Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRET DU 25 JUIN 2013
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/05130
Décision déférée à la Cour : Arrêt du 14 octobre 2010, RG n° 2009/03570
Arrêt de la Cour de Cassation, du 18 Janvier 2012, Pourvoi n°Q11-30.003
Jugement du 05 Février 2009 -Tribunal d'Instance de PARIS 05 - RG n° 1108000201
APPELANTS
Monsieur [Q] [J]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
REPRESENTE ET ASSISTÉ DE Me Vincent CANU , avocat au barreau de PARIS,
toque : E0869
Madame [K] [W] épouse [J]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
REPRESENTEE ET ASSISTEE DE Me Vincent CANU , avocat au barreau de PARIS,
toque : E0869
INTIMEE
SNC CORBERT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
REPRESENTEE PAR Me Jean-Jacques FANET , avocat au barreau de PARIS,
toque : D0675
ASSISTEE DE Me Adrien-Pierre ODENT , avocat au barreau de PARIS, toque : G0427
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Mai 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Geneviève LAMBLING, Présidente
Madame Marie KERMINA, Conseillère
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Paule HABAROV
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Geneviève LAMBLING, présidente et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.
Par acte sous seing privé du 1er février 1996 à effet au 1er avril suivant, M. et Mme [J] sont devenus locataires d'un appartement dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 2], intégralement acquis le 16 juin 1998 par la SNC Corbert.
Par acte d'huissier de justice du 28 septembre 2007, la SNC Corbert a signifié à M. et Mme [J] un congé valant offre de vente en application de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, à effet au 31 mars 2008 à minuit.
Le 28 avril 2008, la SNC Corbert a assigné M. et Mme [J] devant le tribunal d'instance aux fins essentiellement d'expulsion.
Par jugement du 5 février 2009, le tribunal d'instance de Paris (5e arrondissement) a :
- déclaré le congé valable,
- dit que dans le mois de la signification du jugement, M. et Mme [J] devront quitter, vider et libérer les lieux tant de leurs personnes que de leurs biens et des occupants de leur chef,
- dit qu'à défaut ils seront expulsés au besoin avec le concours et l'assistance de la force publique,
- dit qu'il sera appliqué aux meubles se trouvant dans les lieux les articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991,
- fixé une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant majoré des charges du 1er avril 2008 à la date du jugement et à la somme mensuelle de 2 200 euros du jugement jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamné solidairement M. et Mme [J] à payer ladite indemnité d'occupation,
- rejeté les demandes de dommages et intérêts,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné solidairement M. et Mme [J] à payer à la SNC Corbert la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement M. et Mme [J] aux dépens ;
M. et Mme [J] ont interjeté appel de cette décision.
Par arrêt du 14 octobre 2010, la cour d'appel de Paris (Pôle 4-Chambre 3) a confirmé le jugement.
Les lieux ont été libérés en janvier 2011.
Par arrêt du 18 janvier 2012, la Cour de cassation (3e chambre civile) a cassé l'arrêt dans toutes ses dispositions et renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel de Paris autrement composée.
Par conclusions remises le 22 avril 2013 dont la notification est justifiée, M. et Mme [J] demandent à la cour, réformant le jugement, de débouter la SNC Corbert de ses demandes, de prononcer la nullité du congé, de dire que le bail s'est renouvelé pour six ans à compter du 1er avril 2008 aux mêmes clauses et conditions et de condamner la SNC Corbert à leur payer les sommes de 2 966 euros au titre de frais de déménagement, 101 534, 40 euros au titre d'un préjudice locatif, 28 403, 67 euros au titre de la restitution des sommes versées en exécution du jugement et de l'arrêt cassé, 50 000 euros au titre du préjudice moral, 593 040 euros au titre du préjudice financier, 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions remises le 23 avril 2013 dont la notification est justifiée, la SNC Corbert demande à la cour, à titre principal, de confirmer le jugement sauf à condamner solidairement M. et Mme [J] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation de 2 200 euros à compter du 1er avril 2008, la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par leur mauvaise foi, la somme de 1 537, 62 euros au titre du préjudice financier, à titre subsidiaire, de débouter M. et Mme [J] de leurs demandes pécuniaires, à titre très subsidiaire, de limiter sa condamnation au paiement des sommes de 22 595,22 euros, voire 42 739, 56 euros, au titre du préjudice locatif, des sommes de 24 581 euros voire 26 118, 62 euros au titre de la restitution des sommes indûment perçues, avec compensation avec la condamnation de M. et Mme [J] au paiement de la somme de 1 537, 62 euros, de réduire le montant de sa condamnation au titre du préjudice moral et de dire irrecevables, voire mal fondées, les demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice financier et du caractère abusif de la procédure, et, en tout état de cause, de condamner solidairement M. et Mme [J] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2013.
Par conclusions remises le 13 mai 2013 dont la notification est justifiée, M. et Mme [J] demandent à la cour d'écarter des débats les conclusions adverses du 23 avril 2013 ainsi que les pièces n° 56 et n° 57.
SUR CE, LA COUR :
Sur les conclusions de dernière heure et les pièces tardives :
Considérant que la SNC Corbert a remis le 23 avril 2013 à 9 heures 31, alors que la clôture était prévue le même jour pour 14 heures, des conclusions assorties d'un bordereau contenant les pièces n° 55 (pièce de la procédure d'appel), n° 56 et n° 57;
Considérant que les parties, M. et Mme [J] ayant conclu le 21 septembre 2012 et la SNC Corbert ayant constitué avocat depuis le 18 septembre 2012, ont été avisées le 5 avril 2013 de ce que l'affaire était fixée pour plaider au 14 mai 2013 avec clôture le 23 avril ;
Que la SNC Corbert a conclu le 10 avril 2013 et M. et Mme [J] ont reconclu le 22 avril 2013 ;
Que le mardi 23 avril 2013 la clôture n'a pas été reportée, les parties n'ignorant pas que l'activité juridictionnelle de la cour était suspendue entre le samedi 27 avril et le lundi 13 mai ;
Considérant qu'en signifiant le jour de l'ordonnance de clôture de nouvelles conclusions contenant une argumentation fondée sur les deux nouvelles pièces n° 56 et n°57, la SNC Corbert a mis M. et Mme [J], sans motif légitime, dans l'impossibilité, faute de temps permettant l'instauration d'un débat contradictoire, de répondre, manifestant ainsi un comportement contraire à la loyauté des débats justifiant que ces conclusions soient déclarées irrecevables comme tardives ;
Que les pièces n° 56 et n° 57 de la SNC Corbert, effectivement communiquées à M. et Mme [J] le 24 avril 2013, seront écartées des débats comme non communiquées en temps utile ;
Que la cour n'est donc valablement saisie que des conclusions assorties d'un bordereau de 54 pièces remises et notifiées par la SNC Corbert le 10 avril 2013 dont le dispositif est identique à celui des conclusions remises le 23 avril 2013 ;
Sur la demande d'expulsion :
Considérant que selon l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions ;
Que la SNC Corbert ne récapitulant pas dans ses conclusions le chef de demande relatif à l'irrecevabilité de la demande de nullité du congé formée par M. et Mme [J] faute selon elle d'intérêt à agir, la cour n'a pas à statuer sur cette fin de non recevoir ;
Considérant que M. et Mme [J] fondent leur demande de nullité du congé sur la violation par la SNC Corbert des stipulations de l'accord collectif de location conclu le 9 juin 1998 modifié par l'accord du 16 mars 2005 relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation ;
Considérant qu'aux termes du point 1.1, alinéa 1er, dudit accord, 'Préalablement à la décision d'un bailleur de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble, celui-ci informe de son intention les associations de locataires représentatives au sens de l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986' ;
Qu'aux termes du point 1.2, alinéa 1er, 'Une fois que le bailleur est prêt à rendre publique l'intention de vendre, une information est donnée à tous les locataires concernés, quelle que soit la date d'expiration de leur bail respectif' ;
Considérant qu'il résulte des termes de l'accord que l'accord collectif n'est pas mis en oeuvre dès que sont mis en vente plus de dix logements dans le même immeuble mais lorsque la décision de mettre en vente plus de dix logements préalablement déterminés est prise par le bailleur, celui-ci s'obligeant en effet à informer de sa décision les locataires concernés ;
Qu'il appartient donc à M. et Mme [J], qui font valoir que le congé litigieux s'inscrit dans le cadre d'une décision de mise en vente de plus de dix logements dans le même immeuble prise en 1999 et matérialisée par quatorze ventes intervenues entre 1999 et 2003, de prouver qu'à la date de la délivrance du congé, le 28 septembre 2007, la SNC Corbert avait pris cette décision et que l'appartement loué était concerné ;
Considérant qu'il résulte des faits de l'espèce et des pièces produites qu'entre 1998 et décembre 2003, la SNC Corbert a mis en vente dix-huit logements, certaines ventes ayant abouti en 1999, 2000 et 2001, la dernière ayant été conclue en mai 2002, et d'autres n'ayant pas abouti ;
Considérant que la SNC Corbert ne conteste pas avoir décidé la mise en vente par lots de plus de dix logements en 1998, mais expose que cette opération s'est achevée en mai 2002 avec la dernière transaction finalisée le 3 mai 2002 ;
Que le logement occupé par M. et Mme [J] était en conséquence inclus parmi ces mises en vente de plus de dix logements alors décidées par la bailleresse, les intéressés ayant reçu congé avec offre de vente le 17 juillet 2001 avant la date d'achèvement de l'opération telle que retenue par la SNC Corbert ;
Considérant qu'entre janvier 2004 et le 28 septembre 2007, puis jusqu'en 2011, aucune mise en vente n'a été opérée ;
Qu'en 2011, la SNC Corbert a mis en vente deux logements, libérés par l'effet des congés donnés par les locataires ;
Considérant que le contentieux ayant opposé les parties à propos du congé du 17 juillet 2001 (au cours duquel la question du respect de l'accord collectif, qui était soulevée par M. et Mme [J], n'a pas été tranchée par les juges saisis) s'est terminé par la constatation de leur accord quant au renouvellement du bail pour six années et au montant du loyer révisé ; que ce congé fait partie des mises en vente n'ayant pas abouti ;
Considérant qu'en délivrant en 2007 un second congé valant offre de vente, alors que le bail de M. et Mme [J] venait pour la première fois à échéance depuis l'échec du congé de 2001, la SNC Corbert a manifesté son intention de poursuivre l'exécution de l'opération de mise en vente décidée en 1998, peu important que depuis 2000 et notamment entre 2004 et 2012 la bailleresse n'ait pas cessé de conclure, reconduire ou renouveler des baux pour l'occupation de l'immeuble ou n'ait mis en vente que deux logements libérés à l'initiative des locataires ou encore qu'un délai de plusieurs années se soit écoulé depuis la dernière vente, la date du 2 mai 2002 n'étant pas la date d'achèvement de l'opération de mises en vente de plus dix logements mais la date de la vente de l'un des logements concernés ;
Que la preuve est en conséquence rapportée qu'à la date de délivrance du congé litigieux, la SNC Corbert agissait en vertu de sa décision de mettre en vente plus de dix logements parmi lesquels se trouvait l'appartement loué ;
Considérant que la SNC Corbert ne conteste pas ne pas avoir respecté les exigences de l'accord collectif, notamment quant à l'information des locataires ;
Qu'il s'ensuit que le congé du 28 septembre 2007 est nul ; que la SNC Corbert sera déboutée de sa demande d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ; que le jugement sera réformé en ce sens ;
Que le bail s'est en conséquence renouvelé pour six ans à compter du 1er avril 2008 aux conditions contractuelles antérieures ;
Sur la demande d'indemnisation des locataires :
Considérant que M. et Mme [J] ne prouvent pas avoir remboursé les frais de déménagement à la mère de M. [J] qui les a exposés ; qu'ils seront déboutés de leur demande en paiement de la somme de 2 966 euros ;
Considérant que M. et Mme [J] ne prouvent pas que la SNC Corbert est à l'origine de leur décision de louer deux appartements distincts après la libération de l'appartement litigieux ; qu'ils seront déboutés de leur demande tenant à faire supporter à la SNC Corbert le différentiel entre le loyer antérieurement réglé et le coût des loyers des deux appartements nouvellement occupés (101 534, 40 euros) ;
Considérant que le présent arrêt constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement ; qu'il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de restitution de la somme de 28 403,67 euros versée en exécution du jugement ;
Considérant que M. et Mme [J] fondent leur demande au titre du préjudice moral sur les conditions précipitées dans lesquelles ils ont dû quitter de manière anticipée les lieux loués ;
Mais considérant que la libération spontanée des lieux par M. et Mme [J] et le paiement de l'arriéré dû à la SNC Corbert étaient la condition du maintien au rôle de la Cour de cassation du pourvoi qu'ils avaient formé contre l'arrêt de la cour d'appel du 14 octobre 2010 prononçant, par confirmation du jugement entrepris, leur expulsion et leur condamnation au paiement d'indemnités d'occupation ;
Qu'il s'ensuit qu'en signifiant l'arrêt attaqué le 18 novembre 2011 pour pratiquer une saisie-attribution le 9 décembre 2011, la SNC Corbert n'a pas précipité l'exécution de la décision ni commis aucune faute à l'origine du préjudice invoqué par M. et Mme [J] qui seront déboutés de leur demande ;
Considérant que M. et Mme [J], se prévalant de l'impossibilité d'acquérir leur logement en raison du non respect fautif de l'accord collectif de location par la SNC Corbert, invoquent un préjudice financier constitué par la différence de valeur du m² en 1999 et en 2012 ;
Considérant que cette demande, quoique nouvelle en cause d'appel, est recevable au sens de l'article 566 du code de procédure civile dans la mesure où elle tend à expliciter une prétention qui était virtuellement comprise dans les défenses soumises au premier juge, consistant à soutenir que la SNC Corbert tentait de réévaluer des loyers en simulant des ventes, et à y ajouter une demande qui en est la conséquence ;
Que toutefois, le préjudice invoqué par M. et Mme [J] est hypothétique, rien n'assurant qu'ils auraient accepté une offre de vente d'un montant de 270 960 euros ni que la SNC Corbert aurait arrêté en 1999 à ce prix la valeur de l'appartement ; que M. et Mme [J] seront déboutés de leur demande ;
Considérant que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par M. et Mme [J] n'est pas nouvelle; qu'elle est recevable ;
Considérant que M. et Mme [J] ne prouvent pas que la SNC Corbert a commis une faute de nature à dégénérer en abus en poursuivant judiciairement leur expulsion ; qu'ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts de ce chef, le jugement étant confirmé sur ce point ;
Sur les demandes de dommages et intérêts de la bailleresse :
Considérant qu'il ne saurait être reproché à M. et Mme [J] qui conservent la qualité de locataires de ne pas avoir acheté le logement, de s'être prétendument opposés à sa visite aux fins de vente et de ne pas avoir réintégré les lieux alors que l'affaire était pendante devant la Cour de cassation ; que leur passivité dans la réception des plis recommandés ou leur refus d'accepter le congé ne caractérisent pas la mauvaise foi ; que la SNC Corbert sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, le jugement, qui a rejeté une demande formée pour la même cause à hauteur de 66 000 euros, étant confirmé de ce chef ;
Considérant que la SNC Corbert ayant fait le choix de pratiquer une saisie-attribution sur les comptes de M. et Mme [J], ne saurait leur réclamer, à titre de dommages et intérêts, le montant des frais de l'huissier de justice auquel elle a dû nécessairement avoir recours pour l'exécution forcée d'une décision de justice ; que la SNC Corbert sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 1 537,62 euros ;
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Considérant qu'il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. et Mme [J] dans les termes du dispositif ci-après, les dispositions du jugement les condamnant de ce chef étant réformées ;
PAR CES MOTIFS
Déclare irrecevables les conclusions de la SNC Corbert remises le 23 avril 2013 ;
Déclare irrecevables les pièces n° 56 et n° 57 de la SNC Corbert ;
Infirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions sauf celles déboutant M. et Mme [J] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et celles déboutant la SNC Corbert de sa demande de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau sur les chefs de dispositif réformés :
Déboute la SNC Corbert de ses demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation ;
Dit que le bail s'est renouvelé pour six ans à compter du 1er avril 2008 aux conditions antérieures ;
Déboute M. et Mme [J] de leur demande en paiement de la somme de 2 966 euros ;
Déboute M. et Mme [J] de leur demande en paiement de la somme de 101 534, 40 euros ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande en paiement de la somme de 28 403,67 euros ;
Déboute M. et Mme [J] de leur demande en paiement de la somme de 50 000 euros ;
Déclare recevable la demande de M. et Mme [J] en paiement de dommages et intérêts pour préjudice financier ;
Les en déboute ;
Déclare recevable la demande de M. et Mme [J] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Déboute la SNC Corbert de sa demande en paiement de la somme de 1 537, 62 euros ;
Condamne la SNC Corbert à payer à M. et Mme [J] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SNC Corbert de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SNC Corbert aux dépens de première instance et à ceux afférents à la décision cassée ainsi qu'aux dépens de la présente procédure d'appel avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT