COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 25 MARS 2014
N°2014/ 175
Rôle N° 12/06968
[F] [P]
[R] [P]
C/
SA STERMA
Grosse délivrée
le :
à :
Me Sébastien BADIE
SCP DUHAMEL AGRINIER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en date du 23 Février 2012 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 08/08803.
APPELANTS
Monsieur [F] [P] Agissant en sa qualité d'administrateur légal de sa fille [J] [P] née le [Date naissance 1] 1994 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [R] [P] agissant en son nom personnel et en sa qualité d'administratrice légale de sa fille [J] [P] née le [Date naissance 1] 1994 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
SA STERMA prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Bertrand DUHAMEL de la SCP DUHAMEL AGRINIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 19 Février 2014 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Daniel ISOUARD, Président, et, Sylvie PEREZ, conseillère, chargés du rapport.
Sylvie PEREZ, conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2014.
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
La SA STERMA est bénéficiaire d'un bail commercial renouvelé, dont le dernier renouvellement s'est effectué le 1er janvier 1999 jusqu'au 31 décembre 2007, portant sur un terrain situé à [Localité 1], [Localité 3], [Localité 2], d'une superficie de 5 000 m² dont 960 m² de construit à usage de deux bureaux, un magasin, à usage de vente de toutes peintures, commercialisation de papiers peints et de tout ce qui se rapporte à la décoration, pour un loyer annuel de 116'000 FF.
Le 26 juin 2007, [R] [P] et [F] [P] ont fait signifier à la locataire un congé avec offre de renouvellement du bail pour un loyer déplafonné de 36'240 €, renouvellement accepté par le preneur mais pour un loyer fixé en application de l'indice contractuel.
Après échange des mémoires, le juge des loyers commerciaux a désigné un expert.
Par jugement du 23 février 2012, le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance Draguignan a dit n'y avoir lieu à déplafonnement et fixé le loyer compte tenu de l'indexation à la somme de 23 985,50 € hors taxe au 1er janvier 2008.
Les consorts [P] ont fait appel du jugement.
Par conclusions signifiées le 22 janvier 2014, Madame [R] [P] et Mademoiselle [J] [P] concluent à la réformation du jugement, demandent d'écarter les conclusions du rapport de Madame [W] et de dire et juger que :
- le bail commercial dont bénéficie la SARL STERMA s'est renouvelé pour une période de neuf années à compter du 1er janvier 2008 aux termes, clauses et conditions du bail expiré au 31 décembre 2007 hormis 1e prix,
- la surface totale après pondération des surfaces données à bail est de 1305,81 m²,
- le prix du mètre carré donné à bail est fixé à 80 €,
- le prix annuel du bail ayant commencé à courir le 1er janvier 2008 est de 104 464,80 € HT et hors charges, ayant pour objet les mêmes locaux que ceux faisant l'objet du bail venu à expiration le 31 décembre 2007, lequel loyer variera tous les trois ans en fonction de la variation de l'indice officiel national du coût de la construction publié par 1'INSEE, l'indice de base ou indice de référence pour la première période sera celui du 1er décembre, conformément aux dispositions des articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce,
- faute par les parties d'avoir dressé un nouveau bail dans le mois de la décision à intervenir, cette decision vaudra bail aux conditions judiciairement fixées en application de l'article L 145-57 du Code de commerce,
- condamner la SA STERMA au paiement de la somme de 3 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées le 11 septembre 2012, la SA STERMA a conclu à la confirmation du jugement rendu le 23 février 2012 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Draguignan en ce qu'il a :
- dit n'y avoir lieu à déplafonnement ;
- dit que le 1oyer de renouvellement est fixé à la somme annuelle de 23 985.50 € HT au 1er janvier 2008 et qu'i1 variera dans les conditions contractuelles ;
pour le surplus, débouter les consorts [P] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens, les condamner solidairement au paiement de la somme de 4 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et sous la même solidarité, au paiement des entiers dépens de 1ère instance et d'appe1, qui comprendront les frais d'expertise.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Selon l'article L. 145-33 du Code de commerce, le montant des loyers à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, celle-ci est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L'article L. 145-34 du Code de commerce prévoit qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenues depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.
Toute modification notable de l'un de ces éléments justifie le calcul du nouveau loyer selon la valeur locative sans le tempérament de la variation de l'indice du coût de la construction et lorsqu'elle concerne les facteurs locaux de commercialité, doit être en relation certaine et directe avec l'activité réellement exercée dans le local.
Il ressort du rapport d'expertise que les locaux loués font partie d'un ensemble commercial qui reçoit plusieurs commerces, situé dans la zone d'activité Hermentaire, bien distribué par l'avenue Pierre Brossolette et proche du noyau urbain et qu'ils ont toujours bénéficié d'une commodité d'accès au public par une desserte privée sur l'avenue Brossolette et de facilités de stationnement sur l'aire de parking située au sud de l'entrée public.
Il est noté que le bâtiment qui accueille les locaux loués date des années 1970 et accuse une certaine vétusté par rapport aux nouveaux concepts de vente en rayon, vétusté qui se réfère donc aux choix d'agencement du locataire.
Il n'y a pas de modification des caractéristiques du local et de la situation des lieux pendant la période de référence.
Concernant la surface des locaux, les bailleresses reprochent à l'expert d'avoir retenu une superficie pondérée de 438 m² et d'avoir omis trois surfaces données à bail totalisant 1994 m², observation étant faite que dans son rapport, l'expert amiable des bailleresses, Monsieur [O], a retenu une surface utile pondérée de 453 m².
Si comme le font observer les consorts [P], la pondération des surfaces n'est pas d'une application systématique, le libellé de l'article R. 145-7 du Code de commerce, en se référant aux loyers pratiqués par unités de surface, justifie la pratique de la pondération des surfaces, l'expert en ayant fait une juste appréciation concernant notamment la réserve se trouvant à l'étage, peu fonctionnelle et peu compatible avec les techniques de livraison par élévateur.
Mesdames [P] ajoutent que l'expert a omis une surface extérieure de vente de 86 m² qui n'est pas mentionnée dans le bail ni dans le rapport d'expertise, l'expert amiable des bailleresses, Monsieur [O] n'y faisant pas référence.
Les bailleresses demandent la prise en compte de surfaces de stationnement alors qu'aux termes de l'article R. 145-3 du code de commerce, seules les caractéristiques du local sont à prendre en considération.
Il résulte des développements qui précèdent que la surface pondérée sera celle retenue par l'expert judiciaire.
Sur la période de référence du 1er janvier 1999 au 31 décembre 2007, il ressort des publications de l'INSEE qu'au recensement 1999, la population de [Localité 1] s'élevait à 32 815 habitants pour atteindre 37 117 habitants au recensement de 2007, soit une augmentation notable de population de l'ordre de 13%.
Les logements ont également augmenté de 15 722 résidences principales ou secondaires en 1999, à 17 588 en 2007, soit 1 866 logements de plus dont 3,9% sont des résidences secondaires ou occasionnelles, ce qui au regard du commerce considéré constitue une évolution notable des facteurs locaux de commercialité.
La SA STERMA fait valoir que son activité est concurrencée par celle spécifique de grandes surfaces, caractérisée par l'installation de nombreux commerces concurrents dans le secteur de la zone et à moins d'un kilomètre, s'agissant des enseignes Zoplan Albertini, Laugier Briconautes, Cype Distribution, Tollens Agora.
Sur le rapport amiable de Monsieur [G], la SA STERMA expose que la concurrence a été multipliée par trois sur chaque activité du commerce.
Les consorts [P] indiquent que l'activité initiale du magasin était 'magasin d'usine' en peinture et accessoire de cette catégorie et qu'il n'est pas reproché au locataire d'avoir cru bon y ajouter 'décoration' mais que dès lors, il n'est pas étonnant de retrouver le même type de produits dans d'autres commerces.
C'est par avenant du bail renouvelé du 22 juillet 1988 que le mot 'usine' a été supprimé en raison du transfert de celle-ci en un autre lieu, et que la destination des locaux a été modifiée, en y introduisant la 'commercialisation de papiers peints et de tout ce qui se rapporte à la décoration' de sorte que l'évolution de la concurrence doit pleinement s'apprécier au regard de l'activité du locataire.
L'expert note que si la concurrence de professionnels de même spécialité est motivante, celle pratiquée par les grandes surfaces généralistes est une concurrence détournée plus difficile à cerner et à évaluer, ajoutant qu'au cas d'espèce, la multiplicité des points de vente de produits de peinture et de décoration dans les magasins généraux est une atteinte à la commercialité de cette activité.
Cependant, s'il est indiqué que le magasin Maxi Bazar, installé depuis 2003 à proximité du commerce dont s'agit, a mis en place un rayon de décoration, peu d'éléments permettent de caractériser une véritable incidence des commerces alentours sur les autres activités déployées par la SA STERMA.
Les développements qui précèdent permettent d'affirmer l'existence d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité tenant à l'évolution de la population et du nombre des logements susceptibles d'avoir une incidence sur le commerce exploité par la SA STERMA.
Au regard de la valeur locative retenue par l'expert en raison de l'activité très spécifique du local et de la surface pondérée, il y a lieu de fixer le montant annuel du loyer déplafonné à la somme de 28 908 € TTC.
La SA STERMA doit être condamnée au paiement de la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,
Réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau :
Fixe le montant du loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2008 à la somme de 28 908 € TTC ;
Condamne LA SA STERMA à payer à Madame [R] [P] et Mademoiselle [J] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
Condamne la SA STERMA aux entiers dépens, ceux d'appel étant recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT