COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 29 AOUT 2013
N° 2013/399
Rôle N° 12/14264
SCI LE PEYNIBLOU
C/
[U] [I]
[L] [I]
Grosse délivrée
le :
à :
[Y]
[H]
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de GRASSE en date du 05 Juin 2012 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-11-529.
APPELANTE
SCI LE PEYNIBLOU agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,
dont le siège est [Adresse 2]
représentée par Me Fabien COLLADO, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Mireille HADDAD, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur [U] [I]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Gervais GOBILLOT, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Ouarda MESELLEM, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Madame [L] [I]
née le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Gervais GOBILLOT, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Ouarda MESELLEM, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne CAMUGLI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Août 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Août 2013
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé du 7 novembre 1996, la SCI PEYNIBLOU a donné à bail à M.et Mme [I] une villa située [Adresse 1].
Les locataires ont quitté les lieux le 31 mai 2010.
Par jugement du 29 mars 2011, le tribunal d'instance de GRASSE a condamné Monsieur et Madame [I] payer à la SCI PEYNIBLOU des sommes à titre d'arrière locatif, constaté la résiliation du bail aux 30 septembre 2010, fix é une indemnité d'occupation de 8000 EUR, condamné la SCI PEYNIBLOU à payer à M. [U] et Mme [L] [I] une somme de 8000 EUR en réparation de leur préjudice de jouissance, constaté la compensation des sommes au titre des deux dernières condamnations et donné acte à la SCI PEYNIBLOU de ce qu'elle s'engageait à restituer le dépôt de garantie de 3290 EUR dans le délai de deux mois, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues.
Par arrêt du 11 janvier 2013 la cour d'appel d'Aix-en-Provence a :
confirmé pour partie le jugement déféré et la réformé pour le surplus,
condamné M. [U] et Mme [L] [I] à payer à la SCI PEYNIBLOU la somme de 1710,97 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
condamné la SCI PEYNIBLOU à payer à M. [U] et Mme [L] [I] la somme de 1700 EUR de frais de procès,
condamné M. [U] et Mme [L] [I] aux dépens de première instance,
condamné la SCI PEYNIBLOU aux dépens d'appel.
Ladite décision a fait l'objet d'un pourvoi en cassation.
Saisie par requête du 12 mai 2011, le président du tribunal d'instance de GRASSE a désigné un huissier de justice pour se rendre sur les lieux loués, pénétrer dans ces derniers au besoin avec le concours d'un serrurier et dresser tout état des lieux.
La bailleresse a fait dresser un constat des lieux par procès-verbal huissier du 1er juin 2011.
Par acte du 12 août 2011, elle a fait assigner M. [U] et Mme [L] [I] devant le tribunal d'instance de GRASSEaux fins d'entendre, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
-constater que les dégradations affectant les lieux loués constatés par procès-verbal huissier du 1er juin 2011 sont imputables à M. [U] et Mme [L] [I],
-condamner solidairement au besoin in solidum M. [U] et Mme [L] [I] à lui payer
-la somme de 21 699,54 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure au titre des frais de remise en état, déduction faite du montant du dépôt de garantie,
-la somme de 4900 EUR à parfaire jusqu'à l'achèvement des travaux au titre du manque à gagner résultant de la disponibilité de la villa pendant la durée des travaux
-la somme de 1500 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 5 juin 2012, le tribunal d'instance de GRASSE a :
-déclaré recevable les demandes de la SCI PEYNIBLOU,
-constaté que les frais de remise en état des lieux loués à M. [U] et Mme [L] [I] par la SCI PEYNIBLOU sont justifiées à hauteur de 1206 EUR
-constaté que M. [U] et Mme [L] [I] ont versé lors de l'entrée dans les lieux une somme de 3290 EUR à titre de dépôt de garantie
-débouté la SCI PEYNIBLOU de l'ensemble de ses demandes en paiement
- débouté M. [U] et Mme [L] [I] de leur demande,
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
La SCI PEYNIBLOU a relevé appel de la décision le 24 juillet 2012.
Par conclusions récapitulatives numéro deux déposées le 29 mai 2013, elle conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevable ses demandes, distinctes des demandes soumises à la cour d'appel, mais à sa réformation pour le surplus.
Elle fait valoir:
que les dégradations affectant les lieux loués constatés par procès-verbal huissier du 1er juin 2011 sont imputables à M. [U] et Mme [L] [I], et conclut en conséquence :
à la condamnation solidaire au besoin in solidum de ces derniers à lui payer la somme de 21 699,54 EUR outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure au titre des frais de remise en état de la villa,
à la compensation en tant que de besoin du dépôt de garantie avec la créance précitée,
à la condamnation solidaire au besoin in solidum de M. [U] et Mme [L] [I] à lui payer les sommes de :
-12 250 EUR à parfaire jusqu'à l'achèvement des travaux au titre du manque à gagner résultant de la disponibilité des lieux pendant la durée des travaux
-3000 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Outre la réparation d'un certain nombre de désordres constatés par huissier qu'elle a mandaté, elle sollicite le montant des frais de remise en état des extérieurs dont la dégradation résulte selon elle de leur indisponibilité, faute pour les locataires de lui avoir remis les clés des lieux et du fait qu'elle n'a pas été autorisée par le président du tribunal d'instance de GRASSE à pénétrer dans les lieux et à les reprendre.
Par conclusions récapitulatives signifiées le 30 avril 2013, M. [U] et Mme [L] [I] concluent :
à l'infirmation de la décision en ce qu'elle a déclaré recevables les demandes de la SCI PEYNIBLOU, qui aurait dû selon eux, concentrer ses moyens lors de sa première action en paiement d'arriéré locatif et indemnitaire.
à l'irrecevabilité desdites demandes comme relevant de l'appréciation par la 11e chambre de la cour saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif attaché à l'appel du jugement rendu le 29 mars 2011 par le tribunal d'instance de Grasse.
Subsidiairement sur le fond, ils concluent à la confirmation de la décision critiquée en ce qu'elle a constaté que les frais de remise en état des lieux loués sont justifiés à hauteur de 1206 EUR et constaté qu'ils ont versé un dépôt de garantie de 3290 EUR
Ils sollicitent en outre la condamnation de la SCI PEYNIBLOU à leur payer la somme de 5000 EUR à titre de dommages et intérêts en raison du caractère abusif de leur appel et celle de 5000 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2013 après révocation de l'ordonnance du 6 mai 2013.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La recevabilité de l'appel n'est pas contestée et la procédure ne révèle aucune irrecevabilité susceptible d'être relevée d'office.
Sur la recevabilité des demandes de la SCI PEYNIBLOU
Les demandes indemnitaires de la SCI PEYNIBLOU en réparation du préjudice résulté selon elle de dégradations locatives et du manque à gagner du fait de l'indisponibilité du bien durant les travaux envisagés ne tendent pas aux mêmes fins que la demande originaire en paiement d'arriéré de loyers et charges présentée par assignation du 13 juillet 2010.
Echappant au principe de concentration des moyens invoqué par M. [U] et Mme [L] [I], elles ont été par conséquent à bon droit jugées recevables.
Sur le fond
Sur les frais de remise en état.
Aux termes de l'article 1730 du Code civil, S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
L'état des lieux d'entrée décrit le bon état d'entretien de l'habitation donnée à bail et de ses extérieurs et M. [U] et Mme [L] [I] ne contestent pas la mise à leur charge par la décision de première instance, du coût des réparations suivantes :travaux sur convecteurs électriques, ramonage cheminée, nettoyage hotte, travaux prises électriques, travaux sur portes de placard, travaux espagnolette, travaux étagères, remplacement d'applique, travaux menuiseries volets, évacuation commode) pour un montant total de 1206 EUR.
Si le constat de huissier établi à l'initiative de la SCI PEYNIBLOU le 6 juin 2011 répertorie , dans le séjour, la cuisine, la lingerie, les chambres, les salle d'eau, le couloir, la cave , un certain nombre de dégradations, ces pièces sont majoritairement décrites comme en état d'usage, le jugement déféré ayant justement pris en compte le fait que les locataires avaient occupé les lieux durant 14 ans .
L'huissier mandaté par Mme M. [U] et Mme [L] [I] le 22 juin 2010 décrit en outre à l'intérieur d'importantes traces d'humidité, de remontées avec concrétions humides, et écaillements sur les murs, fissures et des éclats sous les scellement de poutre et les parties se sont affrontées dans un litige distinct sur l'origine de ces phénomènes d'humidité, les locataires ayant notamment invoqué à ce titre un préjudice de jouissance.
La bailleresse ne peut , compte tenu de la vétusté naturelle des lieux et des conséquences d'un certain nombre de phénomènes non imputables aux locataires, solliciter que soient mis à la charge de ces derniers la reprise de travaux (rebouchage de trous, réparation de carreaux ébréchés, remplacement d'un miroir ébréché, nettoyage de moquette, raccords d'enduit).
Le premier juge a également justement écarté comme ne relevant pas des réparations locatives, au terme de 14 années d'occupation les travaux tels que le remplacement du parlophone et de la tringle du volet roulant, la suppression de fils apparents, la dépose d'une alarme installée par le locataire, celle-ci restant acquise au bailleur.
S'agissant des extérieurs , le constat d'huissier et les photographies annexées mettent en évidence un défaut d'entretien du jardin, la dégradation du portail, de la serrure du portillon d'entrée, d'une balustrade, la dégradation de tuiles.
Les locataires s'étant plaints à plusieurs reprises d'infiltrations provenant de fuites sur le toit et du mauvais état de ce dernier, Mme [L] [I] s'étant plainte à l'occasion d'un constat du 30 juin 2008 de ce que des travaux avaient été réalisés par des ouvriers incompétents qui avaient déplacé des tuiles, le bris ou le déplacement de tuiles ne seront pas considérés comme des dégradations imputables au locataire.
Le constat effectué à l'initiative de Mme [L] [I] le 22 juin 2010 soit à la date à laquelle elle indique elle-même avoir quitté les lieux, fait quant à lui état de ce que le vantail du portail en fer est tordu et ne peut plus être manoeuvré, la locataire imputant au gérant de la SCI PEYNIBLOU la détérioration de ce ventail afin de l'empêcher d'entrer avec des véhicules dans la propriété.
Cette affirmation n'est pour autant nullement prouvée par les époux [I] à qui incombe la charge de la preuve et qui n'ont au demeurant pas, avant de quitter les lieux, avisé le bailleur d'avoir à participer à l'état de sortie conformément aux exigences de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989.
La somme de 2823 EUR HT correspondant au remplacement du portail sera donc retenue .
Après application d'un abattement pour vétusté compte tenu de la durée de la location, la somme résiduelle de 2200 EUR sera donc imputée aux locataires.
Les constatations d'huissier effectuées le 22 juin 2010, décrivent d'autre part la réalisation de travaux anarchiques sur une conduite d'alimentation en eau située dans le jardin, le fait que la terrasse de la piscine est affaissée, que le skimer est rafistolé à la colle, la requérante faisant part de ce qu'elle a alerté à plusieurs reprises mais en vain le bailleur sur l'existence de fuites importantes de la piscine, que le chemin d'accès est en très mauvais état, « rafistolé à l'aide de ciment », qu'il est affaissé en partie basse.
Il ressort des descriptions ainsi rapportées que le mauvais état du jardin et de la piscine ne résulte pas exclusivement de manquements des locataires.
Au vu d'autre part des factures d'entretien établies par M. [Q] [M] en 2009 et 2010, les locataires ne pouvant se voir imputer le coût de nouvelles plantations ou d'achat de « poteries » qui ont été facturées à la SCI PEYNIBLOU , la somme forfaitaire de 300 EUR sera allouée à la SCI PEYNIBLOU au titre de la remise en état du jardin et la même somme forfaitaire de 300 EUR sera allouée au titre des travaux de nettoyage de la piscine, le surplus des sommes facturées (remplacement de hublots, de lampes, du sable du filtre') ne relevant pas de l'entretien locatif.
La somme forfaitaire de 100 EUR au titre du remplacement de la serrure du portillon, seule dégradée et nécessairement atteinte de vétusté aux termes de 14 années d'usage, ainsi que celle de 280 EUR au titre de la dégradation de la balustrade et de l'évacuation de la balancelle et du clapier seront par ailleurs allouées à la SCI PEYNIBLOU.
Il n'est nullement justifié que les travaux de reprise strictement imputables aux fautes des locataires ont durablement rendu le bien indisponible.
la SCI PEYNIBLOU invoque au demeurant un préjudice résultant du « retard à remettre le bien en location » et sollicitent une indemnisation à parfaire jusqu'à l'achèvement des travaux alors qu'elle a mis le bien en vente le 7 octobre 2011.
La demande à ce titre sera par conséquent rejetée.
La somme totale de 4386 EUR sera donc allouée, par voie de réformation, à la SCI PEYNIBLOU , dont déduction à opérer du dépôt de garantie d'un montant de 3290 EUR.
M. [U] et Mme [L] [I] seront par conséquent condamnés solidairement à payer à la SCI PEYNIBLOU la somme de 1096 EUR à titre de dommages et intérêts.
L'appel de la SCI PEYNIBLOU ne présentant pas de caractère abusif, les demandes reconventionnelles de M. [U] et Mme [L] [I] seront rejetées.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la SCI PEYNIBLOU l'intégralité de leurs frais irrépétibles.
La somme de 1500 EUR lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [U] et Mme [L] [I] seront solidairement condamnés aux dépens de première instance, majorés de la moitié du coût du constat d' huissier du 1er juin 2011.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
-déclaré recevables les demandes formées par la SCI PEYNIBLOU .
-constaté le versement par M. [U] et Mme [L] [I] de la somme de 3290 EUR à titre de dépôt de garantie à leur entrée dans les lieux.
-débouté M. [U] et Mme [L] [I] de leurs demandes.
Le réformant sur le surplus
Fixe à la somme de 4386 EUR le montant des dégradations imputables aux locataires.
Ordonne la compensation avec le dépôt de garantie.
Condamne par conséquent solidairement M. [U] et Mme [L] [I] à payer à la SCI PEYNIBLOU la somme de 1096 EUR à titre de dommages et intérêts.
Condamne solidairement M. [U] et Mme [L] [I] à payer à la SCI PEYNIBLOU la somme1500 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Rejette toute autre demande.
Condamne solidairement M. [U] et Mme [L] [I] aux dépens de première instance et d'appel, majorés de la moitié du coût du constat du 1er juin 2011.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT