13/09/2022
ARRÊT N°564/2022
N° RG 21/04059 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OMTJ
AM/CD
Décision déférée du 26 Août 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE
( 20/02813)
Mme [E]
[D] [C]
C/
[S] [T]
S.A. CITE JARDINS
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
ARRÊT DU TREIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTE
Madame [D] [C]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Caroline SCHNEIDER-BOYER, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.021998 du 11/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMÉS
Monsieur [S] [T]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Alain ANDORNO, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 31555.2021.012191 du 11/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
S.A. CITE JARDINS
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Isabelle BAYSSET de la SCP D'AVOCATS MARGUERIT- BAYSSET-RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
FAITS
Suivant acte sous seing privé du 12 juillet 2010, la SA Cité Jardins a donné à bail à Mme [D] [C] et M. [S] [T] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (31).
Le 12 juillet 2019, un commandement de payer la somme de 2646,66 euros leur a été délivré, visant la clause résolutoire, en vain.
PROCÉDURE
Par acte en date du 29 octobre 2020, la SA Cité Jardins a fait assigner Mme [C] et M. [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins principalement de :
. constat de la résiliation du bail et expulsion,
. condamnation solidaire à verser par provision la somme de 19 811.03 euros au titre des loyers, suppléments de loyers et charges arréragés arrêtés au 12 octobre 2020 et à parfaire au jour de l'audience.
Par ordonnance contradictoire en date du 26 août 2021, le juge a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu contrat du 12 juillet 2010 entre la SA Cité Jardins et Mme [D] [C] et M. [S] [T] pour un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] (31670) - appartement n°2, bâtiment D - sont réunies à la date du 13 septembre 2019,
- ordonné faute du départ volontaire de Mme [D] [C] et
M. [S] [T] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier,
- condamné solidairement Mme [D] [C] et M. [S] [T] à verser à la SA Cité Jardins à titre provisionnel la somme de 15 313,27€ au titre des loyers et charges dus au 3 juin 2021,
- condamné solidairement Mme [D] [C] et M. [S] [T] à payer à la SA Cité Jardins, une provision de 19 743.96€ au titre du supplément de loyer solidaire de mars 2020 à mai 2021 à défaut de la production intégrale des avis d'imposition 2019 et 2020 où figure le revenu fiscal de référence de l'année précédente,
- condamné solidairement Mme [D] [C] et M. [S] [T] à payer à la SA Cité Jardins à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 13 septembre 2019 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 3 juin 2021 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,
- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculé tels que si le contrat s'était poursuivi,
- condamné in solidum Mme [D] [C] et M. [S] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture,
- condamné in solidum Mme [D] [C] et M. [S] [T] à verser à la SA Cité Jardins une somme de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration en date du 27 septembre 2021 enregistrée sous le numéro de dossier RG 21/4059, Mme [C] a interjeté appel de l'ordonnance. L'ensemble des chefs du dispositif de la décision sont critiqués à l'exception du rappel de l'exécution provisoire de droit.
Le même jour, M. [T] avait lui aussi relevé appel de la décision du 26 août 2021, suivant déclaration enregistrée sous le n° RG 21/4058 : l'ordonnance du 20 janvier 2022 a prononcé la caducité de son appel.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Mme [C], dans ses dernières écritures en date du 27 octobre 2021, demande à la cour au visa des articles 367 alinéa 1er du code de procédure civile, L441-3 du code de la construction et de l'habitation et 1343-5 alinéa 1er du code civil, de :
- prononcer la jonction des deux instances inscrites sous les numéros RG 21/04059 et RG 21/04058,
- réformer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau :
- juger que les sommes poursuivies par la SA Cité Jardins au titre du supplément de loyers solidaire ne sont pas dues tant pour Mme [C] que pour M. [T],
- juger que Mme [C] n'est pas redevable de la dette de loyer et charges d'un montant de 15 313,27 euros dus au 3 juin 2021 ni de l'indemnité d'occupation fixée à compter du 3 juin 2021,
- désolidariser Mme [C] de toute dette de loyer et charges outre indemnité d'occupation liée au bail susvisé [Adresse 2] [Localité 4],
- juger en tout état de cause que Mme [C] est relevée et garantie de toute dette locative par M. [T] s'agissant du logement sis [Adresse 2] [Localité 4],
À titre subsidiaire,
- accorder à Mme [C] les plus amples délais de paiement pour le solde de sa dette,
- statuer ce que de droit quant aux frais et dépens.
Mme [C] expose que le couple s'est séparé en 2018 : elle s'est relogée suivant contrat du 27 janvier 2018 et a laissé M. [T], resté dans les lieux, faire son affaire des loyers et charges du logement litigieux.
Elle conteste en premier lieu la somme réclamée au titre du supplément de loyer de solidarité, appliqué faute de réponse à un questionnaire de la bailleresse sur les revenus qu'elle n'a pas reçu, au regard de leur situation en 2019 et 2020 et de ressources bien inférieures au plafond de 20% défini à l'article L441-3 du code de la construction et de l'habitat.
Elle justifie de ce qu'elle habitait ailleurs dès janvier 2018 et conteste en second lieu devoir toute somme au titre des loyers et charges d'un logement occupé par M. [T] seul, sollicitant d'être désolidarisée de ces sommes comme de l'indemnité d'occupation : à défaut, elle serait relevée et garantie de toute condamnation à ce titre par M. [T].
Le montant de la dette est donc largement diminué et M. [T] pourra prétendre à la régularisation des APL, ce qui s'imputera sur la dette : elle sollicite donc les plus amples délais.
M. [T], dans ses dernières écritures en date du 30 mars 2022, portant appel incident, demande à la cour au visa des articles L441-3 du code de la construction et de l'habitation et 1343-5 du code civil, de :
- réformer l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :
- juger que les sommes poursuivies par la SA Cité Jardins au titre du supplément de loyers solidaire ne sont pas dues,
- en conséquence, réformer I'ordonnance dont appel et débouter la SA Cité Jardins de l'ensemble de ses prétentions formées au titre du supplément de loyers solidaire,
- accorder à M. [T] les plus amples délais de paiement pour le solde de sa dette,
- statuer ce que de droit quant aux frais et dépens,
- rejeter en toute hypothèse, toute demande qui serait formée à l'encontre du concluant au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [T] invoque des difficultés personnelles et professionnelles, à l'origine des impayés. Il précise avoir déposé une demande de logement social le 21 janvier 2022.
S'agissant du surloyer réclamé, il fait valoir en substance que :
. atteint de phobie administrative et dans une situation financière assez précaire, il n'a pas fait les démarches pour justifier de ses ressources auprès de la bailleresse, faute d'avoir fait ses déclarations de revenus pendant plusieurs années,
. il a régularisé désormais sa situation fiscale, et les avis d'imposition montrent des revenus bien en deçà du plafond visé par l'article L441-3 du code de la construction et de l'habitation,
. Mme [C] était elle-même bénéficiaire du RSA puis d'une bourse d'étudiante à la même époque,
de sorte que le supplément de loyer de solidarité n'est pas dû.
Le locataire sollicite des délais pour payer une dette d'une toute autre ampleur, sa situation professionnelle étant en cours de stabilisation.
La SA Cité Jardins, dans ses dernières écritures en date du 5 avril 2022, demande à la cour au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :
- débouter Mme [C] et M. [T] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
En conséquence,
- déclarer que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juillet 2010 sont réunies à la date du 13 septembre 2019,
- ordonner faute de départ volontaire de Mme [C] et M. [T] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier,
- condamner solidairement Mme [C] et M. [T] à verser à la SA Cité Jardins à titre provisionnel la somme de 24.011,69 € au titre des loyers et charges dus au 5 avril 2022, (SLS forfaitaire déduit pour un montant de 19.718,96 €),
- condamner solidairement Mme [C] et M. [T] à payer à la SA Cité Jardins à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,
- fixer cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,
- condamner in solidum Mme [C] et M. [T] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, de la signification de la décision de première instance et d'appel,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [T] et Mme [C] à verser à la SA Cité Jardins la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Mme [C] et M. [T] à verser à la SA Cité Jardins la somme de 1200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.
L'intimée relate les difficultés de paiement rencontrées par le couple dès 2017, l'échec de deux plans d'apurement et l'absence de tout paiement depuis février 2020. Elle souligne que Mme [C] ne justifie toujours pas avoir régulièrement donné congé.
Suite à la récente production de leurs avis d'imposition, la SA Cité Jardins indique avoir procédé au remboursement sur le compte locataire du supplément de loyer de solidarité forfaitaire à hauteur de 19718,96 euros au 21 mars 2022, facturé faute de justificatif de ressources.
Par ordonnances du 8 juin 2022 rendues sur leurs demandes respectives d'arrêt de l'exécution provisoire, le premier Président a principalement rejeté la demande de Mme [C] et déclaré irrecevable celle de M. [T] en raison de la caducité de son appel enregistré sous le numéro de dossier RG 21/4058.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 juin 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la procédure
À titre liminaire, il est rappelé que la cour est tenue par le seul dispositif des conclusions et n'est pas valablement saisie par les demandes des parties tendant à « donner acte », « constater », « dire et juger », qui constituent des moyens et non des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.
Il sera relevé à cet égard que Mme [C], qui avait relevé appel de tous les chefs de la décision à l'exception de l'exécution provisoire, limite désormais sa demande de réformation aux condamnations solidaires prononcées au titre du supplément de loyer solidaire, de la dette de loyer et charges de 15 313,27 euros arrêtée au 3 juin 2021 et de l'indemnité d'occupation fixée à compter du 3 juin 2021, dont elle discute par ailleurs la charge finale et subsidiairement, les modalités de paiement.
Et, pareillement, M. [T] ne conclut au terme du dispositif de ses écritures, qu'à la réformation de la condamnation prononcée au titre du supplément de loyer de solidarité, y ajoutant une demande de délais de paiement pour le reste de sa dette
Les autres dispositions de l'ordonnance déférée, critiquées dans la déclaration d'appel et relatives au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion des locataires, et à l'indemnité d'occupation due par M. [R] en conséquence confirmées, en l'absence notamment de demande de suspension de la clause résolutoire.
S'agissant par ailleurs de la jonction sollicitée par Mme [C], il doit être relevé que l'appel de M. [T] en date du 27 septembre 2021, enregistré sous le numéro de dossier RG 21/4058, a été déclaré caduc par ordonnance du 20 janvier 2022. Il n'y a donc pas lieu à jonction.
Sur le surloyer
Après communication par M. [T] et Mme [C] de leurs avis d'imposition, l'Office public de l'Habitat de la Métropole toulousaine - [Localité 7] Métropole Habitat ne formule plus de demande de condamnation au titre du supplément de loyer de solidarité.
De fait, le bailleur a re-crédité le compte locataire, sous l'intitulé "régularisation sls" des sommes de 3991,80 euros le 6 septembre 2021 et de 19718,96 euros le 22 mars 2022.
La décision déférée sera en conséquence infirmée en ce qu'elle a condamné solidairement Mme [D] [C] et M. [S] [T] à payer à la SA Cité Jardins, une provision de 19743,96 euros au titre du supplément de loyer solidaire de mars 2020 à mai 2021.
Sur la solidarité
Au soutien de sa demande de désolidarisation des loyers et charges comme de l'indemnité d'occupation, Mme [C] fait valoir essentiellement qu'elle a quitté les lieux et pris à bail dès le 27 janvier 2018 un nouveau logement, pour lequel elle a perçu l'allocation logement.
Ce faisant, elle ne prétend pas avoir donné congé à la SA Cité Jardins pour le logement litigieux.
Dès lors, le contrat de bail signé par les parties pour le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] a continué à les lier jusqu'à sa résiliation, constatée à la date du 13 septembre 2019 par l'ordonnance déférée et confirmée sur ce point.
Or, ledit contrat contient une clause de solidarité ainsi rédigée : "si la location est consentie à plusieurs preneurs, ceux-ci, nonobstant les dispositions légales applicable à leur situation, se déclarent solidairement responsables de toutes les obligations incombant d'une manière générale au locataire et résultant plus particulièrement du présent contrat. En cas de départ de l'un des cosignataires, le sortant avisera la Société par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un préavis de 3 mois. Il sera tenu responsable de ses obligations pendant un délai de 6 ans à compter de la date de son départ."
Il résulte de ces dispositions contractuelles que la solidarité ainsi prévue n'est que celle du locataire, ce dont il faut déduire que l'occupant devenu sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail n'est plus tenu solidairement.
Au demeurant, le contrat liant les parties limite la solidarité aux obligations du locataire et ne fait pas expressément entrer dans le champ de la clause de solidarité les indemnités d'occupation qui pourraient être dues après la résiliation du bail.
Ainsi Mme [C] ne peut-elle être tenue solidairement avec M. [T] que pour les impayés de loyers et charges antérieurs au 13 septembre 2019. Et à cette date, le compte locatif était débiteur de la somme de 3286,79 euros.
Demeurant la persistance de ses obligations contractuelles personnelles envers le bailleur jusqu'à la résiliation du contrat de bail à défaut de congé délivré antérieurement, l'appelante est mal fondée à demander à être relevée et garantie de leur exécution par M. [T]. Cette prétention doit en conséquence être rejetée.
Sur le montant actualisé de la dette locative
En cause d'appel, la SA Cité Jardins réclame désormais 24011,69 euros au titre des loyers et charges et produit en ce sens un nouveau décompte locatif, arrêté au 5 avril 2022 : il en ressort que le solde débiteur du compte locatif s'élève désormais à la somme de 24011,69 euros, en ce compris 485,31 euros de frais de poursuite portés au débit du compte en janvier 2022.
Les intimés ne contestent pas le montant de la somme réclamée.
Il y a donc lieu de fixer le montant de la provision due au titre de la dette locative arrêtée au 5 avril 2022 à la somme de (24011,69-485,31=) 23526,38 euros, les frais de poursuite ne constituant pas une dette locative.
Sur les délais de paiement
Mme [C] et M. [T] sollicitent tous deux des délais de paiement sur le fondement de l'article 1345-3 du code civil aux termes duquel le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
L'appelante justifie de ce qu'elle a déclaré des revenus très limités en 2018 (563 euros en moyenne mensuelle) et 2019 ( 415 euros par mois) et de ce qu'elle percevait 745 euros mensuels au titre du RSA en septembre 2021. Etant observé qu'elle assume la charge des deux enfants du couple, et même si elle ne documente pas ses charges fixes actuelles, il est improbable qu'elle puisse distraire 137 euros mensuels de ses ressources.
Il n'est donc pas adapté de privilégier un règlement échelonné que Mme [C] ne pourrait assumer avec ses revenus courants, étant au surplus relevé que les deux avis d'imposition produits mentionnent des revenus de capitaux mobiliers.
S'agissant de M. [T], le montant de sa dette locative personnelle est désormais si considérable que les mensualités de remboursement excéderaient le montant de son salaire.
Il est donc impossible de faire droit à sa demande de délais de paiement, étant au surplus observé que M. [T] n'a pas repris le paiement des loyers courants même après son retour à l'emploi.
Les demandes des locataires seront en conséquence rejetées.
Sur les frais et dépens
Mme [C] et M. [T] qui succombent au principal seront condamnés in solidum aux dépens.
Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne commande toutefois l'octroi d'indemnités complémentaires sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dispositions prises par le premier juge en la matière n'étant pas contestées au terme des écritures de Mme [C] et M. [T], elles seront confirmées.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Dit n'y avoir lieu à jonction de la présente procédure avec le dossier n° RG 21/4058,
Infirme partiellement la décision entreprise en ce qu'elle a condamné solidairement Mme [D] [C] et M. [S] [T] à payer à la SA Cité Jardins à titre provisionnel :
. la somme de 15 313,27€ au titre des loyers et charges dus au 3 juin 2021,
. la somme de 19743,96 euros au titre du supplément de loyer solidaire de mars 2020 à mai 2021,
. une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 13 septembre 2019 dont l'arriéré est déjà liquidé jusqu'au 3 juin 2021, et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,
Statuant à nouveau,
Condamne Mme [D] [C] payer à la SA Cité Jardins la somme provisionnelle de 3286,79 euros au titre des loyers et charges dus au 13 septembre 2019, solidairement avec M. [S] [T],
Condamne M. [S] [T] à payer à la SA Cité Jardins la somme provisionnelle de 23526,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 5 avril 2022, dont 3286,79 euros solidairement avec Mme [D] [C],
Confirme la décision en ses autres dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant,
Déboute Mme [D] [C] de sa demande d'être relevée et garantie par M. [S] [T] de la condamnation prononcée à son encontre,
Déboute Mme [D] [C] et M. [S] [T] de leurs demandes de délais de paiement,
Dit n'y avoir lieu à condamnation complémentaire en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [D] [C] et M. [S] [T] in solidum aux entiers dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
I. ANGER C. BENEIX-BACHER