15/09/2022
ARRÊT N°583/2022
N° RG 21/04070 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OMVQ
EV/MB
Décision déférée du 19 Janvier 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 20/00860)
Giovanna GRAFFEO
[S] [J]
C/
[E] [H]
[I] [K]
[P] [G]
[U] [H]
[D] [H] épouse [W]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
ARRÊT DU QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
**
APPELANT
Monsieur [S] [J]
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représenté par Me Elodie ZIEBA, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.021103 du 03/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMES
Monsieur [E] [H]
Décédé le 10 décembre 2021
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représenté par Me Dominique JEAY de la SCP JEAY - MARTIN DE LA MOUTTE - JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [I] [K]
[Adresse 10]
[Localité 7]
Représentée par Me Sèverine FAINE, avocat au barreau de TOULOUSE
PARTIES INTERVENANTES VOLONTAIRES
Madame [P] [G] veuve de M. [E] [H] (décédé le 10/12/2021)
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Dominique JEAY de la SCP JEAY - MARTIN DE LA MOUTTE - JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [U] [H]
Héritier de M. [E] [H] (décédé le 10/12/2021)
[Adresse 9]
[Localité 2]
Représenté par Me Dominique JEAY de la SCP JEAY - MARTIN DE LA MOUTTE - JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [D] [H] épouse [W]
Héritière de M. [E] [H] (décédé le 10/12/2021)
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Dominique JEAY de la SCP JEAY - MARTIN DE LA MOUTTE - JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E. VET Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
E.VET, président
O. STIENNE, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
Par contrat du 25 janvier 2011, « l'indivision [H] »a donné à bail à M. [S] [J] et Mme [I] [K] un appartement situé [Adresse 12], pour une durée de trois ans avec tacite reconduction.
Par jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 19 novembre 2015, M. [E] [H] et Mme [F] [H] ont été déclarés adjudicataires du bien.
Par acte notarié du 24 août 2016, M. [E] [H] a acquis la pleine propriété de l'immeuble.
Par acte du 26 juillet 2019, M. [E] [H] a fait délivrer congé pour motif sérieux et légitime à Mme [I] [K] et M. [S] [J].
Par acte du 2 mars 2020, M. [E] [H], représenté par son épouse, Mme [P] [G] épouse [H] a fait assigner Mme [I] [K] et M.[S] [J] devant le juge du contentieux de la protection de Toulouse aux fins d'obtenir avec exécution provisoire :
' que soit constatée la validité du congé,
' l'expulsion des locataires,
' la condamnation des locataires à lui verser 2433 € en principal outre intérêts ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges jusqu'à leur départ et 700 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire du 19 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection a :
' constaté la validité du congé délivré le 26 juillet 2019,
' constaté que M. [S] [J] et Mme [I] [K] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er février 2020,
' condamné solidairement M. [S] [J] et Mme [I] [K] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période du 1er février 2020 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi,
' ordonné en tant que de besoin à Mme [I] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement,
' dit qu'à défaut pour Mme [I] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restituer les clés dans ce délai, M. [E] [H] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier de la force publique,
' condamné solidairement M. [S] [J] et Mme [I] [K] à verser à M. [E] [H] la somme de 2433 € au titre des loyers échus au 31 janvier 2020 et à celle de 3327 € au titre des indemnités d'occupation dues, APL déduite, depuis le 1er février 2020 selon décompte arrêté au 31 août 2020,
' dit irrecevable la demande de M. [H] tendant à obtenir la condamnation de M. [S] [J] et Mme [I] [K] au paiement de la somme de 4000 € au titre des réparations locatives,
' condamné solidairement M. [S] [J] et Mme [I] [K] à verser à M. [E] [H] une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' débouté M. [E] [H] de toute demande plus ample ou contraire,
' condamné solidairement M. [S] [J] et Mme [I] [K] aux dépens en ce compris le coût du congé délivré le 26 juillet 2019,
' rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 28 septembre 2021, M. [S] [J] a formé appel de la décision en ce qu'elle a : «condamné M. [J] et Mme [K] à verser à M. [H] la somme de 2433 € au titre des loyers échus au 31 janvier 2020 et à celle de 3327€ au titre des indemnités d'occupation dues depuis le 1er février 2020, - condamné M. [J] et Mme [K] au paiement de 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [J] et Mme [K] aux dépens, y compris le coût du congé délivré le 26 juillet 2019.».
M. [E] [H] est décédé le 10 décembre 2021 et l'instance reprise par ses héritiers Mme [P] [G] épouse [H], M. [U] [H] et Mme [D] [H] épouse [W].
Par dernières conclusions du 25 mai 2022, M. [J] demande à la cour de :
' infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 19 janvier 2021 en ce qu'il a :
condamné solidairement M. [S] [J] et Mme [I] [K] à verser à M. [E] [H] la somme de 2433€ au titre des loyers échus au 31 janvier 2020 et à celle de 3327 € au titre des indemnités d'occupation dues, APL déduite, depuis le 1er février 2020 selon décompte arrêté au 31 août 2020,
condamné solidairement à M. [S] [J] et Mme [I] [K] à verser à M. [E] [H] une somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamné solidairement M. [S] [J] et Mme [I] [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé délivré le 26 juillet 2019 ;
' déclarer l'appel de M. [J] recevable ;
' constater que Mme [K] a quitté le logement en juillet 2012 et, en conséquence, la mettre hors de cause dans ce litige ;
' constater les défauts du logement ;
' diminuer sa dette locative de 10% ;
' condamner solidairement Mme [P] [G], M. [U] [H] et Mme [D] [H] à lui verser la somme de 1500€ au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991;
' condamner solidairement Mme [P] [G], M. [U] [H] et Mme [D] [H] aux entiers dépens.
Par dernières conclusions du 25 novembre 2021, Mme [I] [K] demande à la cour de :
' dire et juger qu'elle n'a plus la qualité de colocataire de l'appartement sis [Adresse 5] depuis le 1er juillet 2012,
' dire et juger en conséquence qu'aucune somme ne peut lui être réclamée au titre du bail d'habitation en date du 25 janvier 2011 qui a été tacitement reconduit au seul bénéfice de M. [S] [J],
Subsidiairement :
Vu les articles 1219 et 1223 du Code civil,
' dire et juger que le montant du loyer doit être réduit compte tenu des désagréments subis par M. [J] au sein du logement,
' dire et juger que le montant de l'indemnité d'occupation doit être revue à la baisse,
En tout état de cause :
' rejeter toutes demandes de paiement formées à l'encontre de Mme [I] [K],
' condamner M. [E] [H] à verser à Mme [I] [K] la somme de 1.500 € au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
' condamner M. [E] [H] aux entiers dépens.
Par dernières conclusions du 2 juin 2022, Mme [P] [G] épouse [H], M. [U] [H] et Mme [D] [H] épouse [W], intervenants volontairement en qualité d'héritiers de M. [E] [H], demandent à la cour de :
' déclarer irrecevable l'appel interjeté par M. [J] du jugement du 19 janvier 2021 et régulièrement signifié le 1er février suivant,
Très subsidiairement,
' confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 19 janvier 2021 et y ajoutant,
' condamner in solidum M. [S] [J] et Mme [I] [K] à payer à Mme [P] [H], M. [U] [H] et Mme [D] [H] épouse [W], pris ensemble, la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 alinéa 1er du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens, distraction en étant prononcée au profit de Me Jeay, Avocat Associé, sur son affirmation de droit.
La clôture de l'instruction est intervenue le 7 juin 2022.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS
Sur la procédure :
Il n'y a pas lieu d'évoquer les arguments des parties relatifs à l'assignation initiale puisqu'aucune demande à ce titre n'est présentée par les locataires dans le dispositif de leurs conclusions qui seul saisit la cour.
Les consorts [H] font valoir que le jugement a été signifié à M. [J] le 1er février 2021 et que celui-ci n'en a relevé appel que le 28 septembre 2021, qu'il est donc tardif.
M. [J] relève que le jugement a été signifié à son ancienne adresse. Il explique que si son adresse demeurait celle de son ancien appartement, objet du litige c'est parce qu'il était en cours de procédure d'expulsion, que cela n'empêchait pas l'huissier de réaliser de véritables recherches.
L'article 538 du code de procédure civile dispose que le délai de recours par une voie ordinaire est d'un mois en matière contentieuse.
En l'espèce, le jugement a été signifié à M. [J] le 1er février 2021 par dépôt de l'acte à étude. Il est précisé à l'acte que certitude de l'adresse du domicile du destinataire est caractérisée par le fait que le nom figure sur la boîte aux lettres.
Cependant, par courrier non daté adressé au tribunal judiciaire de Toulouse, M. [E] [H] indiquait « fin juillet 2020, M. [J] a finalement quitté l'appartement, aidé au déménagement par des amis. Comme je m'inquiétais de la remise des clés et du constat de l'état des lieux de fin de bail, il a affirmé avoir envoyé une lettre recommandée il y fixait une date. Je n'ai jamais rien reçu.
En septembre, la CAF m'a informé que M. [J] avait demandé le transfert de son APL vers son nouveau domicile dès le mois d'août. Sa nouvelle adresse ne m'a pas été communiquée.».
En conséquence, M. [H] informé du départ de son locataire devait en informer l'huissier qu'il mandatait afin que ce dernier procède conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, la seule indication du nom du destinataire de l'acte sur la boîte aux lettres étant insuffisante à caractériser les recherches devant être diligentées en application de ce texte.
À défaut pour l'huissier d'avoir procédé à ces recherches, la signification du jugement à M. [J] le 1er février 2021 ne peut être considérée comme régulière et ayant valablement fait courir le délai d'appel.
En conséquence, l'appel de M. [J] doit être déclaré recevable.
Au fond :
- sur la mise hors de cause de Mme [K] :
Mme [K] explique avoir été colocataire avec M. [H] mais avoir quitté le logement compter de juillet 2012 et ne plus être redevable de sommes à l'égard du propriétaire depuis cette date.
M. [J] confirme qu'il était colocataire avec Mme [K] qui a quitté les lieux le 1er juillet 2012 ce dont le bailleur était parfaitement informé ainsi que la CAF. Il précise que le couple ayant eu un enfant, il pouvait arriver à Mme [K] d'être présente au domicile et que son nom n'avait pas été retiré de la boîte aux lettres puisqu'il s'agissait aussi d'une partie du nom de l'enfant.
Les consorts [H] opposent que Mme [K] était tenue solidairement avec lui conformément aux termes du contrat et qu'elle n'a jamais délivré de congé.
Il n'est pas contesté que le bail en litige a été consenti sous la forme d'un contrat unique à Mme [K] et M. [J], colocataires au sens des dispositions de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989.
Il résulte des dispositions de l'article 8-1 VI de la loi susvisée que «la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui, prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à, l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé».
Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, « le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé.».
En l'espèce, le bail liant les parties prévoit au titre de la solidarité des colocataires : « En cas de location à deux personnes au moins, les preneurs s'engagent conjointement et solidairement à l'exécution de toutes les conditions et obligations résultant du présent bail et ce, pendant toute la durée de celui-ci. Le colocataire qui délivrerait un congé au cours de la période initiale de location, soit trois ans, resterait donc tenu conjointement et solidairement de l'exécution de toutes les conditions et obligations pendant cette durée. ».
Mme [K] indique avoir quitté le logement pour s'installer [Adresse 11] à compter du 1er juillet 2012, ce dont le bailleur aurait eu connaissance.
Elle produit un bail à son nom et à celui de Mme [L] [X], signé le 1er juillet 2012 ainsi que deux autres baux signés à son seul nom les 1er mai 2014 et 27 avril 2015.
Cependant, elle ne justifie pas avoir régulièrement donné congé selon le formalisme prévu par la loi du 6 juillet 1989, formalisme destiné à informer le propriétaire du départ du locataire et de sa volonté de ne plus être tenue par les termes du bail avec l'autre locataire notamment s'agissant du loyer.
Si M. [J] produit des quittances à son seul nom, il ne justifie pas que lorsque Mme [K] résidait avec lui les quittances étaient bien au nom des deux locataires. Au surplus, le paiement de la taxe d'habitation d'un autre logement par Mme [K] ne justifie pas de l'information donnée à son bailleur, seule de nature à faire cesser son obligation à son égard puisque la question à trancher n'est pas la réalité du départ de la locataire mais celle de l'information du bailleur.
Or, celui-ci a adressé à chacun des locataires un congé en raison de leur carence dans le paiement des loyers le 26 juillet 2019 ainsi que des mises en demeure par lettres recommandées des 15 novembre 2019 et 15 janvier 2020, sans que M. [J] ou même Mme [K] avec laquelle il était en contact régulier ne lui fasse part du départ de cette dernière.
Enfin, le fait que le bailleur ait été destinataire d'un courrier de la CAF du 26 mars 2019 évoquant les prestations dues au seul M. [J] est insuffisant à caractériser une information suffisante susceptible de pallier l'absence de délivrance d'un congé par la locataire. De même que, le fait que M. [H] indique dans un courrier destiné au tribunal judiciaire: « Lors d'un coup de téléphone en septembre 2019, [I] [K], furieuse, affirme n'avoir plus rien de commun avec M. [J] et ne plus résider ici. Je lui ai rappelé qu'elle n'avait pas envoyé son désistement pour résilier son bail et qu'elle demeurait solidaire du paiement des loyers. ».
En effet, Mme [K] ne conteste pas cet appel, qui contredit son affirmation de ne plus être liée par le bail depuis juillet 2012, c'est-à-dire très nettement antérieurement à cette information téléphonique qui en tout état de cause ne pouvait valoir congé. De même, le fait que devant le premier juge le bailleur ait déclaré que Mme [K] « n'habiterait plus sur place », qui ne constitue pas une affirmation, ne peut être retenu comme établissant qu'il avait une parfaite connaissance du départ de la locataire et de la date de celui-ci.
En conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a retenu que Mme [K] restait tenue des dettes locatives jusqu'au départ des lieux de M. [J].
- sur le montant de la dette :
M. [J] affirme avoir subi des désagréments : insalubrité, travaux constants occasionnant des troubles sonores, factures d'eau disproportionnées, nombre de pièces inférieur à celui indiqué dans le contrat, ce dont il a alerté sans succès le bailleur. De plus, ayant quitté le logement en juillet 2020, il considère n'être tenu d'une indemnité d'occupation que jusqu'au 31 juillet.
Mme [K] conteste le montant des sommes qui lui sont réclamées au regard des désagréments subis dans l'immeuble loué.
Les consort [H] contestent les désordres ou nuisances allégués et rappellent que si M. [J] a quitté les lieux le 25 juillet 2020, il n'a pas restitué les clés.
La cour constate que les locataires ne produisent aucune pièce justifiant des désagréments allégués et les simples protestations verbales auprès de leur bailleur établies par le courrier de celui-ci adressé au tribunal judiciaire qui évoque exclusivement des travaux de rénovation effectués en 2017 et 2018 ainsi que la réfection de la toiture en avril 2020, sont insuffisants à démontrer la réalité des désagréments pouvant justifier une réduction de loyer.
Enfin, il est constant que le loyer reste dû jusqu'à la restitution des clés par le locataire.
Or, en l'espèce, si M. [H] a quitté le bien le 25 juillet 2020, il ne justifie pas avoir restitué les clés à cette date, ce qui justifie la demande des bailleurs en paiement de loyers pour le mois d'août.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.
- Sur les demandes annexes :
L'équité commande de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [J] et Mme [K] aux dépens et de les condamner aux dépens d'appel.
L'équité commande de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les locataires à verser 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de rejeter leur demandes à ce titre en appel et de faire droit à la demande des consorts [H] en cause d'appel à hauteur de 600 €.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant dans les limites de sa saisine :
Déclare recevable l'appel diligenté par M. [S] [J],
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Condamne in solidum Mme [I] [K] et M. [S] [J] à verser à Mme [P] [G] épouse [H], M. [U] [H] et Mme [D] [H] épouse [W] 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme [I] [K] et M. [S] [J] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
I. ANGER E.VET