29/09/2022
ARRÊT N° 600/2022
N° RG 21/03942 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OMA7
EV/CD
Décision déférée du 06 Août 2021 - Juge des contentieux de la protection d'ALBI - 20/00338
M. FERRET
[I] [J]
C/
Société MAISONS CLAIRES
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
ARRÊT DU VINGT NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANT
Monsieur [I] [J]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Claire GIMENEZ, avocat au barreau D'ALBI
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.021492 du 18/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMÉE
Société MAISONS CLAIRES
Société Coopérative HLM [Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Thierry LANGE de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant O. STIENNE et E.VET, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
E.VET, conseiller
Greffier, lors des débats : M. BUTEL
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre.
La société coopérative des maisons familiales de l'albigeois (COOMAIFA) a signé avec la société des houillères du bassin du centre et du Midi (HBCM) une convention au terme de laquelle la première devait construire 70 pavillons individuels à usage d'habitation à [Localité 2]. L'opération était financée par un emprunt souscrit par l'intermédiaire des houillères du bassin aquitain auprès de la communauté européenne du charbon et de l'acier. En contrepartie de ce financement, et par accord de principe du 17 février 1964, l'ensemble des logements était réservé à la société des houillères du bassin aquitain qui devait en devenir propriétaire.
Les houillères du bassin aquitain ont renoncé à faire valoir leur droit de récupération.
Par convention signée le 30 juin 1995, les HBCM ont renoncé à tout droit de propriété sur le parc immobilier et la COOMAIFA s'est engagée à maintenir dans les lieux les locataires s'y trouvant et, en cas de décès, d'étendre ce droit à leur conjoint.
M. [M] [X], mineur et son épouse, Mme [H] [N] ont dans ce cadre occupé une maison avec garage appartenant à la COOMAIFA.
Par la suite la SA d'HLM Maisons Claires est venue aux droits de la COOMAIFA en qualité de propriétaire des pavillons.
Par courrier du 15 octobre 2014, M. [I] [J], a demandé à bénéficier du logement à titre personnel, son père étant décédé en novembre 2012, sa mère le 23 juin 2014.
Par courrier du 28 octobre 2014, cette demande était rejetée par la SA Maisons Claires qui lui rappelait que le logement était réservé aux anciens mineurs et à leurs conjoints et qu'il se trouvait donc occupant sans droit ni titre.
Par ordonnance du 25 juin 2020, le juge des référés d'Albi a :
' dit que le contrat de bail avait été transféré à M. [J] à compter du 23 juin 2014,
' rejeté les demandes d'expulsion et d'astreinte formulées par la SA Maisons Claires,
' rejeté la demande d'indemnité d'occupation formée par la SA Maisons Claires comme excédent les pouvoirs du juge du référé,
' rejeté la demande formulée par la SA Maisons Claires sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné la SA Maisons Claires aux dépens.
Par acte du 10 novembre 2020, la SA Maisons Claires a fait assigner
M. [I] [J] aux fins d'obtenir avec exécution provisoire sa condamnation à lui verser 26'554,36 € au titre de l'arriéré locatif, le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion du locataire avec paiement d'une indemnité d'occupation.
Par décision du 6 août 2021, le juge des contentieux de la protection d'Albi a:
' dit que M. [I] [J] ne peut bénéficier de la gratuité du logement,
' constaté la résiliation du bail,
' ordonné l'expulsion de M. [J],
' condamné M. [J] à payer à la SA Maisons Claires une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges soit 355,92 € depuis la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés et 20'848,61 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échue au 28 janvier 2021,
' condamné M. [I] [J] aux dépens en ce compris les frais de commandement,
' dit qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.
Par déclaration du 15 septembre 2021, M. [I] [J] a formé appel de la décision en ce qu'elle a : « dit que M. [J] ne peut bénéficier de la gratuité du logement qu'il occupe à [Adresse 1]. - constaté la résiliation à la date du 19/10/2020 du bail conclu entre la société Maisons Claires, bailleur, et M. [J] [I], preneur du logement situé à [Adresse 1] pour non-paiement des loyers. - ordonné, qu'à défaut pour M. [J] [I] d'avoir libéré les lieux loués de tous occupants et de tous biens qui s'y trouvent dès la signification de la décision, il sera procédé à son expulsion,au besoin avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissées sur les lieux dans tel garde-meuble qu'il plaira à la société Maisons Claires, aux frais del'expulsé. - condamné M. [J] [I] à payer à la société Maisons Claires, prise en la personne de son représentant légal, les sommes suivantes :une indemnité mensuelle égale au montant du loyer et des charges soit 355, 92 € qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, depuis la date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs, la somme de 20 848,61 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus à la date du 28/01/2021. - condamné M. [J] [I] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais de commandements - dit qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. ».
Par dernières conclusions du 3 novembre 2021, M. [I] [J] demande à la cour de :
Réformer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Albi le 6 août 2021,
Statuant à nouveau :
' débouter la société Maisons Claires de ses demandes,
' condamner la société Maisons Claires au paiement d'une indemnité de 1000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 8 novembre 2021, la SA Maisons Claires demande à la cour de :
' débouter M. [I] [J] de l'ensemble de ses prétentions
' confirmer dans toutes ses dispositions le jugement du 6 août 2021,
' dire et juger qu'en tant que de besoin, la Société Maisons Claires pourra faire appel aux forces de l'ordre afin de faire exécuter la décision à intervenir,
' condamner M. [I] [J] à payer à la société Maisons Claires la somme de 1 000 € pour procédure abusive,
' condamner M. [I] [J] à payer à la société Maisons Claires la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 1° du CPC,
' condamner M. [I] [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais des commandements de payer, dont distraction au profit de Maître Thierry Lange, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Par ordonnance de référé du 19 janvier 2022, M. [J] a été débouté de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement.
La clôture de l'instruction est intervenue le 16 mai 2022.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS :
Sur les demandes principales:
M. [J] explique que conformément aux dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 le transfert du contrat de location se fait au descendant vivant avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès, qu'il remplissait ces conditions au décès de sa mère et doit donc être considéré comme locataire.
Il fait valoir que la SA Maisons Claires ne produit aucun bail et que l'article 6 de la convention qu'elle produit prévoit une prise en charge des loyers par la société des houillères du bassin du centre du midi, ainsi ses parents ne versaient aucun loyer, avantage dont il doit aussi bénéficier. Il souligne qu'en tout état de cause la société ne justifie pas du montant du loyer sollicité autrement que par une base de calcul des loyers des HLM .
La SA Maisons Claires oppose que le transfert de bail gratuit était réservé aux conjoints des mineurs et ne pouvait être étendu aux enfants, qu'ainsi
M. [J] ne pouvait bénéficier d'aucun droit sur le logement à compter du décès de ses parents, conformément à l'article 23 du statut des mineurs.
S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation qu'elle réclame, elle rappelle être un organisme HLM et que les montants réclamés correspondent à la méthodologie légale en la matière, que d'ailleurs la convention du 30 juin 1995 prévoyait que la COOFAIMA appliquerait le barème HLM et suivrait son évolution.
L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En l'espèce, M. [J], qui sollicite qu'il soit fait application de ce texte, n'a pas estimé utile de produire un acte de naissance ou tout autre document confirmant sa filiation qui cependant n'est pas mise en doute par son adversaire qui ne conteste pas non plus que M. [J], qui s'est maintenu dans les lieux après le décès de sa mère, justifie satisfaire à la condition de communauté de vie requise par l'article 14 précité.
Toutefois, ainsi que le relève M. [J], le logement objet du litige était réservé aux salariés mineurs, ce statut expliquant sa gratuité.
En effet, le logement était soumis aux dispositions de l'article 23 du décret n°46-1433 du 14 juin 1946 portant statut du mineur qui stipule:
«Logement:
a) Les membres du personnel, chefs ou soutiens de famille, sont logés gratuitement par l'entreprise, ou, à défaut, perçoivent de celle-ci une indemnité mensuelle de logement ;
b) Les autres membres du personnel peuvent percevoir également une indemnité mensuelle de logement ;
c) Les montants et conditions d'attribution de ces avantages sont fixés, par exploitation ou groupe d'exploitations, par arrêtés du ministre chargé des mines et du ministre des finances et des affaires économiques ;
d) Les anciens membres du personnel et leur conjoint survivant, bénéficiaires de prestations à la charge de la Caisse autonome nationale de la sécurité sociale dans les mines ou du régime général de sécurité sociale, au titre des risques vieillesse, invalidité et décès (pensions de survivants) ou titulaires de rentes prévues par la législation générale sur les accidents du travail et les maladies professionnelles, peuvent recevoir des prestations de logement, en nature ou en espèces, dont les montants et les conditions d'attribution sont fixés par arrêté du ministre chargé des mines et du ministre chargé du budget. ».
De plus, la loi du 3 février 2004 a créé l'Agence nationale pour la garantie des droits des mineurs (ANGDM) ayant pour mission de garantir, au nom de l'Etat, en cas de cessation définitive d'activité d'une entreprise minière ou ardoisière l'application des droits sociaux des anciens agents de cette entreprise, des anciens agents et de leurs ayants droit.
Le décret du 23 décembre 2004 pris en son application prévoit que cette agence assure le droit au logement gratuit défini par l'article 23 du décret du 14 juin 1946 selon les modalités prévues à son article 4 selon lequel :«Le droit au logement gratuit défini à l'article 2 ci-dessus est assuré quel que soit le propriétaire ou le gestionnaire des logements. Le loyer correspondant est versé directement par l'agence au propriétaire ou au gestionnaire.». Ainsi, le fait que la SA Maisons Claires viennent désormais au droit de la COOMAIFA est sans incidence.
En outre, l'article 8 de l'arrêté du 2 mai 1979, pris en application de l'article 23 du statut des mineurs et relatif aux prestations de logement des membres du personnel des exploitations minières et assimilées des anciens membres et de leurs ayants-droit, dispose que les membres du personnel qui ont droit à la prestation logement sont logés gratuitement par l'exploitant, dans la limite des logements dont il dispose.
Ces textes régissent le droit au logement des mineurs auquel est soumis le logement objet du litige, peu importe que la convention du 30 juin 1995 prévoit en son article 4 que la COOMAIFA devait établir un bail puisqu'en tout état de cause ce document était soumis aux dispositions relatives au statut des mineurs, cet article précisant par ailleurs que le droit au logement était étendu en cas de décès au conjoint uniquement, la COOMAIFA s'engageant à l'article 2 de la convention à maintenir dans les lieux les locataires actuels et en cas de décès d'étendre ce droit à leur conjoint uniquement. Enfin, les houillères du bassin du centre et du Midi s'engageaient à continuer à verser chaque début de mois les loyers des logements occupés par les mineurs, retraité mineur et conjoint.
Ainsi, en application de cette législation dérogatoire, le droit au logement gratuit dont bénéficiait M. [X], mineur, s'est exercé en nature par la mise à disposition gratuite d'un logement appartenant initialement à la COOMAIFA. D'ailleurs, M. [J] s'est adressé à l'ANGDM de [Localité 4], ainsi qu'il indique dans son courrier du 15 octobre 2014.
Au décès de M. [X] en novembre 2012, Mme [N] n'a occupé régulièrement le logement qu'en sa qualité de conjoint d'un mineur en application de l'article 23 d) du décret du 14 juin 1946 qui ne vise que les conjoints et non en vertu d'un bail.
Dès lors, M. [J] ne peut ni se prévaloir d'un transfert de bail en application des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ni du droit au logement gratuit, lequel se transmet uniquement à la veuve du mineur à l'exclusion de tout autre ayant-droit.
Dès lors, M. [J] ne peut être considéré que comme occupant sans droit ni titre du logement.
Enfin, aucune des parties n'a proposé à l'autre la signature d'un bail classique soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 puisqu'au contraire dès le 28 octobre 2014 la SA Maisons Claires informait M. [J] qu'il était occupant sans titre et que par courrier de son conseil du 3 mars 2015 elle lui a rappelé que le logement était réservé aux anciens mineurs et à leurs conjoints. Le 1er février 2019 elle lui a fait délivrer une sommation de déguerpir sur le même fondement. Enfin, par acte du 17 mai 2019, elle l'a fait assigner devant le juge des référés d'Albi en expulsion. Elle a donc, depuis le décès de Mme [N], réitéré sa volonté de ne pas voir M. [J] se maintenir dans les lieux.
À défaut de bail, il ne pouvait en être constaté la résiliation comme l'a fait le premier juge. La décision sera donc infirmée de ce chef ce qui n'a pas d'incidence sur la situation de M. [J] qui se trouve occupant sans droit ni titre depuis le décès de sa mère le 23 juin 2019 et doit donc libérer les lieux et payer une indemnité d'occupation à compter de cette date.
La somme réclamée à ce titre par la SA Maisons Claires est calculée conformément à la convention-type conclue le 3 juin 2015 avec l'État en application de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation qu'elle produit étant par ailleurs relevé que la convention du 30 juin 1995 portait en annexe un tableau de rattrapage de loyer mensuel au regard du barème HLM, ce qui confirme que le montant réclamé correspond à la valeur du logement.
Enfin, le jugement déféré n'est pas critiqué en ce qu'il a appliqué la prescription triennale.
En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. [J] à payer à la SA Maisons Claires la somme de 20'848,61 € au titre de l'arriéré d'indemnité d'occupation échu au 28 janvier 2021 et une indemnité d'occupation mensuelle égale à 355,92 € à compter de cette date.
Sur les demandes annexes :
Aux termes des dispositions de l'article 559 du code de procédure civile :
« En cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.».
La poursuite d'une action en appel constitue un droit dont l'exercice ne dégénère en abus qu'en cas de démonstration d'une faute non caractérisée en l'espèce.
La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée par SA Maisons Claires doit en conséquence être rejetée.
M. [J] qui succombe gardera la charge des dépens de première instance, par confirmation du jugement déféré et d'appel étant rappelé que les dépens ne peuvent comprendre les montants des commandements de payer qui ont été adressés à M. [J] en ce qu'ils n'ont pas un rapport étroit et nécessaire avec la présente instance.
L'équité commande de confirmer la condamnation de M.[J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et de faire droit à la demande de la SA Maisons Claires à ce titre en cause d'appel à hauteur de 800 €.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant dans les limites de sa saisine :
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a constaté la résiliation du bail,
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Dit que M. [I] [J] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1],
Rejette la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée par la SA Maisons Claires,
Condamne M. [I] [J] à verser à la SA Maisons Claires 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [I] [J] aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle, avec distraction au profit de Maître Thierry Lange pour les seuls dépens d'appel et non compris les commandements de payer adressés à M. [I] [J].
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT