ARRET
N°
[P]
[I]
[P]
[P]
S.C.I. MMKZ
C/
[L]
S.C.P. [R] [L] - CEDRIC DEVRED
PM/SGS
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU VINGT QUATRE NOVEMBRE
DEUX MILLE VINGT DEUX
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/02306 - N° Portalis DBV4-V-B7F-ICWA
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE DU SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN
PARTIES EN CAUSE :
Monsieur [D] [P]
né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 7] (MAROC)
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 8]
Madame [K] [I]
née le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 9] (MAROC)
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 8]
Monsieur [F] [P]
né le [Date naissance 3] 1977 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 8]
Monsieur [U] [P]
né le [Date naissance 4] 1989 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 8]
S.C.I. MMKZ, Agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représentés par Me Francois MUHMEL, avocat au barreau de COMPIEGNE
Ayant pour avocat postulant Me BOUICHE, avocat au barreau de PARIS
APPELANTS
ET
Maître [J] [L]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 8]
S.C.P. [J] [L] - CEDRIC DEVRED
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentés par Me DENYS substituant Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau D'AMIENS
INTIMES
DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :
L'affaire est venue à l'audience publique du 22 septembre 2022 devant la cour composée de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.
A l'audience, la cour était assistée de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
Sur le rapport de M Pascal MAIMONE et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 novembre 2022, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
PRONONCÉ :
Le 24 novembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
*
DECISION :
Par acte du 16 avril 2011, reçu en l'étude de Maître [R] [L], notaire associé de la SCP [R] [L] et Cédric Devred à Compiègne, un compromis de vente portant sur un terrain à bâtir destiné à la construction d'une maison à usage d'habitation individuelle sis [Adresse 11], a été signé entre la ville de Compiègne et les consorts [P], à savoir : M.[D] [P] et son épouse, Mme [K] [I], ainsi que leurs fils, M. [F] [P] et M. [U] [P].
Le prix de vente prévu au compromis était de 70.114,90 euros.
Suivant acte notarié du 17 janvier 2012 reçu en l'étude de Maître [L], les consorts [P] ont constitué la SCI MMKZ, ayant pour objet social « l'acquisition, l'administration et l'exploitation par bail, location ou autrement, de tous les immeubles bâtis ou non bâtis, dont la société pourrait devenir propriétaire par voie d'acquisition, d'apport, d'échange ou autrement ».
Par acte authentique en date du 14 février 2012 reçu en l'étude de Maître [L], la vente du terrain à bâtir a été régularisée entre la ville de Compiègne, vendeur, et la SCI MMKZ, acquéreur, au prix convenu de 70.114,90 euros TTC, correspondant à une somme de 58 624, 50 euros HT, outre 11 490,40 euros de TVA au taux de 19,60%.
Aux termes dudit acte, la SCI MMKZ déclarait que le terrain acquis était 'destiné à la construction d'une maison individuelle d'habitation à titre de résidence principale pour laquelle il a été délivré un permis de construire ''.
Par un courrier en date du 21 janvier 2016, la ville de Compiègne a indiqué aux consorts [P] que le terrain qu'ils avaient acquis se situait dans une bande de 300 mètres d'une zone de rénovation urbaine ; qu'à ce titre, le code général des impôts prévoyait, pour les personnes construisant pour elles-mêmes, qu'elles pouvaient prétendre à un taux de TVA réduit, (5,5%) sous réserve de conditions de ressources que dès lors, si les travaux de construction s'étaient achevés après le 1er janvier 2014, les consorts [P] étaient invités à prendre contact avec le service des Finances Publiques pour solliciter le remboursement d'une partie de la TVA versée.
Les consorts [P] se sont alors rapprochés de l'administration fiscale pour solliciter ce remboursement. Leur demande a été rejetée au motif que l'acquisition avait été faite par une SCI alors que seuls les immeubles acquis à usage de résidence principale par des personnes physiques dont les ressources ne dépassaient pas un certain plafond étaient éligibles 'au dispositif ANRU prévu par l'article 278 sexies, I-11 du CGI' prévoyant une TVA réduite à 5,5%.
Considérant que le notaire avait commis une faute en omettant de les informer de l'existence de ce taux réduit de TVA et des conséquences fiscales de la constitution d'une SCI aux fins d'acquisition d'un terrain à bâtir situé en zone ANRU, les consorts [P] et la SCI MMKZ ont, par acte d'huissier en date du 26 septembre 2019, fait assigner la SCP [J] [L] - Cédric Devred ainsi que M. [R] [L] devant le tribunal de grande instance de Compiègne en sollicitant, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 22.176,81 euros en réparation du préjudice subi, outre la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement du 6 avril 2021, le tribunal judiciaire de Compiègne a :
-Rejeté la demande indemnitaire formée par les consorts [P] et la SCI MMKZ ;
-Rejeté les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;
-Ordonné l'exécution provisoire de la décision ;
-Rejeté les demandes formées en application des dispositions de l`article 700 du code de procédure civile ;
-Condamné in solidum les consorts [P] et la SCI MMKZ aux entiers dépens
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 29 avril 202, les consorts [P] et la SCI MMKZ ont interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions transmises par la voie électronique le13 janvier 2022, les consorts [P] et la SCI MMKZ demandent à la cour de :
-Confirmer le jugement en ce qu'il a dit et jugé que le notaire avait manqué à son devoir de conseil,
En conséquence,
-Dire et juger que Maître [R] [L] et la SCP [R] [L]-Cédric Devred ont commis une faute professionnelle engageant leur responsabilité civile au sens de l'article 1240 du code civil ;
-Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [P] de leurs demandes indemnitaires et au titre des frais irrépétibles ;
-Dire et juger que cette faute professionnelle leur cause un préjudice à savoir la perte de chance de bénéficier de l'avantage fiscal ;
-Dire et juger que ce préjudice doit être réparé ;
En conséquence,
-Condamner solidairement Maître [R] [L] et la SCP [J] [L]-Cédric Devred à leur verser la somme de 22.176,81 euros en réparation du préjudice subi au titre de la perte de chance de bénéficier de l'avantage fiscal ;
-Condamner solidairement Maître [R] [L] et la SCP [J] [L]-Cédric Devred à leur verser à chacun la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
-Condamner solidairement Maître [R] [L] et la SCP [J] [L]-Cédric Devred aux entiers dépens.
Par conclusions transmises par la voie électronique le 14 octobre 2021, M. [R] [L] et la SCP [R] [L]-Cédric Devred demandent à la Cour de :
-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [P], et la SCI MMKZ de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires et en ce qu'il les a condamnés aux dépens.
-L'infirmer pour le surplus.
En conséquence
-Juger que la responsabilité civile professionnelle de la SCP [R] [L]-Cédric Devred et de Maître [R] [L] n'est pas engagée,
-Juger que les consorts [P] et la SCI MMKZ ne justifient pas de l'existence d'un préjudice actuel, direct et certain,
En conséquence, débouter les consorts [P] et la SCI MMKZ de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
-Condamner in solidum les consorts [P] et la SCI MMKZ à verser à la SCP [J] [L] - Cédric DEVRED et à Maître [R] [L] une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
-Condamner in solidum les consorts [P] et la SCI MMKZ aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP Lebegue Derbise, avocat
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.
Par ordonnance du 27 avril 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture et renvoyé l'affaire pour plaidoiries à l'audience du 22 septembre 2022.
L'action en justice opposant les parties concernant un acte juridiques antérieur au 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, celle-ci n'est pas applicable au présent litige. Il sera donc fait référence aux articles du code civil selon leur numérotation antérieure à cette entrée en vigueur.
CECI EXPOSE, LA COUR,
Sur la faute du notaire :
Aux termes de l'article 1382 ancien et 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le notaire, en sa qualité de professionnel, est. tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l'acte auquel il prête son concours.
Il est investi d'un devoir de conseil et son rôle ne saurait se limiter à l'authentification des actes: il doit donner à ses clients les conseils les plus appropriés qui doivent être personnalisés.
Le notaire doit notamment éclairer les parties sur le choix du procédé juridique dont l'acte doit résulter et sur ses conséquences fiscales afin de leur permettre, dans les limites légales, de choisir la solution qui leur convient.
Par ailleurs, l'article 278 sexies du code général des impôts prévoyait, dans sa rédaction applicable à la date de la signature du compromis de vente et issue de la loi n°2012-1657 du 29 décembre 2010 que: 'La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne :
I. - Les opérations suivantes réalisées dans le cadre de la politique sociale :
(---) E
l 1. Les livraisons d'immeubles et les travaux réalisés en application d'un contrat unique de construction de logements dans le cadre d'une opération d'accession à la propriété à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources à la date de signature de l'avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement ne dépassent pas les plafonds prévus à la première phrase du huitième alinéa de l'article L. 41 1-2 du code de la construction et de l'habitation et situés dans des quartiers faisant l'objet d'une convention prévue à 1'article 10 de la loi n° 2003-710 du 1 er août 2003 précitée ou entièrement situés à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers ''.
Enfin, l'article L41 1 -2 du code de la construction, dans sa version applicable en l'espèce, faisait référence, à la première phrase de son huitième alinéa, «aux plafonds maximums, majorés de 11 %, fixés par l'autorité administrative pour l'attribution des logements locatifs conventionnés dans les conditions définies à l'article L. 351-2 et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources '', soit pour un foyer de 4 personnes hors [Localité 10] et Ile-De- France, la somme de 53 027 euros.
En l'espèce, il n'est pas contesté, comme l'indique un courrier du maire de Compiègne aux consorts [P] en date du 21 janvier 2016 que le terrain à bâtir acquis par la SCI MMKZ se situe «dans une bande de 300 mètres d'une zone de rénovation urbaine '', soit dans une zone éligible au taux de TVA réduit prévu par l'article 278 sexies du code général des Impôts.
Il est tout aussi constant que le notaire n'a pas informé les consorts [P] de l'existence de ce dispositif fiscal favorable auquel ils pouvaient éventuellement prétendre sous réserve de remplir les critères d'éligibilité relatifs à la destination de l'immeuble et aux conditions de ressources et qu'en leur conseillant de créer entre eux une SCI pour procéder à l'acquisition du bien, le notaire a privé la famille [P] de la possibilité de faire valoir une réclamation auprès de l'administration fiscale et de bénéficier d'une réduction du taux de TVA.
Les premiers juges ont donc justement retenu que Me. [R] [L] et la SCP [R] [L]-Cédric Devred avaient commis une faute envers les consorts [P].
Sur le préjudice :
Le manquement du notaire à son devoir de conseil n'implique pas nécessairement qu'il en résulte un préjudice.
Seul un préjudice réel, direct et certain causé par une faute ou une perte de chance directement causée par la faute peut donner lieu à réparation.
Ainsi si la faute du notaire a eu pour conséquence une perte de chance, celle-ci doit être indemnisée.
Toute perte de chance ouvre droit à réparation mais cette réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée.
En l'espèce, contrairement à ce que soutiennent M. [R] [L] et la SCP [R] [L]-Cédric Devred, il ne résulte pas de la réglementation fiscale précitée que la réduction du taux de TVA est prévue au profit du vendeur et non de l'acquéreur.
En cause d'appel, les consorts [P] établissent par la production d'une attestation de leur ancien bailleur, de pièces d'identité et d'un passeport qu'ils ont tous, suite à l'acquisition litigieuse et la construction de leur maison, fixé leur domicile [Adresse 11] dans l'immeuble nouvellement construit, contrairement à ce qu'indiquaient leurs conclusions de première instance. Ils remplissaient donc la condition de domicile édictée par la réglementation fiscale ci-dessus reprise.
En revanche, la réglementation précitée soumet la réduction du taux de TVA applicable à la justification d'un plafond de ressources à la date de signature de l'avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement ne dépassant pas 53 027 euros.
En l'espèce, le compromis a été signé en 2011 et les consorts [P] ne justifient pas de leurs revenus de l'année 2011. Ils ne justifient, comme en première instance, que de leurs seuls revenus de l'année 2010 payés en 2011.
Il n'est donc pas établi que les consorts [P] remplissaient effectivement toutes les conditions pour bénéficier du taux réduit de TVA.
Dès lors, ils ne justifient pas avoir,par la faute du notaire, perdu une chance de bénéficier de ce taux réduit.
C'est donc à juste titre que les premiers juges, dont la décision sera confirmée, ont estimé que bien que la faute du notaire soit établie, en l'absence de preuve du caractère réel, certain et actuel du préjudice, il convenait de rejeter la demande d'indemnisation formée par les consorts [P].
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Les consorts [P] succombant, il convient de les condamner in solidum aux dépens d'appel et de confirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés in solidum aux dépens de première instance.
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel en faveur de M. [R] [L] et la SCP [R] [L]-Cédric Devred et de leur allouer de ce chef la somme globale de 1.500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :
Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
Y ajoutant :
Condamne in solidum M. [D] [P] , Mme [K] [I] épouse [P], M. [F] [P] et M. [U] [P] à payer à M. [R] [L] et la SCP [J] [L]-Cédric Devred la somme globale de 1.500 euros par application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;
Condamne in solidum à M. [D] [P], Mme [K] [I] épouse [P], M. [F] [P] et M. [U] [P] aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP Lebegue Derbise, avocat.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE