Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 25 FÉVRIER 2014
(n° , 25 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/24299
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2010 -Tribunal d'Instance de PARIS 09 - RG n° 1109001144
APPELANTE
Société SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE SA, venant aux droits de la Société Suisse d'Assurances Générales sur la Vie Humaine, ayant pour nom commercial 'Swiss Life Assurances et Retraite', prise en la personne de son représentant légal dûment habilité à cet effet
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Assisté de Me Paul TALBOURDET de l'AARPI DE PARDIEU BROCAS MAFFEI, avocat au barreau de PARIS, toque : R045
INTIME
LE SYNDICAT DES TRANSPORTS D'[Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Vincent RIBAUT de la SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté de Me Laurent RUBIO de la SELARL RBG AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0042
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Novembre 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre et Madame Sophie GRALL, Conseillère,
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
Madame Sophie GRALL, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Fabienne LEFRANC
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.
Suivant acte sous seing privé en date du 18 février 2008, la Société Suisse d'Assurances Générales sur la Vie Humaine, ayant pour nom commercial SwissLife Assurance et Retraite, succursale pour la France de la Rentenanstalt Swiss Life, société anonyme de droit suisse, a donné à bail au Syndicat des Transports d'[Localité 1] (STIF) pour une durée ferme de 9 années, à compter du 1er janvier 2009, des locaux dépendants d'un immeuble sis [Adresse 3] désignés comme l'intégralité d'un immeuble indépendant de bureaux développant une surface locative de 5 724 m² environ, ainsi que 305 m² de réserves et 30 emplacements de stationnement au deuxième sous-sol.
Par jugement prononcé le 8 novembre 2010, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal d'instance du 9ème arrondissement de Paris a :
- dit nul et de nul effet le contrat de bail conclu entre la compagnie SwissLife Assurance et Retraite et le STIF le 18 février 2008,
- condamné la compagnie SwissLife Assurance et Retraite à rembourser au STIF le montant total des loyers perçus jusqu'au jour de la décision,
- condamné le STIF à verser à la compagnie SwissLife Assurance et Retraite une indemnité d'occupation à compter du 15 mai 2009 jusqu'au jour de la libération effective des lieux, d'un montant total annuel de 2 052 777,20 euros, hors charges et hors taxe, calculée sur une superficie de 2 318 m² pour les bureaux principaux et frais d'amortissement des travaux réalisés par la compagnie SwissLife Assurance et Retraite de 4 836 979,48 euros compris,
- condamné la compagnie SwissLife Assurance et Retraite à verser au STIF la somme de 395 005,57 euros en remboursement du préjudice matériel subi du fait du retard dans l'occupation effective des locaux et la prorogation de l'ancien bail par le STIF jusqu'au 31 mai 2009,
- condamné la compagnie SwissLife Assurance et Retraite à verser au STIF la somme de 341 690 euros au titre des dommages-intérêts matériels pour l'externalisation des moyens informatiques,
- débouté le STIF de ses autres demandes,
- débouté la compagnie SwissLife Assurance et Retraite de ses autres demandes,
- condamné la compagnie SwissLife Assurance et Retraite à verser au STIF la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné SwissLife Assurance et Retraite aux dépens.
Par acte d'huissier en date du 23 novembre 2010, le STIF a fait signifier ledit jugement à SwissLife Assurance et Retraite.
Le 1er décembre 2010, la Société Suisse d'Assurances Générales sur la Vie Humaine, ayant pour nom commercial SwissLife Assurance et Retraite, a interjeté appel du jugement, la procédure étant inscrite au rôle de la cour sous le numéro de répertoire général 10/23253.
Le 16 décembre 2010, la société SwissLife Assurance et Patrimoine, déclarant venir aux droits et obligations de la succursale SwissLife Assurance et Retraite, a interjeté appel du jugement, la procédure étant inscrite au rôle de la cour sous le numéro de répertoire général 10/24299.
Le 17 décembre 2010, la société SwissLife Assurance et Patrimoine, déclarant venir aux droits et obligations de la société de droit suisse Rentenanstalt Swiss Life, prise en sa succursale de [Localité 2], portant la dénomination Société Suisse d'Assurances Générales sur la Vie Humaine et le nom commercial SwissLife Assurance et Retraite a interjeté appel de ce jugement, la procédure étant inscrite au rôle de la cour sous le numéro de répertoire général 10/24358.
Suivant ordonnance en date du 11 janvier 2011, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des affaires inscrites au rôle sous les numéros de répertoire général 10/24299 et 10/24358 et a dit qu'elles ne seraient plus connues que sous le numéro de répertoire général 10/24299.
Suivant ordonnance en date du 3 janvier 2012, le conseiller de la mise en état a :
- dit n'y avoir lieu à joindre les dossiers n° 10/24299 et n°10/23253,
- déclaré recevable l'appel interjeté le 16 décembre 2010 et réitéré le 17 décembre 2010 par la société SwissLife Assurance et Patrimoine à l'encontre du jugement prononcé le 8 novembre 2010 par le tribunal d'instance du 9ème arrondissement de Paris,
- condamné le STIF à payer à la société SwissLife Assurance et Patrimoine la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'incident.
Suivant ordonnance en date du 16 octobre 2012, le conseiller de la mise en état a :
- rejeté la demande de production et la demande de communication formées par le STIF concernant :
' l'intégralité des compte-rendus des réunions de la maîtrise d'ouvrage relatifs à la rénovation de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] jusqu'au 24 octobre 2008,
' l'assignation délivrée par la société BATEG à l'encontre de la société SwissLife ou inversement l'assignation délivrée par la société SwissLife à l'encontre de la société BATEG et ayant donné lieu à l'expertise de Monsieur [C] à laquelle il est fait référence dans le compte-rendu de la réunion de la maîtrise d'ouvrage n° 75 du 18 janvier 2008,
' le rapport d'expertise de Monsieur [C],
- enjoint à la société SwissLife Assurance et Patrimoine de produire sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard à compter du 16 novembre 2012 jusqu'au 28 décembre 2012 :
' les compte-rendus des réunions de la maîtrise d'ouvrage relatifs à la rénovation ou aux travaux d'aménagement du STIF du bien objet du bail sis [Adresse 3],
' la copie du mandat exclusif de recherche de locataire enregistré dans le registre des mandats de Jones Lang Lasalle sous le n° 19760 retourné à la société SwissLife le 4 mars 2008,
- rejeté la demande de production formée par la société SwissLife Assurance et Patrimoine concernant le marché entre le STIF et JONES LANG LASSALLE visé par les conclusions d'incident du STIF,
- enjoint au STIF de produire sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard à compter du 16 novembre 2012 jusqu'au 28 décembre 2012 :
' l'avis des services fiscaux (France Domaine) en date du 24 janvier 2008,
' l'avis du comité technique paritaire en date du 28 janvier 2008,
' le rapport n° 2008/0149 visé dans la délibération du conseil du STIF n° 2008/0149 du 14 février 2008,
' l'avis de la commission économique et tarifaire en date du 7 février 2008,
' la version dématérialisée de l'audit des besoins fonctionnels (capacité et organisation interne) réalisé par ID Conseil visé par la pièce STIF n° 106,
' les procès-verbaux des comités techniques paritaires relatifs, entre 2007 et 2009, à l'implantation du STIF sur le site de l'ensemble immobilier [Adresse 3],
- débouté les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le STIF et la société SwissLife Assurance et Patrimoine, chacun pour moitié, aux dépens de l'incident.
Suivant ordonnance en date du 15 janvier 2013, le conseiller de la mise en état a :
- dit n'y avoir lieu à joindre les dossiers n° 10/24299 et n°10/23253,
- déclaré recevable la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel,
- rejeté la demande de sursis à statuer,
- déclaré irrecevable l'appel interjeté le 1er décembre 2010 par la Société Suisse d'Assurances Générales sur la Vie Humaine à l'encontre du jugement prononcé le 8 novembre 2010 par le tribunal d'instance du 9ème arrondissement de Paris,
- condamné la Société Suisse d'Assurances Générales sur la Vie Humaine à payer au STIF la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'incident.
Suivant conclusions signifiées le 16 octobre 2013, la société SwissLife Assurance et Patrimoine, venant aux droits de la Société Suisse d'Assurances Générales sur la Vie Humaine, ayant pour nom commercial SwissLife Assurance et Retraite, succursale en France de la société anonyme de droit suisse Rentenanstalt Swiss Life, a demandé à la cour sur le fondement des articles 1116 et 1134 du code civil, de :
- déclarer la société SwissLife Assurance et Patrimoine, venant aux droits de la Société Suisse d'Assurances Générales Sur la Vie Humaine, ayant pour nom commercial SwissLife Assurance et Retraite, succursale en France de la société anonyme de droit suisse Rentenanstalt Swiss Life, recevable en son appel et de la dire bien fondée,
A titre principal,
- dire irrecevable et mal fondé le STIF dans ses demandes d'annulation du bail conclu le 18 février 2008,
- infirmer dans toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal d'instance du 9ème arrondissement de Paris,
Statuant à nouveau,
- condamner le STIF à payer à la société SwissLife Assurance et Patrimoine le montant total des loyers et charges non perçus par SwissLife au jour de l'arrêt à intervenir, soit la somme de 17 327 765,76 euros, comptes arrêtés au 1er octobre 2013 (sauf à parfaire et à actualiser), avec les intérêts contractuels de retard prévus par l'article 10.2 du bail capitalisés annuellement conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,
- condamner le STIF à payer à la société SwissLife Assurance et Patrimoine la somme de 2 514 788 euros (correspondant à la différence entre le coût effectif de réalisation des travaux d'aménagement, soit 4 852 587,77 euros, et le coût des dits travaux tels que visés au bail, soit 2 337 800 euros) avec les intérêts contractuels de retard prévus par l'article 10.2 du bail capitalisés annuellement conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,
A titre subsidiaire, en cas de confirmation du jugement dont appel en ce qu'il a prononcé la nullité du bail,
- infirmer pour le surplus le jugement dont appel,
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 4,048,700 euros indexée de plein droit annuellement selon les variations de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE, avec pour indice de référence celui du 2ème trimestre 2008 et pour indice de comparaison l'indice du même trimestre de l'année suivante pour la première indexation (l'indice de comparaison servant d'indice de référence pour les indexations des autres années et l'indice du même trimestre de l'année suivante servant alors d'indice de comparaison),
- condamner le STIF à payer cette indemnité à la société SwissLife Assurance et Patrimoine à compter du 1er janvier 2009, augmentée des intérêts au taux légal capitalisés annuellement conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,
- ordonner la restitution par le STIF à la société SwissLife Assurance et Patrimoine des indemnités de 395,005,57 euros et de 341,690 euros augmentées des intérêts au taux légal capitalisés annuellement conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,
En tout état de cause,
- débouter le STIF de toutes ses demandes,
- condamner le STIF à payer à la société SwissLife Assurance et Patrimoine la somme de 65 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Suivant conclusions signifiées le 29 octobre 2013, le STIF a demandé à la cour, sur le fondement des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile et des articles 1108, 1109, 1134, 1382, 1719, 1720 et 1184 du code civil, de :
In limine litis,
- déclarer irrecevable l'appel interjeté par la société SwissLife Assurance et Patrimoine,
- dire que le jugement déféré est devenu définitif,
- condamner la société SwissLife Assurance et Patrimoine à payer au STIF la somme de 60 000 euros au titre des frais hors dépens et aux dépens d'appel,
Sur le fond,
A titre principal,
- confirmer le jugement prononcé le 9 novembre 2010 par le tribunal d'instance du 9ème arrondissement de Paris en ce qu'il a dit nul et de nul effet le contrat de bail conclu entre la société SwissLife Assurance et Retraite et le STIF le 18 février 2008, condamné la société SwissLife Assurance et Retraite à rembourser au STIF le montant total des loyers perçus jusqu'au jour de la décision, condamné la société SwissLife Assurance et Retraite à verser au STIF la somme de 395 005,57 euros en remboursement du préjudice matériel subi du fait du retard dans l'occupation effective des locaux et la prorogation de l'ancien bail par le STIF jusqu'au 31 mai 2009, condamné la société SwissLife Assurance et Retraite à verser au STIF la somme de 341 690 euros au titre des dommages-intérêts matériels pour l'externalisation des moyens informatiques et condamné la société SwissLife Assurance et Retraite à verser au STIF la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
L'infirmer pour le surplus et en conséquence,
- condamner la société SwissLife Assurance et Patrimoine à payer au STIF la somme de 635 417,76 euros au titre des honoraires de transaction payés à la société John Lang Lassalle pour la signature du bail,
- fixer l'indemnité d'occupation à un montant de 1 509 808,53 euros par an,
A titre subsidiaire,
- prononcer la résiliation du bail du 18 février 2008 à compter du 24 octobre 2008,
- débouter la société SwissLife Assurance et Patrimoine de toute demande de paiement de travaux ou de charges à l'encontre du STIF,
- condamner la société SwissLife Assurance et Patrimoine au paiement de la somme de 250 000 euros au titre du préjudice subi du fait des conditions de la livraison et au paiement de la somme de 1 401 498,77 euros à titre de réparation des dommages-intérêts matériels,
A titre infiniment subsidiaire,
- dire que la créance alléguée par la société SwissLife Assurance et Patrimoine n'est pas fondée pour les sommes de 820 452,22 euros TTC (climatisation spécifique pour la salle informatique) et de 40 642,27 euros (un onduleur supplémentaire),
- condamner la société SwissLife Assurance et Patrimoine à faire exécuter à ses frais exclusifs la création des marches pour l'accès aux bureaux de la zone commerce ainsi que le réaménagement des bureaux en découlant,
- dire que la porte reliant le palier de l'escalier au couloir menant au rez-de-chaussée de la zone C est une réalisation obligatoire pour la société SwissLife Assurance et Patrimoine,
- dire que la dette du STIF découlant de la réalisation des travaux d'aménagements à l'encontre de son bailleur est de 2 337 800 euros HT,
- dire que le STIF n'est redevable que d'un loyer annuel de 1 509 808,53 euros pour les bureaux, somme correspondant à la surface effectivement disponible, soit 40,49 % de celle visée dans le bail signé le 18 février 2008,
- condamner la société SwissLife Assurance et Patrimoine au paiement de la somme de 250 000 euros au titre du préjudice subi du fait des conditions de la livraison et au paiement de la somme de 1 401 498,77 euros à titre de réparation des dommages-intérêts matériels,
- dire que la date de prise d'effet du bail conclu le 18 février 2008 est reportée au jour où le locataire a été en mesure d'exploiter les lieux conformément à leur destination soit le 1er juin 2009,
- dire que le bail signé est un bail professionnel avec faculté pour le preneur de le résilier à tout moment en respectant un préavis de 6 mois,
- dire que les honoraires de gestion ne sauraient être inclus dans les charges du STIF.
- prononcer la nullité des clauses des articles 6.1, 9.1.4, 9.5.2,10.2, 10.3, 10.4 du bail signé le 18 février 2008,
En toute hypothèse,
- condamner la société SwissLife Assurance et Patrimoine à s'acquitter des frais d'insertion du jugement à intervenir dans cinq organes de presse, y compris, au choix des requérants, dont le coût total ne pourra dépasser la somme de 15 000 euros, dans les 24 heures de la notification de la décision et ce sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard,
- condamner la société SwissLife Assurance et Patrimoine à payer au STIF la somme de 60 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 novembre 2013.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
SUR CE, LA COUR,
Sur la recevabilité de l'appel :
Considérant que l'article 546 du code de procédure civile dispose que le droit d'appel appartient à toute partie qui y a intérêt, si elle n'y a pas renoncé ;
Considérant que, suivant traité en date du 2 juin 2008, déposé en l'étude de Maître [T] [I], notaire associé à [Localité 2], suivant acte authentique en date du 17 décembre 2008, un apport partiel d'actif, soumis au régime des scissions défini par les articles L 236-15 à L 236-21 du code de commerce, a été réalisé par la société de droit suisse Rentenanstalt Swiss Life, dont la succursale française portait la dénomination Société Suisse d'Assurances Générales sur la Vie Humaine et le nom commercial « SwissLife Assurance et Retraite », à la société SwissLife Assurance et Patrimoine portant sur une branche complète d'activité et incluant l'immeuble objet du bail conclu le 18 février 2008 ;
Considérant que le STIF conclut à l'irrecevabilité de l'appel formé par la société SwissLife Assurance et Patrimoine ;
Qu'elle fait valoir, à l'appui de sa demande, que la société SwissLife Assurance et Patrimoine n'a pas été partie à la procédure ayant abouti au jugement prononcé le 8 novembre 2010 par le tribunal d'instance du 9ème arrondissement de Paris et que, depuis la réalisation des conditions suspensives de l'apport partiel d'actif constaté suivant acte authentique en date du 17 décembre 2008 et du fait de la radiation subséquente de la Société Suisse d'Assurances Générales sur la Vie Humaine, ayant pour nom commercial SwissLife Assurance et Retraite, du registre du commerce et des sociétés de Paris, intervenue en cours d'instance le 3 mars 2009, ladite société n'avait plus ni capacité ni intérêt à agir et ne pouvait, par conséquent, nullement la représenter ;
Qu'elle soutient que, bien qu'informée du litige, la société SwissLife Assurance et Patrimoine, bénéficiaire de l'apport, a fait le choix délibéré de ne pas intervenir à l'instance pendante devant le tribunal d'instance et qu'elle y a de ce fait nécessairement renoncé ;
Qu'elle ajoute que les dispositions articles L 236-16 et suivants du code du commerce ne la dispensaient pas de formaliser son intervention en première instance et que le fait, allégué par la société SwissLife Assurance et Patrimoine, selon lequel le premier juge aurait omis de tenir compte de son intervention n'est pas justifié ;
Considérant que la société SwissLife Assurance et Patrimoine ne peut valablement invoquer l'autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris le 21 juin 2011 pour établir qu'elle était recevable à interjeter appel du jugement prononcé le 8 novembre 2010 par le tribunal d'instance du 9ème arrondissement de Paris ;
Considérant, en revanche, qu'en vertu de l'article 914 du code de procédure civile, les ordonnances du conseiller de la mise en état statuant sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel ont autorité de la chose jugée au principal ;
Considérant que, suivant ordonnance en date du 3 janvier 2012, le conseiller de la mise en état, retenant notamment que la société SwissLife Assurance et Patrimoine avait acquis de plein droit, par l'effet de l'apport partiel d'actif selon le régime des scissions, la qualité de partie à l'instance dans laquelle la société apporteuse était engagée en qualité de défenderesse, peu important qu'elle n'y soit pas intervenue, et qu'il ne pouvait se déduire de son absence d'intervention en première instance la preuve de son intention de renoncer à agir, a déclaré recevable l'appel interjeté le 16 décembre 2010 et réitéré le 17 décembre 2010 par la société SwissLife Assurance et Patrimoine à l'encontre du jugement prononcé le 8 novembre 2010 par le tribunal d'instance du 9ème arrondissement de Paris ;
Considérant que ladite ordonnance, qui n'a pas été déférée à la cour, a l'autorité de la chose jugée au principal ;
Considérant, en outre et en tout état de cause, qu'il est constant que le jugement entrepris a été exécuté par la société SwissLife Assurance et Patrimoine ;
Considérant qu'il convient, par conséquent, de déclarer irrecevable la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel soulevée par le STIF ;
Sur la recevabilité de la demande de nullité du contrat de bail conclu le 18 février 2008 :
Considérant que la société SwissLife Assurance et Patrimoine soutient, qu'en vertu du principe de cohérence selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui dans une même instance, le STIF n'était pas recevable à solliciter la nullité du contrat de bail conclu le 18 février 2008 dans des écritures postérieures à l'assignation délivrée le 24 octobre 2008, qui tendait uniquement à l'exécution dudit contrat ;
Qu'elle fait valoir, en outre, que le STIF était dépourvu d'intérêt à agir en nullité après avoir exécuté les stipulations du bail sans formuler de réserves quant à sa validité ;
Considérant, toutefois, qu'il résulte des pièces produites qu'aux termes d'écritures postérieures à l'assignation, le STIF a formé devant le premier juge une demande additionnelle tendant à la nullité du contrat de bail conclu le 18 février 2008 ;
Considérant, qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ;
Considérant que la société SwissLife Assurance et Patrimoine n'a pas contesté en première instance la recevabilité de la demande de nullité du bail ;
Que la seule condition posée à la recevabilité de la demande incidente est qu'elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant ;
Que tel est le cas de la demande de nullité du bail, dont la recevabilité n'est, dès lors, pas valablement contestée ;
Sur le fond :
Considérant que, suivant acte sous seing privé en date du 18 février 2008, la Société Suisse d'Assurances Générales sur la Vie Humaine, ayant pour nom commercial SwissLife Assurance et Retraite, succursale pour la France de la Rentenanstalt Swiss Life, société anonyme de droit suisse, aux droits de laquelle vient la société SwissLife Assurance et Patrimoine, a donné à bail au Syndicat des Transports d'[Localité 1] (STIF) des locaux dépendants d'un immeuble sis [Adresse 3], désignés comme l'intégralité d'un immeuble indépendant de bureaux développant une surface locative de 5 724 m² environ, ainsi que 305 m² de réserves et 30 emplacements de stationnement au deuxième sous-sol ;
Considérant qu'il était notamment stipulé à l'acte :
(Article II ' destination des lieux) que les lieux loués étaient destinés à l'usage exclusif de bureaux et commerce en liaison avec l'activité du preneur,
(Article III ' durée) que le bail était consenti et accepté à compter du 1er janvier 2009 pour finir le 31 décembre 2017 pour une durée ferme de 9 années, entières et consécutives,
(Article IV ' loyer) que le bail était consenti et accepté moyennant un loyer annuel global de 3 728 843 euros pour les bureaux, de 68 625 euros pour les réserves et de 67 500 euros pour les 30 emplacements de stationnement, soit au total 3 864 968 euros hors charges et hors taxes ;
Que, toutefois, le loyer était ramené :
- à un montant de 3 607 388 euros hors charges et hors taxes la première année à compter de la prise d'effet du bail et jusqu'au 31 décembre 2009, montant avant franchise de loyer de trois mois prévue ci-après,
- à un montant de 3 721 868 euros hors charges et hors taxes la deuxième année à compter du 1er janvier 2010 et jusqu'au 31 décembre 2010 ;
Que le bailleur avait accepté une franchise de loyer de trois mois à compter de la date de prise d'effet du bail ;
(Article VI ' charges) que le loyer était considéré comme net de toutes charges pour le bailleur ;
(Article XII ' dispositions diverses) que le preneur étant susceptible d'avoir besoin de surfaces complémentaires à terme, le bailleur s'engageait à informer celui-ci de surfaces qui viendraient à se libérer sur ses immeubles de la [Adresse 3] ;
Considérant que le bail contenait également les stipulations suivantes :
« Article V ' Travaux d'aménagement et de finitions :
Le projet de rénovation, dans son économie, comprend une phase d'aménagement et de finitions adaptées au preneur (cloisonnement, câblage courants faibles, adaptation de la climatisation, création de salles de conseil ou de locaux divers).
Ces aménagements seront réalisés et financés par le bailleur selon les indications qui seront fournies par le preneur et ce, à concurrence d'un montant total de 2 337 800 euros hors taxes, frais d'études, de suivi de chantier, de bureau d'études et de SPS compris.
Afin que ces travaux soient achevés à la date de la remise des clés, le preneur s'engage expressément à fournir au bailleur, au plus tard le 5 mai 2008, son cahier des charges définitif. A défaut, la date de livraison de l'immeuble ne sera pas modifiée mais la date de fin des travaux d'aménagement en sera reportée d'autant, le preneur renonçant d'ores et déjà à tout recours contre le bailleur, dans ce cas-là.
Dans le cas où le coût total des travaux d'aménagement (incluant les travaux, études, honoraires divers de suivi de chantier et de contrôle) serait inférieur au montant ci-dessus indiqué, les loyers seraient revus à la baisse, afin que soit restituée au preneur la différence entre le montant des travaux prévus et le montant des travaux réellement effectués.
A l'inverse, le preneur subira les éventuels surcoûts du projet qu'il aura validé. » ;
Considérant que la société SwissLife Assurance et Patrimoine critique le jugement entrepris en ce qu'il a retenu qu'elle avait la qualité de professionnel de l'immobilier, qu'elle était tenue à ce titre d'une obligation de renseignement et d'information vis-à-vis du STIF, profane en la matière, et qu'elle avait, par sa réticence dolosive, faussé le consentement de son cocontractant en ne lui permettant pas de se déterminer dans de bonnes conditions, l'erreur ainsi provoquée portant sur la substance même du bail ;
Considérant que le STIF soutient, pour sa part, qu'il a été victime d'un dol ou, à tout le moins, qu'il a été induit en erreur s'agissant des éléments substantiels du contrat, et, en toute hypothèse, que la bailleresse a manqué à son obligation de contracter de bonne foi à son égard ;
Considérant qu'il fait valoir en ce sens que la société SwissLife, détentrice de l'ensemble des éléments techniques et financiers concernant les travaux de rénovation et d'aménagement de l'immeuble, ne lui a donné, au moment de la conclusion du bail ou antérieurement à celle-ci, aucune information qui aurait pu lui permettre d'apprécier les conditions et la portée de ses engagements, qu'elle ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle se serait enquis de la nature et de l'étendue de ses besoins, qu'elle ne lui a remis aucun document relatif au détail et au coût des travaux d'aménagement et de finition qu'elle s'engageait à entreprendre pour son compte, qu'elle l'a laissé dans l'ignorance de contraintes techniques et architecturales, dont elle connaissait pourtant l'existence, susceptibles de faire obstacle à la réalisation des aménagements envisagés, qu'elle ne l'a pas informé de retards de livraison d'ores et déjà prévisibles à la date de conclusion du bail, qu'elle a refusé d'exécuter certains travaux et a apporté unilatéralement des modifications aux aménagements voulus sans le consentement du preneur alors même que le bail ne posait à cet égard aucune limite ;
Considérant que le STIF précise, s'agissant de l'intervention des sociétés Id Conseil et Tetris, que l'immeuble en cours de rénovation ne pouvant être visité dans son intégralité, la société Jones Lang Lasalle, mandatée par la société SwissLife afin de procéder à sa commercialisation, a décidé de se faire assister de la société Id Conseil, filiale de la société Tetris (elle-même filiale de la société Jones Lang Lasalle), afin de présenter le bien offert à la location sur la base des plans et du « space planning » prévoyant trois scenarios (open, mixte et cloisonné) transmis par la société SwissLife, que, contrairement à ce que prétend la société SwissLife, il n'a jamais contracté avec la société Id Conseil ou la société Tetris, qui ne sont nullement intervenues en qualité de conseil à son égard, un contrat de maîtrise d''uvre ayant en revanche été signé le 19 février 2008 entre la société SwissLife et la société Id Conseil aux termes duquel la société SwissLife dénommée « Le client » a confié à la société Id Conseil une mission visant à la conception des aménagements intérieurs d'un « utilisateur » (le STIF) dans l'immeuble en cours de restructuration ;
Considérant que, pour établir la réalité de la réticence dolosive dont la société SwissLife aurait fait preuve à son égard, le STIF indique que, jusqu'à la signature du bail, il n'a été destinataire d'aucune information quant aux modalités de réalisation des aménagements envisagés, qu'il a été tenu à l'écart des échanges intervenus entre la société SwissLife, maître d'ouvrage, la société Cogedim, maître d'ouvrage délégué, la société Jones Lang Lasalle et la société Id Conseil relatifs à la faisabilité de son implantation et des difficultés qu'elle posait tant d'un point de vue technique que capacitaire, et que, alors même que l'objectif poursuivi était de regrouper son personnel sur un seul site au lieu de trois et de disposer d'une capacité d'accueil adaptée à la croissance de l'effectif porté à terme à 245 personnes, il a découvert a posteriori qu'il était impossible de réaliser les aménagements souhaités qui supposaient, notamment, que le bâtiment puisse accueillir l'ensemble de ses collaborateurs dans des bureaux de une à deux personnes maximum et non dans des espaces partagés et que sa capacité électrique soit adaptée à la réalisation d'une salle informatique permettant de satisfaire ses besoins d'exploitation ;
Qu'il ajoute qu'il s'est vu de ce fait dans l'obligation d'externaliser la majeure partie de ses serveurs informatiques pour un coût de 408 661,24 euros HT auquel s'ajoute le coût annuel de cette externalisation s'élevant à près de 250 000 euros HT/an ;
Considérant que le STIF relève en outre, notamment, que la notice descriptive actualisée susceptible de servir de base contractuelle dans le cadre des relations commerciales avec le preneur et d'être annexée au bail, qui est mentionnée dans les comptes-rendus des réunions de maîtrise d'ouvrage n° 75 et n° 79 des 18 janvier et 15 février 2008 à laquelle participaient la société SwissLife et la société Cogedim, ne lui a pas été transmise, que la société SwissLife a refusé, aux termes d'un courrier daté du 15 mai 2008, de fournir au locataire les documents administratifs et techniques relatifs à l'opération de rénovation, qu'elle s'est abstenue de lui communiquer spontanément l'ensemble des comptes-rendus des réunions de chantiers relatifs aux travaux effectués dans l'immeuble donné à bail et qu'elle a fait part lors d'une réunion du comité de pilotage en date du 8 juin 2008 de ce qu'elle suspendait la validation de divers points techniques tant qu'il n'y aurait pas d'engagement de la part du STIF, sous forme d'avenant (additif au bail) prévoyant au titre des incidences de ces modifications le retard sur le planning de livraison et la prise en charge financière du surcoût dû aux travaux modificatifs ;
Considérant que le STIF, établissement public à caractère administratif, dont la mission est d'organiser les transports publics des franciliens, bien que disposant d'une direction juridique marché et patrimoine et gérant un parc foncier, n'est pas un professionnel de l'immobilier ;
Considérant que le fait pour la société SwissLife, société d'assurances, maître d'ouvrage des travaux entrepris dans l'immeuble donné à bail pour lesquels elle avait mandaté la société COGEDIM, en qualité de maître d'ouvrage délégué, d'être dotée d'une direction immobilière et d'assumer, à ce titre, la gestion de ses actifs immobiliers en entreprenant le cas échéant les opérations de rénovation nécessaires, ne suffit pas à lui conférer la qualité de professionnel dans le domaine de la construction en général et dans le domaine de la conception et de la réalisation de travaux d'aménagement de locaux destinés à un usage de bureaux et de commerces en particulier ;
Qu'il s'ensuit que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la qualité de professionnel ne saurait lui être reconnue dans le cadre du contentieux qui oppose les parties sur ce point ;
Considérant que le dol peut être constitué par le silence d'une partie sur un fait dont la connaissance par l'autre partie l'aurait empêchée de contracter ;
Que l'erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable ;
Que le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci ;
Que si le juge peut se fonder sur des éléments d'appréciation postérieurs à la date de formation du contrat pour se prononcer sur l'existence du vice du consentement allégué, le dol doit être antérieur ou concomitant à la conclusion du contrat ;
Considérant qu'il résulte, en l'espèce, des pièces produites que suivant courriel en date du 12 mai 2006, la société Jones Lang Lasalle avait demandé à la société SwissLife de lui fournir divers documents en vue de la commercialisation de l'immeuble [Adresse 3], en cours de rénovation, à savoir :
- un jeu de plans vierges laissant apparaître les différentes profondeurs de plateau,
- une coupe technique avec les RSP par niveau,
- un « space planning » avec trois scenarios (open, mixte et cloisonné) permettant de préciser rapidement les ratios d'implantation,
- un tableau des surfaces scindant en 3 lots les plateaux (immeuble avant et arrière),
- un descriptif technique (faux plancher, type de climatisation, zones avec renfort de climatisation possible, charges au sol, puissance du groupe électrogène, éléments en attente') et un descriptif des prestations (étendue de la restructuration, traitement des parties communes et de la cour),
- un détail de la provision pour charges et de la fiscalité,
- les conditions financières et juridiques de la commercialisation,
- un calendrier des opérations.
Considérant que, suivant courriel en date du 20 septembre 2007, la société Id Conseil adressait à la société Jones Lang Lasalle une proposition d'implantation dans les termes suivants :
« Voici comme convenu le zoning et le principe de répartition du STIF dans l'immeuble [Adresse 3]. Nous implantons les effectifs cibles à horizon 2007 avec 97,5 m² de libre au R+7 / objectif d'environ 226 m² à horizon 2009 pour absorber la croissance.
Pour mémoire, nous avons dû répartir différemment les chefs de projet et les implanter en bureaux partagés contrairement au souhait de les répartir en bureaux individuels à B2 maxi » ;
Considérant que, suivant courrier en date du 28 septembre 2007, adressé à la société SwissLife, faisant suite à une présentation organisée le 21 septembre par la société Jones Lang Lasalle, le STIF confirmait l'intérêt porté à l'opération du [Adresse 3] pour y implanter son siège social ainsi que la visite du site par sa directrice générale prévue le 30 octobre 2007 en précisant « Dans l'intervalle, nous projetons de valider la faisabilité technique de notre implantation et lançons dès à présent une simulation d'implantation par l'intermédiaire de la société Tetris » ;
Considérant que, suivant courrier en date du 10 octobre 2007, la société SwissLife indiquait au STIF : «Nos équipes techniques et en particulier Monsieur [M] [O] sont à votre disposition ainsi qu'à celle de la société Tetris qui a déjà pris contact avec nous » ;
Que suivant courriel en date du même jour, la société Cogedim interrogeait l'entreprise Balas dans les termes suivants :
« Nous avons rencontré un utilisateur potentiel de l'immeuble qui a des besoins particuliers. Nous devons étudier pour lui la possibilité de créer au R+4 ' zone B (plan ci-joint) une salle du conseil destinée à accueillir une soixantaine de personnes. Quelles seraient les conséquences sur le système de climatisation, notamment en terme d'apport d'air neuf et de dimensionnement ' » ;
Considérant qu'aux termes d'un compte rendu de réunion maîtrise d'ouvrage réunissant la société SwissLife et la société Cogedim en date du 19 octobre 2007, il était mentionné que Cogedim avait rencontré Tetris à plusieurs reprises afin de lui donner des précisions sur le projet en vue de la réalisation du space-planning pour le STIF ;
Considérant que, suivant courriel en date du 24 octobre 2007, la société Id Conseil adressait à la société Jones Lang Lasalle une nouvelle proposition d'implantation :
« Comme convenu voici notre nouvelle proposition de zoning.
En synthèse :
- Nous implantons potentiellement 215 personnes en bureaux individuels et partagés (différent du programme initial) + totalité des espaces supports demandés (hors archives).
- Nous n'utilisons pas les zones dédiées aux commerces (RDC et sous-sol).
- Nous conservons environ 198 m² d'espaces libres, soit environ 15/20 postes complémentaires en potentiel ' l'effectif peut être porté à environ 230 personnes ce qui implique, pour atteindre les 245 en objectif maximum de supprimer des SDR et d'augmenter le ratio d'espaces partagés » ;
Considérant que, suivant courrier en date du 11 décembre 2007, adressé à la société SwissLife, le STIF faisait acte de candidature en vue de l'implantation de son siège social dans l'immeuble en cause en mentionnant s'agissant des travaux : « mise en 'uvre et prise en charge financière par SwissLife de l'étude d'implantation (space planning), des travaux de cloisonnement et de câblage selon le cahier des charges du STIF moyennant un sur-loyer amorti sur la durée du bail (modalités et calendrier restant à définir) » ;
Que, suivant courrier en date du 21 décembre 2007, la société SwissLife indiquait prendre acte de l'intérêt porté à l'immeuble par le STIF en indiquant s'agissant des travaux « Concernant votre souhait de voir le bailleur mettre en 'uvre les travaux d'aménagement, ceux-ci peuvent effectivement être effectués et mis en place par SwissLife, à la condition expresse que le STIF soit en mesure de nous fournir un cahier des charges précis dans des délais compatibles avec la date de livraison souhaitée. D'autre part, l'ensemble des coûts, y compris les frais liés à d'éventuels déplacements de luminaires, de convecteurs et de tous autres travaux annexes soient pris en charge par le STIF » ;
Considérant que, suivant courriel en date du 23 janvier 2008, la société Cogedim indiquait à la société Id Conseil :
« Comme convenu, veuillez trouver ci-joint les plans d'exécution du dernier indice des étages R+5, R+6 et R+7.
Avez-vous eu l'ensemble des informations de la part de notre bureau d'études concernant la faisabilité de la salle de conseil au premier étage (en terme d'apport d'air neuf et de climatisation) ' » ;
Considérant que le 24 janvier 2008, France Domaine Paris a donné un avis favorable à la suite de la demande d'estimation en valeur locative du bien loué ;
Considérant qu'il résulte du procès-verbal de la séance du comité technique paritaire du STIF du 28 janvier 2008 que les déclarations suivantes avaient été faites par la directrice générale et la secrétaire générale de l'établissement :
« Les principes d'aménagement n'existent pas encore, mais la direction a demandé à son prestataire de s'assurer de la conformité de l'immeuble en termes de capacité en postes de travail. (') les besoins du STIF sont spécifiques et ne relèvent pas de l'agencement de bureaux classiques : le STIF exige notamment une salle du conseil de surface importante ainsi que des salles de réunions supplémentaires. Ces besoins ont donc été vérifiés à hauteur de 250 agents, d'une salle du conseil, et de 13 salles de réunion. (')
Le marché laisse peu de disponibilités, en particulier à l'échéance qui intéresse le STIF (février 2009, fin du bail de Montessuy).
L'étude d'implantation présentée est théorique et déconnectée des besoins du STIF et a simplement permis de vérifier si 250 postes tenaient dans le bâtiment. » ;
Considérant que suivant courrier en date du 29 janvier 2008, la société SwissLife adressait au STIF une nouvelle proposition concernant la prise à bail de l'immeuble faisant suite à différentes réunions avec les équipes du STIF et prévoyant la prise en charge par le bailleur des travaux d'aménagement suivant cahier des charges STIF à concurrence de 2 337 800 euros HT ;
Considérant que le rapport n° 200/0149 au conseil du STIF en date du 14 février 2008 portant approbation du contrat et autorisation de signature mentionnait également, outre le fait que l'immeuble sis [Adresse 3] avait fait l'objet de plus de trente visites :
« Ce bâtiment offre notamment (') une capacité d'accueil de 250 personnes dans des conditions de fonctionnement optimales validées par l'étude de différentes hypothèses d'implantation. (')
S'agissant d'un projet « clé en main », le propriétaire prend en charge et réalise les aménagements intérieurs spécifiques (cloisonnement, câblages de toutes sortes, courant faible, aménagement de la salle du conseil et des salles de réunion, adaptation du système de climatisation, isolation acoustique des bureaux') dont le coût sera répercuté au STIF sous forme d'un sur-loyer amorti sur la durée du bail dont le montant annuel maximum est de 56,44 euros/m² (ce montant sera éventuellement réajusté en fonction des dépenses réellement engagées, conformément à l'état descriptif qui sera fourni par le STIF). (')
Les honoraires de l'agent immobilier incluent également la collaboration du cabinet Id Conseil qui s'est chargé de réaliser :
- L'audit des besoins fonctionnels (capacité du site et organisation interne) du STIF.
- l'étude des différentes hypothèses d'implantation.
- L'estimation du budget des travaux d'aménagement (cloisonnement, câblage informatique et télécom, isolation acoustique des bureaux'). » ;
Qu'il était relevé lors de la commission économique et tarifaire du STIF du 7 février 2008 que la capacité de la salle du conseil serait limitée en raison de la structure du bâtiment ;
Considérant qu'il apparaît ainsi, au vu de ces différents éléments, que la signature du bail a été précédée de nombreuses visites du bâtiment ainsi que de la réalisation de diverses études d'implantation dont le STIF ne peut prétendre avoir ignoré le contenu dès lors qu'il y est fait référence aux termes de son courrier adressé à la société SwissLife le 28 septembre 2007 ainsi qu'aux termes du compte-rendu de la séance du comité technique paritaire du STIF du 28 janvier 2008 et du rapport n° 200/0149 au conseil du STIF en date du 14 février 2008 ;
Qu'il y a lieu, à cet égard, de relever qu'il ressort des termes d'un courriel en date du 25 avril 2007 adressé au STIF par la société Id Conseil que celle-ci était intervenue, dès cette date et avant toute visite de l'immeuble propriété de la société SwissLife, en vue de définir le programme d'aménagement du STIF ;
Que la société Tetris a été chargée en septembre 2007 par le STIF de réaliser une étude d'implantation ;
Qu'il est, dès lors, peu plausible d'envisager que le STIF n'aurait pas été destinataire des deux études d'implantation réalisées en septembre et octobre 2007 par la société Id Conseil, filiale de la société Tetris ;
Considérant, quoi qu'il en soit et en tout état de cause, que la direction du STIF a demandé à un prestataire, préalablement à la signature du bail, de s'assurer de la conformité de l'immeuble en termes de capacité en postes de travail ;
Que n'apparaît pas que ledit prestataire s'est plaint de ce que l'ensemble des documents techniques nécessaires à l'exercice de sa mission ne lui auraient pas été fournis ;
Que le STIF ne peut sérieusement prétendre avoir ignoré que le bâtiment présentait des particularités architecturales, la présence d'éléments architecturaux classés étant déjà mise en exergue aux termes d'une simple notice publicitaire établie par la société Jones Lang Lasalle en vue de la commercialisation de l'immeuble ;
Que le STIF, qui n'était au demeurant nullement dispensé de se renseigner et qui avait la faculté à cette fin de se faire assister par tout professionnel librement choisi par lui, n'est donc pas fondé à soutenir que la réalité des contraintes techniques et architecturales afférentes au bâtiment lui aurait été dissimulée ;
Considérant que le contrat de bail ne fait état d'aucune exigence du preneur en termes d'aménagements spécifiques qu'il voudrait voir réaliser ;
Que l'article V du contrat se borne, pour définir les travaux d'aménagements et de finitions adaptés au preneur, à mentionner «cloisonnement, câblage courants faibles, adaptation de la climatisation, création de salles de conseil ou de locaux divers » et à faire référence aux « indications qui seront fournies par le preneur » ainsi qu'au cahier des charges définitif devant être remis par le STIF au plus tard le 5 mai 2008 ;
Que le bail ne contient aucun décompte précis et ventilé du coût des travaux à réaliser évalué à la somme totale de « 2 337 800 euros hors taxes, frais d'études, de suivi de chantier, de bureau d'études et de SPS compris » sauf à prévoir à la fois l'éventualité selon laquelle le coût des dits travaux serait inférieur au montant retenu ainsi que celle d'un surcoût ;
Considérant qu'il apparaît, en outre, que les besoins du STIF restaient à déterminer précisément au moment de la signature du bail ;
Qu'il ressort sur ce point des termes d'un courrier adressé le 7 avril 2008 à la société SwissLife par la société Id Conseil que la première phase de collecte d'information avait fait apparaître un effectif cible supérieur aux prévisions initiales ainsi qu'un nombre de bureaux individuels et partagés à deux personnes supérieur aux projections initiales et à la capacité de l'immeuble ;
Que le STIF admettait ainsi, aux termes d'un courrier adressé à la société SwissLife le 24 avril 2008, que le recensement des besoins nécessitait d'être retravaillé ;
Considérant qu'il n'est pas établi que le STIF a avisé la société SwissLife préalablement à la signature du bail de ce que le bâtiment devait répondre à des exigences spécifiques, à l'exception de la création d'une salle du conseil, et en particulier de ce qu'il devait permettre la réalisation d'une salle informatique spécialement dédiée à l'exploitation d'un système (logiciel de cartographie, calcul en temps réel des déplacements, remontée des informations via les titres de transports') supposant une capacité électrique disponible du bâtiment supérieure à des besoins standard ;
Qu'il ressort du procès-verbal de réunion de la maîtrise d'ouvrage du 15 février 2008 associant SwissLife, Cogedim, et Becebat (maître d''uvre d'exécution) qu'il avait été relevé qu'a priori le STIF ne souhaitait pas de modification des prestations prévues au marché, excepté :
- la création d'une salle fumeur et d'une salle du conseil,
- des changements très ponctuels (qualité de la moquette, faux-plafond par exemple) dans les bureaux de direction ;
Considérant qu'il n'est, dès lors, pas démontré que la société SwissLife avait connaissance au moment de la signature du bail de l'existence de besoins spécifiques en termes d'aménagements, d'ores et déjà définis et arrêtés par le preneur, dont la mise en 'uvre s'avèrerait irréalisable ou dont le coût excéderait nécessairement le montant de l'évaluation retenue dans le bail et qu'elle lui aurait dissimulé ces informations ;
Considérant, par ailleurs, que si la société SwissLife n'a pas souhaité aviser les entreprises chargées de procéder à la réalisation des travaux de rénovation de la nécessité d'intégrer les travaux supplémentaires d'aménagement dans les programmes établis tant que le bail n'était pas signé, il n'est pas démontré que ladite société avait la certitude lors de la conclusion du bail, eu égard aux aménagements à entreprendre et au retard éventuellement pris par les opérations de rénovation de l'immeuble, que la mise à disposition des locaux au STIF ne pourrait avoir lieu à la date convenue et qu'elle s'est abstenue d'en informer son cocontractant, le STIF admettant lui-même aux termes de ses écritures (page 20) qu'il était encore possible à la date du 26 septembre 2008 de respecter les délais de livraison initialement prévus ;
Considérant qu'il s'ensuit que la preuve n'est pas rapportée de ce que la société SwissLife a fait preuve de réticence dolosive à l'égard du STIF afin de le déterminer à contracter ;
Que l'existence du dol allégué n'est, dès lors, ni établie ni caractérisée ;
Considérant qu'il résulte des motifs qui précèdent qu'il n'est pas démontré que le STIF a été induit en erreur s'agissant des éléments substantiels du contrat, ni que la société SwissLife a manqué à son obligation de contracter de bonne foi à son égard ;
Considérant qu'il convient, par conséquent, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit nul et de nul effet le contrat de bail conclu le 18 février 2008, condamné la compagnie SwissLife Assurance et Retraite à rembourser au STIF le montant total des loyers perçus jusqu'au jour de la décision et condamné le STIF à verser à la compagnie SwissLife Assurance et Retraite une indemnité d'occupation à compter du 15 mai 2009 jusqu'au jour de la libération effective des lieux ;
Considérant, sur la demande de résiliation du bail, qu'en vertu de l'article 1719 du code civil, le preneur est obligé par la nature du contrat et, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ;
Considérant qu'il résulte des stipulations du contrat de bail conclu le 18 février 2008 que la chose louée portait sur l'intégralité d'un immeuble indépendant de bureaux développant une surface locative de 5 724 m², de 305 m² de réserves et 30 emplacements de stationnement au deuxième sous-sol ;
Qu'il est précisé à l'acte que toute différence entre les surfaces indiquées au preneur et les dimensions réelles des susdites ne peut justifier ni réduction ni augmentation de loyer, les parties contractantes se référant à la consistance des lieux tels qu'ils existent ;
Considérant que, si le STIF invoque notamment, au soutien de sa demande de résiliation, un défaut de contenance du bâtiment donné à bail en ce que la surface utile nette après aménagements qu'il évalue à 2 318 m² serait très inférieure à la surface nécessaire pour satisfaire ses besoins, il ne remet pas pour autant en cause le fait que les surfaces du bien loué sont bien celles mentionnées au bail ;
Considérant que l'immeuble, objet du bail, a été mis à la disposition du STIF qui l'occupe et y exerce son activité depuis le 14 avril 2009 ;
Que le bailleur a ainsi valablement satisfait à son obligation de délivrance de la chose louée ;
Que les différents griefs invoqués par le STIF, dès lors qu'ils ne portent pas sur des accessoires de la chose louée qui seraient mentionnés expressément aux termes du bail comme étant indispensables à l'activité du preneur telle que définie au contrat, ne sauraient, par conséquent, fonder la demande de résiliation du bail ;
Que la demande du STIF tendant à voir prononcer la résiliation du bail du 18 février 2008 à compter du 24 octobre 2008, date de l'assignation, doit donc être rejetée ;
Considérant que la validité du bail n'ayant pas été valablement remise en cause, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes relatives à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation qui serait due par le STIF ;
Qu'il convient, en outre, de rejeter la demande du STIF tendant à voir condamner la société SwissLife à lui restituer la somme de 635 417,76 euros correspondant au montant des honoraires réglés à la société John Lang Lassalle au titre de la signature du bail ;
Considérant, sur la nullité des clauses figurant sous les articles 6.1, 9.1.4, 9.5.2,10.2, 10.3, 10.4 du bail signé le 18 février 2008, que le STIF se prévaut à l'appui de sa demande du caractère abusif et léonin desdites clauses et soutient, en outre, qu'elles contreviendraient aux dispositions de l'article 1174 du code civil qui prévoit que toute convention est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige ;
Qu'il fait valoir en ce sens que la clause de l'article 6.1 du bail stipulant que le preneur prendra à sa charge les dépenses concernant les fournitures et prestations relatives à l'usage et à l'entretien des parties communes, de telle sorte que le loyer perçu soit net de charges, présente un caractère abusif en ce qu'elle fait figurer au nombre des charges dues des honoraires de gestion (au maximum 4 % hors taxes des loyers toutes charges comprises) qui ne correspondent à aucune prestation réelle ou qui sont sans proportion avec la prestation accomplie et qui supposent que la société bailleresse ait fait appel à un tiers, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;
Qu'il soutient que la clause de l'article 9.1.4 du bail, qui stipule que le preneur laissera en fin de bail et sans indemnité tous travaux soit d'amélioration, d'embellissement, d'aménagement, de modification ou de réparation, le bailleur se réservant le droit d'exiger que les lieux lui soient remis aux frais du preneur dans l'état primitif, est également critiquable en ce qu'elle instaure un déséquilibre significatif entre les parties dès lors qu'elle laisse au seul bailleur le choix entre la remise en état des lieux loués et l'abandon des aménagements réalisés par le preneur ;
Qu'il ajoute que la clause de l'article 9.5.2, qui prévoit que le preneur n'exercera aucun recours ni réclamation contre le bailleur pour tout trouble et/ou privation de jouissance provenant de tiers ou de colocataires et fera son affaire personnelle des recours à exercer contre l'auteur du dommage sans aucun recours contre le bailleur, est abusive en ce qu'elle interdit la mise en jeu de la responsabilité du bailleur et en ce qu'elle dispense ce dernier de garantir une jouissance paisible au preneur ;
Qu'il remet, en outre, en cause la validité des clauses des articles 10.2, 10.3, et 10.4, qui prévoient l'application de frais et pénalités forfaitaires en cas de manquements du preneur à ses obligations en ce qu'elles sont source de déséquilibre contractuel au détriment du locataire ;
Considérant, cependant, que le juge ne peut porter atteinte à l'intangibilité des conventions en substituant des clauses nouvelles à celles qui ont été librement acceptées par les parties ;
Qu'il ne saurait réputer non écrite une stipulation au seul motif allégué qu'elle serait abusive ;
Considérant, en l'espèce, que la demande tendant à voir dire que les honoraires de gestion visés à l'article 6.1 du bail ne sont pas inclus dans les charges doit par conséquent être rejetée, le preneur ayant la faculté de solliciter la production de justificatifs des dits honoraires et le cas échéant de les contester judiciairement ;
Qu'il résulte, en outre, des pièces produites que la signature du bail du 18 février 2008 conclu entre deux contractants institutionnels a donné lieu à des négociations préalables ;
Que les clauses dont la validité est contestée ne présentent pas de caractère potestatif en ce qu'elles ne dépendent pas de la seule volonté de l'un des contractants ;
Qu'ainsi, s'agissant de la clause de l'article 9.1.4, le choix laissé au bailleur d'exiger ou non la remise en état des lieux n'est qu'une conséquence de la fin du bail ;
Considérant que la demande de nullité desdites clauses n'étant, dès lors, pas fondée, il convient de débouter le STIF de sa demande à ce titre ;
Considérant, sur la demande de requalification du bail, que l'article III du contrat de bail (durée) contient les stipulations suivantes :
« De convention expresse, le présent bail est consenti et accepté à compter du 1er janvier 2009 pour finir le 31 décembre 2017 pour une durée ferme de 9 années entières et consécutives. Ceci constitue une condition essentielle et déterminante sans laquelle le bailleur n'aurait pas contracté. » ;
Considérant que le STIF soutient que le bail conclu le 18 février 2008, qui avait exclusivement pour objet de mettre à sa disposition des locaux professionnels, est un bail professionnel ;
Que, se fondant sur les dispositions d'ordre public de l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il fait valoir qu'il n'était pas possible d'écarter la possibilité pour le preneur de pouvoir notifier, à tout moment, au bailleur son intention de quitter les lieux en respectant un préavis de six mois ;
Considérant, toutefois, qu'il résulte des termes de l'article 57 A alinéa 1er de la loi du 23 décembre 1986 que le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel ne peut viser que l'exercice d'activités économiques lucratives qui ne sont ni commerciales ni rurales, qu'il s'agisse d'activités libérales ou non, peu important que le locataire soit une personne physique ou morale ;
Que, dès lors, ce texte n'est pas applicable au bail qui porte sur des locaux à usage exclusif de bureaux destinés à abriter des services de gestion et des commerces ;
Considérant que les lieux donnés à bail par la société SwissLife étant destinés à l'usage exclusif de bureaux et commerce en liaison avec l'activité du preneur, il convient de débouter le STIF de sa demande tendant à voir dire que le bail conclu le 18 février 2008 est un bail professionnel soumis aux dispositions de l'article 57 A précité ;
Considérant que, faisant valoir qu'il n'a été en mesure d'exploiter les lieux conformément à leur destination que le 1er juin 2009, le STIF sollicite le report à cette date de la prise d'effet du bail conclu le 18 février 2008 ;
Considérant, cependant, qu'en vertu de l'article 1147 du code civil, le retard dans l'exécution de l'obligation est sanctionné par l'allocation de dommages-intérêts ;
Que la demande du STIF tendant à voir reporter la date de prise d'effet du bail n'est donc pas fondée et doit par conséquent être rejetée ;
Considérant que la société SwissLife sollicite la condamnation du STIF à lui payer la somme de 17 327 765,76 euros, comptes arrêtés au 1er octobre 2013 (sauf à parfaire et à actualiser), correspondant au montant des loyers et charges non perçus, ladite somme étant augmentée des intérêts contractuels de retard prévus par l'article 10.2 du bail capitalisés annuellement conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil, et se décomposant comme suit :
27 969 501,25 euros (loyers et charges du 1er avril 2009 au 1er octobre 2013 inclus)
Dont à déduire,
Règlements STIF : 15 726 205,98 euros
Et à ajouter,
Sommes versées par la société SwissLife en exécution du jugement entrepris : 5 084 470,49 euros ;
Considérant que le STIF soutient pour sa part qu'il n'est redevable que d'un loyer annuel de 1 509 808,53 euros pour les bureaux, somme correspondant à la surface effectivement disponible, soit 40,49 % de celle visée dans le bail signé le 18 février 2008 ;
Qu'il s'oppose, en tout état de cause, à la réclamation au titre des frais de gestion au motif que lesdits frais ne seraient pas justifiés ;
Considérant qu'il ressort des motifs qui précèdent que les surfaces du bien loué sont celles mentionnées au bail ;
Que la demande du STIF tendant à voir réduire le montant du loyer doit, par conséquent, être rejetée ;
Considérant que le décompte des sommes réclamées ne fait l'objet d'aucune critiques de la part du STIF aux termes de ses écritures s'agissant du montant des loyers tenant compte de la réduction prévue à l'article 4.1 du bail, de la taxe bureaux, de la taxe foncière, des assurances, des factures relatives à des consommations dont le bailleur a fait l'avance et à l'état des lieux d'entrée ;
Qu'il ne prétend pas que le décompte des versements par lui effectués au titre de l'occupation des locaux produit par la société bailleresse est erroné ;
Considérant que la société bailleresse ne produit aucun justificatif des frais de gestion qu'elle réclame ;
Qu'il résulte à cet égard des stipulations du bail que le montant indiqué de 4 % hors taxes des loyers toutes taxes comprises ne correspond qu'à un maximum ;
Que la référence faite à ce montant ne saurait dispenser le bailleur de la production de justificatifs ;
Qu'il convient, par conséquent, de déduire du montant des sommes réclamées la somme totale de 889 516,58 euros HT (soit 1 063 861,83 euros TTC) correspondant aux frais de gestion ;
Considérant que le montant des loyers et charges dus pour la période comprise entre le 1er avril 2009 et le 1er octobre 2013 doit donc être chiffré à la somme de 26 905 639,42 euros TTC, dont à déduire la somme de 15 726 205,98 euros réglée par le STIF pour la période considérée ;
Que le montant des sommes dues par le STIF s'élève, par conséquent, à la somme totale de 11 179 433,44 euros TTC ;
Que la demande de la société SwissLife tendant à voir déduire du montant des règlements effectués par le STIF la somme de 5 084 470,49 euros versée par la société bailleresse en exécution des condamnations, notamment indemnitaires, mises à sa charge par le jugement entrepris en ce qu'elle s'inscrit dans le cadre des comptes qui seront à faire entre les parties après le prononcé de la présente décision et non précisément dans la fixation du montant de la dette locative ne peut être accueillie ;
Qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'intérêt contractuel de retard prévu à l'article 10.2 du contrat de bail, alors que la société Swisslife ne précise pas le point de départ du calcul de tels intérêts ;
Qu'il y a lieu, par conséquent, de condamner le STIF à payer à la société SwissLife la somme de 11 179 433,44 euros TTC, correspondant au montant du solde des sommes restant dues au titre des loyers et charges pour la période comprise entre le 1er avril 2009 et le 1er octobre 2013 inclus ; que la demande de capitalisation des intérêts conventionnels est sans objet pour les motifs ci-dessus exposés ;
Considérant, sur la demande en paiement au titre des travaux, qu'il convient de relever que le dispositif des conclusions de la société SwissLife mentionne s'agissant du montant total des travaux d'aménagement réalisés une somme de 4 852 587,77 euros HT alors qu'il résulte des motifs desdites écritures et du décompte produit retient comme base de calcul un montant total de travaux s'élevant à 4 857 587,77 euros HT ;
Considérant que le contrat de bail signé le 18 février 2008 stipulait que le projet de rénovation, dans son économie, comprenait une phase d'aménagement et de finitions adaptées au preneur (cloisonnement, câblage courants faibles, adaptation de la climatisation, création de salles de conseil ou de locaux divers) et que ces aménagements seraient réalisés et financés par le bailleur selon les indications fournies par le preneur et ce, à concurrence d'un montant total de 2 337 800 euros hors taxes, frais d'études, de suivi de chantier, de bureau d'études et de SPS compris ;
Considérant que, suivant courrier en date du 4 août 2008, la société SwissLife a indiqué en réponse à la demande du STIF du 24 juillet 2008 de lui fournir le détail de la somme de 2 337 800 euros HT :
« Le montant de cette participation a été établi selon des ratios au m² pour un aménagement simple tel que vous nous l'avez décrit à l'époque » ;
Considérant que, suivant courrier en date du 24 octobre 2008, le STIF écrivait à la société SwissLife dans les termes suivants :
« Aux seules fins de ne pas bloquer les travaux et en dépit du fait qu'il subsiste des points de divergence, le STIF accepte de financer les lots techniques et architecturaux tels que retenus le 17 octobre, mais sous réserve que soit réexaminés la prise en charge des coûts de dépose et repose des faux plafonds et ventilo-convecteurs liés à l'érection de cloisons amovibles dont les emplacements précis ont été communiqués à SwissLife le 30 juin, et qui ne doivent pas être mis intégralement à la charge du STIF dans la mesure où il aurait dû être tenu compte des plans d'aménagement intérieur pour optimiser la pose desdits faux plafonds et ventilo-convecteurs. Quant aux honoraires liés à la maîtrise d'ouvrage et à la maîtrise d''uvre qui représentent plus de 20 % du montant des travaux ils semblent disproportionnés s'agissant d'un chantier d'aménagement intérieur et n'ont, de surcroît, pas fait l'objet, à ce jour, de justifications transmises au STIF. (')
Je vous propose que les sommes correspondant aux points de désaccord précités ' prise en charge des coûts de dépose et repose des faux plafonds et ventilo convecteurs, montant des honoraires de suivi et de contrôle du chantier, réalisation et financement de la climatisation de la salle informatique, des onduleurs et des locaux de brassage ' puissent être gelées selon des modalités conventionnellement décidées entre nos conseils jusqu'à ce qu'une solution ait été trouvée. » ;
Considérant que l'article 5 du bail se borne à mentionner, s'agissant de l'articulation entre les travaux de rénovation et les travaux d'aménagement du preneur, que « le projet de rénovation dans son économie comprend une phase d'aménagement » et à prévoir, dans l'hypothèse où le cahier des charges ne serait pas remis par le STIF dans le délai prévu, le report de la date de fin des travaux sans évoquer d'une quelconque façon le retentissement possible de ce retard sur le déroulement de l'opération de rénovation ni définir les modalités de prise en charge des coûts supplémentaires susceptible d'en résulter ;
Considérant que le bail n'évoque nullement l'éventualité d'un aménagement qui nécessiterait l'exécution de travaux touchant à la structure du bâtiment ;
Considérant qu'il ressort des écritures de la société SwissLife (page 18) que le STIF est revenu à une approche traditionnelle des salles informatiques dans les immeubles de bureaux ;
Que s'agissant, dès lors, d'un aménagement normalement dû au preneur, ce dernier ne saurait être tenu de prendre en charge le coût des travaux nécessaires à son exécution en ce qu'ils touchent à la structure de l'immeuble et ont notamment nécessité le transfert au 7ème d'un local technique ;
Qu'il y a lieu, par conséquent, de déduire du montant des sommes réclamées la somme de 686 782,38 euros HT correspondant au poste climatisation, la somme de 158 403,43 euros HT correspondant au poste « modifications apportées aux travaux de restructuration de l'immeuble » et la somme de 10 887,94 euros HT au titre des frais de reprographie, dont la prise en charge par le preneur n'est pas prévue par le bail et qui ne sont, au demeurant, justifiés en l'état des pièces produites qu'à concurrence d'une somme de 1 318,43 euros HT ;
Considérant qu'il convient, par conséquent, de condamner le STIF à payer à la société SwissLife la somme de 1 664 121,51 euros HT se décomposant comme suit :
4 857 980,26 euros HT (montant total des travaux d'aménagement)
- 2 337 800 euros HT (article 5 du bail)
- 686 782,38 euros HT
- 158 408,43 euros HT
- 10 867,94 euros HT
Total = 1 664 121,51 euros ;
Considérant, sur les demandes en paiement de dommages-intérêts, qu'il résulte des pièces produites que le STIF a adressé à la société Id Conseil la validation des plans de micro zoning le 29 mai 2008 ;
Que les plans du DCE signés le 27 juin 2008 par le STIF ont été remis à la société SwissLife le 30 juin 2008 ;
Que le STIF est entré dans les lieux le 14 avril 2009 ;
Considérant que le bailleur s'était engagé à livrer le bien loué le 1er janvier 2009 sous réserve de la remise par le preneur du cahier des charges au plus tard le 5 mai 2008 ;
Que le bail prévoyait, à défaut, que la date de livraison de l'immeuble ne serait pas modifiée, mais que la date de fin des travaux d'aménagement en serait reportée d'autant, le preneur renonçant d'ores et déjà à tout recours contre le bailleur, dans ce cas-là ;
Que, si le report de la date de fin des travaux peut être imputé au STIF jusqu'au 1er mars 2009 compte tenu d'un retard de deux mois dans la fourniture du cahier des charges, le STIF ne saurait, en revanche, être tenu de supporter les conséquences du retard ultérieur dès lors que la preuve n'est pas rapporté qu'il y aurait contribué à ce retard de manière exclusive et déterminante ;
Que la demande du STIF tendant au remboursement de la somme de 395 005,57 euros correspondant au loyer des locaux sis [Adresse 2] qu'il aurait dû normalement libérer le 1er mars 2009 est justifiée ;
Qu'il convient, par conséquent, de confirmer le jugement entrepris sur ce point ;
Que la demande en paiement d'une somme de 250 000 euros qui n'est nullement explicitée ne peut en revanche être accueillie ;
Considérant que l'externalisation de divers services informatiques du STIF ne pouvant être imputée à faute à la société SwissLife, il convient de débouter le STIF de sa demande en paiement de dommages-intérêts de ce chef ;
Considérant, sur la réalisation de travaux sollicités, qu'en l'absence de documents précis et actualisés sur la nature et l'étendue des travaux à réaliser, la cour n'est pas en mesure de se prononcer sur le bien-fondé de la demande qui doit dès lors nécessairement être rejetée ;
Considérant que la demande de publication de la décision n'étant pas justifiée, il y a lieu par conséquent de la rejeter ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu de faire application en l'espèce des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Déclare irrecevable la demande tendant à voir déclarer irrecevable l'appel soulevée par le STIF,
Infirme le jugement prononcé le 8 novembre 2010 par le tribunal d'instance du 9ème arrondissement de Paris sauf en ce qu'il a condamné la société SwissLife à payer au STIF la somme de 395 005,57 euros à titre de dommages-intérêts,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare recevable la demande de nullité du bail présentée par le STIF et la rejette,
Rejette la demande de résiliation du bail présentée par le STIF,
Déboute le STIF de sa demande tendant à voir condamner la société SwissLife à lui restituer la somme de 635 417,76 euros correspondant au montant des honoraires de la société John Lang Lassalle,
Déboute le STIF de sa demande tendant à voir déclarer nulles les clauses stipulées aux articles 6.1, 9.1.4, 9.5.2, 10.2, 10.3, 10.4 du bail,
Déboute le STIF de sa demande tendant à voir dire que le bail conclu le 18 février 2008 est un bail professionnel soumis aux dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986,
Déboute le STIF de sa demande de report de la date de prise d'effet du bail,
Condamne le STIF à payer à la société SwissLife Assurance et Patrimoine la somme de 11 179 433,44 euros TTC, correspondant au montant du solde des sommes restant dues au titre des loyers et charges pour la période comprise entre le 1er avril 2009 et le 1er octobre 2013 inclus,
Condamne le STIF à payer à la société SwissLife Assurance et Patrimoine la somme de 1 664 121,51 euros HT au titre des travaux d'aménagement,
Déboute le STIF du surplus de ses demandes en paiement de dommages-intérêts,
Déboute le STIF de sa demande tendant à l'exécution de travaux,
Déboute le STIF de sa demande de publication de la présente décision,
Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le STIF aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT