COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 24 MAI 2013
N° 2013/238
Rôle N° 12/08778
[W] [O]
[E] [M]
[H] [I]
[T] [S]
C/
SARL CABINET [Z]
Syndicat des copropriétaires LE GOYA BÂTIMENT B
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BADIE
SCP ERMENEUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de MARSEILLE en date du 22 mars 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 09/03614.
APPELANTS
Monsieur [W] [O]
né le [Date naissance 4] 1946 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3]
Monsieur [E] [M]
né le [Date naissance 1] 1925 à [Localité 1] (ISRAËL)
demeurant [Adresse 1]
Madame [H] [I]
née le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 3]
Madame [T] [S]
née le [Date naissance 2] 1937 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]
représentés par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Laure AIMINO, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉS
LA SARL CABINET [Z]
dont le siège est [Adresse 2]
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE LE GOYA BÂTIMENT B
[Adresse 3]
représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [Z]
dont le siège est [Adresse 2]
représentés par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Pierre MICHOTTE, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 avril 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de procédure civile, Madame ARFINENGO, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, Président
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 mai 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 mai 2013,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PRETENTIONS :
Monsieur [W] [O], Monsieur [E] [M], Madame [H] [I] et Madame [T] [S] sont propriétaires de lots constituant les quatre appartements des 10ème et 11ème étages du bâtiment B de l'immeuble LE GOYA situé à [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété, ces quatre appartements formant, chacun, une seule unité d'habitation avec un escalier intérieur permettant la communication entre les deux étages.
Le bâtiment B de cette résidence comportait, à l'origine, dix étages et les acquéreurs initiaux des appartements du dixième étage ont fait procéder à une surélévation de leurs lots, créant ainsi un étage supplémentaire.
Par arrêt en date du 14 mai 1987, la cour d'appel de ce siège a ordonné la démolition, sous astreinte, des constructions édifiées irrégulièrement.
Des négociations ont eu lieu entre le syndicat des copropriétaires et les propriétaires initiaux des lots litigieux, qui ont abouti à la création de nouveaux lots et à leur vente par le syndicat aux propriétaires concernés.
Dans chacun des actes de vente figurait, notamment, la clause suivante : 'Compte tenu que l'acquéreur conservera à sa charge toutes les réparations foncières et locatives, sans exception, pouvant être nécessaires à cette construction, il sera fait un abattement de 20% sur le calcul de ses quote-parts concernant les charges nouvelles du 11ème étage'.
Ces nouveaux lots ont ensuite été respectivement revendus à Monsieur [W] [O], Monsieur [E] [M], Madame [H] [I] et Madame [T] [S], la clause ci-dessus ayant été reprise dans leurs actes de vente.
Une assemblée générale s'est tenue le 25 novembre 2008, au cours de laquelle des résolutions inscrites à l'ordre du jour sur demande des appelants ont été rejetées.
Par exploit d'huissier en date du 5 mars 2009, ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SARL CABINET [Z], en sa qualité de syndic, pour voir :
'-prononcer la nullité de l'assemblée générale du 25 novembre 2008,
- dire et juger que les frais consécutifs à cette annulation et à la nécessité de convoquer une nouvelle assemblée seront supportés par le syndic,
- dire et juger que la clause reprise dans les actes concernant l'imputation de divers travaux ne concerne pas les travaux de structure ou d'étanchéité de la toiture,
- dire et juger que les terrasses sud restent des parties communes à jouissance privative,
- dire et juger que dans tous les cas de figure et selon l'interprétation qui sera retenue ladite clause, si elle devait être étendue à tous travaux, serait alors réputée non écrite au sens de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, 5 et 10 du même texte,
- dire et juger que les débits imputés aux intéressés pour les travaux d'étanchéité sont annulés,
- condamner le syndicat des copropriétaires nécessairement maître de l'ouvrage (sic) à terminer sous astreinte de 5.000€ par jour à compter du jugement à intervenir les travaux nécessaires pour assurer le clos et le couvert de l'immeuble;
- le condamner, in solidum avec le cabinet [Z], à payer à chacun des requérants 4.000€ à titre de dommages-intérêts et 3.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire et juger qu'ils seront dispensés en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à (sic) participer aux dépenses consécutives et qu'à titre de dommages et intérêts complémentaires ils seront dispensés de participer à quelques dépens que ce soit issues du jugement à intervenir,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.'
Par jugement contradictoire en date du 22 mars 2012, le tribunal de grande instance de MARSEILLE a :
- annulé l'assemblée générale du 25 novembre 2008 et dit que les frais de convocation et de tenue de cette assemblée générale resteront à la charge de la SARL [Z];
- débouté [E] [M], [H] [I], [T] [S] et [W] [O] de leurs autres demandes,
- dit que les dépens, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause, seront partagés entre les parties,
- rejeté les demandes fondées sur les dispositions des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.
Par déclaration en date du 15 mai 2012, Monsieur [W] [O], Monsieur [E] [M], Madame [H] [I] et Madame [T] [S] ont relevé appel de cette décision à l'encontre de la SARL CABINET [Z] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Goya B.
Aux termes de dernières conclusions déposées et notifiées le 13 décembre 2012, tenues pour intégralement reprises ici, Monsieur [W] [O], Monsieur [E] [M], Madame [H] [I] et Madame [T] [S] demandent à la Cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 25 novembre 2008 et dit que les frais de convocation et de tenue de cette assemblée générale resteront à la charge de la SARL [Z],
- infirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions,
Par conséquent,
- dire et juger que la couverture de l'immeuble Le Goya B est une partie commune, conformément au règlement de copropriété modifié,
- dire et juger que la terrasse SUD à jouissance privative est une partie commune, conformément au règlement de copropriété modifié,
- dire et juger que les charges relatives à l'entretien, aux réparations et notamment à la réfection de l'étanchéité de ces parties communes doivent être réparties conformément à la répartition des parties communes entre chaque copropriétaire comme il ressort clairement du règlement de copropriété modifié;
- ordonner le retrait des comptes de charges des copropriétaires appelants des sommes qui apparaissent à leur débit avec pour libellé 'CMT TRVX ETANCHEITE TERRASSE' au 07/07/2008 puis 'TRVX TERRASSE ATTENTE PROCEDURE' au 20/07/2010;
- condamner le syndicat des copropriétaires à terminer les travaux d'étanchéité apparaissant sur la situation de la copropriété du 16/12/2009, sous astreinte de 5.000€ par jour de retard, à compter de l'arrêt à intervenir,
- condamner in solidum le cabinet [Z] et le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 4.000€ à chacun des appelants à titre de dommages-intérêts,
- condamner in solidum le cabinet [Z] et le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 3.000€ à chacun des appelants au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- dire et juger que les appelants bénéficieront de plein droit des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner le syndicat des copropriétaires et le cabinet [Z] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON.
Aux termes de dernières conclusions déposées et notifiées le 12 octobre 2012, tenues pour intégralement reprises ici, la SARL CABINET [Z] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE GOYA Bâtiment B demandent à la Cour de :
- dire sans objet la demande de confirmation de l'annulation de l'assemblée générale du 25 novembre 2008,
- réformer le jugement dont appel de ce chef;
- confirmer en toutes ses autres dispositions le jugement entrepris,
- débouter les appelants de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement les appelants au paiement d'une somme de 2.500€ à chaque partie intimée au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP ERMENEUX-CHAMPLY-LEVAIQUE.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 mars 2013.
MOTIFS DE LA DECISION :
1- Sur la recevabilité de l'appel :
Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas discutée et que les éléments soumis à la Cour ne permettent pas d'en relever d'office l'irrégularité.
