République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 26/01/2012
N° de MINUTE :
N° RG : 09/06700
Jugement (N° 09/02825)
rendu le 08 septembre 2009
par le Tribunal de Grande Instance de BETHUNE
REF : PB/CP
APPELANTE
S.A.R.L. DBN agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 2]
Représentée par la SCP DELEFORGE ET FRANCHI, avoués à DOUAI
Assistée de Me Eric DELFLY, avocat au barreau de LILLE
INTIMÉS
Monsieur [Y] [R]
né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 4]
Madame [Z] [P] veuve [R]
née le [Date naissance 3] 1924 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 5]
Représentés par la SCP COCHEME LABADIE COQUERELLE, avoués à DOUAI
Assistés de Me BESSONNET substituant Me Christian DELBE, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Christine PARENTY, Président de chambre
Jean Michel DELENEUVILLE, Conseiller
Philippe BRUNEL, Conseiller
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Véronique DESMET
DÉBATS à l'audience publique du 17 novembre 2011 après rapport oral de l'affaire par Philippe BRUNEL
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2012 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine PARENTY, Président, et Françoise RIGOT adjoint administratif assermenté faisant fonction de greffier présent lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 septembre 2011
Vu le jugement du TGI de Béthune en date du 8 septembre 2009 qui, saisi suivant la procédure à jour fixe par la société DBN, locataire d'un local commercial situé [Adresse 2] dans laquelle elle exploite un fonds de commerce de vente de chocolat sous l'enseigne « Aux Délices » appartenant aux consorts [R], visant à la résiliation du bail aux torts du bailleur pour défaut d'exécution de travaux de réfection du bien loué et notamment de sa toiture et à leur condamnation à lui payer 100 000 euros à titre de provision sur l'indemnité d'éviction, a rejeté cette demande en retenant qu'il n'était pas établi que le bailleur ait été informé par le preneur de la nécessité de procéder aux travaux mais qu'il apparaissait au contraire que le preneur avait refusé l'intervention d'une entreprise et a fait droit à la demande reconventionnelle du bailleur en résiliation du bail aux torts de la société locataire et a condamné celle-ci à payer différentes sommes au titre des loyers et charges impayés ;
Vu la déclaration d'appel de la société DBN en date du 18 septembre 2009 ;
Vu les dernières conclusions de la société DBN en date du 12 mai 2011 demandant la réformation du jugement et qu'il soit fait droit à ses demandes initiales en résiliation du bail à la date du 29 janvier 2009, que le bailleur soit condamné à lui payer 20 961 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance outre une somme provisionnelle de 100 000 euros à valoir sur l'indemnité d'éviction, un expert étant désigné aux fins de fournir les éléments permettant d'en déterminer le montant. Une somme de 10 000 euros est demandée au titre des frais irrépétibles ;
DBN soutient :
- que le bailleur était informé de l'état de délabrement de l'immeuble qui résultait notamment de l'état des lieux de mars 1999, des doléances faites auprès du notaire chargé de la gestion locative en 2001 et des courriers échangés entre l'assureur de DBN et l'assureur du bailleur ainsi que la participation de celui-ci aux réunions d'expertise,
- qu'il ne peut être reproché à DBN d'avoir refusé l'intervention de l'entreprise mandatée par le bailleur en mai 2008 alors que d'expertise judiciaire était en cours,
- que l'impossibilité d'exploiter le fond compte tenu des désordres affectant l'immeuble résultait du rapport d'expertise judiciaire et que c'est sur la base du rapport que la décision de cesser d'activité a été prise,
- que le défaut de paiement d'un certain nombre de loyers trouve son origine dans la carence du bailleur à effectuer les travaux et à satisfaire à l'obligation de délivrance et qu'à supposer que ce défaut de paiement soit fautif, il ne justifie pas en toute hypothèse la résiliation du bail aux torts de la société locataire ;
Vu les dernières conclusions des consorts [R] en date du 17 mars 2011 demandant la confirmation du jugement en ce qu'il avait prononcé la résiliation du bail aux torts de la société DBN, ordonné expulsion de celle-ci et l'avait condamnée à lui payer 1890,28 euros au titre des loyers et charges de novembre et décembre 2008 et 6986,93 euros au titre des loyers et charges pour la période de janvier à juin 2009 outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ; à titre incident ils demandent la condamnation de la société DBN à leur payer la somme de 36 779,59 euros au titre des travaux de reprise ;
Les bailleurs font valoir :
- que la société DBN était locataire des locaux depuis avril 1986 même si un nouveau bail avait été conclu en mars 1999,
- que la société DBN n'établissait pas avoir satisfait aux obligations d'entretien résultant du bail et n'avait pas satisfait à l'obligation d'information du bailleur dont le lieu de résidence était éloigné quant à la nécessité de procéder aux travaux relevant de sa responsabilité, seul le sinistre de 2005 ayant fait l'objet d'une information et ayant donné lieu de la part du bailleur à des travaux appropriés,
- que le rapport d'expertise judiciaire était critiquable dès lors que la partie affectée à l' habitation n'avait jamais été considérée comme telle par le locataire et que le défaut de conformité de l'installation électrique ne relevait pas de l'obligation du bailleur et qu'enfin l'expert ne s'était pas interrogé sur le point de savoir si les désordres ne résultaient pas d'un défaut d'entretien imputable au preneur,
- que la société DBN avait fait obstacle au droit de visite du bailleur l'empêchant de réaliser les travaux conservatoires,
- qu'ils ont fait réaliser les travaux nécessaires à la préservation l'immeuble pour un montant total de 36 779,59 euros après y avoir été autorisés par ordonnance de référé du 15 juillet 2009,
- qu'aucune indemnité d'éviction n'est due dès lors que le bail n'a pas fait l'objet d'un refus de renouvellement mais d'une résiliation qui était d'ailleurs sollicitée par les preneurs qui, compte tenu de la concurrence d'un chocolatier « Leonidas » installé dans le centre commercial d'[Localité 6] ont jugé préférable de ne pas maintenir leur activité et de se recentrer sur l activité de contrôle technique automobile,
- que la résiliation du bail aux torts de la société DBN doit être prononcée celle-ci ayant fait obstacle à la réalisation des travaux et ayant manqué à son obligation d'entretien et d'information du bailleur et s'étant volontairement abstenue de payer les loyers depuis le mois de novembre 2008 ;
SUR CE
Attendu que le jugement déféré a fait un exact rappel des circonstances de fait et que la cour entend y renvoyer à ce titre ;
Sur les obligations des parties ;
Attendu que, s'il est exact que la société DBN est locataire des locaux objets du présent litige depuis le mois de mars 1986, il n'en demeure pas moins que les obligations entre les parties sont régies par le nouveau bail conclu le 23 mars 1999 entre M. [U] [R] et la société DBN représentée par sa nouvelle gérante Mme [N] [V] ; qu'un état des lieux a été établi le 23 mars 1999 ; que le bail ainsi conclu est stipulé être un bail commercial ; que si la désignation de l'immeuble fait état d'un immeuble à usage de commerce et d'habitation, il ressort du de l'état des lieux que la partie normalement affectée à l'habitation n'était pas habitable ce dont le preneur avait nécessairement connaissance et l'expert judiciaire a ultérieurement constaté que l'immeuble n'avait pas été affecté à un tel usage ; que la société DBN ne peut donc se prévaloir d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance à ce titre ;
Attendu que, si le bail conclu entre les parties prévoit que le preneur « prendra le bien loué dans l'état où il se trouve actuellement sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation », une telle stipulation ne peut être interprétée comme exonérant le bailleur d'assurer « le clos et le Couvert » exception étant faite du clos, qui n'est d'ailleurs pas en cause dans la présente procédure, de la partie commerciale expressément mise à la charge du preneur par le bail ; que le bailleur ne peut non plus se prévaloir d'un éventuel manquement par le preneur à son obligation d'entretien et d'exécution des réparations locatives pour s'exonérer de son obligation au titre du clos et du couvert ;
Sur les désordres affectant l'immeuble ;
Attendu qu'il est constant que l'immeuble donné à bail a manifesté des désordres importants remettant en cause l'obligation du bailleur d'en assurer le couvert ; qu'en effet, comme le relève la société DBN, l'état des lieux d'entrée faisait déjà apparaître que le plancher du grenier était vermoulu et présentait des traces d'eau et que les tuiles sur charpente qui étaient apparentes laissaient apparaître des jours visibles et des traces d'humidité ; qu'il ne saurait être soutenu par le bailleur que le preneur aurait accepté une telle situation alors qu'à l'époque il ne pouvait en apprécier les conséquences ; qu'ultérieurement, la situation s'est aggravée ; qu'un premier dégât des eaux à été subi par la société DBN suite à des infiltrations en toiture en mars 2005 ; qu'une réunion d'expertise diligentée par l'assureur de la société DBN a eu lieu le 1er juin 2005 ; qu'en mars-avril 2006, l'EURL MAY était chargée par le bailleur de procéder à des travaux de reprise du chéneau ; que d'autres infiltrations se produisaient et qu'une autre réunion d'expertise était tenue le 16 mai 2007 ;
Qu'il ressort par ailleurs de l'expertise ordonnée par le juge des référés que l'immeuble n'est pas utilisable en ce qui concerne sa partie commerciale compte tenu en particulier des désordres affectant la couverture qui ont pour effet d'humidifier les bois de charpente et de dégrader des plafonds et les murs de la chambre située à l'étage et du local commercial du rez de chaussée ; que l'expert a constaté un pourrissement de la charpente et un affaissement de la couverture ; qu'il a également constaté à la liaison du solin et du chéneau de façade une infiltration importante qui avait pour effet de dégrader fortement la maçonnerie et avait entraîné l'effondrement du plafond de la chambre ainsi que la dégradation des bois de la vitrine du magasin ; que ces désordres affectent l'obligation de clos et de couvert incombant aux propriétaires ;
Sur la mise en oeuvre par le bailleur de son obligation relative aux clos et au couvert;
Attendu que le preneur ne saurait reprocher au bailleur de ne pas avoir procédé à l'exécution des travaux propres à remédier aux désordres ci-dessus constatés si, alors que ce point est contesté, il n'établit pas lui-même que ceux-ci aient été portés à la connaissance du bailleur non seulement dans leur principe mais également dans toutes leurs conséquences ; qu'en l'espèce, les éléments d'information dont entend se prévaloir la société DBN apparaissent insuffisants ; qu'en effet, si Me [J], notaire à l'époque mandaté par le bailleur, a certifié que la société DBN avait pris rendez-vous le 16 mai 2001 pour « s'entretenir des difficultés rencontrées avec le local sis à [Localité 6], propriété de M. [R] », il n'est donné aucune précision complémentaire quant aux difficultés ainsi évoquées ni quant à la suite qui aurait pu y être donnée par le notaire auprès de son mandant ou par la société DBN elle-même ; que les allégations de la société DBN relatives au fait que c'est à la suite de cette démarche que le notaire aurait été déchargé de la gestion locative en mai 2001 ne sont étayées par aucun élément de preuve ; qu'il est constant, en revanche, que le bailleur a été informé des infiltrations ayant affecté l'immeuble en mars 2005, un constat amiable de dégât des eaux ayant d'ailleurs été établi et signé par le bailleur, celui-ci ayant d'ailleurs été représenté par son assureur à la réunion d'expertise organisée le 1er juin 2005 ; que toutefois, compte tenu du caractère très succinct du constat amiable et des autres documents produits afférents à la procédure diligentée par les assureurs, il n'est pas établi que le bailleur ait pu avoir connaissance, au-delà de l'infiltration ainsi constatée, de l'ampleur du désordre et des moyens d'y remédier, le procès-verbal de constatations du 1er juin 2005 se limitant à faire état « des infiltrations par chéneau et couverture du bâtiment (...) générant des dommages à l'intérieur des pièces en façade avant au premier étage et rez de chaussée notamment au niveau des marchandises stockées, des plafonds et embellissements » ; que, si DBN s'est inquiétée auprès son assureur, ultérieurement, du fait qu'aucune réparation n'était effectuée, il apparaît à la lecture de la lettre du centre d'expertise IRD du 11 octobre 2005 que le retard constaté dans le règlement du sinistre trouvait pour partie son origine dans la carence de la société DBN à justifier de son préjudice qui sera ultérieurement évalué à la somme de 400 euros ; que le bailleur a fait intervenir en avril 2006 l'EURL May qui a procédé à une réparation du chéneau en asséchant au chalumeau le périmètre de la soudure et en collant à chaud une pièce de bande d'étanchéités du type paralumin ; qu'il est constant que cette réparation s'est ultérieurement révélée insuffisante ; qu'il n'est toutefois pas établi que, à la date à laquelle le bailleur a demandé à l'entrepreneur d'y procéder, il disposait des éléments pour se convaincre de cette insuffisance ; que la société DBN ne justifie pas que le procès-verbal de constat du 10 avril 2007 auquel elle a fait procéder et qui faisait état de l'aggravation des désordres ait été communiqué au bailleur qui conteste l'avoir reçu, la lettre adressée par DBN en date du 8 juin 2007, à laquelle ce constat ou bien celui établi ultérieurement le 8 juin 2007 aurait été joint n'ayant pas été envoyée sous la forme de lettre recommandée avec accusé de réception ; que, si le bailleur, par le biais de son assureur, a bien été représenté à la réunion d'expertise organisée le 16 mai 2007, il n'apparaît pas au vu des éléments produits que cette réunion d'expertise ait pu lui permettre de prendre conscience de la réalité des désordres non plus que du fait que les travaux auxquels il avait fait procéder auraient été insuffisants ; qu'en effet, sur ce dernier point, la persistance des désordres malgré ces travaux n'a été établie que par le constat du 8 juin 2007 qui faisait suite aux fortes pluies qui venaient d'affecter la région ; que, comme il a été dit ci-dessus, il n'est pas établi que le bailleur ait eu connaissance de ce constat ;
Attendu en définitive que la Cour relève que, malgré l'importance et le caractère répété des désordres allégués et des préjudices qui en seraient la conséquence, la société DBN ne justifie à aucun moment avoir adressé une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur afin de lui faire part de la réalité et de l'ampleur de ces désordres et de la nécessité d'y mettre fin rapidement ; qu'elle ne saurait donc lui reprocher sa carence et demander à ce titre la résiliation du bail et ce, d'autant moins, que, comme il sera indiqué ci-dessous, elle a fait obstacle à la réalisation des travaux ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de résiliation ainsi que la demande d'indemnité d'éviction et de dommages intérêts qui en était la conséquence ;
Sur la résiliation du bail aux torts de la société DBN;
Attendu que par lettre du 29 mai 2008, le bailleur, alors que les travaux d'expertise judiciaire avaient été engagés, demandait à la société DBN de permettre à l'entrepreneur choisi par lui d'effectuer une visite des locaux ; que cette démarche n'avait pas pour objet d'engager immédiatement les travaux alors que l'expertise judiciaire n'était pas terminée mais visait seulement à permettre à l'entrepreneur de faire le point de façon à ce que les travaux puissent ultérieurement être engagés dans les meilleurs délais ; que ce point était précisé dans la lettre du bailleur au preneur en date du 29 mai 2008 ; que la société DBN n'est donc pas fondée à exciper du fait que l'expertise judiciaire était encore en cours pour justifier du refus opposé par elle à cette visite ; que par ailleurs, le bailleur a fait connaître à la société DBN le 17 février 2009 par lettre recommandée avec accusé de réception faisant suite à un courrier de cette société du 7 février et alors que l'expert avait déposé son rapport quelques jours auparavant que les travaux de réparation de l'immeuble notamment de la toiture débuteraient le 2 mars 2009, que la société DBN n'établit pas que le délai qui lui était ainsi laissé jusqu'au début des travaux ne lui aurait pas permis de rendre l'immeuble disponible pour la réalisation de ceux-ci ; que dès lors, le refus opposé par la société DBN le 2 mars 2009 et constaté par huissier au motif que « le magasin n'est pas débarrassé et la marchandise non protégée » ne peut être considéré comme légitime et ce d'autant moins que, suivant les allégations de la société DBN, le magasin n'était plus à l'époque ouvert au public ; que la société DBN ne peut non plus utilement contester le choix opéré par le bailleur quant à l'entrepreneur chargé des travaux, un tel choix lui appartenant seul sauf circonstances particulières en l'espèce mon établies, étant observé que les allégations de la société DBN quant à la compétence de l'entrepreneur choisi et quant au fait que ses prestations ne donneraient pas lieu a l'émission de factures ne sont pas établies ; que ce n'est finalement que sur l'injonction donnée par le juge des référés le 15 juillet 2009 que le bailleur a été autorisé à faire procéder aux travaux visés dans le devis établi par le l'EURL May pour un montant total de 44 204,50 euros ; que, malgré les démarches entreprises en ce sens par le bailleur, (lettre du 17 juillet 2009 de son conseil, nouvelle lettre du 29 juillet 2009), un double des clés ne sera remis à l'entrepreneur que le 12 octobre 2009 ; que finalement les travaux de réparation seront effectués ainsi qu'il résulte des factures émises par l'entrepreneur pour un total de 36 779,59 euros ; que la société DBN n'établit pas que les infiltrations se soit poursuivies après que les travaux aient ainsi été effectués ; que la circonstance qu'une bande de zinc posée sur la toiture ne serait pas conforme aux normes réglementaires applicables n'apparaît pas, en l'état des pièces produites, remettre en cause l'efficacité des travaux entrepris au regard de l'obligation d'assurer la couverture de l'immeuble et relève des relations entre le bailleur et l'autorité administrative ; qu'en définitive, le refus de DBN de consentir à l'exécution des travaux nécessaires constitue un manquement aux obligations faites par le bail de « supporter toutes réparations qui deviendraient nécessaires »;
Attendu par ailleurs qu'il est constant que la société DBN n'a plus procédé au règlement des loyers à partir du mois de novembre 2008 alors même qu'elle ne justifie pas, pour les motifs ci-dessus développés, de ce que le bailleur se serait volontairement abstenu de procéder aux travaux nécessaires à la couverture de l'immeuble et ne justifie donc pas que les conditions de l'exception d'inexécution lui permettant de suspendre le paiement des loyers aient étés réunies étant observé que la société DBN n'a cessé effectivement son activité dans les locaux loués qu'à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire soit à compter de la fin du mois de janvier 2009 ;
Qu'il est constant également que si les locaux ne sont plus exploités ni mêmes utilisés par la société DBN, elle n'a pas procédé à la remise des clés ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du bail aux torts de la société DBN, ordonné son expulsion en mettant à sa charge une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges et l'a condamnée à payer au bailleur la somme globale de 8877,21 euros correspondant à l'arriéré de loyers et de charges de novembre décembre 2008 et aux loyers et charges dues pour la période de janvier à juin 2009 ; que le jugement sera confirmé à ce titre également ;
Sur les autres demandes ;
Attendu que le bailleur ne justifie pas de ce que les travaux autres que ceux afférents à la couverture de l'immeuble qu'il indique avoir entrepris pour une somme globale de 36 779,59 euros auraient dû être engagés par lui en conséquence de la carence de la société DBN à procéder aux travaux d'entretien et de réparation locative qui lui incombaient ; que la demande reconventionnelle en dommages-intérêts formulée par voie d'appel incident sera donc écartée ;
Attendu qu'il serait inéquitable que le bailleur conserve à sa charge le montant des frais irrépétibles engagés pour les besoins de l'instance suivie devant la cour ; que la société DBN sera condamnée à lui payer la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement et contradictoirement par arrêt mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne la société DBN à payer aux consorts [R] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles,
Condamne la société DBN aux dépens qui pourront être recouvrés directement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le GreffierLe Président
Françoise RIGOTChristine PARENTY