13/09/2022
ARRÊT N°568/2022
N° RG 21/04169 - N° Portalis DBVI-V-B7F-ONE3
AM/IA
Décision déférée du 27 Septembre 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 20/02152)
M.RAINSART
[N] [V]
C/
[Y] [S]
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
ARRÊT DU TREIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANT
Monsieur [N] [V]
venant aux droits de Madame [J] [H] veuve [V]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Valérie REDON-REY de la SELARL REDON REY & ASSOCIE, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉ
Monsieur [Y] [S]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Assigné le 09 novembre 2021 à personne, sans avocat constitué
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A.MAFFRE, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- REPUTE CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
FAITS
Par acte du 21 décembre 2012, Mme [J] [V] a donné à bail à M. [Y] [S] un logement situé [Adresse 1] (31), moyennant un loyer initial de 510 euros et 100 euros de provision sur charges.
Le 4 juin 2020, M. [N] [V] venant aux droits de Mme [V], a fait délivrer à M. [S] un second commandement de payer les sommes en principal de 1686,15 euros et de justifier d'une assurance, visant la clause résolutoire, resté infructueux.
Par acte du 27 août 2020, il a fait procéder à une saisie conservatoire sur les biens du locataire.
PROCÉDURE
Par acte en date du 3 septembre 2020, M. [V] a fait assigner M. [S] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse aux fins de :
. validation de la saisie conservatoire qui sera convertie en saisie attribution,
. constat du jeu de la clause résolutoire et expulsion du locataire,
. condamnation au paiement par provision de la somme de 3934.35€ correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté le 1er septembre 2020, et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance réputée contradictoire en date du 27 septembre 2021, le juge a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 décembre 2012 entre M. [N] [V] et M. [Y] [S] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 26 avril 2021,
- ordonné en conséquence à M. [Y] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,
- dit qu'à défaut pour M. [Y] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [N] [V] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitteras lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- condamné M. [Y] [S] à verser à M. [N] [V] à titre provisionnel la somme de 5.058,45 euros (décompte arrêté au 1er septembre 2021),
- condamné M. [Y] [S] à payer à M. [N] [V] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 26 avril 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er septembre 2021 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,
- fixé cette indemnité mensuelle au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi soit en l'espèce 510 euros,
- validé la saisie de créance conservatoire pratiquée le 28 août 2020, laquelle sera convertie en saisie attribution dans les conditions des articles L511-1 et R511-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné M. [Y] [S] à verser à M. [N] [V] une somme de 400€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [Y] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture,
- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration en date du 7 octobre 2021, M. [V] a interjeté appel de la décision.
L'ordonnance est critiquée en ce qu'elle a :
- condamné M. [Y] [S] à verser à M. [N] [V] à titre provisionnel la somme de 5.058,45 euros (décompte arrêté au 1er septembre 2021),
- condamné M. [Y] [S] à payer à M. [N] [V] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 26 avril 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er septembre 2021 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,
- fixé cette indemnité mensuelle au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi soit en l'espèce 510 euros.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
M. [V], dans ses uniques écritures en date du 10 novembre 2021, demande à la cour au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :
- infirmer l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Toulouse du 27 septembre 2021, en ce qu'elle a :
. condamné M. [Y] [S] à verser à M. [N] [V] à titre provisionnel la somme de 5.058,45 euros (décompte arrêté au 1er septembre 2021),
. condamné M. [Y] [S] à payer à M. [N] [V] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 26 avril 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er septembre 2021 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,
. fixé cette indemnité mensuelle au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi soit en l'espèce 510 euros,
- confirmer l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse du 27 septembre 2021 pour le surplus, en ce qu'elle a :
. constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 décembre 2012 entre M. [N] [V] et M. [Y] [S] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 26 avril 2021,
. ordonné en conséquence à M. [Y] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,
. dit qu'à défaut pour M. [Y] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [N] [V] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitteras lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
. validé la saisie de créance conservatoire pratiquée le 28 août 2020, laquelle sera convertie en saisie attribution dans les conditions des articles L511-1 et R511-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution,
. condamné M. [Y] [S] à verser à M. [N] [V] une somme de 400€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamné M. [Y] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture,
. rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,
Statuant à nouveau,
- condamner M. [Y] [S] au paiement par provision de la somme de 8.164,65 € correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 28 mai 2021, quittancement de mai 2021 inclus,
- le voir condamner par provision au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours, soit 562,05 €, à compter du 1er juin 2021 jusqu'à son départ effectif des lieux,
- dire et juger que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,
- dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 4 juin 2020,
Y ajoutant en cause d'appel,
- condamner M. [Y] [S] au paiement de la somme de 1.500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [Y] [S] aux entiers dépens d'appel.
M. [V] critique les condamnations à paiement prononcées par le premier juge et fait valoir en substance que :
. le décompte produit à l'audience du 28 mai 2021 montre que le locataire était débiteur à cette date de la somme de 8430,75 euros : le juge chargé des contentieux de la protection a déduit à tort l'intégralité de la somme due au jour de la saisie conservatoire, alors que celle-ci n'a été fructueuse qu'à hauteur de 266,10 euros, seule somme pouvant être déduite de la dette,
. le montant des loyers et charges courants s'élevait à 562,05 euros au jour de l'audience : l'indemnité d'occupation aurait due être chiffrée à cette hauteur et non à celle du loyer initial de 510 euros, et fixée à partir du 28 mai 2021 puisque l'indemnité d'occupation de juin 2021 n'avait pas été liquidée.
Ces écritures ont été signifiées à M. [S] le 9 novembre 2021. L'intimé n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 juin 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il est précisé que la cour n'a pas à statuer sur la demande de confirmation de chefs de décisions non frappés d'appel, tels que le constat de la résiliation du bail, l'expulsion de M. [Y] [S], la validation de la saisie de créance conservatoire du 28 août 2020, ou la condamnation prononcée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance.
Le débat est donc circonscrit aux dispositions frappées d'appel, à savoir les condamnations à paiement prononcées au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation.
Il est rappelé par ailleurs qu'aux termes de l'article 954, dernier alinéa, du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.
La défaillance de l'intimé n'a pas pour effet d'imposer à la cour d'appel d'accueillir obligatoirement celles de l'appelant. La cour ne doit, par application de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande de celui-ci que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée, et en examinant les motifs accueillis par le jugement, la cour retient les éléments de fait constatés par le premier juge à l'appui de ces motifs.
Sur les sommes dues
M. [V] conteste d'une part le montant de la déduction opérée au titre de la saisie conservatoire et d'autre part, le point de départ de l'indemnité d'occupation et son montant mensuel.
S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation, le bailleur sollicitait qu'il soit au moins égal au montant du loyer et charges en cours jusqu'au départ du locataire, et révisée annuellement conformément aux dispositions contractuelles.
Et le premier juge, qui accueillait ces demandes dans les motifs de sa décision en fixant l'indemnité mensuelle d'occupation 'au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi', a, dans le dispositif, ajouté la précision suivante à cette phrase : 'soit en l'espèce 510 euros'.
Or, cette somme correspond au loyer hors charges fixé lors de la signature du bail en 2012 : à la date de la décision déférée, le loyer mensuel charges comprises résultant des indexations annuelles prévues au contrat, s'élevait à 562,05 euros, de sorte que le chef de décision critiqué contient une contradiction.
Dès lors, la décision déférée doit être infirmée en ce que le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par l'occupant jusqu'à son départ, dûment fixé au montant mensuel du loyer charges comprises indexé conformément aux dispositions contractuelles, s'élève en conséquence à 562,05 € au jour de l'ordonnance.
S'agissant du montant global de l'arriéré locatif à la date du 28 mai 2021, loyer de mai 2021 inclus, M. [V] réclame désormais 8164,65 euros correspondant aux 15 mois de loyers restés impayés entre mars 2020 et mai 2021, déduction faite du produit de la saisie conservatoire diligentée le 27 août 2020.
Si le premier juge n'explicite pas son calcul du chiffrage retenu, 5058,45 euros, il s'évince du procès-verbal de saisie conservatoire de créances en date du 27 août 2020 que la somme alors réclamée au titre des loyers de mars à août 2020 s'élevait à 3372,30 euros, soit l'exacte différence entre la somme initialement réclamée (8430,75 euros) et celle arrêtée par la décision déférée.
C'est donc à juste titre que l'appelant conteste la déduction des 6 mois de loyers dus pour la période de mars à août 2020 ainsi opérée : il ressort en effet du décompte arrêté au mois de mai 2021, que ces six mensualités restaient impayées à cette date.
Il convient toutefois, selon la demande de M. [V], de déduire la somme de 266,10 euros (pièce 8) de la provision allouée au titre de l'arriéré locatif et d'arrêter en conséquence celle-ci au montant de (8430,75-266,10=) 8164,65 euros à la date de l'audience de première instance, soit le 28 mai 2021, loyer de mai 2021 compris, la décision déférée étant infirmée en ce sens.
M. [V] demande enfin que les sommes dues au titre des "loyers et accessoires" soient assorties des intérêts "calculés conformément aux dispositions contractuelles" et "pour le surplus des sommes réclamées", qu'elles soient augmentées des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.
Vérification faite, le contrat liant les parties ne contient pas de dispositions spécifiques relatives aux intérêts et à un taux contractuel.
Il comprend certes une clause pénale en cas de paiement du loyer après le 1er de chaque mois, sous la forme d'une majoration "d'un cinquième à titre de pénalité en vertu des articles 1226 à 1229 du code civil", qui ne constitue pas d'évidence une clause d'intérêts conventionnels.
En conséquence, et conformément à l'article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seuls seront dus, sur la somme de 1686,15 euros à compter du commandement de payer, sur celle de (3934,35-1686,15-266,10=) 1982,10 euros à compter de l'assignation, et enfin pour le surplus des sommes dues à compter du présent arrêt.
Sur les frais et dépens
M. [S] qui succombe sera condamné aux dépens d'appel.
L'équité commande d'allouer à M. [V] la somme supplémentaire de 500 euros au titre de l' article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Infirme la décision entreprise en ses dispositions soumises à la cour,
Statuant à nouveau,
Condamne par provision M. [Y] [S] à verser à M. [N] [V] une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer charges comprises indexé conformément aux dispositions contractuelles à compter du 1er juin 2021, soit 562,05 €, jusqu'à son départ effectif des lieux,
Condamne M. [Y] [S] à verser à titre provisionnel à M. [N] [V] la somme de 8164,65 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus à la date du 28 mai 2021, mensualité de mai 2021 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1686,15 euros, à compter de l'assignation sur celle de 1982,10 euros, et enfin à compter du présent arrêt pour le surplus des sommes ainsi arrêtées,
Y ajoutant,
Condamne M. [Y] [S] à verser à M. [N] [V] la somme supplémentaire de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [Y] [S] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
I. ANGER C. BENEIX-BACHER