2- Sur le fond :
2-1 : Attendu que le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il a accepté la disposition du jugement ayant prononcé l'annulation de l'assemblée générale du 25 novembre 2008, alors qu'il sollicite, dans le même temps, la réformation du jugement de ce chef, et expose que le cabinet [Z] a reporté à l'ordre du jour de l'assemblée générale de 2012 'tous les points qui étaient encore d'actualité', de sorte que, selon lui, la question est désormais dépourvue d'objet.
Mais attendu que les intimés ne produisent pas le procès-verbal de l'assemble générale de 2012 à l'ordre du jour de laquelle auraient été reportés tous les points de l'assemblée générale du 25 novembre 2008 encore d'actualité, de sorte que la Cour ne peut considérer que la question de l'annulation de cette assemblée générale soit désormais sans objet.
Attendu que la Cour observera que les appelants sollicitent, sur ce point, la confirmation du jugement entrepris et qu'aucune critique pertinente n'est émise par les intimés contre cette disposition du jugement, étant en outre observé que le premier juge a justement considéré qu'en l'absence de convocation régulière au regard des délais prévus à l'article 9 du décret du 17 mars 1967- convocation postée le 3 novembre 2008 en vue de l'assemblée générale du 25 novembre 2008-, la nullité de cette assemblée générale devait être prononcée et les frais consécutifs à l'annulation et à la nécessité de convoquer une nouvelle assemblée mis à la charge du syndic, la SARL [Z]. Attendu que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
2-2 : Attendu que les appelants soutiennent que les diverses irrégularités commises lors de la convocation et de la tenue de l'assemblée générale du 25 novembre 2008 (irrégularité des convocations, de l'accès aux pièces justificatives des charges, de la prise en compte des demandes d'ordre du jour complémentaire, des documents à annexer à la convocation et de l'établissement du procès-verbal) constituent autant de fautes qui engagent la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic, et sollicitent leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 4.000€ de dommages-intérêts à chacun d'entre eux.
Mais attendu qu'il appartient aux appelants de rapporter la triple démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux.
Or attendu qu'à supposer même qu'une faute ait été commise, l'annulation de l'assemblée générale contestée du 25 novembre 2008 a été prononcée, de même qu'ont été mis à la charge du syndic tous les frais de convocation et de tenue de cette assemblée générale, de sorte que les appelants, qui ne démontrent pas avoir subi le moindre préjudice consécutif aux irrégularités dénoncées, ne pourront qu'être déboutés de leur demande de dommages-intérêts.
2-3 : Attendu que Monsieur [W] [O], Monsieur [E] [M], Madame [H] [I] et Madame [T] [S] font grief au jugement attaqué de les avoir déboutés de leurs demandes alors que, selon eux, :
- la couverture de l'immeuble Le Goya B est une partie commune, de même que la terrasse sud, et ce conformément au règlement de copropriété modifié, de sorte les charges relatives à l'entretien, aux réparations et notamment à l'étanchéité de ces parties communes doivent être réparties entre tous les copropriétaires;
- les dépenses communes doivent être réparties conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
- la répartition des charges doit être conforme au règlement de copropriété,
- il y a contradiction entre les titres en présence et il doit être fait application de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965.
Attendu qu'en première instance, les demandeurs initiaux, aujourd'hui appelants, avaient, notamment, formulé les demandes suivantes :
'- dire et juger que la clause reprise dans les actes concernant l'imputation de divers travaux ne concerne pas les travaux de structure ou d'étanchéité de la toiture,
- dire et juger que dans tous les cas de figure et selon l'interprétation qui sera retenue ladite clause, si elle devait être étendue à tous travaux, serait alors réputée non écrite au sens de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, 5 et 10 du même texte'.
Attendu que ces demandes ne sont plus formulées en cause d'appel, le premier juge ayant, à juste titre, considéré d'une part que la clause litigieuse ne nécessitait aucune interprétation, d'autre part que l'article 43 de la loi ne pouvait s'appliquer qu'aux clauses du règlement de copropriété.
Attendu que les appelants sollicitent désormais, devant la Cour de voir ' dire et juger que les charges relatives à l'entretien, aux réparations et notamment à la réfection de l'étanchéité de ces parties communes doivent être réparties conformément à la répartition des parties communes entre chaque copropriétaire comme il ressort clairement du règlement de copropriété modifié'.
Attendu que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que la couverture de l'immeuble LE GOYA B est une partie commune (1er paragraphe, en page 5 des conclusions du 12 octobre 2012).
Attendu que les intimés estiment dépourvue d'intérêt la question de la nature commune ou privative de la terrasse sud, au regard des dispositions conventionnelles contenues dans les actes de vente.
Attendu, en effet, que chacun des actes de vente conclus par les auteurs des appelants avec le syndicat des copropriétaires contient la clause suivante :
' Compte tenu que l'acquéreur conservera à sa charge toutes les réparations foncières et locatives, sans exception, pouvant être nécessaires à cette construction, il sera fait un abattement de 20% sur le calcul de ses quote-parts concernant les charges nouvelles du 11ème étage'.
Attendu que le syndicat des copropriétaires expose, sans être contredit, que par un arrêt en date du 14 mai 1987, aujourd'hui définitif, la cour d'appel de ce siège a ordonné la démolition des constructions édifiées en surélévation au 11ème étage de l'immeuble. Attendu qu'au terme des négociations engagées avec le syndicat des copropriétaires, les auteurs des appelants ont obtenu le droit de conserver les constructions litigieuses et se sont engagés à conserver à leur charge 'toutes les réparations foncières et locatives, sans exception' relatives aux constructions litigieuses, et ce, en contrepartie du droit de conserver la propriété de ces constructions.
Attendu que ladite clause est claire et dépourvue d'ambiguïté : les auteurs des appelants se sont engagés à prendre à leur charge 'toutes' les réparations, de quelque importance qu'elles soient, relatives aux constructions nouvelles, l'expression 'sans exception', parfaitement explicite, ne permettant pas d'exclure les travaux d'étanchéité portant sur les parties communes qui seraient issues de ces constructions.
Attendu, en outre, que les appelants ne contestent pas l'opposabilité de cette clause à leur égard, celle-ci, bien que non intégrée au règlement de copropriété, ayant été reproduite dans leurs propres actes de vente. Attendu que les appelants ne sollicitent pas la nullité de cette clause.
Attendu, par ailleurs, que les dispositions conventionnelles ci-dessus reproduites ont fait l'objet d'une approbation en assemblées générales en 1987 et en 1988, l'assemblée générale étant fondée à décider d'actes d'acquisition ou de disposition et à modifier la répartition des charges rendue ainsi nécessaire, conformément à l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965. Attendu qu'il en ressort qu' en l'état de la situation particulière des lots appartenant aux appelants, aucune contradiction n'existe entre le règlement de copropriété initial et les dispositions conventionnelles postérieures à celui-ci critiquées, intervenues à la suite des constructions édifiées sans autorisation et dans le but d'éviter leur démolition, et qu'il n'y a dès lors pas lieu de faire application de l'article 5 de la loi.
Attendu, enfin, que lorsqu'il existe une spécialisation des charges, l'article 24 de la loi permet la tenue d'assemblées spéciales mais ne l'impose pas ( 'il peut être prévu... que ces propriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses').
Attendu, en conséquence, que les appelants, qui ne peuvent s'affranchir des dispositions conventionnelles contestées, seront déboutés des fins de leur appel sur ce point.
2-4 : Attendu que les appelants sont mal fondés à reprocher au syndicat des copropriétaires et au syndic d'avoir commis une faute dans l'application de la loi du 10 juillet 1965 quant à la répartition des charges en l'état des dispositions conventionnelles liant les parties, et rappelées ci-dessus.
Attendu, par ailleurs, que compte tenu du contexte conflictuel, lié à l'imputation et au paiement des travaux d'étanchéité, et faute de pièces récentes démontrant l'état d'avancement de ces travaux, il n'y a pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à ces travaux, ni au paiement de dommages-intérêts.
Attendu, en revanche, qu'il n'est produit aucun procès-verbal d'assemblée générale définitive ayant décidé de la réalisation des travaux d'étanchéité de la terrasse, de sorte qu'il y a lieu de faire droit à la demande des appelants tendant à voir ordonner le retrait des comptes de leurs comptes de charges des sommes qui apparaissent à leur débit avec pour libellé 'CMT TRVX ETANCHEITE TERRASSE' au 07/07/2008 puis 'TRVX TERRASSE ATTENTE PROCEDURE' au 20/07/2010, soit les sommes de 1563,36€ sur le compte de Monsieur [M], 1576,89€ sur le compte de Monsieur [O], 697,08€ sur le compte de Madame [I] et 1.136,99€ sur le compte de Madame [S].
3- Sur les demandes accessoires et les dépens :
Attendu que les dépens seront supportés par moitié entre Monsieur [W] [O], Monsieur [E] [M], Madame [H] [I] et Madame [T] [S] d'une part et le syndicat des copropriétaires LE GOYA B d'autre part.
Attendu que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner Monsieur [W] [O], Monsieur [E] [M], Madame [H] [I] et Madame [T] [S], ensemble, à payer la somme totale de 500€ à la SARL [Z].
Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en l'état de la succombance partielle des appelants.
PAR CES MOTIFS :
Statuant en matière civile, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Reçoit l'appel formé par Monsieur [W] [O], Monsieur [E] [M], Madame [H] [I] et Madame [T] [S] contre le jugement rendu le 22 mars 2012 par le tribunal de grande instance de MARSEILLE.
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté Monsieur [W] [O], Monsieur [E] [M], Madame [H] [I] et Madame [T] [S] de leur demande tendant à voir ordonner le retrait des comptes de leurs comptes de charges des sommes qui apparaissent à leur débit avec pour libellé 'CMT TRVX ETANCHEITE TERRASSE' au 07/07/2008 puis 'TRVX TERRASSE ATTENTE PROCEDURE' au 20/07/2010.
Y ajoutant,
Rejette la demande tendant à voir déclarer sans objet la demande d'annulation de l'assemblée générale du 25 novembre 2008.
Déboute Monsieur [W] [O], Monsieur [E] [M], Madame [H] [I] et Madame [T] [S] de leur demande tendant à voir ' dire et juger que les charges relatives à l'entretien, aux réparations et notamment à la réfection de l'étanchéité de ces parties communes doivent être réparties conformément à la répartition des parties communes entre chaque copropriétaire comme il ressort clairement du règlement de copropriété modifié'.
Statuant à nouveau du seul chef réformé,
Ordonne le retrait des comptes des comptes de charges de Monsieur [W] [O], Monsieur [E] [M], Madame [H] [I] et Madame [T] [S] des sommes qui apparaissent à leur débit avec pour libellé 'CMT TRVX ETANCHEITE TERRASSE' au 07/07/2008 puis 'TRVX TERRASSE ATTENTE PROCEDURE' au 20/07/2010.
Dit que les dépens seront supportés par moitié entre Monsieur [W] [O], Monsieur [E] [M], Madame [H] [I] et Madame [T] [S] d'une part et le syndicat des copropriétaires LE GOYA B d'autre part.
Condamne Monsieur [W] [O], Monsieur [E] [M], Madame [H] [I] et Madame [T] [S], ensemble, à payer la somme totale de 500 euros à la SARL [Z] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dit n'y avoir lieu à plus ample application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit des appelants.
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
S. MASSOTG. TORREGROSA