas contesté qu'elle a été valablement résiliée.
En conséquence, considérant que la SARL GRAY'S ne justifie plus d'aucun titre en vigueur lui permettant d'avoir un droit d'occupation sur la terrasse litigieuse, qui constitue une partie commune de la copropriété de l'immeuble [4] et qu'elle est, de ce chef, occupante sans droit ni titre, depuis le 1er janvier 2015, par suite de la résiliation de la convention d'occupation du 21 décembre 2012, c'est à juste titre que le premier juge a ordonné son expulsion, sa condamnation à la remise en état de la terrasse et à une indemnité d'occupation.
Sur les autres demandes
La SARL GRAY'S est condamnée à 6 000€ d'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de DIGNE LES BAINS,
Y ajoutant,
CONDAMNE la SARL GRAY'S à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[4]' représenté par son syndic en exercice la SARL DIFFUSION IMMOBILIER la somme de 6 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE la SARL GRAY'S aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT