Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRET DU 26 FEVRIER 2013
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/23914
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2010 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 1109000381
APPELANT
Monsieur [V] [J]
[Adresse 1]
[Localité 2]
REPRESENTE PAR la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT (Me Didier BOLLING) avocats au barreau de PARIS, toque : P0480
ASSISTE DE Me Nadia MOGAADI avocat au barreau de PARIS, toque : D0601
INTIMES
Madame [T] [L]
[Adresse 1]
[Localité 2]
REPRESENTEE DE la SCP RIBAUT (Me Vincent RIBAUT) avocats au barreau de PARIS, toque : L0051
ASSISTEE DE Me Marc MANCIET de la SEP BASTIAN MANCIET ET ASSOCIES avocat au barreau de PARIS, toque : W02
Monsieur [X] [L]
[Adresse 1]
[Localité 2]
REPRESENTE PAR la SCP RIBAUT (Me Vincent RIBAUT) avocats au barreau de PARIS, toque : L0051
ASSISTE DE Me Marc MANCIET de la SEP BASTIAN MANCIET ET ASSOCIES avocat au barreau de PARIS, toque : W02
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 Janvier 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Geneviève LAMBLING, Présidente
Madame Marie KERMINA, Conseillère
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Paule HABAROV
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Geneviève LAMBLING, présidente et par Mme Paule HABAROV, greffier présent lors du prononcé.
Depuis le 18 juillet 1968, M et Mme [X] [L] sont locataires d'un appartement de cinq pièces principales et d' une chambre de service situés [Adresse 1].
M. [V] [J] en est devenu propriétaire le 17 février 1989.
Le 6 avril 1989, M.[V] [J] a fait délivrer congé aux époux [L] sur le fondement de l'art 22 de la loi du 23 décembre 1986.
Les époux [L] ont contesté ce congé devant le tribunal d'instance du 6ème arrondissement de Paris qui, par jugement du 16 janvier 1990 les a déboutés de leur demande tendant à l'application de la loi du 1er septembre 1948, déboutant également M.[J] de sa demande de validation de ce congé et disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt du 25 septembre 1991, la cour de ce siège, sur appel de M.et Mme [L], a confirmé ce jugement en ce qu'il a débouté M.[V] [J] de sa demande en validation du congé et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'infirmant pour le surplus, a déclaré irrégulier le bail conclu le 18 juillet 1968, dit que les lieux sont soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et ordonné une expertise afin notamment de calculer la surface corrigée, le loyer légal et faire les comptes entre les parties.
Par lettre recommandée du 8 avril 1992, M.[V] [J] a notifié aux époux [L], une proposition de bail d'une durée de 8 ans, en application des articles 28 à 33 de la loi du 23 décembre 1986 modifiée par celle du 6 juillet 1989 moyennant un loyer annuel de 240 000 francs à compter du 1er novembre 1992.
Par jugement du 1er juin 1993, le tribunal d'instance a fixé à 12 000 francs le loyer mensuel principal du nouveau bail consenti par M.[V] [J] pour huit ans à compter du 1er novembre 1992 et rappelé que l'augmentation, résultant de cette fixation s'appliquera par huitième annuel.
Sur appel des époux [L], la cour de ce siège, par arrêt du 21 novembre 1995 , a confirmé ce jugement sauf en ce qu'il a fixé le montant du loyer à 12 000 francs par mois et, statuant à nouveau de ce chef, l'a fixé à la somme mensuelle de 14 000 francs, outre les charges et droit de bail, l'augmentation s'appliquant par huitième annuel.
La Cour de cassation, par arrêt du 1er juillet 1998, a rejeté le pourvoi formé par les époux [L] à l'encontre de cet arrêt .
M. [J], faisant application de ce nouveau loyer, a fait délivrer le 27 mars 2003 à M. et Mme [L], un commandement de payer rappelant la clause résolutoire du bail portant sur la somme de 52 014 euros et le 24 juin 2003 un commandement aux fins de saisie-vente.
Par jugement du 13 janvier 2004, le tribunal d'instance de Paris (6ème arrondissement) a rejeté la demande de M.et Mme [L] tendant à voir reconnaître l'existence d'un accord entre bailleur et locataires pour voir fixer le loyer contractuellement dû, dès le mois d'octobre 1996, à une somme s'établissant à 1 448,96 euros à la date de la décision et a ordonné une expertise afin de faire les comptes entre les parties pendant la période non prescrite, réservant le surplus des demandes.
La cour de ce siège, par arrêt du 21 mars 2006, a notamment:
-confirmé ce jugement en ce qu'il a rejeté la demande des époux [L] tendant à voir reconnaître l'existence d'un accord entre le bailleur et les locataires pour voir fixer le loyer contractuellement dû, dès le mois d'octobre 2006 s'établissant à une somme de 1 448,96 euros à la date du 13 janvier 2004 et en ce qu'il a ordonné une expertise pour faire les comptes entre les parties au titre des loyers et charges dus pendant la période non prescrite,
-y ajoutant,
-prononcé la nullité du commandement de payer du 27 mars 2003 et du commandement aux fins de saisie-vente du 24 juin 2003,
-jugé que M.et Mme [L] sont fondés à réclamer à M.[J] le remboursement des indexations qui ont été appliquées sur leur loyer à compter du 18 novembre 1998,
-jugé que la prescription de l'article 2277 du code civil s'applique pour les loyers et charges avant le 18 novembre 2008,
-condamné M.et Mme [L] à régulariser avec M.[J] un bail d'habitation écrit soumis à la loi du 6 juillet 1989 ayant commencé à courir le 1er novembre 2003 avec un loyer en principal de 2 134,29 euros, hors charges et taxes, sauf à convenir d'une clause de révision annuelle de ce loyer, ce bail se terminant le 31 octobre 2006,
-renvoyé les parties devant le tribunal d'instance afin qu'il soit statué sur le montant des créances respectives des parties après mise en oeuvre de l'expertise judicaire confiée à M.[M],
-condamné solidairement M.et Mme [L] à payer à M.[J] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel,
-débouté M.[J] de sa demande de dommages-intérêts et M.et Mme [L] de leur demande d'indemnité de procédure.
Le 2 août 2006, en exécution de cet arrêt, les parties ont régularisé un bail d'une durée de trois ans soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Par acte d'huissier de justice du 26 avril 2006, M.[J] a notifié à M.et Mme [L], en application de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, une proposition de renouvellement de bail pour une durée de trois années à compter du 1er novembre 2006 moyennant un loyer annuel en principal de 47 932,80 euros.
Le tribunal d'instance, par jugement du 16 octobre 2007, a constaté que le loyer mensuel en vigueur était manifestement sous évalué et l'a fixé en principal, hors charges et indexation, après application du décret, à la somme de 2 527,65 euros, la hausse étant applicable par sixième annuel indépendamment de l'indexation, dit que cette décision vaudra bail pour trois ans depuis le 1er novembre 2006 aux conditions de loyer ci-dessus fixées et, par ailleurs, aux mêmes clauses, charges et conditions que le bail venu à expiration.
Les époux [L] ont interjeté appel de cette décision puis se sont désistés.
Par un second jugement du même jour, le tribunal, statuant à la suite de l'arrêt de la cour du 31 mars 2006, a fixer la dette locative des époux [L] à la somme de 64 514,49 euros au 1er mars 2007, condamner M.et Mme [L] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, les autorisant à s'en acquitter en 24 mensualités avec clause de déchéance du terme.
Par arrêt du 5 octobre 2010, la cour de ce siège, statuant sur l'appel de ce second jugement du 16 octobre 2007, l'a réformé et a condamné M.et Mme [L] à payer à M.[J] la somme de 62 016,59 euros au titre de l'arriéré locatif au mois de mars 2007 outre intérêts au taux légal calculés sur la somme de 42 235,36 euros à compter du 18 novembre 2003, sur celle de 7 968,43 euros à compter du 22 avril 2005 et sur le surplus à compter du 16 octobre 2007, déboutant les parties de leurs autres demandes.
Par acte d'huissier de justice du 29 avril 2009, M.[J] a fait délivrer à ses locataires un congé pour reprise personnelle des lieux à effet du 31 octobre 2009, sur le fondement de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989.
Contestant ce congé, M. et Mme [L] ont fait assigner M. [J] devant le tribunal d'instance.
Par jugement du 9 novembre 2010, le tribunal d'instance a, avec exécution provisoire, :
-dit les époux [L] recevables et fondés à se prévaloir du droit au maintien dans les lieux prévu à l'art 29 alinéa 3 de la loi du 23 décembre 1986 modifiée par la loi du 6 juillet 1989,
-déclaré nul et de nul effet le congé-reprise signifié le 29 avril 2009 pour le 31 octobre 2009, au visa de l'art 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, par M. [V] [J], à M.et Mme [L] portant sur l'appartement situé [Adresse 1], 1er étage gauche,
-débouté les époux [L] de leurs demandes de fixation judiciaire du loyer au montant de celui dû au 1er novembre 2006 et de restitution afférente,
-débouté M. [V] [J] de sa demande de résiliation judiciaire du bail,
-condamné M.[V] [J] à payer à M. et Mme [X] [L], une somme de 15 000 € au titre du préjudice résultant du harcèlement procédural dont ils font l'objet depuis qu'il est devenu propriétaire de l'immeuble,
-rejeté toute autre demande,
-condamné M. [J] à payer aux époux [L] une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
M.[J] a interjeté appel le 10 décembre 2010, M.et Mme [L] le 1er mars 2011.
Les procédures ont été jointes par ordonnance du 22 mars 2011.
Par conclusions signifiées le 13 avril 2011, M. [J] demande à la cour:
A titre principal,
-d'infirmer ce jugement en ce qu'il a annulé le congé-reprise au visa de l'art 15 -1 de la loi du 6 juillet 1989 signifié le 29 avril 2009 à effet du 31 octobre 2009 et l'a condamné au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts, statuant à nouveau, de constater la régularité du congé, prononcer 'en conséquence' la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de M. et de Mme [L] et de tous occupants de leur chef, la séquestration des meubles et les condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer soit 4 871.55 € à compter du 31 octobre 2009 jusqu'à libération des lieux, débouter M. et Mme [J] de leur demande de dommages-intérêts,
-de confirmer ce jugement en ce qu'il a dit que les époux [L] ne sauraient revenir à la situation d'un bail de sortie de la loi du 1er septembre 1948 afin d'éviter l'application de l'article 17 c° de la loi du 6 juillet 1989,
A titre subsidiaire, si la cour prononçait la nullité du congé, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers, ordonner l' expulsion de M.et Mme [L] et les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer soit la somme de 4 871,55 euros, charges comprises, à compter du prononcé de la décision et jusqu'à la libération effective des lieux,
-en tout état de cause, condamner solidairement M.et Mme [L] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées le 30 novembre 2012, M.et Mme [L] demandent à la cour de :
-confirmer ce jugement en ce qu'il a annulé le congé qui leur a été délivré le 29 avril 2009, subsidiairement le dire frauduleux.
-déclarer M.[J] irrecevable et en mal fondé en sa demande de résiliation judiciaire du bail et en toute autre demande,
-réformer le jugement en ce qu'il a limité leur préjudice à la somme de 15 000 euros et condamner M.[V] [J] à leur payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts pour harcèlement procédural,
-juger qu'ils bénéficient au 1er novembre 2009 non d'un bail renouvelé mais d'un droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions (dont le loyer) du bail primitif de sortie de la loi du 1er septembre 1948, fixer le loyer à la somme mensuelle (loyer primitif) de 2 134,29 euros à compter du 1er novembre 2009 selon l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, condamner M.[J] à:
- leur rembourser les loyers trop perçus depuis le 1er novembre 2009 soit la somme provisoirement arrêtée au 30 novembre 2012 de 16 521,12 euros avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts,
-leur verser la somme complémentaire de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 décembre 2012
M.[V] [J] ayant signifié de nouvelles écritures le 18 décembre 2012, jour du prononcé cette ordonnance, M.et Mme [L] ont sollicité, par conclusions remises le 4 janvier 2013, qu'elles soient rejetées des débats ainsi que les pièces communiquées le même jour.
SUR CE, LA COUR
Sur les conclusions et pièces signifiées le 18 décembre 2012 par M.[V] [J]
Considérant que M. et Mme [L] n'ont certes répondu que le 30 novembre 2012 aux conclusions de M. [J] du 13 avril 2011;
Mais considérant qu'en signifiant le 18 décembre 2012, jour du prononcé de l'ordonnance de clôture, de nouvelles conclusions qui abandonnent sa demande principale en nullité du congé, M.[V] [J] n'a pas donné à M. et Mme [L] la possibilité de les examiner et d'y répondre,
que c'est à juste titre, que les époux [L] soutiennent que ce comportement est contraire à la loyauté des débats et que ces conclusions transforment l'enjeu du procès;
Considérant que les conclusions du 18 décembre 2012 de M. [J] auxquelles les époux [L] n'ont pu répondre, seront donc rejetées des débats, ainsi que les pièces signifiées le même jour, afin de respecter le principe du contradictoire;
Sur le congé délivré le 29 avril 2009 par M.[V] [J] sur le fondement de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989
Considérant que M. [J] demande à la cour de constater que ce congé est régulier et qu'il n'est pas frauduleux;
Considérant que les époux [L] sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a prononcé la nullité de ce congé;
Considérant que par arrêt du 25 septembre 1991, la cour de ce siège a jugé que le bail était soumis à la loi du 1er septembre 1948;
Considérant qu'un bail de 8 ans a ensuite pris effet le 1er novembre 1992 et est venu à échéance le 1er novembre 2000, en vertu des article 28 et 30 de la loi du 23 décembre 1986;
Considérant qu'au 1er novembre 2000, M. [L] était âgé de 71 ans et Mme [L] de 68 ans;
Considérant qu'un bail de 3 ans a pris effet le 1er novembre 2000, en application de l'art 33 de la loi du 23 décembre 1986 et de l'art 10 de la loi du 6 juillet 1989;
Considérant que ce bail a été renouvelé par périodes de 3 ans;
Considérant que M. [J] a fait délivrer le 29 avril 2009, le congé litigieux pour reprise personnelle à effet du 31 octobre 2009, sur le fondement de l'art 15 -1 de la loi du 6 juillet 1989;
Mais considérant que l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986 modifiée par la loi du 6 juillet 1989, prévoit que, si à l'expiration du contrat prévu à l'article 30 de la loi, le locataire est âgé de plus de 65 ans, il bénéficiera, nonobstant les dispositions de l'art 33, du droit au maintien dans les lieux prévu à l'art 4 de la loi du 1er septembre 1948;
Considérant qu'à la fin du bail de 8 ans conclu le 1Er novembre 1992 soit le 1er novembre 2000, M. et Mme [L] remplissaient les conditions d'application de cet article;
Considérant que, d'ailleurs, les parties avaient, dans le bail de 3 ans signé le 2 août 2006, à effet au 1er novembre 2003, renvoyé pour le congé, à l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986;
Considérant que cette disposition de la loi du 23 décembre 1986 modifiée par la loi du 6 juillet 1989, auquel le bail reste soumis, interdit au bailleur de délivrer un congé pour reprise sur le fondement de l'art 15 I de la loi du 6 juillet 1989;
Considérant que le jugement, qui a annulé le congé délivré à la demande de M. [J], sera donc confirmé;
Sur le loyer dû
Considérant qu'après le bail de 8 ans de sortie de la loi du 1er septembre 1948, les baux de 3 ans successifs étaient soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989;
Considérant que les époux [L] font cependant valoir qu'à l'issue de la période de 8 ans résultant des articles 28 à 33 de la loi du 23 décembre 1986, le locataire peut se maintenir dans les lieux aux clauses et conditions du contrat venu à terme, donc de loyer, quand bien même les autres dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s'appliqueraient;
Considérant qu'ils demandent dès lors, un retour au loyer du 1er novembre 2000, de 2 134.29 € (14 000 F) à compter du 1er novembre 2009 et le remboursement de le somme de 16 521.12 € trop perçue par le bailleur entre le 1er novembre 2009 et le 1er novembre 2012;
Considérant qu'ils font valoir qu'aucune décision judiciaire n'a statué sur la période postérieure au 1er novembre 2009;
Mais considérant que par jugement du 16 octobre 2007définitif, les époux [L] s'étant désistés de leur appel, le tribunal d'instance a constaté que le loyer était manifestement sous-évalué et l'a fixé, sur le fondement de l'art 17 c de la loi du 6 juillet 1989, après application du décret de blocage, à la somme mensuelle de 2 527.65 € à compter du 1er novembre 2006, l'augmentation se faisant par sixième annuel;
que c'est en vain que les époux [L] prétendent que ce jugement n'a fixé le loyer que jusqu'au 1er novembre 2009;
qu'en effet, ce jugement, même s'il a prévu qu'il valait renouvellement du bail pour 3 ans à compter du 1er novembre 2006, a fixé le loyer pour 6 ans, puisque l'augmentation à compter du 1er novembre 2006 s'est faite sur cette durée, le montant du loyer atteignant la somme de 2 537.65 €, le 1er novembre 2012 ;
Considérant que ce jugement a autorité de chose jugée, quelle que soit l'évolution de la jurisprudence sur l'interprétation de l'art 29 précité, et qu'en conséquence les demandes de réduction du loyer des époux [L] et de remboursement d'un trop perçu sont irrecevables, conformément aux articles 122 et suivants code de procédure civile;
Considérant que le jugement, qui les a déboutés de ce chef sera infirmé, puisque la demande se heurtant au principe de l'autorité de chose jugée, n'est pas recevable;
Sur la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers
Considérant que M. [J] rappelle que les époux [L] ont été condamnés par arrêt du 5 octobre 2010 à lui payer une somme de 62 016, 50 € outre les intérêts et prétend que cette somme n'a pas été payée selon les délais accordés et qu'au 19 novembre 2009, la somme due s'élevait à 40 881.77 €;
Considérant qu'il conteste toute carence de sa part dans la demande de paiement des loyers; qu'il invoque la mauvaise foi des locataires qui attendent une demande judiciaire pour payer les loyers dûs et sollicite en conséquence la résiliation judiciaire du bail;
Mais considérant qu'il reconnaît que les locataires ont réglé cette somme après la notification des conclusions au préfet;
Considérant que l'arrêt précité du 5 octobre 2010 a jugé que la dette, d'ailleurs en partie prescrite, avait pour origine la carence du bailleur ou de son mandataire à appeler l'augmentation du loyer depuis 1995;
Considérant que la dette est désormais soldée, que le manquement des locataires dans le règlement du loyer était lié au contentieux opposant les parties sur le régime juridique du bail; que dès lors ce manquement ne justifie pas que la résiliation judiciaire du bail soit prononcée;
Considérant que par conséquent, les demandes d'expulsion, séquestration des meubles et condamnation à une indemnité d'occupation seront également rejetées;
que la décision déférée sera confirmée de ces chefs,
Sur les demandes en dommages-intérêts
Considérant que le tribunal d'instance a condamné M. [J] au paiement d'une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts, somme que les époux [L] demandent de porter à 30 000 €;
Considérant que M. [J] sollicite, pour sa part, paiement d'une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et acharnement procédural des époux [L];
Mais considérant que M. [J], qui souhaitait certes récupérer l'usage de sa propriété, a usé de procédures judiciaires, comme l'ont fait les époux [L] qui souhaitaient, eux, y demeurer en bénéficiant du régime de la loi du 1er septembre 1948;
Considérant que les différentes procédures engagées de part et d'autre et ci-dessus rappelées, certes le plus souvent par les locataires mais à la suite d' un acte de M. [J] tendant à modifier les conditions du bail ou à obtenir une reprise des lieux, ne résultent pas d'un acharnement ou d'un harcèlement procédural mais de la complexité de l'application de la loi du 1er septembre 1948 et du passage du bail sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 avec des subsistances du régime antérieur;
que dès lors, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné M.[V] [J] à payer aux époux [L] la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts,
Considérant que la résistance des époux [L] n'est pas abusive et qu'ils ont usé des voies d'exécution existantes pour obtenir le paiement des dommages et intérêts que le tribunal d'instance leur avait alloués avec exécution provisoire;
que M.[V] [J] sera ainsi également débouté de sa demande de dommages-intérêts,
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Considérant qu'il n'y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour, les dispositions du jugement déféré qui ont condamné M.[V] [J] à payer à M.et Mme [L] la somme de 2 000 euros étant confirmées;
Considérant que chaque partie succombant partiellement en ses prétentions en appel conservera la charge des dépens exposés;
PAR CES MOTIFS
Ecarte des débats les conclusions et pièces signifiées par M.[V] [J] le 18 décembre 2012,
Confirme le jugement entrepris en ce que qu'il a dit que les époux [L] bénéficient du droit au maintien dans les lieux, prononcé la nullité du congé-reprise signifié le 29 avril 2009 à effet du 31 octobre 2009, débouté M [J] de sa demande de résiliation judiciaire du bail, rejeté les demandes d'expulsion, séquestration des meubles et paiement d'une indemnité d'occupation, condamné M. [J] à payer aux époux [L] une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens;
L'infirme des autres chefs,
Statuant à nouveau des chefs du dispositif réformés,
Déclare M.et Mme [X] [L] irrecevables en leur demande en fixation de loyer et remboursement d'un trop perçu,
Déboute M.et Mme [X] [L] de leur demande de dommages-intérêts fondée sur le harcèlement procédural allégué,
Y ajoutant;
Déboute M.[V] [J] de sa demande de dommages-intérêts,
Déboute les parties de leur demande respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens d'appel par elle exposés.
LE GREFFIER LE PRESIDENT