15/09/2022
ARRÊT N°585/2022
N° RG 21/04166 - N° Portalis DBVI-V-B7F-ONEU
EV/CD
Décision déférée du 10 Septembre 2021 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE
( 20/03433)
M. BERGE
[H] [C] épouse Née [U]
[P] [C]
C/
[T] [E]
[X] [L] épouse [E]
RECTIFICATION
ET
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
ARRÊT DU QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTS
Madame [H] [U] épouse [C]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Thierry LANGE de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [P] [C]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Thierry LANGE de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉS
Monsieur [T] [E]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
Madame [X] [L] épouse [E]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E. VET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
E.VET, président
O. STIENNE, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
Par acte sous-seing privé du 9 décembre 2014 à effet au 1er janvier 2015 et complété par avenant du 1er octobre 2015, M. [T] [E] et Mme [X] [L] épouse [E] ont donné à bail à M. [P] [C] et Mme [H] [U] épouse [C] une villa située [Adresse 1].
Le 1er juillet 2020, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un congé pour motif légitime et sérieux.
Par acte du 21 décembre 2020, M. [P] [C] et Mme [H] [U] épouse [C] ont fait assigner M. [T] [E] et Mme [X] [L] épouse [E] aux fins avec exécution provisoire de :
' voir déclarer nuls les congés pour motifs légitimes délivrés à chacun le 1er juillet 2020,
' les voir condamner à leur verser 2000 € de dommages-intérêts outre
2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 10 septembre 2021, le juge du contentieux de la protection de Toulouse a :
' prononcé la validité du congé pour motif légitime et sérieux du 1er juillet 2020,
' dit que le bail n'est pas renouvelé depuis le 1er janvier 2021,
' déclaré sans droit ni titre M. [P] [C] et Mme [H] [U] épouse [C],
' dit qu'à défaut pour eux d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique, dans les conditions visées à l'article L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution,
' rejeté la demande d'astreinte,
' condamné M. [P] [C] et Mme [H] [U] épouse [C] au paiement de la somme de 1110,71 € outre intérêts au taux légal à compter du jugement, d'une indemnité d'occupation de 1036,89 € par mois de la résiliation du bail à la libération des locaux et la restitution des clés, 900 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' rejeté les autres demandes
' condamné M. [P] [C] et Mme [H] [U] épouse [C] aux dépens.
Par déclaration du 7 octobre 2021, M. [P] [C] et Mme [H] [U] épouse [C] en formé appel de la décision en ce qu'elle a : «prononcé la validité du congé pour motifs légitimes et sérieux du 01 juillet 2020, dit que le bail de M. [P] [C] et à Mme [Y] [U] épouse [C] n'est donc pas renouvelé depuis le 01 janvier 2021, déclaré M. [P] [C] et à Mme [Y] [U] épouse [C] seront déclarés sans droit ni titre, dit qu'à défaut pour M. [P] [C] et Mme [H] [U] épouse [C] d'avoir libéré les lieux précités deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et celle de tout occupant de leur chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique, selon les conditions visées à l'article L 412-6 du Code de Procédure d'exécution. Rejeté la demande d'astreinte, condamné M. [P] [C] et à Mme [Y] [U] épouse [C] au paiement de la somme de de 1110,71€, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, condamné M. [P] [C] et Mme [H] [U] épouse [C] à chaque mois une indemnité d'occupation d'un montant de 1036,89 € par mois, de la résiliation au jour de la libération des locaux et de la restitution des clés, condamné M. [P] [C] et Mme [H] [U] épouse [C] à payer à M. [T] [E] et Mme [X] [L] épouse [E] la somme de 900 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, condamné M. [P] [C] et Mme [H] [U] épouse [C] aux dépens en ce compris le coût du congé, rejeté les autres demandes. L'appel tend :- A la réformation de la décision contestée, - Vu les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, - Vu le bail, - Vu les commandements de payer visant la clause résolutoire, - Vu le congé pour motif légitime et sérieux, - Vu les pièces justificatives versées au débat, - déclarer nuls les congés pour motif légitime et sérieux délivrés le 1er juillet 2020 à M. [P] [C] et à Mme [H] [U] épouse [C]. - condamner Mme [X] [L] épouse [E] et M. [T] [E] à payer à M. [P] [C] et à Mme [H] [U] épouse [C], la somme de 2 000 € à titre de dommages-et-intérêts. - ordonner sur la condamnation à intervenir, l'exécution provisoire nonobstant appel et sans caution. - condamner M. [T] [E] et Mme [X] [L] épouse [E] à payer à M. [P] [C] et à Mme [Y] [U] épouse [C], la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 premièrement du Code de Procédure Civile. -condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance. Il est rappelé, conformément aux articles 57 et 901 du Code de procédure civile, que l'intimé a l'obligation de constituer avocat dans un délai d'un mois à compter de l'envoi de la lettre de notification de la déclaration d'appel par le greffe de la cour d'appel. Il est rappelé à l'intimé que, faute pour lui de comparaître, il s'expose à ce qu'un arrêt soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire. ».
Par dernières conclusions du 30 novembre 2021, M. [P] [C] et Mme [H] [U] épouse [C] demandent à la cour de :
' infirmer dans toutes ses disposition le jugement en date du 10 septembre 2021 ,
Statuant à nouveau
' déclarer nuls les congés pour motif légitime et sérieux délivrés le 1er juillet 2020 à M. [P] [C] et à Mme [H] [U] épouse [C],
' condamner Mme [X] [L] épouse [E] et M. [T] [E] à payer à M. [P] [C] et à Mme [H] [U] épouse [C], la somme de 2.000 € à titre de dommages-et-intérêts.
' condamner M. [T] [E] et Mme [X] [L] épouse [E] à payer à M. [P] [C] et à Mme [Y] [U] épouse [C], la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 1° du code de procédure civile, ' condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Thierry Lange, avocat sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l'article 699 du CPC.
Par dernières conclusions du 22 décembre 2021, M. [T] [E] et Mme [X] [L] épouse [E] demandent à la cour de :
' confirmer le jugement du 10 septembre 2021,
' valider le congé pour motifs légitimes et sérieux du 1er juillet 2020,
' dire et juger que le bail des époux [C] n'est donc pas renouvelé depuis le 1er janvier 2021,
' dire et juger qu'ils sont ainsi sans droit ni titre,
' ordonner l'expulsion des époux [C] et de tout occupant introduit de leur chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique,
' condamner les époux [C] à payer aux époux [E] une indemnité d'occupation d'un montant de 1036,89 € par mois, de la résiliation du bail au jour de la complète libération des locaux et de la restitution des clés,
' les débouter de leur appel et de toutes leurs demandes,
' les condamner au paiement de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' les condamner aux dépens de première et d'appel qui comprendront notamment le coût du congé.
Par ordonnance de référé du 19 janvier 2022, la demande de sursis à statuer à l'exécution du jugement présentée par les époux [C] a été rejetée.
La clôture de l'instruction est intervenue le 7 juin 2022.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS :
Sur l'erreur matérielle affectant le jugement déféré :
Aux termes de l'article 462 du code de procédure civile : « Les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande. ».
Par soit-transmis du 28 juillet 2022, il était demandé aux parties de présenter leurs observations sur l'erreur matérielle affectant le jugement déféré qui, indique à plusieurs reprises « [Y] » comme étant le prénom de Mme [C] alors que celle-ci se prénomme « [H] ».
Les parties répondaient le 3 août 2022 que le jugement déféré était affecté d'une erreur matérielle.
Il convient en conséquence de rectifier cette erreur purement matérielle qui n'appelle aucune contestation.
Sur la validité du congé :
Les époux [C] rappellent qu'un premier commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été adressé le 13 janvier 2020 pour un montant de 2917,84 € puis le congé contesté, enfin un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 juillet 2020 pour un montant de 4856,41 € bien qu'ils aient régulièrement payé leur loyer.
Ils affirment que le 6 octobre 2020 ils ont régularisé toutes les sommes qui n'avaient pas été réglées par la CAF qui a ensuite réglé les sommes dues une deuxième fois; que depuis ils sont à jour de leurs règlements et que notamment, contrairement à ce qui est indiqué au jugement, ils n'étaient pas redevables de la somme de 1110,71 € pour le mois d'avril 2021. Ils font enfin valoir que les retards qui ont été constatés par les bailleurs ne sont imputables qu'à la CAF, qui a procédé à des régularisations directement entre les mains des bailleurs, la dernière fois pour un montant de 2770 € en juin 2021.
Les époux [E] opposent que les incidents de paiement ont débuté à compter de juin 2016 puis ont repris en 2018, entraînant la délivrance de commandements de payer chaque année et la proposition par la CAF d'un plan d'apurement qui a été refusé par les locataires qui ne s'estimaient pas débiteurs. Finalement un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été adressé le 13 janvier 2020, régularisé par les locataires, le loyer courant n'étant cependant que partiellement réglé et une somme de 4856,41 € restant due au 1er juillet 2020 justifiant la délivrance du congé et d'un nouveau commandement de payer le 15 juillet 2020.
Ils rappellent qu'au 6 octobre 2020, la régularisation a porté sur un montant de 7000 €.
Il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur peut donner congé à son locataire. Cet acte doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
En cas de contestation, le juge doit vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
En l'espèce, le congé délivré le 1er juillet 2020 respecte les conditions de délais et de forme prévues par les dispositions précitées. Il y est mentionné que les bailleurs donnent congé aux locataires en raison des manquements graves à leur obligation de paiement du loyer à compter de juin 2016.
C'est donc le comportement global des locataires au regard de leur obligation de paiement du loyer à l'échéance qu'il convient d'examiner.
Le bail liant les parties à compter du 9 décembre 2014 prévoyait un loyer de 500 € avec indexation. Selon avenant du 1er octobre 2015, les parties ont adjoint aux locaux donnés à bail un garage en sous-sol, le loyer étant porté à 999 €.
Enfin, le bail prévoyait un paiement du loyer d'avance, le premier jour de chaque mois.
Dès le 7 juillet 2017, les bailleurs ont adressé aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1660,44 € en principal.
Le 9 juillet 2018, ils leur ont adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 2376,89 € en principal.
Le 7 février 2019, ils leur ont adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1660,56 € en principal, puis le 23 mai 2019, pour un montant principal de 1483,97 € et le 11 juillet pour un montant principal de 2001,92 €.
Le 13 janvier 2020, les bailleurs ont adressé aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1917,84 € en principal enfin le 15 juillet 2020, un dernier commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de de 4856,41 € en principal.
.
La cour est saisie de la régularité du congé délivré le 1er juillet 2020 au regard du motif légitime et sérieux invoqué d'incidents de paiement répétés, régularisations intempestives et paiements partiels.
Il résulte de l'extrait de compte produit par les bailleurs et non spécialement critiqué par les locataires sur ce point que:
' le montant réclamé par les bailleurs selon commandement du 7 juillet 2017 ne résultait pas d'impayés de la CAF mais de l'absence de paiement des locataires aux termes échus de juin et juillet 2017,
' le montant réclamé selon commandement du 9 juillet 2018 correspondait à des impayés des locataires qui, débiteurs à hauteur de 616,27 € déduction faite de l'APL n'ont effectué aucun versement en avril (réglé le 2 mai 2018), juin et juillet 2018. Il ressort de l'historique qu'aucun versement n'a non plus été effectué en août 2018. La situation a été régularisé par un versement de 3697,62 € le 9 octobre 2018,
' trois commandements ont été adressés aux locataires en 2019. Or, l'historique de compte relève que les locataires n'ont effectué aucun versement en janvier et février 2019, que les versements effectués postérieurement n'ont pas régularisé la totalité de leur retard ; qu'à nouveau ils n'ont effectué aucun versement en septembre et octobre 2019 puis en décembre,
' si aucun versement n'a été effectué par la CAF de décembre 2019 à novembre 2020 et si la CAF a effectué 17 novembre 2020 un virement important de 3531 €, correspondant à un arriéré, ce montant était insuffisant à expliquer le solde par ailleurs non contesté de 4856,41 € réclamé par le commandement du 15 juillet 2020, la différence correspondant à des impayés imputables aux locataires.
Le congé objet du présent litige qui rappelle les difficultés de paiement rencontrées depuis juin 2016 par les locataires vise les sommes dues au 1er juillet 2020 dont il est établi qu'elles étaient justifiées et à tout le moins en partie étaient dues par les locataires déduction faites de l'APL. De plus, le congé fait référence à des régularisations postérieures à des commandements et mises en demeure, ce qui est confirmé par l'examen de l'historique de compte qui révèle des paiements postérieurs aux échéances, ce qui est aussi constitutif d'une faute lorsque ces retards de paiement sont, comme en l'espèce, répétés.
En effet, les locataires produisent des justificatifs de paiement confirmant par les mentions qui y sont apposées leurs multiples retards de paiement alors que le loyer était payable le premier de chaque mois : le 15 avril 2019 pour le loyer de février 2019, le 20 mai 2019 pour le loyer de mars 2019, le 27 mai 2019 pour le loyer d'avril 2019, le 11 juin 2019 pour le loyer de mai 2019 , le 31 juillet 2019 pour le mois de juillet 2019, le 7 novembre 2019 pour le mois d'octobre 2019, le 20 novembre 2019 pour le mois de novembre 2019, le16 janvier 2020 pour le mois de décembre 2019, le 14 avril 2020 pour le mois d'avril 2020, le 21 mai 2020 pour le mois de mai 2020, le 15 juillet 2020 pour juillet 2020, le 29 avril 2021 pour avril 2021.
Enfin, si le comportement des locataires postérieurement à la délivrance du congé n'a pas à être examiné puisque son bien-fondé relève de l'examen du comportement des locataires antérieurement à sa délivrance, ces derniers invoquent un versement important le 6 octobre 2020 dont ils assurent qu'il régularisait l'arriéré pouvant exister lors de la délivrance du congé qu'ils affirment avoir été imputable à la CAF, il convient en conséquence d'examiner cet argument.
Il résulte de l'historique de compte que les locataires ne peuvent prétendre que l'impayé lors de la délivrance du congé était seulement imputable à la CAF alors que s'ils ont effectivement réglé le 6 octobre 2020 la somme de 7000 € correspondant au total impayé, c'est seulement un montant de 3531 € qui a été versé par la CAF le 17 novembre 2020 en régularisation des allocations dues aux locataires depuis novembre 2019, ainsi, une large part de l'arriéré incombait aux locataires.
Au regard de cette historique, il apparaît que les manquements des preneurs à leur obligation de payer les loyers aux termes convenus sont suffisamment graves et répétés pour justifier le congé pour motif légitime et sérieux au sens des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 par confirmation du jugement déféré.
Sur les demandes annexes :
L'équité commande de faire droit à la demande des bailleurs au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 800 €.
Les appelants qui succombent garderont la charge des dépens de première instance, par confirmation du jugement déféré et d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant dans les limites de sa saisine :
Rectifie la décision rendue le 10 septembre 2021 par le juge du contentieux de la protection de Toulouse,
En conséquence :
Dit que dans les motifs et le dispositif du jugement le prénom « [Y] » indiqué comme étant le prénom de Mme [U] épouse [C] doit être remplacé par le prénom « [H] »,
Rappelle que ces modifications seront mentionnées sur la minute et sur les expéditions de la décision qui en seront faites;
Confirme le jugement déféré ainsi rectifié,
Condamne in solidum M. [P] [C] et Mme [H] [U] épouse [C] à verser à M. [T] [E] et Mme [X] [L] épouse [E] 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [P] [C] et Mme [H] [U] épouse [C] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
I. ANGER E.VET