RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 8
ARRÊT DU 24 JUILLET 2024
(n° 2024/ 184 , 18 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01669 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC7XT
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Novembre 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 11/17708
APPELANTES
LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S, Pris en la personne de leur Mandataire Général pour les opérations en France, la société LLOYD'S FRANCE SAS, Société par actions simplifiée au capital de 38.125 Euros, immatriculée au R.C.S de Paris sous le n° B 422 066 613, dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.
C/O LLOYD'S FRANCE SAS,
[Adresse 8]
[Localité 7]
Immatriculée au R.C.S de Paris sous le numéro : B 422 066 613
LLOYD'S FRANCE SAS, Société par actions simplifiée au capital de 38.125 Euros, dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 8]
[Localité 7]
Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro : B 4 22 066 613
Représentées par Me Manuel RAISON de la SELARL Société d'exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444
INTIMÉS
Monsieur [Z] [Y]
[Adresse 11]
[Localité 2]
né le [Date naissance 5] 1956 à [Localité 13] (17)
De nationalité française
Madame [S] [H] épouse [Y]
[Adresse 11]
[Localité 2]
née le [Date naissance 4] 1961 à [Localité 14] (16)
De nationalité française
S.C.I. EPHEISTOS
[Adresse 10]
[Localité 3]
N° SIRET : 423 638 436
S.C.I. 54 LB
[Adresse 10]
[Localité 3]
N° SIRET : 418 402 806
S.C.I. 82D
[Adresse 10]
[Localité 3]
N° SIRET : 421 755 992
Représentés par Me Claire LERAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2551, ayant pour avocat plaidant, Me Rémi SCABORO, avocat associé de la SELAS ALTU, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A.R.L. ABC IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 7]
N° SIRET : 419 830 468
Représentée par Me Géraldine SITTINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : J083
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 Mars 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Béatrice CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre
Mme Laurence FAIVRE, Présidente de Chambre
M. Julien SENEL, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme CHAMPEAU-RENAULT dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET
ARRÊT : Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 05 juin 2024, prorogé au 03 juillet 2024 et au 24 juillet 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme FAIVRE, Présidente de chambre et par Mme POUPET, greffière, présente lors de la mise à disposition.
M. [Z] [Y] et Mme [S] [H], son épouse, ci-après dénommés les époux [Y], étaient propriétaires de 26 appartements situés à Paris (75) ou à Montreuil (93), soit à titre personnel soit par l'intermédiaire de trois sociétés civiles immobilières : la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D.
Douze de ces appartements étaient la propriété de la SCI 82 D, quatre celle de la SCI EPHEISTOS, neuf de la SCI 54 LB, et un appartement la propriété des époux [Y].
Par 19 mandats en date du 1er mai 2006, enregistrés sous les numéros 155 à 173, puis 5 autres sous les numéros 193 à 197, les époux [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D ont confié à la société ABC 19 IMMOBILIER la gestion de leurs appartements, moyennant des honoraires fixés à 9 % des sommes quittancées. La gestion des deux derniers immeubles a été confiée au même mandataire sans qu'aucun mandat écrit ne soit formalisé.
Dans le cadre de la mission de gestion exercée par l'agence immobilière, des désaccords sont intervenus entre les mandants et leur mandataire. C'est ainsi que début 2009, les époux [Y] ont adressé plusieurs courriers recommandés avec accusé de réception afin de signaler divers problèmes de gestion et solliciter des explications de l'agence immobilière.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 avril 2009, les époux [Y] à titre personnel et en qualité de représentants des trois SCI ont résilié l'ensemble des contrats consentis à la société ABC 19 IMMOBILIER à compter du 1er juin 2009. Puis par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 août 2009, ils l'ont mise en demeure d'avoir à leur restituer les dossiers de gestion de chaque immeuble, ainsi que les comptes définitifs afférents.
Par acte d'huissier du 2 mars 2010, M. [Z] [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D ont assigné la société ABC 19 IMMOBILIER devant le tribunal de grand instance de Paris afin de la voir condamner à réparer les conséquences dommageables de la mauvaise exécution de ses mandats de gestion immobilière.
Une première ordonnance de clôture est intervenue le 27 juin 2011, laquelle a été révoquée par jugement du 29 octobre 2012 'afin de permettre aux demandeurs de conclure sur des éléments nouveaux et de mettre en cause les assureurs concernés', leur conseil ayant fait notamment valoir que postérieurement à la clôture prononcée, la société ABC 19 IMMOBILIER avait poursuivi l'encaissement d'allocations en provenance de la CAF.
Par acte d'huissier en date du 17 décembre 2012, M. [Z] [Y], Mme [S] [H] épouse [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54LB et la SCI 82D ont assigné la société LLOYD'S, en sa qualité d'assureur de la société ABC 19 IMMOBILIER en intervention forcée. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 22 avril 2013. La société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S est intervenue volontairement à l'instance.
Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction par décision du 6 juin 2016.
Par jugement du 31 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de Mme [S] [Y] ;
- déclaré la société LLOYD'S hors de cause ;
- déclaré recevable l'intervention volontaire des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S ;
- débouté les demandeurs des prétentions formées au titre de la régularisation de mandats de gestion par écrit et du bail afférent à l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 12] ;
- dit que la société ABC 19 IMMOBILIER a manqué à ses obligations contractuelles de mandataire en ne souscrivant pas d'assurance contre les loyers impayés et fait perdre aux mandants une chance d`être indemnisés des pertes subies ;
Avant dire droit,
- ordonné une expertise et désigné à cette fin M. [K] [O], avec mission, notamment de déterminer au vu des pièces fournies les créances restant dues entre les parties au terme des mandats de gestion locative confié à la société ABC 19 IMMOBILIER entre le 1er mai 2006 et le 29 avril 2009, fournir tous les éléments techniques et de fait permettant de faire les comptes entre les parties et déterminer le montant des éventuelles pertes locatives subies par les demandeurs en raison du non paiement des loyers entre le 1er mai 2006 et le 29 avril 2009 ;
- sursis à statuer sur le surplus des demandes.
Par ordonnance du 23 janvier 2017, le juge de la mise en état a désigné M. [V] [M] en remplacement de M. [O].
L'expert a déposé son rapport le 25 octobre 2018.
Par jugement du 17 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
- déclaré sans objet la demande visant à voir mis hors de cause la société LLOYD'S FRANCE SAS et la demande visant à ce qu'il soit pris acte de l'intervention volontaire de la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S ;
- rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription de l'action des demandeurs ;
- ordonné la compensation entre les sommes dues par la société ABC 19 IMMOBILIER au titre du remboursement des allocations CAF reçues après la fin des mandats de gestion et le trop-perçu au bénéfice de la SCI EPHEISTOS et la SCI 54 LB ;
- condamné solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer, après compensation, la somme de 20 037 euros à la SCI 54 LB ;
- condamné la SCI 54 LB à payer à la société ABC 19 IMMOBILIER, après compensation, la somme de 12 512,33 euros en remboursement d'un trop perçu ;
- condamné solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer, après compensation, la somme de 23 979,37 euros à la SCI EPHEISTOS ;
- condamné la SCI EPHEISTOS à payer, après compensation, à la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S la somme de 22 682,53 en remboursement d'un trop-perçu ;
- condamné solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer la somme de 21 887,47 euros à la SCI 82 D ;
- condamné solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer la somme de 2 144,47 euros aux époux [Y] ;
- condamné solidairement les époux [Y] à payer la somme de 1,32 euros au titre d'un trop-perçu ;
- débouté la société ABC 19 IMMOBILIER du surplus de ses demandes de remboursement;
- condamné solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer la somme de 1 000 euros à la SCI 54 LB au titre des frais irrépétibles ;
- condamné solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer la somme de 1 000 euros à la SCI EPHEISTOS au titre des frais irrépétibles ;
- condamné solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer la somme de 1 000 euros à la SCI 82 D au titre des frais irrépétibles ;
- condamné solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer la somme de 1 000 euros aux époux [Y] au titre des frais irrépétibles ;
- condamné solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S aux entiers dépens de l'instance y compris le coût de l'expertise judiciaire confiée à M. [V] [M].
Par déclaration électronique du 22 janvier 2021, enregistrée au greffe le 27 janvier 2021, LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S et la SAS LLOYD'S FRANCE ont interjeté appel intimant les époux [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB, la SCI 82 D ainsi que l'EURL ABC 19 IMMOBILIER et en mentionnant dans la déclaration que l'appel tend à la réformation du jugement en ses divers chefs expressément critiqués dans ladite déclaration.
Par conclusions d'appelants notifiées par voie électronique le 11 octobre 2021, la SAS LLOYD'S FRANCE et LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S demandent à la cour, au visa de la loi HOGUET du 2 janvier 1970, de son décret d'application du 20 juillet 1972, modifié par le décret du 21 octobre 2005, des articles 1984 et suivants et 1998 du code civil, de la jurisprudence, des pièces versées aux débats, de :
- INFIRMER le jugement en ce qu'il a :
ordonné la compensation entre les sommes dues par la société ABC 19 IMMOBILIER au titre du remboursement des allocations CAF reçues après la fin des mandats de gestion et le trop-perçu au bénéfice de la SCI EPHEISTOS et la SCI 54 LB ;
condamné solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et la société Les
SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer, après compensation, la somme de 20 037 euros à la SCI 54 LB ;
condamné solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et la société Les
SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer, après compensation, la somme de 23 979,37 euros à la SCI EPHEISTOS ;
condamné solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et la société LES
SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer la somme de 21 887,47 euros à la SCI 82 D ;
condamné solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et la société Les
SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer la somme de 2 147,47 euros à M. [Z] [Y] et Mme [S] [H] épouse [Y] ;
débouté la société ABC 19 IMMOBILIER du surplus de ses demandes de remboursement ;
condamné solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et la société LES
SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer à chacun des demandeurs la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de l'instance y compris le coût de l'expertise.
Et statuant à nouveau :
A TITRE PRINCIPAL :
- juger que les demandes formulées par les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB, la SCI 82 D relèvent tant de l'assurance responsabilité civile professionnelle que de la garantie financière et ne sont pas qualifiées ;
- juger que le tribunal a modifié l'objet du litige s'agissant des demandes de 1ère instance relative aux loyers prétendument non reversés par la société ABC 19 IMMOBILIER ;
- juger que le tribunal a renversé la charge de la preuve s'agissant des demandes de 1ère instance relative aux loyers prétendument non reversés par la société ABC 19 IMMOBILIER ;
- juger que les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D ne rapportent pas la preuve de l'encaissement des loyers par la société ABC 19 IMMOBILIER pour un montant de 57 347,98 euros ;
- juger que le préjudice résultant du prétendu défaut de versement par la société ABC 19 IMMOBILIER des loyers perçus n'est démontré ni dans son principe, ni dans son quantum;
- juger que les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D sont redevables d'un trop perçu de loyers d'un montant total de 38 846,11 euros ; - juger que les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D ne justifient ni d'une faute de la société ABC 19 IMMOBILIER ni d'un préjudice réparable s'agissant du préjudice allégué relatif à la perte de loyers ;
- juger que les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D ne justifient ni d'une faute de la société ABC 19 IMMOBILIER ni d'un préjudice réparable s'agissant du préjudice allégué relatif aux loyers prétendument non indexés ;
- juger que le tribunal a modifié l'objet du litige s'agissant des demandes de 1ère instance relative aux allocations versées par la CAF à ABC 19 IMMOBILIER ;
- juger que les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D ne justifient ni d'une faute de la société ABC 19 IMMOBILIER ni d'un préjudice réparable s'agissant du préjudice allégué relatif aux allocations versées par la CAF à ABC 19 IMMOBILIER ;
- juger que les conditions pour activer la garantie financière des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S ne sont pas réunies s'agissant du préjudice allégué relatif aux allocations versées par la CAF à ABC 19 IMMOBILIER ;
- juger que la société ABC 19 IMMOBILIER n'a pas commis de faute engageant sa responsabilité civile professionnelle ;
- juger que la responsabilité de la société ABC 19 IMMOBILIER ne pouvant être recherchée, les SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S ne sauraient être tenus de la garantir ;
- juger que les postes de préjudices relevant de l'assurance responsabilité civile
professionnelle ne sont pas justifiés ;
- juger que les demandeurs ne versent pas aux débats les pièces nécessaires tant à la démonstration de leur prétendu préjudice qu'à la mise en preuve de la garantie
financière ;
En conséquence :
- débouter les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB, la SCI 82 D de leur appel incident ;
- débouter de la société ABC 19 IMMOBILIER l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S ;
- débouter les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB, la SCI 82 D de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre des SSOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S ;
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- juger que les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D ne rapportent pas la démonstration d'une non-représentation de fonds nécessaire à la mise en 'uvre de la garantie financière des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S s'agissant des loyers non-reversés ;
- juger que la créance invoquée n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible ;
- juger que les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D n'ont subi aucun préjudice au titre de la perte de loyers ;
- juger bien fondés les retraitements sollicités par les SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S au titre du calcul de la perte de loyers ;
En conséquence :
- débouter les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB, la SCI 82 D de leur appel incident ;
- débouter la société ABC 19 IMMOBILIER l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S ;
- débouter les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB, la SCI 82 D de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre des
SSOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S ;
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,
- juger que s'agissant du prétendu préjudice de la société 82D au titre de la perte de loyers le tribunal a fait une erreur matérielle entre la perte sèche alléguée (2 606,22 euros) et le montant dû au titre de la perte de chance estimée à 80% (2 084,98 euros) ;
- rectifier le jugement entrepris ;
- minorer les condamnations pouvant être mises à la charge des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S du montant de la franchise restant due par l'assuré ;
- débouter les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB, la SCI 82 D de leur appel incident ;
EN TOUTE HYPOTHESE
- débouter de la société ABC 19 IMMOBILIER l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S ;
- débouter les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB, la SCI 82 D de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S ;
- condamner les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB, la SCI 82 D à verser à LLOYD'S FRANCE SAS et aux SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S la somme de 2 500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais de l'expertise, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL RAISON AVOCATS.
Par conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 5 juin 2023, M. [Z] [Y], Mme [S] [H] épouse [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82D demandent à la cour, au visa des anciens articles 1134 et 1147 du code civil, des nouveaux articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil,des articles 1984 et suivants du code civil, dont l'article 1991, de l'ancien article 1315 et du nouvel article 1353 du code civil et des articles 9 et 11 du code de procédure civile, de l'article L. 124-3, alinéa 1 du code des assurances et du décret 72-678 du 20 juillet 1972 dont l'article 39, des pièces versées au débat, de :
- INFIRMER le jugement dont appel du 17 novembre 2020 du tribunal de grande instance de Paris ;
STATUANT à nouveau :
A TITRE PRINCIPAL :
Au titre de l'insuffisance de versements,
- condamner solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer la somme de 13 340,55 euros à la SCI 54LB, à la SCI 82D, à la SCI EPHEISTOS, et à M. [Z] [Y] et Mme [S] [H] épouse [Y], au titre de l'insuffisance de versements ;
- donner acte à la SCI 54LB, à la SCI 82D, à la SCI EPHEISTOS, et à M. [Z] [Y] et Mme [S] [H] épouse [Y], de ce qu'ils feront leur affaire personnelle de la répartition entre eux de cette créance de 13 340,55 euros ;
A défaut, condamner solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et LES
SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer :
- la somme de 18 061,27 euros à la SCI 54LB
- la somme de 16 699,88 euros à la SCI 82D
- la somme de 2 144,47 euros à M. [Z] [Y] et Mme [S] [H] épouse [Y] ;
A titre de dommages et intérêts en réparation du défaut de souscription d'une assurance contre les loyers impayés ;
- condamner solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer :
- la somme de 8 035,58 euros à la SCI 54LB ;
- la somme de 15 762,88 euros à la SCI 82D ;
- la somme de 1 714,52 euros à M. [Z] [Y] et Mme [S] [H] épouse [Y] ;
A défaut, condamner solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et LES
SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer :
- la somme de 2 402,98 euros à la SCI 82D ;
- la somme de 15 311,18 euros à la SCI EPHEISTOS ;
A titre de dommages et intérêts en réparation du défaut de révision des loyers,
- condamner solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer :
- la somme de 1 976,14 euros à la SCI 54LB, à défaut la somme de 1 789,29 euros ;
- la somme de 3 102,61 euros à la SCI 82D, à défaut la somme de 2 823,38 euros ;
- la somme de 8 666,66 euros à la SCI EPHEISTOS, à défaut la somme de 7 886,66 euros ;
A titre de remboursement des allocations CAF perçus postérieurement à la révocation des mandats,
- condamner solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer :
la somme de 3 411,43 euros à la SCI 54LB ;
la somme de 882,54 euros à la SCI EPHEISTOS ;
- débouter la société ABC 19 IMMOBILIER et LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S de leurs moyens, fins, demandes et prétentions ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
Au titre de l'insuffisance de versements,
- condamner solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer :
la somme de 2 144,47 euros à M. [Z] [Y] et Mme [S] [H] épouse [Y] ;
A titre de dommages et intérêts en réparation du défaut de souscription d'une assurance contre les loyers impayés,
- condamner solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer :
la somme de 8 035,58 euros à la SCI 54 LB ;
la somme de 15 762,88 euros à la SCI 82 D ;
la somme de 1 714,52 euros à M. [Z] [Y] et Mme [S] [H] épouse [Y] ;
A défaut, condamner solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et LES
SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer :
la somme de 2 402,98 euros à la SCI 82 D ;
la somme de 15 311,18 euros à la SCI EPHEISTOS ;
Et toujours à titre de dommages et intérêts en réparation du défaut de souscription d'une assurance contre les loyers impayés,
- condamner solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer la somme de 45 878,38 euros à la SCI 54 LB, à la SCI 82 D, à la SCI EPHEISTOS, et à M. [Z] [Y] et Mme [S] [H] épouse [Y];
- donner acte à la SCI 54 LB, à la SCI 82 D, à la SCI EPHEISTOS, et à M. [Z] [Y] et Mme [S] [H] épouse [Y], de ce qu'ils feront leur affaire personnelle de la répartition entre eux de cette créance de 45 878,38 euros ;
A titre de dommages et intérêts en réparation du défaut de révision des loyers,
- condamner solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer :
la somme de 1 976,14 euros à la SCI 54LB, à défaut la somme de 1 789,29 euros;
la somme de 3 102,61 euros à la SCI 82D, à défaut la somme de 2 823,38 euros;
la somme de 8 666,66 euros à la SCI EPHEISTOS, à défaut la somme de 7 886,66 euros;
A titre de remboursement des allocations CAF perçus postérieurement à la révocation des mandats,
- condamner solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer :
la somme de 3 411,43 euros à la SCI 54 LB ;
la somme de 882,54 euros à la SCI EPHEISTOS ;
- débouter la société ABC 19 IMMOBILIER et LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S de leurs moyens, fins, demandes et prétentions ;
En toutes hypothèses,
- débouter la société ABC 19 IMMOBILIER et LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S de leurs moyens, fins, demandes et prétentions ;
En conséquence,
- rejeter les appels de la société ABC 19 IMMOBILIER et DES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S.
- condamner solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer à M. [Z] [Y], à Mme [S] [H] épouse [Y], à la SCI EPHEISTOS, à la SCI 54 LB et à la SCI 82 D la somme de 5 000 euros à chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
À titre d'indemnité complémentaire en cas de recours à l'exécution forcée de la décision faute de paiement spontané,
- condamner solidairement sur le même fondement la société ABC 19 IMMOBILIER et LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S au remboursement du droit d'engagement des poursuites et de l'émolument proportionnel de recouvrement lorsqu'ils sont en principe à la charge du créancier ;
- condamner solidairement la société ABC 19 IMMOBILIER et LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions d'intimée et d'appel incident notifiées par voie électronique le 12 juillet 2021, la SARL ABC 19 IMMOBILIER demande à la cour au visa du décret du 20 juillet 1972, des articles 1984 et suivants du code civil, de la jurisprudence applicable, des pièces versées au débat, de :
- INFIRMER le jugement du 17 novembre 2020 en ce qu'il a :
ordonné la compensation entre les sommes dues par la société ABC IMMOBILIER au titre du remboursement des allocations CAF perçues après la fin des mandats de gestion et le trop-perçu au bénéfice de la SCI EPHEISTOS et la SCI 54 LB ;
condamné solidairement la société ABC IMMOBILIER et la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer, après compensation la somme de 20 037 euros à la SCI 54LB ;
condamné solidairement la société ABC IMMOBILIER et la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer après compensation, la somme de 23 979,37 euros à la SCI EPHEISTOS ;
condamné solidairement la société ABC IMMOBILIER et la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer la somme de 21 887,47 euros à la SCI 82D ;
condamné solidairement la société ABC IMMOBILIER et la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer la somme 2 144,47 euros à M. [Z] [Y] et Mme [S] [H], épouse [Y] ;
débouté la société ABC IMMOBILIER du surplus de ses demandes de remboursement;
condamné solidairement la société ABC IMMOBILIER et la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer à chacun des demandeurs la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens d'instance y compris le coût de l'expertise ;
Et statuant à nouveau :
A TITRE PRINCIPAL :
- juger que le tribunal a renversé la charge de la preuve s'agissant des demandes de 1ère instance relatives aux loyers prétendument non reversés par la société ABC IMMOBILIER;
- juger que les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D ne rapportent pas la preuve de l'encaissement des loyers par la société ABC IMMOBILIER pour un montant de 57 347,98 euros ;
- juger que le préjudice résultat du prétendu défaut de versement par la société ABC IMMOBILIER des loyers perçus n'est démontré ni dans son principe, ni dans son quantum;
- juger en conséquence que les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D sont redevables de la somme de 38.846,11 euros ;
- juger que les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D ne justifi ent pas d'une faute et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi s'agissant de préjudice allégué relatif à la perte d'une chance d'obtenir les loyers ;
- juger que les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D ne justifient ni du principe, ni du quantum de leur préjudice portant sur l'absence de revalorisation des loyers à titre de perte d'une chance ;
- débouter en conséquence les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D de l'intégralité de leur demande ;
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- juger que les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D ne rapportent pas la preuve de l'encaissement des loyers par la société ABC IMMOBILIER pour un montant de 57 347,98 euros ;
- juger que le préjudice résultat du prétendu défaut de versement par la société ABC IMMOBILIER des loyers perçus n'est démontré ni dans son principe, ni dans son quantum;
- juger en conséquence que les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D sont redevables de la somme de 38 846,11 euros ;
- revoir dans de plus justes proportions les demandes des consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D s'agissant du préjudice relatif à la perte d'une chance de recouvrer les loyers ;
- fixer a maxima à la somme de 6 435,008 euros le préjudice dû à la perte d'une chance de recouvrer les loyers ;
- ordonner la compensation entre 38 846,11 euros et 6.435,008 euros, outre 4.293,97 euros au titre des allocations de la CAF perçues par la société ABC IMMOBILIER ;
- condamner en conséquence les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D à verser à la société ABC IMMOBILIER la somme de 28 117,13 euros ;
- débouter en conséquence les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D de leur demande portant sur leur prétendu préjudice relatif à l'absence de revalorisation des loyers à titre de perte d'une chance ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
A titre principal :
- condamner la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre la société ABC IMMOBILIER ;
A titre subsidiaire :
- condamner solidairement la société ABC IMMOBILIER et la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S ;
- condamner les consorts [Y], la SCI EPHEISTOS, la SCI 54 LB et la SCI 82 D à verser à la société ABC IMMOBILIER la somme de 2 500 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais de l'expertise, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Géraldine SITTINGER.
Pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter aux conclusions ci-dessus visées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 septembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Les appelantes sollicitent l'infirmation partielle du jugement faisant essentiellement valoir que :
- le tribunal a manqué aux dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile en statuant ultra petita et en modifiant l'objet du litige ;
- outre le caractère mal fondé des demandes, il a réparti la somme prétendument due entre les différents demandeurs alors que ceux-ci sollicitaient une condamnation globale et a condamné à deux reprises l'assureur au titre de la garantie financière sans examiner si les conditions posées tant par le contrat que par la loi étaient réunies alors que seule la police d'assurance en responsabilité professionnelle était visée ;
- la preuve du montant exact des loyers reversés n'est pas rapportée par les consorts [Y] ; l'agence immobilière n'avait pas à transmettre une comptabilité en partie double à son mandant mais uniquement les relevés détaillés des opérations de gérance ; les consorts [Y] et les trois SCI sont en conséquence redevables d'un trop perçu d'un montant total de 38 846,11 euros ;
- en tout état de cause, la démonstration d'une non-représentation de fonds n'est pas rapportée ; les conditions de mise en 'uvre du contrat de garantie financière souscrit auprès des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S ne sont pas réunies car pour voir mise en 'uvre la garantie financière, il convient de démontrer qu'une somme a été remise entre les mains de la personne garantie et n'a pas été reversée par cette dernière alors même qu'elle aurait dû l'être ; sans les éléments comptables, les éléments bancaires et la production des états de rapprochements correspondants, il n'est pas possible de valider techniquement le solde à restituer aux consorts [Y] ; or, en l'espèce, la société ABC IMMOBILIER a reconnu ne pas détenir ces éléments ; à défaut de démonstration du caractère certain, liquide et exigible d'une créance et de la défaillance de la société ABC 19 IMMOBILIER, la garantie financière ne peut donc être mise en 'uvre ; la cour devra infirmer le jugement en ce qu'il a jugé que les créances au titre d'une insuffisance de versement remplissent les conditions de l'article 39 du décret du 20 juillet 1972 et condamné solidairement les SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à ce titre ;
- la société ABC IMMOBILIER n'a commis aucune faute à quelque titre que ce soit de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée de même que la garantie de l'assureur ; en effet, les locataires ont été quasi exclusivement mis en place par le propriétaire et non par l'agence immobilière ; il ne peut être demandé à cette dernière d'assumer des loyers non versés par les locataires mis en place préalablement par les bailleurs, lorsque ceux-ci ne présentaient pas les qualités requises pour être admis aux conditions standards réclamées par les assureurs ;
- il n'existe pas de lien de causalité entre la mission de la société ABC IMMOBILIER et le préjudice allégué ne peut mener qu'à considérer la seule responsabilité des locataires ; il n'y a aucun préjudice indemnisable opposable à la société ABC 19 IMMOBILIER ;
- ils contestent enfin également toute responsabilité de l'agence en matière de révision des loyers à défaut de faute et d'un préjudice réparable ainsi que s'agissant du préjudice allégué relatif aux allocations versées par la CAF à ABC 19 IMMOBILIER.
Les consorts [Y] et leurs trois SCI répliquent essentiellement que :
- par application des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil la société ABC 19 IMMOBILIER a reçu mandats d'assumer la gestion de leur patrimoine immobilier et LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S sont garants des manquements de l'agence immobilière, outre qu'ils en sont les garants financiers ; les consorts [Y] disposent d'une action directe à l'encontre de l'assureur ;
- la société ABC 19 IMMOBILIER n'a pas reversé aux époux [Y] et à leurs SCI l'intégralité des sommes perçues pour leur compte (loyers perçus des locataires et prestations sociales) ; elle n'a pas souscrit d'assurance ou de garantie contre les loyers impayés ; elle n'a pas procédé à la révision des loyers ; elle a perçu des allocations CAF sans les restituer à ses mandants.
- ainsi l'agence immobière devait reverser aux époux [Y] et à leurs SCI les loyers perçus de leurs locataires après avoir prélevé le montant de ses honoraires de gestion de l'ordre de 9 % et s'être remboursé le cas échéant des sommes éventuellement avancées en leur lieu et place ; or, elle a refusé d'indiquer et de justifier du montant des loyers exactement perçus et de communiquer sa comptabilité ; en cours d'expertise elle a seulement fourni une succession de tableaux EXCEL censés établir la somme totale perçue des locataires et pas moins de cinq chiffrages différents ; le jugement devra en conséquence être confirmé ;
- ils sollicitent la condamnation solidaire de l'agence immobilière et de son assureur de manière globale précisant faire leur affaire personnelle de la répartition des sommes dues et subsidiairement de manière individualisée ;
- la société ABC 19 IMMOBILIER s'était en outre expressément engagée à souscrire une assurance contre les loyers impayés ; ses honoraires de gestion ont été fixés en conséquence ; or, alors qu'elle était rémunérée à cette fin, elle n'a jamais souscrit d'assurance contre les loyers impayés et n'a même jamais réalisé la moindre démarche en ce sens ; elle a en outre tenu les consorts [Y] dans l'ignorance de sa carence ; les conditions de sa responsabilité sont donc réunies et l'oblige à réparer le préjudice subi par les consorts [Y] ; la perte de chance subie doit être évaluée à 80 % conformément aux termes du jugement du 31 octobre 2016 ;
- l'agence a également commis une faute en ne procédant pas à la révision des loyers et a perçu indûment les allocations CAF sans les restituer de sorte que les comptes doivent également être faits à ce titre.
La société ABC 19 IMMOBILIER sollicite l'infirmation du jugement faisant essentiellement valoir que :
- les consorts [Y] et les trois SCI n'ont jamais rapporté la preuve de l'encaissement par la société ABC IMMOBILIER d'une somme de 57 347,98 euros, aucune quittance n'ayant été produite ; il n'est pas démontré que cette somme a été perçue et/ou détournée par la société ABC IMMOBILIER et qu'elle ne leur a pas été reversée ; il est impossible de justifier de l'absence d'un paiement ; il résulte d'ailleurs du rapport d'expertise que la preuve de l'existence de la somme de 57 347,98 euros n'a jamais été rapportée ; le tribunal a donc renversé la charge de la preuve ; en tout état de cause la somme de 13 340,55 euros correspond à la somme maximale que la société ABC IMMOBILIER resterait devoir aux consorts [Y] dans l'hypothèse où il serait considéré qu'elle a effectivement perçu la somme de 57 347,98 euros, ce qui n'est pas le cas ;
- aucune faute n'est établie à l'encontre de la société ABC IMMOBILIER ; en outre les consorts [Y] ne sont pas en mesure de rapporter la preuve d'un lien de causalité entre l'absence d'intervention ou l'intervention de l'agence immobilière et le préjudice qu'ils allèguent avoir subi et ce d'autant qu'ils n'ont en réalité subi aucun préjudice ;
- en définitive la société ABC IMMOBILIER a versé plus que ce à quoi pouvaient réellement prétendre les consorts [Y] et il existe un trop perçu à son profit.
Sur ce,
A titre liminaire, il convient de relever que si dans la déclaration d'appel tous les chefs de jugement sont critiqués, les appelantes ne demandent pas l'infirmation des deux premiers chefs de jugement (intervention volontaire/mise hors de cause et fin de non-recevoir) dans le dispositif de leurs conclusions. Si les consorts [Y] sollicitent quant à eux l'infirmation du jugement, ils ne précisent pas quels chefs de jugement sont concernés et aucun moyen n'est développé sur ces chefs.
Dès lors les chefs de jugements suivants seront confirmés :
'- déclare sans objet la demande visant à voir mis hors de cause la société LLOYD'S FRANCE SAS et la demande visant à ce qu'il soit pris acte de l'intervention volontaire de la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S ;
- rejette les fins de non-recevoir tirées de la prescription de l'action des demandeurs.'
Sur les demandes au titre des comptes entre les parties
Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
En application des articles 1984 et suivants du code civil relatif au mandat, il appartient au mandant d'établir les fautes de son mandataire dans l'exécution du mandat.
La demande des consorts [Y] se fonde sur les contrats de mandat en exécution desquels le mandataire, la société ABC IMMOBILIER, devait leur reverser toutes les sommes perçues pour leur compte, déduction faite des honoraires contractuellement dus et des sommes avancées pour leur compte.
Il leur appartient en application de l'article 9 du code de procédure civile et 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 10 février 2016 de démontrer l'obligation au paiement de la société ABC IMMOBILIER.
Afin d'établir si l'agence immobilière a une obligation de leur payer une somme, il convient de comparer les sommes qu'elle a perçues des locataires des consorts [Y], déduction faite des frais d'honoraires et des sommes avancées par elle et les sommes qu'elle a versées à ses mandants.
Le tribunal a relevé que l'expert a conclu que la société ABC IMMOBILIER a versé à ses mandants la somme globale de 263 555,49 euros et que les parties ne contestent pas cette évaluation ; qu'il a également conclu que la société ABC IMMOBILIER a reçu une somme globale de 242 494,99 euros sur laquelle elle était en droit de retenir ses honoraires mais qu'il existe ' une incertitude relative à un montant de 57 347,98 euros pour lesquels il ne m'a pas été possible sur la base des éléments mis à ma disposition, de valider formellement l'absence de paiement à ABC IMMOBILIER : en effet malgré mes demandes les pièces nécessaires à la réalisation de mes travaux (à savoir la comptabilité par mandat, les bordereaux de remise de chèques et le détail des prélèvements bancaires) ne m'ont pas été communiquées par ABC IMMOBILIER' ; que dans une réponse au dire récapitulatif du 30 juillet 2018 de Maître [P] l'expert écrit, page 10 de son rapport, 'il convient de préciser que ce montant (de 57 367,98 euros désormais 57 347,98 euros) correspond au quittancement donnant lieu à des versements en espèces pour lesquels je n'ai pu vérifier la réalité en l'absence des éléments formels nécessaires et non à des paiements effectifs à ABC IMMOBILIER dont je n'aurais pas été en mesure d'identifier l'objet'.
Les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d'une abstention ou d'un refus (art. 11, code de procédure civile).
La cour relève que l'agence ABC IMMOBILIER, qui était la mieux placée pour déclarer et justifier du montant total des loyers qu'elle a perçus des locataires, n'a pas apporté loyalement son concours à la réalisation de l'expertise judiciaire. Elle n'a pas communiqué les documents sollicités par l'expert et notamment l'intégralité des bordereaux de remise de chèques et d'espèces, le détail des prélèvements et sa comptabilité par mandat. Elle ne produit aucun élément (courriers de relance, mises en demeure adressés aux locataires, commandement de payer, etc..) permettant de considérer qu'elle n'a pas reçu cette somme, la preuve contraire étant impossible pour les consorts [Y], dès lors elle ne peut tirer avantage de ses propres manquements.
Le tribunal a en conséquence justement apprécié au vu des éléments issus du rapport d'expertise, que la preuve est suffisamment rapportée du versement de la somme de
57 347,98 euros par les locataires à l'agence immobilière.
L'expert conclut que si la somme de 57 347,98 euros est retenue comme ayant été perçue par la société ABC IMMOBILIER, alors cette dernière est encore redevable de la somme de 13 340,55 euros à l'égard de ses mandants et les parties ne contestent pas cette évaluation.
Le tribunal a considéré à bon droit que la société ABC IMMOBILIER est redevable de cette somme mais que si les consorts [Y] sollicitent une condamnation globale sans distinction du créancier l'obligation au paiement de la société ABC IMMOBILIER n'existe qu'à l'égard de chaque créancier.
En effet, le tribunal n'a pas statué ultra petita en répartissant la condamnation globale en fonction des parties et en condamnant la société ABC 19 IMMOBILIER. La répartition entre les parties était contenue dans la demande de condamnation globale, puisque la créance globale rendait compte des droits de chacune des parties. En outre en cause d'appel, les demandes qui ne sont pas nouvelles, ont été exprimées par les consorts [Y], à titre subsidiaire, par répartition pour chacune des parties.
Le jugement sera confirmé sur ces points.
La société ABC 19 IMMOBILIER disposait d'un assureur de responsabilité civile et d'un garant financier imposé par la loi du 20 juillet 1972 en la personne morale DES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S.
L'article 39 du décret du 20 juillet 1972 dispose que 'la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l'occasion d'une opération mentionnée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu'il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement'.
Le tribunal n'a pas statué ultra petita en condamnant l'assureur solidairement sur ce fondement avec la société ABC 19 IMMOBILIER. En effet, la condamnation solidaire de l'assureur n'était pas exclusivement recherchée sur le fondement de l'assurance de responsabilité civile de la société ABC 19 IMMOBILIER. L'intervention volontaire DES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S visait ses qualités à la fois d'assureur de responsabilité civile et de garant financier de la société ABC 19 IMMOBILIER et les concluants ont invoqué l'un comme l'autre ces deux fondements, y compris dans le visa de leur dispositif. En outre, les demandes sont en cause d'appel fondées également sur la garantie financière et les demandes formées à titre subsidiaire par les consorts [Y] tendent aux mêmes fins que les demandes présentées en première instance.
Les créances au titre d'une insuffisance de versement remplissent les conditions de l'article 39 du décret du 20 juillet 1972. La société ABC 19 IMMOBILIER qui ne les a pas payées est bien 'défaillante' au sens de cet article, la non-restitution de sommes leur revenant caractérisant nécessairement la défaillance.
Contrairement à ce que soutient l'assureur la condition de la sommation de payer visée à l'alinéa 3 de l'article 39 du décret de 1972 est remplie. Les consorts [Y] justifient en effet avoir adressé au moins deux mises en demeure outre le fait que l'assignation introductive d'instance vaut sommation de payer.
Enfin les consorts [Y] n'ont pas à démontrer que la société ABC 19 IMMOBILIER est insolvable dès lors que l'article 39 dudit décret rappelle que le garant ne peut pas exiger du créancier qu'il agisse préalablement contre le professionnel.
L'assureur sera tenu solidairement avec l'agence immobilière au paiement et le jugement sera confirmé.
Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers
Le tribunal a justement relevé qu'il a été définitivement jugé par précédent jugement du 31 octobre 2016 que : ' la société ABC 19 IMMOBILIER a manqué à ses obligations contractuelles de mandataire en ne souscrivant pas d'assurance contre les loyers impayés et a fait perdre aux mandants une chance d'être indemnisés des pertes subies'; 'qu'il convient d'indemniser la perte de chance à hauteur de 80% du préjudice locatif pour l'ensemble des mandats de gestion'.
et qu'en conséquence, il n'y a donc pas de nouveau lieu d'examiner les moyens contestant que le défaut de souscription d'une garantie 'loyers impayés' a constitué une faute. Le tribunal avait à cet égard estimé nécessaire une expertise judiciaire afin de déterminer le montant des pertes subies et considéré que ces impayés causent évidemment un préjudice certain aux consorts [Y] constitués par la privation de leurs gains.
La réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
La société ABC IMMOBILIER avait fait valoir que de nombreux locataires étaient insolvables au jour de la conclusion des mandats de sorte que l'assurance ne pouvait jouer. Le tribunal a relevé à juste titre qu'elle ne produit aucune pièce probante relative à cette allégation.
La cour ajoute qu'il ne peut être soutenu que la souscription de l'assurance 'loyers impayés' incombait aux consorts [Y] alors que cette souscription est expressément prévue dans la clause particulière : ' assurance loyers impayés incluse' ;que l'agence immobilière ne justifie pas de quelconques démarches aux fins de présentation des différents dossiers à une compagnie d'assurance, des refus qui lui auraient été opposés et d'une information données à ses mandants sur ce point.
Le tribunal a justement relevé, par des motifs pertinents que la cour adopte, que :
pour déterminer cette perte de chance, il convient de comparer les loyers 'appelés' déduction faite des honoraires et les loyers perçus ;
l'expert a conclu que le montant des loyers appelés était de 346 686,25 euros et que déduction faites des frais de gestion, les consorts [Y] auraient dû percevoir la somme de 315 484,49 euros ; il a également conclu que la société ABC 19 IMMOBILIER a versé aux consorts [Y] la somme de 263.555,49 euros et les parties ne contestent pas ces montants ;
l'expert a enfin conclu qu'il convenait de 'retraiter' une somme de 41 042,26 euros correspondant à des loyers perçus directement par les bailleurs, à des loyers ayant fait l'objet d'avis à tiers détenteur pour payer des dettes des bailleurs au trésor public et aux divers syndics, pour des frais d'avocat et d'huissier avancés par l'agence immobilière mais dus par les mandataires ; il a intitulé ce poste 'correctif'.
les consorts [Y] ont contesté cette somme estimant qu'elle ne peut être prise en compte intégralement ; ils soutiennent en premier lieu que pour cinq biens l'expert a pris en compte les loyers versés directement aux bailleurs entre mai et août 2006 alors que les mandats n'ont pris effet qu'en septembre 2006 ; il résulte en effet de l'annexe 8 de l'expert que celui-ci a pris en compte des versements directs aux bailleurs pour les baux faisant 1'objet des mandats 196, 197, 198, 199, 200 pour un montant de 8 275,93 euros (et non 8 668,92 euros comme indiqué en demande) ; il est établi et non contesté que ces mandats ont pris effet en septembre 2006 ;
l'assureur prétend que la somme de 8 668,92 euros a été 'prise en compte dans le décompte final.'; cependant à la lecture de la synthèse du rapport d'expertise et de 1'annexe 8 du rapport, il apparaît que l'expert a intégré cette somme dans le 'correctif' de 41 042,26 euros ; dès lors, la somme de 8 668,93 euros doit être déduite du 'correctif' retenu par l'expert ;.
les consorts [Y] prétendent également que quatre chèques leur ont été affectés par l'expert alors qu'ils ont été reçus par la société ABC IMMOBILIER ; néanmoins ils procèdent par allégations, alors que dans son rapport, l'expert ne détaille pas les chèques pris en compte, ni dans ses annexes et que les chèques ne sont pas produits ; les consorts [Y] n'établissent donc pas l'erreur de l'expert ;
enfin, les consorts [Y] affirment que l'expert ne pouvait déduire à titre de correctif la somme de 3 416 euros cette somme ayant été remboursée à la société ABC IMMOBILIER ; mais l'expert vise une somme de 3 783,26 euros et non 3 416 euros comme étant à rembourser à la société ABC IMMOBILIER que les consorts [Y] ne démontrent pas avoir remboursée ;
ainsi, la somme correspondant à des loyers qui ne sont pas dus par ABC IMMOBILIER parce que perçus indépendamment de son intervention s'élève à 32 766,33 euros (41 042,26 euros - 8 275,93 euros) ;
l'assureur soutient pour sa part que la somme de 1 109 euros correspondant à des frais d'huissier pour une procédure contre le locataire Moselle et la somme de 999,72 euros correspondant à des travaux doivent être ajoutées au 'correctif'de l'expert ; or, ces deux sommes ont déjà été intégrées par l'expert ;
l'assureur prétend en outre que les impayés du locataire Moselle (l7 885,76 euros) et les impayés du locataire [D] (15 372 euros) doivent être ajoutés au ' correctif' de l'expert ; mais il n'y a pas lieu de rajouter des impayés à une somme qui correspond à des sommes effectivement reçus par les demandeurs ou effectivement payées à leur profit.
Le jugement sera ainsi confirmé sauf en ce qui concerne la seule erreur matérielle contenue dans le dispositif du jugement qui concerne la condamnation prononcée à l'encontre de la SCI EPHEISTOS pour la somme de 22 682,53 euros puisque 'cette condamnation est mentionnée comme bénéficiant à LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S en lieu et place de la société ABC 19 IMMOBILIER'.
Sur la demande au titre du défaut de révision de loyer
Il incombe aux consorts [Y] de démontrer que la société ABC IMMOBILIER a commis un manquement contractuel en ne procédant pas à la révision des loyers.
Il résulte des termes des différents mandats que la société ABC IMMOBILIER avait bien pour obligation de procéder à la révision des loyers. Celle-ci soutenait qu'elle a notifié la révision du loyer aux locataires et qu'elle a donc rempli son obligation n'étant pas responsable des défauts de paiement. Cependant le tribunal a constaté à juste titre qu'il résulte de l'expertise que si le mandataire a bien notifié les révisions de loyers, il ne les a par la suite pas 'quittancés",c'est-à-dire qu'ils n'ont pas été réclamés. Aussi, il est bien établi que la société ABC IMMOBILIER a manqué à son obligation contractuelle.
L'agence immobilière et son assureur prétendent que puisque les mandants n'avaient pas adressé tous les baux au mandataire celui-ci n'était pas en mesure d'appliquer la révision. Mais, il résulte de l'expertise que l'expert a exclu de son évaluation de la révision omise les baux non produits ou ceux qui ne prévoyaient pas une telle révision ; aussi, il convient de retenir l'évaluation suffisamment précise de l'expert qui correspond bien à un préjudice en lien direct avec le manquement du mandataire à son obligation de procéder à la révision du loyer. S'agissant de sommes dues à titre de dommages et intérêts fondés sur la responsabilité civile de la société ABC IMMOBILIER, l'assureur sera tenu solidairement avec son assurée.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les demandes au titre d'allocations versés par la CAF au mandataire après la résiliation des mandats
La SCI 54 LB réclame au titre des allocations versées par la CAF au mandataire après la résiliation des mandats la somme de 3 411,43 euros et la SCI EPHEISTOS réclame à ce titre la somme de 882,54 euros.
La société ABC 19 IMMOBILIER admet, tant en première instance qu'en appel, avoir perçu la somme de 4 293,97 euros de la CAF après la résiliation des mandats et demande qu'il soit pris acte qu'elle est disposée à régler cette somme.
L'assureur soutient que la SCI 54 LB et la SCI EPHEISTOS n'ont jamais sollicité la mise en jeu de la garantie financière des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S mais uniquement la mise en jeu de l'assurance responsabilité professionnelle.
Cependant, il a été déjà précédemment répondu sur ce point.
La créance d'allocation de la CAF répond bien à la définition de l'article 39 du décret du 20 juillet 1972. La société ABC 19 Immobilier qui n'a pas reversé ces sommes est défaillante et il convient donc de condamner solidairement l'assureur avec la société ABC 19 IMMOBILIER à payer la somme de 882,54 euros à la SCI EPHEISTOS et la somme de 3 411,43 euros à la SCI 54 LB.
Le jugement sera confirmé.
Sur les demandes reconventionnelles en paiement de la société ABC 19 IMMOBILIER
Il convient de retenir par motifs adoptés le décompte complet et détaillé effectué par le tribunal ainsi que la compensation de sorte que le jugement sera confirmé et la société ABC 19 IMMOBILIER déboutée du surplus de ses demandes reconventionnelles en paiement qu'elles soient principales ou subsidiaires.
Le jugement sera confirmé.
Sur la garantie de la société ABC IMMOBILIER par son assureur
L'assureur LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S sera condamné à garantir la société ABC IMMOBILIER des condamnations prononcées à son encontre sous déduction de la franchise applicable au contrat.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement la société ABC IMMOBILIER et son assureur aux entiers dépens de première instance y compris le coût de l'expertise judiciaire et à payer la somme de 1 000 euros à chacune des SCI et aux époux [Y] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
En cause d'appel, la société ABC IMMOBILIER et son assureur seront solidairement condamnés aux entiers dépens de la procédure d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile aux avocats qui en ont fait la demande, et à payer à chaque SCI ainsi qu'aux époux [Y] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Ils seront déboutés de leur propre demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe,
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qui concerne l'erreur matérielle contenue dans le dispositif du jugement qui concerne la condamnation prononcée à l'encontre de la SCI EPHEISTOS pour la somme de 22 682,53 euros mentionnée comme bénéficiant à LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S en lieu et place de la société ABC 19 IMMOBILIER ;
Dit que l'erreur sera rectifiée ainsi qu'il suit :
au lieu de :
- condamne la SCI EPHEISTOS à payer, après compensation, à la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S la somme de 22 682,53 en remboursement d'un trop-perçu,
il sera dit :
- condamne la SCI EPHEISTOS à payer, après compensation, à la société ABC 19 IMMOBILIERE la somme de 22 682,53 en remboursement d'un trop-perçu,
Y ajoutant,
Condamne la société ABC IMMOBILIER et son assureur LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S solidairement aux entiers dépens de la procédure d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile aux avocats qui en ont fait la demande et à payer à :
la SCI EPHEISTOS,
la SCI 54 LB
la SCI 82 D.
les époux [Y],
chacun une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Déboute LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S et la SAS LLOYD'S FRANCE de leur propre demande de ce chef ;
Condamne la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à garantir la société ABC 19 IMMOBILIER des condamnations prononcées à son encontre sous déduction de la franchise applicable au contrat ;
Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE