Chambre de l'Expropriation
ARRÊT N° 49 - 50
R.G : 12/05693
12/05746
COMMUNE DE [Localité 8]
C/
M. [C] [G]
Mme [K] [L] épouse [G]
jonction
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2013
Arrêt prononcé publiquement le 22 Novembre 2013 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
par Madame GROS, Président nommé pour trois ans par Ordonnance de Monsieur Le Premier Président
En présence de Mme LE BAIL, faisant fonction de Greffier
La cause ayant été débattue à l'audience publique du 27 Septembre 2013
En présence de :
- Monsieur le Commissaire du Gouvernement du FINISTERE représentant DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUE DU FINISTERE
- Mme LE BAIL, faisant fonction de Greffier
DEVANT :
- Madame GROS, Président
- M. LE CORRE, juge de l'expropriation au Tribunal de Grande Instance de Rennes
- Mme OLIVEIRO, juge de l'expropriation au Tribunal de Grande Instance de Nantes
ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation.
QUI EN ONT DÉLIBÉRÉ
LA COUR statuant dans la cause entre :
COMMUNE DE [Localité 8] représentée par son Maire
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES
APPELANTE ET INTIMEE d'un jugement rendu le 22 JUIN 2012 par le Juge de l'Expropriation du Département de FINISTERE
ET :
Monsieur [C] [G]
[Localité 6]
[Localité 2]
Représenté par Me Vincent LAHALLE de la SELARL LAHALLE/DERVILLERS, avocat au barreau de RENNES
Madame [K] [L] épouse [G]
[Localité 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Vincent LAHALLE de la SELARL LAHALLE/DERVILLERS, avocat au barreau de RENNES
INTIMES ET APPELANTS
Monsieur et Madame [C] [G] détenaient sur la commune de [Localité 8] les parcelles situées aux lieux-dits [Localité 5], parcelle C n°[Cadastre 1] et [Localité 4] C n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour une superficie globale de 3ha 85 a 26ca.
Par arrêté préfectoral n° 2006-1564 du 19 décembre 2006, le Préfet du Finistère a déclaré d'utilité publique les acquisitions d'immeubles sur les zones d'activités de [Localité 3] et du [Localité 4] sur le territoire de la commune de [Localité 8].
Par délibération du 8 février 2007, le Conseil municipal de la commune de [Localité 8] a approuvé le dossier d'enquête parcellaire initial.
Par arrêté du 9 août 2007, le préfet a prescrit l'ouverture d'une enquête parcellaire restreinte.
Par arrêté du 28 janvier 2008, le préfet du Finistère a déclaré cessible au profit de la commune de [Localité 8], les immeubles nécessaires à la réalisation du projet d'extension des zones d'activités de [Localité 3] et du Haut [Localité 4] sur le territoire de la commune de [Localité 8].
L'ordonnance d'expropriation prononçant le transfert de propriété des parcelles a été rendue le 8 février 2008.
La commune de [Localité 8] a fait une proposition d'indemnité d'un montant de 121 404,90 € refusée par Monsieur et Madame [C] [G].
A défaut d'accord la commune a saisi le juge de l'expropriation du département du Finistère en vue de la fixation judiciaire des indemnités.
Par jugement du 22 juin 2012, le juge de l'expropriation du département du Finistère a :
- fixé la valeur vénale des parcelles expropriées situées sur la commune de [Localité 8], cadastrées parcelles section C n° [Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour une superficie de 38 526 m² :
269 682 € au titre de l'indemnité principale
27 968 € au titre de l'indemnité de remploi
- condamné la commune de [Localité 8] à payer à Monsieur et Madame [C] [G] la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la commune de [Localité 8] aux dépens.
La commune de [Localité 8] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 17 août 2012. L'appel a été enregistré sous le n° 12/05693
Monsieur et Madame [G] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 20 août 2012. L'appel a été enregistré sous le n°12/05746
Vu le mémoire déposé le 18 septembre 2012 et notifié le 21 septembre 2012 de Monsieur et Madame [G] qui demandent à la cour :
- de débouter la commune de [Localité 8] de son appel et de ses demandes ;
- d'infirmer le jugement dont appel ;
- de fixer à la somme de 636 679 € les indemnités d'expropriation leur revenant ;
- de condamner la commune de [Localité 8] à leur verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner la commune de [Localité 8] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu le mémoire de la commune de [Localité 8] , déposé le 17 octobre 2012 et notifié le 23 octobre 2012 qui demande à la cour :
- de déclarer recevable son appel principal dans l'instance RG n° 12/05693 ;
- de déclarer recevable son appel incident dans le cadre de l'instance RG n°12/05746 ;
- de débouter Monsieur et Madame [G] de l'ensemble de leurs demandes ;
- d 'annuler et à défaut de réformer le jugement déféré ;
- En tout état de cause, de fixer, au jour où elle statue, l'indemnité totale due, pour l'expropriation des parcelles section C n° [Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 3], expropriées par la commune de [Localité 8] à Monsieur et Madame [G] à la somme de 170 514,40 € ;
- de condamner Monsieur et Madame [G] à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dans les deux instances.
La commune soutient que le jugement doit être annulé en ce qu'il n'a pas indiqué la date d'évaluation des biens. Elle soutient ensuite que les parcelles expropriées, situées en zone 1AUia, ne sont pas desservies par des réseaux électriques de dimension adaptée à leur capacité de construction, ce qui fait obstacle à ce qu'ils soient qualifiés de terrains à bâtir. La commune présente des termes de comparaison qui lui permettent de proposer une valeur de 4€/m².
Vu le mémoire déposé le 14 novembre 2012 et notifié le 15 novembre 2012de Monsieur et Madame [G] qui demandent à la cour :
- de débouter la commune de [Localité 8] de son appel et de ses demandes ;
- d'infirmer le jugement dont appel ;
- de fixer à la somme de 636 679 € les indemnités d'expropriation leur revenant ;
- de condamner la commune de [Localité 8] à leur verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner la commune de [Localité 8] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Les époux [G] soutiennent qu'il se déduit du jugement critiqué que les biens ont été évalués à la date de cette décision. Ils soutiennent ensuite que les réseaux électriques desservent suffisamment les parcelles expropriées pour qu'elles reçoivent la qualification de terrain à bâtir ; qu'à supposer que cette qualification ne soit pas retenue par la cour, il conviendra de retenir qu'elles bénéficient d'une situation privilégiée. Ils présentent des termes de comparaison qui leur permettent de proposer une valeur de 15€/m².
Vu le mémoire déposé le 23 octobre 2012 et notifié le 24 octobre 2012 du commissaire du gouvernement qui demande à la cour :
- de fixer l'indemnité de dépossession à allouer à Monsieur et Madame [G] à la somme de 170 514, 40 € , soit :
154 104 € pour l'indemnité principale
16 410,40 € pour l'indemnité de remploi
Vu le mémoire déposé le 23 novembre 2012 et notifié le 28 novembre 2012 du commissaire du gouvernement qui demande à la cour :
- de fixer l'indemnité de dépossession à allouer à Monsieur et Madame [G] à la somme de 170 514, 40 € , soit :
154 104 € pour l'indemnité principale
16 410,40 € pour l'indemnité de remploi
Le commissaire du gouvernement soutient qu'il ressort des termes référence retenus par le premier juge, que celui-ci a nécessairement entendu se placer à la date du jugement . Il soutient ensuite que les critères de qualification de terrain à bâtir ne sont pas remplis en l'état actuel des dessertes et des réseaux électriques notamment basse tension. Il propose ensuite que la qualification de terrains en situation privilégiée soit retenue et propose une valeur de 4€ /m².
Vu le mémoire déposé le 18 décembre 2012 et notifié le 19 février 2013 du commissaire du gouvernement ;
Vu le mémoire et les pièces déposés le 29 juillet 2013 et notifiés le 30 juillet 2012 de la commune de [Localité 8] ;
Vu le mémoire déposé le 14 août 2013 du commissaire du gouvernement;
Vu le mémoire déposé le 19 septembre 2013 et notifié le 19 septembre 2013 de Monsieur et Madame [G] qui demandent à la cour de rejeter comme irrecevables le mémoire complémentaire et les pièces jointes déposées par la commune le 29 juillet 2013 .
MOTIFS :
Sur la jonction :
Les appels enregistrés sous les n° 12/05693 et 12/05746 ont le même objet et concernent les mêmes parties. Il convient de les joindre dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice.
Sur la recevabilité des mémoires et des pièces :
Le mémoire du 29 juillet 2013 de la commune de [Localité 8] ne comporte pas d'autres demandes que celui du 17 octobre 2012 . En revanche, il est accompagné de nouvelles pièces, cotées 42 à 49 .
En application de l'article R13-49 du code de l'expropriation, ces pièces, qui en tout état de cause ont été déposées plus d'un mois après la notification du mémoire de l'appelant seront écartées des débats comme étant irrecevables.
Le mémoire du 14 août 2013 du commissaire du gouvernement n'a pas été notifié. Il ne peut qu'être écarté des débats. Il convient toutefois de préciser que ce mémoire ne comporte ni demande ni moyen nouveau.
Sur la nullité du jugement déféré :
En application de l'article L13-15 les biens sont estimés à la date du jugement de première instance.
Le juge de l'expropriation a retenu comme date de référence celle du 15 juin 2009 .
Il a fondé son évaluation sur des références de cession faites entre les années 2004 et 2011. Il a en conséquence nécessairement évalué les biens à la date de son jugement. Le moyen tiré de la nullité de ce jugement sera en conséquence écarté.
DESCRIPTION DU BIEN :
Les parcelles C 00[Cadastre 1] C 00[Cadastre 2] et C 00[Cadastre 3] forment un tènement de 38 526 m². Elles sont cultivées par les époux [G]. Elles sont accessibles par le Nord par la [Adresse 2]. La parcelle C[Cadastre 2] bénéficie en outre d'un accès sur la voie communale n°1. Elles bénéficient de la double proximité de la RD 19 et de la RN 12. Elles sont libres de toute construction et jouxtent la zone d'activité, essentiellement commerciale, de [Localité 4].
DATE DE REFERENCE :
En application des dispositions des articles L13-15 du code de l'expropriation, L213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l'espèce, la date de référence ne fait pas l'objet de discussion entre les parties. Elle est arrêtée au 15 juin 2009, date de l'approbation du plan local d'urbanisme sur la commune de [Localité 8].
QUALIFICATION DU BIEN :
En application des dispositions de l'article L13-15 du code de l'expropriation, pour recevoir la qualification de terrain à bâtir, les parcelles expropriées doivent réunir cumulativement les conditions de situation en zone désignée comme constructible et de desserte par des voies d'accès et des réseaux suffisants.
Concernant les réseaux, ils doivent être situés à proximité immédiate des terrains en cause et de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.
A la date de références, les parcelles des époux [G] sont classées en zone Auia du PLU de la commune de [Localité 8]. La zone Aui est une zone d'activités destinées à regrouper les établissements à caractère principalement industriel, artisanal et commercial dont l'implantation est nécessaire dans une zone spécifique. La zone Auia est une zone à vocation commerciale et artisanale.
En conséquence, les parcelles expropriées sont situées en zone constructible.
En ce qui concerne les réseaux et particulièrement le réseau de basse tension électrique, il ressort du plan des réseaux réalisé par ARTELIA qu'un réseau aérien longe la parcelle C[Cadastre 2], qu'il passe au-dessus de l'extrémité de la parcelle C[Cadastre 1] avant de s'éloigner vers l'extrémité de la [Adresse 2]. Il apparaît du plan que ce réseau est issu d'un poste implanté à plus de 50 mètres de la parcelle la plus proche, soit la C[Cadastre 2] .Il apparaît en conséquence du plan que la source du réseau n'est pas située à proximité immédiate des terrains en cause et qu'il est insuffisant à desservir la totalité du tènement des époux [G].
En octobre 2012, la commune a fait réaliser une note technique par ARTELIA, afin de déterminer si les réseaux existants sont en capacité à desservir les parcelles des époux [G]. Cette note conclut également à l'insuffisance du réseau électrique. Cette note peut être critiquée en ce qu'elle a été établie de façon non contradictoire et sans information particulière sur les compétences de son auteur. Toutefois contrairement aux affirmations des époux [G], le plan qu'elle a établi n'est pas utilement contredit par le premier plan produit par la commune. Les plans sont en l'espèce suffisants pour constater l'inadaptation du réseau basse tension à la capacité de construction des terrains.
Dès lors que l'un des réseaux est défaillant, la qualification de terrain à bâtir sera écartée, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres conditions de desserte. Elle dispose en revanche, par sa situation de proximité de la zone du [Localité 4], d'une situation privilégiée.
EVALUATION DU BIEN :
Les biens de l'espèce seront évalués à la date de la décision de première instance.
En application des dispositions de l'article L13-16 du même code, le juge doit tenir compte des accords amiables passés dans des zones comparables et de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l'ouverture de l'enquête.
Les époux [G] se prévalent :
d'une vente Souetre/SCI Mercure d'une parcelle classée en zone 'A Urbaniser' au prix de 9,69€ /m2
d'une vente SCI DOUAR/ATNTHESIS de parcelles classées en zone 2Auia et non desservie par les réseaux au prix de 9,15 €/m²
d'une délibération du 10 mai 2010 du Conseil de Communauté de [Localité 7] qui a autorisé la cession de deux parcelles situées dans la zone du [Localité 4] classées en zone UI au PLU. Ces parcelles ont été cédées au prix de 70,83€ /m².
d'une vente Commune de [Localité 8]/ SNC Villa cédée en tant que terrain à bâtir au prix de 100 €/m².
Les deux dernières références concernent des terrains à bâtir, ce qui n'est pas le cas des parcelles des époux [G] . Il ne peut en conséquence être retenu une évaluation de 15 €/m². En revanche, la commune et le commissaire du gouvernement ne démontre pas que les parcelles des époux [G] aient une situation moins privilégiée que les deux autres termes proposés par les expropriés.
La partie expropriante présente plusieurs termes de références parmi lesquels ne seront retenus que les vente de biens classés en zone UI .
une vente Naviland Cargo au prix de 4,99 €/m² ;
une vente par les consorts [B] au prix de 4€/m²
une vente par [Localité 7] Communauté à la société FORCLUM au prix de 5,70 € /m²
de l'accord entre la commune et Réseau Ferré de France pour l'acquisition de ses parcelles au prix de 5 €/m²
d'une vente par Messieurs [E] au prix de 4,20€ /m²
d'une vente par Madame [I] au prix de 5€/m²
Le commissaire du gouvernement propose de retenir la références n° 1 de l'expropriant, mais qui n'est pas retenue par la cour car cette parcelle n'est pas classée en zone UI .
Il propose ensuite de retenir les autres références de l'expropriant, et sa référence n° 3, vente au prix de 9€ et 5€ le m²
Il ressort de l'ensemble des références produites, que le prix des parcelles qui ne sont pas immédiatement constructibles et qui bénéficient d'une situation privilégiée est compris dans une fourchette de 5 à 9€.
Compte tenu de la superficie totale des parcelles de Monsieur et Madame [G], de ce qu'elle forme un tènement et de leur proximité par rapport à la zone d'activité du [Localité 4], il convient de retenir un prix de 7 €/m2.
En conséquence, le jugement critiqué sera confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité principale de dépossession à la somme de 269 682 € et l'indemnité de remploi à la somme de 27 968 €.
Sur l'application des disposition de l'article 700 du code de procédure civile:
Il n'apparaît pas équitable de faire application de dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour :
Prononce la jonction des appels enregistrés sous les N° RG 12/05693 ET 12/05746,
Déclare irrecevable les pièces cotées 42 à 49 produites par la Commune de [Localité 8] ;
Rejette le moyen tiré de la nullité du jugement critiqué ;
Confirme le jugement du 22 juin 2012 en toutes ses dispositions;
Y ajoutant:
Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles en cause d'appel;
Condamne Monsieur et Madame [C] [G] aux dépens en cause d'appel.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,