COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-9
ARRÊT AU FOND
DU 24 NOVEMBRE 2022
N° 2022/778
Rôle N° RG 21/17972 N° Portalis DBVB-V-B7F-BISI7
Société civile ESCALE
C/
S.A.S. MICHAEL ZINGRAF REAL ESTATE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Agnès ERMENEUX
Me Thimothée JOLY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du JEX du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 30 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/04334.
APPELANTE
Société civile ESCALE
immatriculée au R.C.S. de NICE sous le n° 517 638 185,
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant Me Marie-Christine CAPIA, avocat au barreau de NICE, substituée par Me Xavier DE CRAECKER, avocat au barreau de NICE
INTIMÉE
S.A.S. MICHAEL ZINGRAF REAL ESTATE
immatriculée du RCS de Cannes sous le n° 328 695 432
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège [Adresse 2]
représentée par Me Thimothée JOLY de la SCP PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Octobre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Evelyne THOMASSIN, Président
Madame Pascale POCHIC, Conseiller
Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2022.
Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Faits, procédure et prétentions des parties :
Le 20 juillet 2017, la SCI Escale, en qualité de mandant, consentait à la société Michael Zingraf Real Estate, un mandat non exclusif de vente portant sur une propriété dénommée l'Escale, située [Adresse 3], moyennant un prix incluant la rémunération du mandataire, de 10 000 000 €.
Selon acte notarié en date du 31 juillet 2020, reçu par maître [K] [I], notaire à [Localité 4], avec la participation de maître [W] [T], notaire assistant le vendeur, le bien immobilier précité était vendu par la SCI Escale à la société civile particulière de droit monégasque Five O'Clock représentée par monsieur [S] [G].
Une ordonnance du 8 juillet 2020, sur requête de la société Michael Zingraf Real Estate, du juge de l'exécution de Grasse l'autorisait à pratiquer une saisie conservatoire de créance entre les mains de maître [K] [I] ou de tout autre notaire en charge d'authentifier la vente, à titre de garantie, pour avoir paiement de sa créance, évaluée provisoirement à 600 000 €.
Par actes d'huissier de justice, en date du 3 août 2020, dénoncés le 4 août suivant à la SCI Escale, la société Michael Zingraf Real Estate faisait délivrer une saisie conservatoire de créances entre les mains de maître [K] [I], notaire, d'une part, et maître [W] [T], notaire, d'autre part, aux fins d'avoir garantie de la somme de 600 000 €.
Maître [I] déclarait: ' j'ai les fonds pour le compte des parties dans le cadre d'une mission de séquestre qu'elles m'ont confiée' tandis que Maître [T] déclarait: 'je détiens des fonds pour le compte de la SCI Escale sachant que la somme de 600 000 € a été séquestrée en l'étude de maître [I] au titre du litige qui fait l'objet de votre saisie conservatoire. Il convient de faire mainlevée de la saisie conservatoire en mon étude sans délai'.
Le 20 octobre 2020, la SCI Escale faisait assigner la société Michael Zingraf Real Estate devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de :
- mainlevée de la saisie conservatoire délivrée à maître [W] [T],
- mainlevée de la saisie conservatoire délivrée à maître [K] [I], et à titre subsidiaire de cantonnement à la somme de 480 000 €,
- condamnation de la société Michael Zingraf Real Estate à lui payer une indemnité de 2 000€ au titre de ses frais irrépétibles.
Par jugement du 30 novembre 2021, le juge de l'exécution de Grasse :
- déboutait la SCI Escale de sa demande en mainlevée des saisies conservatoires de créances pratiquées le 3 août 2020,
- déboutait la SCI Escale de sa demande de cantonnement,
- condamnait la SCI Escale à payer à la Sarl Michael Zingraf Real Estate, la somme de 1 600€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure.
Le premier juge retenait l'existence d'une créance fondée en son principe constituée par l'indemnité forfaitaire stipulée par le mandat de vente non exclusif en date du 20 juin 2017, les éléments de preuve produits sur la présentation de Monsieur [H] [G] à la SCI Escale par son intermédiaire étant suffisants. Il retenait un recouvrement menacé par les circonstances du litige et la conclusion d'une vente sans la présence de l'intermédiaire dont le droit à rémunération est contesté. Il constatait le défaut de production de l'acte de vente stipulant une convention de séquestre à laquelle chacune des parties pourrait mettre fin. Il rejetait le cantonnement à 480 000 € en l'état d'une clause pénale, certes réductible, mais d'un montant de 600 000 €.
Ce jugement était notifié à la société Michael Zingrag Real Estate par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 1er décembre 2021.
La notification du jugement précité par voie postale à la SCI Escale n'était pas retournée au greffe du service de l'exécution du TJ de Grasse, selon courriel en date du 3 octobre 2022.
Par déclaration, en date du 20 décembre 2021, la SCI Escale interjetait appel du jugement en reprenant l'intégralité des chefs du dispositif du jugement déféré.
Le 14 janvier 2022, la société Michael Zingraf Real Estate se constituait intimée devant la cour d'appel.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 22 avril 2022, auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la SCI Escale demande à la cour d'appel :
- d'infirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
- d'ordonner la mainlevée de la mesure conservatoire effectuée le 3 août 2020 entre les mains de maître [W] [T],
- de cantonner le montant de la saisie conservatoire effectuée entre les mains de maître [K] [I] à la somme de 480 000 €,
- de condamner la société Michel Zingraf Real Estate à lui payer une indemnité de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle soutient que la mainlevée de la saisie conservatoire délivrée à maitre [T] doit être ordonnée dès lors qu'il est détenteur du prix de vente revenant à la SCI Escale et qu'il a informé l'huissier du séquestre de la somme de 600 000 € entre les mains de maître [I].
Elle produit l'acte de vente stipulant la convention de séquestre visant expressément le litige en cours entre la SCI Escale et la société Zingraf Reale Estate. Elle rappelle les dispositions de l'article1690 du code civil selon lesquelles la convention de séquestre ne peut prendre fin qu'avec le consentement des parties intéressées, le contrat de dépôt consécutif au séquestre étant opposable aux tiers, et le dépositaire chargé du séquestre ne pouvant s'en décharger avant la contestation terminée sous peine d'engager sa responsabilité.
Elle fonde sa demande de cantonnement sur la délivrance de deux saisies conservatoires pour un montant de 600 000 € chacune, soit pour un montant total de 1 200 000 €. De plus, elle soutient que l'éventuelle créance du mandataire se limite à 6 % du prix de vente d'un montant de 8 000 000 €, soit 480 000 €, et non du prix de vente initialement espéré et stipulé au mandat de 10 000 000 €.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées, le 21 février 2022, auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la société Michel Zingraf Real Estate demande à la cour d'appel de :
- confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,
- débouter la SCI Escale de toutes ses demandes,
- condamner la SCI Escale à lui payer une indemnité de 6 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Elle invoque une créance fondée en son principe, ayant présenté l'acquéreur à la SCI Escale pendant l'exécution de son mandat, Monsieur [G] ayant présenté son offre d'achat par son intermédiaire. Elle invoque un droit à des dommages et intérêts d'un montant égal à la rémunération stipulée au mandat, soit 6 % du prix de 10 000 000 €.
Elle affirme rester un tiers à la convention de séquestre et rappelle que les parties, soit uniquement la SCI Escale et la société Five O'Clock, peuvent y mettre fin avant la contestation terminée et en fraude de ses droits. Elle relève aussi que la convention stipule que le séquestre pourra être déchargé au plus tard à réception d'un état hypothécaire sur formalité sur le bien vendu alors qu'elle n'a procédé à aucune inscription.
L'instruction de la procédure était close par ordonnance en date du 6 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1/ Sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire délivrée entre les mains de maître [T],
Selon les dispositions de l'article L 511-1 du code des procédures civiles d'exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge, l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement.
- Sur l'existence d'une créance fondée en son principe,
La société Michael Zingraf Real Estate établit l'existence de relations contractuelles avec la SCI Escale résultant d'un premier mandat du 10 avril 2014, consenti par cette dernière et ayant pour objet, la location de la villa L'escale à [Localité 4].
Elle justice d'un second mandat, du 20 juin 2017, pour une durée de trois ans, ayant pour objet la vente du même bien immobilier pour un prix de 10 000 000 €, stipulant en cas de réalisation de l'opération avec un acheteur présenté par le mandataire, un droit à rémunération à la charge du mandant d'un montant de 6 % du prix de vente tel que fixé à la clause 'prix'. Ledit mandat stipule également l'interdiction pour le mandant de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire, avec un acheteur présenté par le mandataire initial et en cas de non-respect de cette interdiction, un droit pour ce dernier à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d'un montant égal à la rémunération toutes taxes comprises du mandataire, telle que prévue au mandat.
Or, la société Michael Zingraf Real Estate produit des échanges de message (sms) en date du 9 octobre 2019 avec un dénommé [H] [G], représentant de la société Five O' Clock, ayant pour objet la vente d'un autre bien immobilier mais l'informant aussi que le propriétaire de L'escale avait l'intention de la vendre et l'interrogeant pour savoir si cette vente l'intéressait.
De plus, la société produit un message électronique du 14 février 2020, expédié à [J] [U], un de ses agents immobiliers, par Monsieur [C] [Y], semblant représenter The Azur Collection, contenant une offre d'achat de monsieur [G] au vendeur, monsieur [V] [R], de la villa L'Escale, au prix de 8 100 000 €.
Il n'appartient pas au juge de l'exécution de statuer sur le droit à indemnisation de la société Michael Zingraf Real Estate et d'en arbitrer le montant, mais seulement de déterminer si elle peut se prévaloir d'une apparence de créance. Les éléments précités sont suffisants pour établir une créance paraissant fondée en son principe.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a retenu l'existence d'une créance fondée en son principe de la société Michael Zingraf Real Estate à l'égard de la SCI Escale d'un montant de 600 000 €.
- Sur l'existence de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement,
La société Michael Zingraf Real Estate justifie de menaces de non-recouvrement de sa créance dès lors que l'acte de vente du bien immobilier, objet de son mandat non-exclusif de vente, a été signé hors sa présence, malgré de nombreuses relances écrites de son conseil à maître [I], par courriers des 5,22 et 24 juin 2022, et alors que la SCI Escale conteste son droit à indemnisation.
Cependant, la société Michael Zingraf Real Estate a fait délivrer deux saisies conservatoires pour garantir une même créance de 600 000 € entre les mains de maître [W] [T], notaire assistant le vendeur, d'une part, puis entre les mains de maître [K] [I], notaire ayant établi l'acte notarié de vente immobilière, d'autre part.
La SCI Escale justifie de l'existence, dans l'acte notarié de vente en date du 31 juillet 2020, d'une convention de séquestre, entre les mains de Madame [A] [Z], comptable de l'office notarial de maître [I], intervenant aux actes et qui accepte, ayant pour objet une somme globale forfaitaire d'un montant de 610 000 €, conformément à l'ordonnance en date du 8 juillet 2020 du juge de l'exécution de Grasse, afin de garantir l'acquéreur de toutes conséquences éventuellement judiciaires liées à un litige opposant le vendeur et la société Michael Zingraf Real Estate.
La SCI Escale ne demande pas, en cause d'appel, la mainlevée de la saisie conservatoire délivrée entre les mains de Maître [I]. Cette saisie sera donc maintenue et constitue une garantie suffisante de paiement de la créance invoquée par la société Michael Zingraf Real Estate. Ainsi, maître [I] est dépositaire de la somme précitée de 610 000 € au titre de l'exécution de la convention de séquestre. En l'état du maintien de la saisie précitée, il n'est pas nécessaire d'examiner les modalités contractuelles de décharge du séquestre et dépositaire.
La mainlevée de la saisie conservatoire délivrée entre les mains de maître [T], notaire assistant la SCI Escale, aux fins de garantir la créance de 600 000 € doit être ordonnée, en l'état du séquestre précité de la somme de 610 000 € entre les mains de maître [I] et du maintien de la saisie-conservatoire délivrée entre les mains de ce dernier, ce afin d'éviter un cumul des saisies excédant le principe de créance.
Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de mainlevée de la saisie conservatoire délivrée le 3 août 2022 entre les mains de maître [T] ; ladite mainlevée sera donc ordonnée.
2/ Sur la demande de cantonnement de la saisie conservatoire délivrée entre les mains de maître [I],
Selon les dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon les dispositions de l'article 75 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, si le mandat prévoit une rémunération forfaitaire, celle-ci peut être modifiée lorsque le prix de vente ou de cession retenu par l'engagement des parties est différent du prix figurant dans le mandat.
Au titre du montant de la créance, le mandant de vente non-exclusif stipule une rémunération du mandataire d'un montant correspondant à 6%, du prix de vente de 10 000 000 € fixé par le mandat, et non du prix de vente effectif, d'un montant de 8 000 000 €.
En outre, le mandat stipule expressément une indemnisation forfaitaire, du mandataire par le mandant ayant traité directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur présenté par le mandataire, d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au mandat.
Si la clause pénale précitée est susceptible de réduction par le juge du fond, cette réduction n'est pas de droit ; la société Michael Zingraf Real Estate justifie donc d'une créance apparente d'un montant de 600 000 €.
Par conséquent, la demande de cantonnement à 480 000 € de la saisie conservatoire délivrée entre les mains de maître [I] n'est pas fondée; le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.
3/ Sur les demandes accessoires,
Chacune des parties succombe partiellement dans ses demandes et supportera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel.
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des parties. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce sens sur les deux mesures précitées.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire prononcé par mis à disposition au greffe,
- CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de cantonnement de la saisie conservatoire délivrée entre les mains de maître [K] [I],
- INFIRME le jugement déféré pour le surplus,
- Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
- ORDONNE la mainlevée de la saisie conservatoire délivrée le 3 août 2020 entre les mains de maître [W] [T],
- DIT que chacune des parties supportera la charge de ses dépens de première instance et d'appel,
- DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des parties,
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE