COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 26 SEPTEMBRE 2013
N° 2013/396
Rôle N° 12/18947
SCI ARETHUSE
C/
[N] [O] [X]
[A] [K]
[J] [W]
Société d'assurances
Mutuelle MACIF PROVENCE MÉDITERRANÉE
Compagnie d'assurances GENERALI ASSURANCES IARD
Syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DU SOLEIL
Grosse délivrée
le :
à :
Me SIDER
Me JAUFFRES
SCP COHEN
Me ASSUS-JUTTNER
SCP TOLLINCHI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de GRASSE en date du 12 septembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 02/06033.
APPELANTE
LA SCI ARETHUSE
dont le siège est [Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , plaidant par Sébastien PEROTTI élève avocat, substituant Me Valérie MAILLAN, avocat au barreau de NICE,
INTIMÉS
Monsieur [N] [O] [X]
né le [Date naissance 1] 1935 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 8]
[Localité 3]
représenté par Me Jean-Marie JAUFFRES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Isabelle MALAUSSENA, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Josiane GRENON, avocat au barreau de GRASSE
Maître [J] [W]
demeurant [Adresse 5]
représenté par la la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL GUEDJ avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE
LA SOCIÉTÉ D'ASSURANCES MUTUELLE MACIF PROVENCE MÉDITERRANÉE
dont le siège est [Adresse 1]
représentée par Me Jean-Marie JAUFFRES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
LA SOCIÉTÉ GENERALI ASSURANCES IARD
venant aux droits de la compagnie ZURICH
dont le siège social est [Adresse 6]
représentée et plaidant par Me Françoise ASSUS-JUTTNER, avocat au barreau de NICE substituée par Me Candice GUIGON, avocat au barreau de NICE
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES TERRASSES DU SOLEIL
[Adresse 3]
représenté par son syndic en exercice la SARL NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE dont le siège est [Adresse 7]
[Localité 1]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Josiane GRENON, avocat au barreau de GRASSE
Maître [A] [K]
demeurant [Adresse 2]
pris en qualité de mandataire ad hoc de la SARL DARO 2000
non comparant
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 2 juillet 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur TORREGROSA, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, président
Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2013
ARRÊT
Par défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2013,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Les faits, la procédure et les prétentions:
La société civile immobilière Arethuse a acquis un appartement situé au 10e étage de l'ensemble immobilier bâtiment B dénommé les terrasses du soleil et situé au [Localité 3]. Son vendeur était une société à responsabilité limitée dénommée Daro, et l'acte a été passé par devant Maitre [W], notaire à [Localité 2].
Des travaux avaient été confiés par le vendeur à une société Batimad, assurée auprès de la compagnie Generali.
La société Daro est actuellement représentée par un mandataire ad hoc, M. [K], qui a été régulièrement assigné mais n'a pas comparu.
M. [X], assuré auprès de la Macif, est un autre copropriétaire voisin de la société Arethuse, qui se plaint comme elle d'infiltrations.
La société Arethuse a diligenté une procédure de référé le 4 juillet 2001, et un expert a été désigné en la personne de M. [Z] pour se pencher sur les désordres dont se plaignait la requérante.
Compte tenu des premières constatations de l'expert, le syndicat à considéré que la société Arethuse avait méconnu le règlement de copropriété et modifié sans autorisation les parties communes, ce qui a motivé une assignation en date du 24 septembre 2002 tendant en substance à la destruction de constructions illégales et à la remise en état des parties communes.
La société Arethuse a dénoncé cette procédure à maître [K] ès qualités, au notaire rédacteur de son acte d'achat, puis postérieurement (actes du 14 décembre 2007) à la compagnie d'assurances Zurich devenue Generali, assureur des travaux réalisés par Batimad.
Par jugement contradictoire en date du 12 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Grasse a condamné sous astreinte la société Arethuse a retirer de la terrasse constitutive de parties communes à jouissance exclusive et privative, l'intégralité des jardiniéres en dur installées sans autorisation, à démolir la véranda constitutive de la partie de salle de bains créée, a refermer le mur porteur, a retirer le carrelage couvrant le carrelage initial et le joint de dilatation ;
La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formulée par le syndicat a été rejetée ;
La société Arethuse a été condamnée à payer à M. [X] la somme de 12'600 € avec indexation, outre celle de 36'600 € au titre de son préjudice jouissance ;
Elle a été condamnée à payer à la Macif subrogée dans les droits de M. [X] une somme de 3554,74 euros ;
Elle a été déboutée l'ensemble de ces demandes formées à l'encontre du syndicat, de son vendeur et de la société Generali, ainsi que de son notaire ;
Elle a été condamnée aux dépens.
Selon déclaration en date du 10 octobre 2012, la société Arethuse a relevé appel à l'encontre de M. [X] et de son assureur Macif, de Generali assureur de batimad, de maitre [K] représentant la société daro 2000, du notaire maître [W], et du syndicat. Cet appel est régulier et non contesté, il sera fait application de l'article 455 du code de procédure civile.
L'appelant a conclu le 14 juin 2013 au visa des articles 14 et 9 de la loi de 65, des articles 13 82,1383,1134, 1147, 1641, 1603, 1165 du Code civil et demande à la cour au principal de constater que l'étanchéité relève d'une partie commune et que les lots 318 et 319 sont des parties privatives.
La cour constatera que ce n'est pas l'appelant qui est à l'origine des travaux litigieux et en conséquence le syndicat sera déclaré irrecevable en sa demande de démolition, ou en sa demande visant à obtenir une autorisation judiciaire de travaux ;
Le syndicat sera débouté de l'ensemble de ses demandes et condamné à payer à l'appelant une somme de 17'040,48 euros à titre de dommages-intérêts pour réparer les dégâts occasionnés en raison du défaut d'entretien des parties communes ;
Le syndicat devra procéder sous astreinte à la réfection de l'entière étanchéité de l'édicule ascenseur, de la toiture terrasse et de la terrasse ;
Le syndicat sera condamné solidairement avec la société Daro et avec l'assureur Generali de la société Batimad à payer à l'appelant une somme de 136'953 € à raison du trouble de jouissance subi ;
Les mêmes seront condamnés solidairement avec le notaire à payer la somme de 58'610,85 euros à titre de dommages-intérêts pour la reprise des désordres relatifs aux dégâts des eaux de la salle de bains, les travaux sur les jardinières nécessaires à l'avancée des opérations d'expertise, le recouvrement du joint de dilatation, la reprise des désordres affectant l'entrée et le séjour, les désordres relatifs aux dégâts des eaux dans les bureaux, les dysfonctionnements de l'installation de chauffage, la facture GE pH ;
M. [X] sera débouté de l'ensemble de ses demandes, et une somme de 20'000 € est réclamée au titre du préjudice moral aux autres intimés.
À titre subsidiaire, si la cour décide que les lots 318 et 319 sont des parties communes, la cour constatera que l'étanchéité relève d'une partie commune, que l'appelante n'est pas l'origine des travaux litigieux et que l'acte dressé par le notaire est entaché d'irrégularités sur la description des lots et les travaux litigieux ;
Le notaire a engagé sa responsabilité en ne vérifiant pas la régularité juridique des travaux de modification menés par le vendeur et la nature des lots 318 et 319 ; il devra relever et garantir l'appelante de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées ;
En conséquence il sera ordonné au syndicat d'avoir à produire les comptes-rendus dressés par l'architecte de l'immeuble, notamment en ce qui concerne l'étanchéité de la toiture terrasse et l'édicule ascenseur, sous astreinte de 300 € par jour de retard.
Les mêmes condamnations solidaires sont ensuite réclamées comme celles formulées au principal, le notaire étant ajouté à la liste des condamnés solidaires.
Une somme supplémentaire de 85'000 €est réclamée solidairement à tous les intimés (sauf M. [D]) au titre du préjudice matériel résultant de la diminution de la superficie de l'appartement, ainsi que 20'000 €au titre du préjudice moral subi de ce même fait ;
Si par extraordinaire, la cour entrait en voie de condamnation à l'encontre de l'appelante, le coût de cette condamnation sera supporté solidairement par le vendeur, par Generali assureur de batimad, et par le notaire ;
Le vendeur sera condamné à reprendre à ses frais l'ensemble des préconisations de l'expert et devra relever et garantir l'appelante ;
Generali devra garantir les travaux effectués par Batimad ;
Generali et le syndicat devront relever et garantir l'appelante de toutes les condamnations prononcées à son encontre et supporter toutes les conséquences financières matérielles liées aux revendications de M. [X] et du syndicat, en ce compris les travaux de remise en état et dommages-intérêts découlant de la décision à intervenir ;
En tout état de cause, l'éventuelle condamnation du syndicat ne sera pas supportée par l'appelante dans la limite de ses tantièmes et aucun appel de fonds ne pourra être dirigé contre elle.
Une somme de 10'000 € est réclamée à tout succombant au titre des frais inéquitablement exposés.
Le syndicat des copropriétaires les terrasses du soleil, intimé, a conclu le 14 juin 2013 en demandant à la cour de débouter l'appelante de tous ses demandes à son encontre, et de confirmer le jugement de premier ressort en ce qu'il a condamné sous astreinte de 100 € par jour de retard la société civile immobilière Arethuse à retirer de la terrasse partie commune à jouissance exclusive et privative l'intégralité des jardinières en dur installées sans autorisation, à démolir la véranda constituant partie de la salle de bains créée, à refermer le mur porteur où une partie de la salle de bains a été créée, à retirer le carrelage recouvrant le carrelage initial et les joies de dilatation ;
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société civile immobilière de l'ensemble de ses demandes contre le syndicat et la cour condamnera l'appelante à payer aux syndicats une somme de 20'000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
L'appelante n'est en aucune manière recevable en une quelconque demande de préjudice moral à hauteur de 20'000 €;
Le notaire Me [W] sera débouté de son appel incident en ce qu'il soutient que les demandes du syndicat en démolition sont irrecevables et infondées, ce qui est en complète contradiction avec les termes du règlement de copropriété en page 11 qui défie les parties communes ; ainsi le notaire sera débouté de son appel incident contre le syndicat, et l'appelante devra supporter dans la limite de ses tantièmes tout que les condamnations qui pourraient être prononcées contre le syndicat, qui pourra diriger contre elle tout appel de fonds nécessaire ;
Une somme de 8000 € est réclamée au titre des frais inéquitablement exposés.
La compagnie Generali assurances IARD , venant aux droits de la Zurich, assureur de la société Batimad, a conclu le 6 février 2013 et demande à la cour, au visa de l'article 1792 du Code civil, de confirmer le jugement dont appel ;
Generali ne saurait faire l'objet d'une quelconque condamnation concernant la suppression de travaux ou une astreinte, et les désordres affectant le joint de dilatation, l'entrée et le séjour sont à caractère purement esthétique ; les désordres relatifs aux jardinières et les infiltrations qui en résultent résultent d'absence d'ouvrages d'étanchéité et de la réalisation de travaux de maçonnerie, Batimad n'ayant souscrit aucune assurance pour ces deux activités ; l'insuffisance de chauffage n'est pas démontrée et les travaux de reprise préconisés ne ressortent pas de la garantie décennale ;
L'assureur Generali sera donc mis hors de cause, tout succombant étant condamné à lui payer une somme de 3000 euros au titre des frais inéquitablement exposés.
M. [X] et son assureur MACIF Provence Méditerranée, intimés, ont conclu le 5 février 2013 et demandent à la cour de confirmer, à titre principal, le jugement en ce qui a condamné Arethuse à payer à M. [X] une somme de 12'600 euros indexée pour les travaux nécessaires à la remise en état de son appartement, et à la MACIF subrogée une somme de 3554,74 euros
au même titre ;
Formant appel incident, M. [X] sollicite une somme de 48'300 € titre de son préjudice de jouissance ;
A titre subsidiaire, tout succombant devra payer les mêmes sommes à M. [X] et à son assureur, et l'appelante sera condamnée au paiement d'une somme de 4000 euros au titre des frais inéquitablement exposés.
Me [W], intimé, a conclu le 6 février 2013 et demande à la cour de juger que le syndicat des copropriétaires est irrecevable et infondé a sollicité la démolition des aménagements et des constructions litigieuses qui ont été édifiés sur des parties privatives, sans aucune nécessité d'autorisation ; l'appel en garantie contre le notaire est donc sans objet ;
En tout état de cause l'appelante est infondée dans ses demandes contre le notaire qu'il a commis aucun manquement à son devoir de conseil et d'information lors de la passation de l'acte du 29 juillet 1998 , compte tenu des éléments portés à sa connaissance, n'ayant été informé ni des travaux réalisés sur les biens vendus, ni les désordres découlant ;
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a mis hors de cause Me [W] ; une somme de 4000 euros est réclamée à l'appelante au titre des frais inéquitablement exposés.
Me [K] ès qualités de mandataire de la société Daro, à qui l'appelante a acheté les biens litigieux, n'a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut à son encontre.
L'ordonnance de clôture est en date du 18 juin 2013.
SUR CE:
Attendu que la cour est liée par les demandes de l'appelante telles qu'elles résultent des dernières écritures régulièrement communiquées et dont la structure, tant au principal qu'au subsidiaire, ne laisse pas d'interroger ;
Attendu qu'en effet, et au principal, il est soutenu en substance que les lots 318 et 319 sont des parties privatives, ce qui se révèle exact au vu des motivations que la cour adoptera infra, mais aussi que les travaux querellés ont été édifiés sur ces lots, ce qui ne résulte nullement des constatations expertales, puisque ces travaux occupent en réalité partie de la terrasse qui se trouve au 10e étage, niveau des deux appartements qui ont été réunis, cette terrasse n'ayant rien à voir avec les terrasses solarium du 11e étage constituant les lots 318 et 319 ;
Attendu que les demandes subsidiaires ne laissent pas elle aussi d'interroger, puisqu'elles sont formulées dans le cas où la cour déciderait que les lots 318 et 319 sont des parties communes, ce qui à l'évidence ne résulte ni du titre de l'appelante, ni du règlement de copropriété, ainsi qu'il sera motivé infra ;
Attendu que ces remarques liminaires recentrent en réalité le débat sur la nature des parties de l'immeuble où ont été édifiées les constructions dont le syndicat demande la démolition, et sur la charge des travaux d'étanchéité au vu du règlement de copropriété et des conclusions expertales ;
Attendu que sur le premier point, l'appelante a acheté le 29 juillet 1998, par devant m° [W], notaire à [Localité 2], les lots 313 et 314 constituant au 10e étage deux appartements jumelés, ce qui n'est pas contesté ;
Attendu que ces deux lots ne comportent pas dans la description de l'acte authentique de terrasse, mais comportent dans les mentions du règlement de copropriété, pour chacun d'entre eux , un balcon et une terrasse ; que ces deux terrasses ont été à l'évidence réunies comme les deux appartements et constituent au 10e étage la terrasse où ont été édifiées la salle de bains et la véranda litigieuses ;
Attendu que l'acte authentique ci-dessus visé porte mention par ailleurs de l'achat du lot 318, constituant au 11e étage une terrasse solarium d'environ 136 m², ce qui correspond aux mentions du règlement de copropriété, avec 350'000e des parties communes générales, ce qui en fait incontestablement en droit un lot privatif, et non pas une partie commune à jouissance exclusive ;
Attendu que le même acte authentique porte mention de l'achat du lot 319, décrit comme une terrasse d'environ 153 m² au 10e étage, alors que ce lot est décrit au règlement de copropriété comme une terrasse solarium située au 11e étage, avec 395/1000 des parties communes générales ; que la seule question est donc celle de l'étage auquel est situé le lot 319, sa nature de lot privatif étant incontestable au regard des mentions du titre et du règlement de copropriété ;
Et attendu que la nature de terrasse solarium implique que le lot 319 est bien situé au 11e et dernier étage, l'acte authentique ne pouvant en même temps mentionner qu'il se situe au 10e étage et se référer à un descriptif du règlement de copropriété qui le situe incontestablement au 11e étage, comme le lot 318 ; que de plus, la réunion des deux appartements impliquait logiquement la réunion et l'accès aux deux terrasses solarium du 11e étage ; qu'enfin, en droit, le réglement de copropriété qui mentionne sans aucune ambiguïté que le lot 319 est situé au 11e étage est opposable tant à l'appelante qu'au syndicat ;
Attendu que ce premier examen permet de retenir la nature de lot privatif des terrasses solarium du 11e étage (lots 318 et 319), mais interdit de retenir que les terrasses réunies du 10e étage soient elles aussi des lots privatifs, puisque le règlement de copropriété, en page 11, intègre aux parties communes « toutes les terrasses, accessibles ou non accessibles même si elles sont affectées à l'usage exclusif d'un seul copropriétaire » , étant précisé que la terrasse du 10e étage n'est pas affectée d'une quote-part des parties communes, ce qui la différencie , en fait mais aussi en droit, des terrasses constituées par les lots 318 et 319 qui sont affectées d'une quote-part des parties communes, définition légale d'un lot à caractère privatif ;
Attendu qu'en conséquence , il ne peut être sérieusement contesté par l'appelante que les constructions dont le syndicat réclame la démolition ont été édifiés au 10e étage, sur des terrasses ne constituant pas des lots privatifs, mais des parties communes réservées à son usage exclusif ;
Attendu qu'à défaut d'autorisation régulière de l'assemblée générale, et même si ces constructions ont été édifiées par le vendeur de l'appelante, la demande du syndicat est parfaitement recevable et le premier juge doit être confirmé en ce qu'il a ordonné la démolition sous astreinte de la véranda constitutive de partie de la salle de bains créee, la remise en état du mur porteur, le retrait du carrelage recouvrant le carrelage initial et le joint de dilatation, ainsi que le retrait des jardinières en dur ; que le syndic a été régulièrement autorisé à assigner par l'assemblée générale en date du 20 avril 2002 dans sa résolution numéro 11 ;
Attendu que sauf à ignorer le libellé des écritures de l'appelante qui ne formule des demandes à titre subsidiaire que pour le cas où la cour déciderait que les lots 319 et 318 sont des parties communes, la cour n'est donc saisie que du principal, puisqu'il vient d'être retenu, après examen des mentions précises sur ce volet tant du titre que du règlement de propriété, que ces lots ont un caractère privatif, nonobstant l'erreur affectant le titre sur la numérotation de l'étage du lot 319 ;
Attendu qu'il convient donc de se limiter aux demandes principales de l'appelante, la première consistant à débouter le syndicat de sa demande de démolition venant d'être rejetée ;
Attendu qu'il est demandé ensuite condamnation du syndicat à payer une somme de 17'040,48 euros à titre de dommages-intérêts au titre des réparations des dégâts occasionnés à l'appelante en raison du défaut d'entretien des parties communes ;
Attendu que cette somme est décomposée comme suit :
- infiltration au droit de la descente eaux pluviales : 6923,22 euros ;
- infiltrations en sous- face de l'auvent au travers du joint de dilatation : 4167, 25 € ;
- garde corps de la terrasse du 11e étage : 5950 €
Attendu que les garde corps font partie des parties privatives, selon le règlement de copropriété en page 14, au surplus s'agissant des terrasses solarium du 11e étage dont il a été motivé supra qu'il s'agit de lots privatifs ;
Attendu que s'agissant des infiltrations en sous- face de l'auvent au travers du joint de dilatation (4167,25 euros), l'on peut tout d'abord s'interroger sur une demande de condamnation à paiement du montant des travaux estimés par l'expert [Z], alors que l'on ne conteste pas sérieusement que ces travaux ont été effectués, et qu'ainsi l'on ne saurait en toute hypothèse se plaindre que du retard apporté à les faire, en termes de préjudice de jouissance ;
Attendu qu'en effet, l'expert précise bien dans son paragraphe 5.2.1.05-17.3 qu'il a été remédié à la cause des désordres en question, même si , compte tenu de l'âge de l'étanchéité, les travaux réalisés risquaient de ne pas avoir dans le temps toute l' efficacité requise ;
Attendu que l'appelante indique elle-même que l'assemblée générale a décidé d'une réfection totale en février 2008 et que les travaux ont eu lieu à la fin de 2008, ce qui n'aurait pas empêché de nouvelles infiltrations constatées par huissier le 18 décembre 2008 ( M° [T]);
Mais Attendu que sur la période intermédiaire, la cour ne discerne pas le bien-fondé d'une demande de condamnation à paiement pour un montant de travaux qui ont été effectués, alors que l'expert n'évoque qu'un préjudice d'ordre purement esthétique qui n'est pas objectivement quantifiable, aucun élément d'appréciation n'ayant été communiqué sur ce point ;
Attendu que s'agissant de la somme de 6923,22 euros, elle se décompose en une somme de 3700 euros relative à la remise en état du coffre d'habillage de la descente d'eaux pluviales, à la reprise d'enduits et de peinture ,au nettoyage du carrelage de la terrasse Sud , à la remise en place des plinthes le long de la façade, à la remise en peinture des murs et plafonds des chambres un et deux et au changement de moquette d'une part, et en une somme de 3223,22 euros relative au remplacement des doubles rideaux ;
Mais attendu que l'appelante indique elle-même que le syndicat a procédé aux travaux destinés à supprimer temporairement la cause de ces infiltrations, se retranchant là aussi derrière l'absence d'efficacité dans le temps de ces travaux, ce qui ne permet dans l'absolu que d'envisager une condamnation au titre du trouble de jouissance sur la période antérieure aux travaux, et non pas une condamnation à paiement pour le montant de ces travaux ; mais Attendu que l'expert évoque là aussi un trouble d'ordre esthétique, non objectivement quantifiable, sans communication d'éléments d'appréciation ;
Attendu que s'agissant des doubles rideaux, l'expert n'a pas constaté de nécessité de remplacement en relation avec les désordres constatés ; que tout au plus un nettoyage des rideaux s'imposait dans le cadre de l'entretien périodique de l'appartement ;
Attendu qu'en conclusion sur cette demande, la cour n'estime pas qu'elle soit fondée, en l'absence de lien juridique démontré entre les sommes réclamées (qui correspondent à des montants de travaux) et l'obligation d'entretien de l'étanchéité qui incombe au syndicat, y compris pour l'étanchéité des parties communes à jouissance exclusive comme en l'espèce, mais à laquelle ledit syndicat s'est conformé, aucun préjudice quantifiable ne résultant des éléments versés au dossier sur la période intermédiaire,
Attendu que l'appelante demande ensuite de condamner le syndicat sous astreinte à procéder à la réfection de l'entière étanchéité de l'édicule ascenseur, de la toiture terrasse et de la terrasse, sans autre précision, alors qu'il est conclu notamment en page 46 que les travaux ont été votés et qu'ils sont exécutés depuis 2008, mais qu'ils n'ont pas permis de remédier intégralement aux infiltrations d'eau, aucune réception des travaux n'étant intervenue de la part de l'architecte de la copropriété ;
Attendu que les préconisations du deuxième expert M. [G] ont donc été suivies d'effet, lorsqu'il estimait que :
« la seule solution durable porte sur la réfection de l'étanchéité de la totalité de la terrasse du 11e niveau, ce qui est d'ailleurs la préconisation de notre confrère [Z] qui avait examiné des infiltrations affectant l'appartement de la Sci Arethuse... Nous avons souligné que ces travaux sont de nature à supprimer les désordres actuels mais qu'il subsiste un risque de nouvelles infiltrations imputables à une dégradation de l'étanchéité de la terrasse du 10e étage, qui est également très ancienne et sur laquelle des jardinieres ont été installées, source potentielle d'une aggravation du risque » ;
Attendu que cela met en lumière la véritable genèse du contentieux, l'appelante se refusant à tirer les conséquences de l'installation sans autorisation sur une partie commune d'une véranda salle de bains et de jardinières et estimant que l'ensemble des problèmes d'étanchéité n'est que la conséquence de la vétusté de cet équipement depuis l'origine, alors que le syndicat estimait que ces installations étaient responsables au premier chef des infiltrations, ainsi que le relate notamment un courrier très précis du 14 octobre 2008 auquel il n'a pas été donné suites par l'appelante ;
Attendu que force est de constater que l'expertise [Z] a renforcé quelque peu cette analyse, puisque cet expert a décrit les malfaçons affectant les constructions par ailleurs irrégulièrement édifiées et les arrivées intempestives d'eau en provenance de cette salle de bains, se propageant notamment chez M. [X] (paragraphe 5.2.1.07-12-16.2) ;
Mais attendu qu'en toute hypothèse et au stade de l'examen des demandes telles que formulées, la cour ne peut que constater que le syndicat a mis en oeuvre les préconisations de l'expert [G], et que le rapport de l'huissier [T] concernant l'édicule ascenseur, pas plus que l'absence de réception des travaux, ne suffisent en l'absence de tout autre précision à fonder une demande de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux dont l'appelante se borne à dire qu'il se qu'ils sont insuffisants, mais non pas qu'ils n'ont pas été réalisés ;
Attendu le syndicat verse ainsi à son dossier une facture en date du 10 février 2009 (104'455,30 euros), une facture en date du 4 novembre 2011 relative aux mesures provisoires préconisées par l'expert [C] (5454,35 euros) et facture du 4 février 2013 concernant la réfection de la terrasse Marien pour 59 570,45 €;
Attendu qu'il est ensuite demandé la réparation d'un trouble de jouissance à hauteur de 136'953 €, soit un quart de la valeur locative estimée à 5000 euros par mois, le tout sur neuf ans ;
Attendu qu'avant même d'aborder l'estimation de la valeur locative, la cour ne peut que constater que l'appelante ne justifie de façon certaine d'aucune obligation d'avoir à quitter l'appartement ou à devoir condamner telle ou telle pièce en raison des désordres relevant de l'obligation d'entretien de l'étanchéité incombant au syndicat, la réalité étant avant tout celle des préjudices occasionnés aux voisins du dessous dont M. [X], pour des raisons dont il sera motivé infra qu'elles incombent entièrement aux modalités de construction de la salle de bains et des jardinières irrégulièrement édifiées ;
Attendu que les occupants de la société appelante ne justifient nullement avoir dû quitter les lieux, avoir souffert un quelconque inconfort dans la jouissance de leur terrasse, pas plus que dans celle de leur appartement de manière significative qui permette en toute hypothèse d'allouer une somme égale à environ 24% du prix d'achat en 98 d'un bien qu'ils ont toujours habité ;
Attendu qu'il est significatif que sur la période ne soit produite qu'une facture de nettoyage de vêtements « suite à inondation », sans autre précision sinon la date d'avril 99, pour 373,5 euros, et une deuxième facture de juin 99 pour 211,14 euros sans autre précision ; qu'ainsi, l'absence de jouissance de deux pièces de l'appartement pendant neuf ans n'aurait donné lieu qu'à des frais au mieux de 584 €, l'expert [C] dont la concision n'est pas de nature à fortement éclairer la cour , se bornant à indiquer que les éléments de préjudice détaillés sur ce volet n'appellent pas de remarques particulières de sa part, en évitant l'essentiel de son travail par une formule lapidaire :
« le calcul du préjudice total nécessite de déterminer une durée que les demandeurs devront proposer à l'appréciation du juge » ;
Attendu que cette appréciation, en l'état, ne peut conduire qu'au débouté , y compris pour les frais de déplacement à l'expertise ;
Attendu que ce débouté rend sans objet l'examen de la demande de condamnation solidaire, sur ce volet, du vendeur et de l'assureur dommages ouvrage Generali de la société Batimad ;
Attendu qu'il est ensuite sollicité la condamnation solidaire du vendeur (Daro 2000), de l'assureur dommages ouvrage Generali en sa qualité d'assureur de Batimad, et du notaire à payer une somme globale de 58'610,85 euros dont le détail sera examiné infra ;
Attendu qu'en effet, il importe logiquement de s'intéresser d'abord au fondement de l'action initiée ainsi contre l'assureur et contre le notaire ;
Attendu que s'agissant de l'assureur de Batimad, il n'est pas contesté que Generali était assureur responsabilité décennale de cette société, mais pour des travaux déclarés de revêtement de murs et de sols en parement, de plomberie sanitaire, de chauffage, de climatisation et d'électricité ;
Attendu qu'il incombe donc à l'appelante de démontrer que les travaux dont elle demande condamnation solidaire du syndicat et de l'assureur ont un caractère décennal et correspondent aux activités déclarées de la société assurée ;
Attendu que cette double démonstration n'est pas faite pour le joint de dilatation (pas de caractère décennal), pour les jardinières (travaux de maçonnerie et d'étanchéité défectueux), pour la salle de bains (travaux de maçonnerie et mauvaise étanchéité) ou pour les désordres mineurs de l'entrée et du séjour qui n'ont pas de caractère décennal ;
Attendu que pour les dysfonctionnements de l'installation de chauffage, aucune malfaçon affectant la pose des radiateurs n'est avérée ou imputable à Batimad au vu de l'expertise
[Z], et il est audacieux en droit de poursuivre son assureur alors que les solutions préconisées relèvent de l'entretien ou de la maintenance (purge de l'installation, mauvais équilibrage des pressions, circulation insuffisante de l'eau) ; qu'enfin, aucun élément concret n'est versé au dossier permettant d'établir que l'insuffisance de chauffage ait rendu les locaux impropres à leur destination ;
Attendu de s'agissant du notaire, la seule erreur pouvant lui être reprochée est d'avoir mentionné dans l'acte authentique d'achat qu'il a dressé les 29 juillet 1998 que le lot 319 était situé au 10e étage ;
Attendu que cette erreur de retranscription des mentions du règlement de copropriété - état descriptif de division en date du 10 mars 1972, qui spécifie bien que le lot 319 était situé au 11e étage, est constitutive d'une faute dès lors que l'acheteur, à la simple lecture de l'acte, pouvait légitimement penser qu'il achetait un lot privatif numéro 319 situé au 10e étage, et donc dans le prolongement des deux appartements jumelés, et ce d'autant qu'il est indiqué plus loin dans l'acte en page sept que :
« les lots 314 et 313 consistant en deux appartements jumelés sont d'une superficie totale de 180 m². Terrasses : 141 m² . Jardinières : 15 m² », suite au mesurage effectué par le géomètre [R], par application de la loi du 18 décembre 96 ;
Attendu que dans ses conclusions, le notaire soutient d'ailleurs très fermement que les lots 318 et 319 sont des lots privatifs, ce qui est vrai, mais oublie de préciser qu'ils sont situés au 11e étage en vertu de l'état descriptif de division ci-dessus visé que le syndicat peut opposer à l'appelante, alors qu'en sens inverse l'appelante ne peut opposer au syndicat les mentions de son titre , contraires aux mentions de l'état descriptif de division ;
Attendu que l'acte authentique assimile par conséquent à tort la terrasse du 10e étage à un lot privatif numéro 319, laissant logiquement penser à l'acheteur que les constructions édifiées sur cette terrasse ont un caractère privatif, notamment la salle de bains et les jardinières ;
Et attendu que dès lors que le caractère commun de cette terrasse est avéré, même si sa jouissance est exclusive, les mentions de l'acte se révèlent sur ce point dépourvues d'efficacité puisque elles ne peuvent être opposées au syndicat qui a obtenu à juste titre en premier ressort et devant la cour la condamnation de l'acheteur à démolir les constructions édifiées sans autorisation ;
Attendu que la faute du notaire, ainsi caractérisée, n'a pas permis à l'appelante au moment de l'achat d'avoir un doute raisonnable sur le caractère privatif de la terrasse située au 10e étage et de s'interroger en conséquence sur la licéité des constructions que cette terrasse supportait et dont le syndicat demande à juste titre la démolition ; que ce doute a été pour le moins conforté durant toute la période contentieuse par les conclusions du notaire protestant du caractère privatif de la terrasse supportant les constructions litigieuses ;
Attendu qu'il n'est pas contesté que ces constructions ont été édifiées par le vendeur Daro 2000 sans aucune autorisation de l'assemblée générale, la faute de ce vendeur étant donc caractérisée qui l'oblige à réparer l'intégralité des dommages en découlant directement ;
Attendu que pour le vendeur, ces dommages sont constitués d'une part par les malfaçons affectant ces constructions irrégulières et qui constituent un vice caché, et ce d'autant que l'acte authentique d'achat du 29 juillet 1918 spécifie bien que l'acheteur bénéficiera de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du Code civil, en raison du fait que l'ancien propriétaire a la qualité de vendeur professionnel ;
Attendu qu'il suffit de se référer à l'expertise [Z] en page 32 pour établir que les vices cachés affectant les constructions effectuées à l'initiative du vendeur Daro2000 ont fait l'objet de travaux réalisés par l'appelante pour un montant de 23'582,31 euros, et que les jardinières ont été détruites et reconstruites, par l'appelante, sans attendre une décision de justice définitive sur la licéité de leur implantation, pour un montant de 14 710,85 euros ; que d'autres frais ont été engagés, mais sans relation directe certaine avec les malfaçons, comme ceux relatifs à l'installation de chauffage ;
Attendu que par ailleurs, des travaux de remise en état de la salle de bains restent à réaliser selon l'expert, montant de 7384,26 euros ; qu'à l'évidence, ils ne seront pas réalisés puisque la démolition est ordonnée ; qu'ainsi, le vendeur est tenu au titre de la garantie des vices cachés d'une somme que la cour estime certaine à hauteur de 38'292 €;
Attendu que d'autre part, le vendeur sera tenu de garantir l'appelante de l'ensemble des frais entraînés par la démolition et la dépose des constructions irrégulières, telle que ci-dessus ordonnées , ainsi que du montant des condamnations prononcées au profit de M. [X] dont l'appel incident sera examiné infra ;
Attendu que s'agissant du notaire, il est certain que les dommages en relation directe avec la faute qu'il a commise ne sont pas de même nature : qu'à l'évidence, la faute du notaire n'a aucune relation directe avec les malfaçons grevant les constructions par ailleurs irrégulières et avec les dommages subis par les voisins des niveaux inférieurs ;
Qu'en revanche, et tout comme le vendeur, le notaire devra relever et garantir l'appelante du coût des condamnations à démolir qui sont la conséquence du caractère commun de la terrasse du 10e étage, la cour faisant droit sur ce plan à la demande de l'appelante formulée en page 59 de ses conclusions, « si par extraordinaire la cour entrait en voie de condamnation à l'encontre » de l'appelante ;
Attendu qu'en conclusion sur ce dernier volet des demandes principales de l'appelante, c'est un débouté qui s'impose au profit de Generali, le vendeur et le notaire devant en revanche être condamnés solidairement à relever et garantir l'appelante du coût des condamnations à démolir et déposer les constructions litigieuses, tandis que le vendeur seul sera condamné à un payer à l'appelante le coût des malfaçons affectant lors de l'achat ces constructions, à savoir 38'292 € et à la relever et garantir du coût des dépens prononcés en premier ressort, qui comprennent les frais d'expertise ;
Attendu que reste à examiner la demande de M. [X] qui est parfaitement fondée, la cour adoptant les motifs pertinents du premier juge sur ce volet, qui s'est référé aux conclusions dénuées de toute ambiguïté de l'expert qui a retenu que l'ensemble des causes des désordres subis par M. [X] est constitué de malfaçons réalisées lors de l'aménagement de l'appartement de l'appelante par l'ancien propriétaire, ouvrages dont il a été motivé supra qu'ils ont au surplus été réalisée sans autorisation ;
Attendu que c'est donc une confirmation qui s'impose, la cour n'estimant pas que les éléments versés à l'appui de l'appel incident justifient que le préjudice de jouissance soit porté à 48'300 € ; que la cour précise en tant que de besoin que le vendeur sera tenu à relever et garantir l'appelante des condamnations prononcées au profit de M. [X] ;
Attendu que la cour n'estime pas justifié d'allouer au syndicat, à Generali ou
à Maitre [W] une quelconque somme au titre des frais inéquitablement exposés ; qu'en revanche, l'appel prospère en partie à l'encontre du vendeur et du notaire qui supporteront donc solidairement les dépens d'appel, outre une somme de 5000 € au profit de l'appelante, et 1200 € au profit de M. [X], au titre des frais inéquitablement exposés en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant par défaut :
Rejette l'appel incident de M. [X] ;
Fait droit partiellement aux demandes formulées à titre principal par l'appelante ;
Statuant à nouveau de ces seuls chefs,
Condamne solidairement maître [K] en sa qualité de mandataire de la société Daro 2000, et maitre [W] a relever et garantir l'appelante de l'intégralité du coût de la condamnation prononcée en premier ressort sous astreinte à :
- démolir la véranda constitutive de partie de la salle de bains créée,
- refermer le mur porteur où partie de la salle de bain a été créée,
- retirer le carrelage recouvrant le carrelage initial et le joint de dilatation ,
- retirer l'intégralité des jardinières en dur installées sans autorisation ;
Condamne Me [K] en sa qualité de mandataire de la société Daro 2000 à payer à l'appelante une somme de 38'292 euros au titre des vices cachés affectant l'immeuble vendu et à relever et garantir l'appelante du montant des condamnations prononcées au profit de M. [X] et de son assureur Macif subrogé, ainsi que du montant de la condamnation aux dépens prononcée en premier ressort et qui comprend les frais d'expertise ;
Confirme pour le surplus les dispositions du jugement de premier ressort ;
Condamne solidairement maître [K] ès qualités et maitre [W] à payer à l'appelante une somme de 5000 €, et à M. [X] une somme de 1200 €, au titre des frais inéquitablement exposés en cause d'appel, ainsi qu'à supporter les dépens exposés en cause d'appel, qui seront recouvrés au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
S. Massot G. Torregrosa