ARRET
N°
S.C.I. ANAIS-ALIZE
C/
S.A.S. NORWIND
GH/SGS/DPC/VB
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU TRENTE MAI
DEUX MILLE VINGT QUATRE
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/05206 - N° Portalis DBV4-V-B7G-ITUG
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
PARTIES EN CAUSE :
S.C.I. ANAIS-ALIZE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Houria ZANOVELLO, avocat au barreau d'AMIENS
Plaidant par Me Arnaud LHERBIER, avocat au barreau de ROUEN
APPELANTE
ET
S.A.S. NORWIND agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Florence GACQUER CARON, avocat au barreau d'AMIENS
Plaidant par Me Philippe CHEMOUNY de l'AARPI CHEMOUNY ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
DEBATS :
A l'audience publique du 14 mars 2024, l'affaire est venue devant Mme Graziella HAUDUIN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 30 mai 2024.
La Cour était assistée lors des débats de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière, assistée de Mme Chloé BONAVENTURE, greffière stagiaire et en présence de Mme Léanne GAFFEZ-TAVERNIER, juriste assistante.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCE DE L'ARRET :
Le 30 mai 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
*
DECISION :
Suivant acte sous seing privé du 30 mars 2011, la SCI Anaïs-Alizé a donné à bail à la société JFG Plastic un ensemble immobilier à usage industriel sis [Adresse 5] pour une durée de 9 années démarrée à compter du 1er avril 2011.
Suite à une fusion intervenue le 30 avril 2016, la SAS Norwind est venue aux droits de la société JFG Plastic.
Par acte d'huissier délivré le 26 septembre 2016, la SAS Norwind a donné congé à la SCI Anaïs-Alizé de son bail commercial pour le 31 mars 2017. Elle a quitté les lieux sans régler le loyer du 1er trimestre 2017.
Par acte d'huissier délivré le 4 septembre 2017, la SCI Anaïs-Alizé a fait assigner la SAS Norwind devant le tribunal de grande instance de Dieppe (devenu tribunal judiciaire) aux fins de la faire condamner à lui payer les loyers impayés au titre du 1er trimestre 2017, les taxes foncières au titre des années 2015 à 2017, le coût des travaux de remise en état des locaux et à lui réparer son préjudice financier lié à l'impossibilité de relouer les locaux en l'état.
Par jugement du 28 avril 2021, le tribunal judiciaire de Dieppe s'est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire d'Amiens.
Par jugement du 5 octobre 2022 , le tribunal judiciaire d'Amiens a :
Condamné la SAS Norwind à payer la somme de 36 397,17 euros TTC à la SCI Anaïs-Alizé au titre du loyer dû au premier trimestre 2017 ;
Condamné la SAS Norwind à payer la somme de 54 433,39 euros TTC à la SCI Anaïs-Alizé au titre des réparations incombant au locataire ;
Débouté la SCI Anaïs-Alizé du surplus de ses demandes;
Condamné la SAS Norwind aux dépens de la procédure ;
Condamné la SAS Norwind à verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Par déclaration du29 novembre 2022, la SCI Anaïs-Alizé a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 18 août 2023, la SCI Anaïs-Alizé demande à la cour de :
- déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par la SCI Anaïs-Alizé ;
- récuser les pièces numérotées 2 et 3 communiquées par la SAS Norwind et ses écritures en pages 3, 4 et 5 ;
- confirmer la décision entreprise du tribunal judiciaire d'Amiens et la compléter par les condamnations suivantes :
Condamner la SAS Norwind à régler la somme de 21 204 euros au titre du complément des taxes foncières des années 2015 et 2016 à la SCI Anaïs-Alizé ;
Condamner la SAS Norwind à régler la somme de 3 980,48 euros au titre du complément de la taxe du 1er trimestre de l'année 2017 à la SCI Anaïs-Alizé ;
Condamner la SAS Norwind à régler la somme complémentaire de 31 829,26 euros à la SCI Anaïs-Alizé au titre des travaux de remise en état des locaux ;
Condamner la SAS Norwind à régler la somme de 109 523,85 euros à la SCI Anaïs-Alizé, en réparation du préjudice financier subi ;
Condamner la SAS Norwind au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux frais et entiers dépens ;
Ordonner la fixation d'intérêts de retard sur les montant dus au titre des taxes foncières et travaux de réparation et ce avec capitalisation et effet au 1er janvier 2017 ;
Dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par Me Arnaud Lherbier, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que :
- elle est en droit de revendiquer la récusation de certaines pièces et pages des écritures adverses au motif qu'elles sont étrangères au litige,
- les compléments de taxes foncières sont justifiés par les avis d'imposition joints à chaque facture,
- la SCI Norwind ne peut réclamer la restitution d'un dépôt de garantie qu'elle n'a pas versé
- la SCI Norwind devait réaliser les travaux en vue de la remise en état des locaux dès la remise des clés, ce qu'elle n'a pas fait,
- les travaux nécessaires ont été constatés par huissier et justifiés,
- elle a subi un lourd préjudice financier puisque dans l'impossibilité de relouer les lieux et a dû ensuite vendre le bien à moindre prix
Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 6 septembre 2023, la SAS Norwind demande à la cour de :
- Déclarer recevable l'appel incident de la société Norwind du jugement du tribunal judiciaire d'Amiens en date du 5 octobre 2022 (RG N°21/01417),
- Le déclarer bien fondé
- Infirmer ledit jugement en ce qu'il a condamné la société Norwind à payer à la SCI Anaïs-Alizé la somme de 54 433,39 euros au titre de réparations incombant au locataire,
- Confirmer les autres chefs du jugement du tribunal judiciaire d'Amiens du 5 octobre 2022,
Et statuant à nouveau sur le seul chef infirmé,
- Débouter la SCI Anaïs-Alizé de toute demande en paiement du coût de remises en état injustifiées,
- Ordonner la restitution par la SCI Anaïs-Alizé de toute les sommes versées à cette dernière par la société Norwind en exécution du jugement infirmé, dont la somme indue de 54 433,39 euros,
- Ordonner la restitution par la SCI Anaïs-Alizé au profit de la société Norwind de la somme de 28 060,31 euros au titre du dépôt de garantie versé à la bailleresse lors de la prise d'effet du bail,
Subsidiairement,
- Limiter la contribution de la société Norwind à la somme de 9 517,28 euros, à l'exclusion des coûts de remplacement des canalis et de l'entretien des installations électriques propriété de la société Norwind,
- Ordonner le paiement par compensation avec la créance de restitution du dépôt de garantie d'un montant de 28 060,31 euros de toute somme complémentaire qui serait mise à la charge de la société Norwind,
En tout état de cause,
- Débouter la SCI Anaïs-Alizé de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires au dispositif des présentes écritures,
- Condamner la SCI Anaïs-Alizé à payer à la société Norwind la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- Condamner la SCI Anaïs-Alizé à payer à la société Norwind la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SCI Anaïs-Alizé aux entiers frais et dépens, dont distraction au profit de Me Florence Gacquer-Caron, avocate au barreau d'Amiens, dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle invoque une contradiction entre les termes de la déclaration d'appel et les conclusions notifiées dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile, l'irrecevabilité d'une demande nouvelle de 250 000 euros et une référence aux dispositions légales issues de la réforme du code civil entrée en vigueur le 1er octobre 2016 alors que le bail a été signé le 30 mars 2011.
Elle fait valoir ensuite et en substance que :
- la perte de sa qualité de propriétaire a fait perdre à la SCI le droit d'agir et de réclamer à l'ancien locataire des coût de remise en état qu'elle n'aura jamais à effectuer,
- elle est en droit de réclamer à la SCI la restitution du dépôt de garantie dont le paiement est mentionné dans le bail,
- les demandes de dommages-intérêts ne sont pas justifiées.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 décembre 2023 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 14 mars 2024.
SUR CE :
1. Les appels, tant principal qu'incident, étant exempts de toute critique sur leur régularité, sont recevables.
2. A titre liminaire il convient de constater que pour ce qui concerne la contradiction entre les termes de la déclaration d'appel et les conclusions notifiées dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile, l'irrecevabilité d'une demande nouvelle de 250 000 euros et une référence aux dispositions légales issues de la réforme du code civil entrée en vigueur le 1er octobre 2016 alors que le bail a été signé le 30 mars 2011, la société intimée, soit n'en tire aucune conséquence, soit ne forme aucune demande dans le dispositif de ses propres écritures, si bien que la cour n'est pas saisie de ces chefs.
En outre, il convient de constater que la société appelante n'a formé aucune demande indemnitaire à hauteur de 250 000 euros.
3. La récusation, telle que prévue par les dispositions du code de procédure civile, concerne le juge et non des pièces produites par une partie au débat ou une partie de ses écritures.
Une partie est libre de produire au débat toutes les pièces et d'adopter l'argumentation qu'elle estime nécessaires et utiles à sa défense, dans la limite des dispositions prohibant l'utilisation de pièces obtenues illégalement ou la tenue de propos passibles de poursuites pénales. Dans ces limites, aucune restriction n'est opposable à une partie et il appartient alors à la cour d'apprécier la pertinence des éléments produits, des moyens et arguments.
La demande de voir récuser les pièces numérotées 2 et 3 communiquées par la SAS Norwind et ses écritures en pages 3, 4 et 5 sera donc rejetée.
4. Il y a lieu de constater que la disposition du jugement entrepris condamnant la SAS Norwind à payer la somme de 36 397,17 euros TTC à la SCI Anaïs-Alizé au titre du loyer dû au premier trimestre 2017 ne fait l'objet d'aucune contestation. Le jugement est donc définitif sur ce point.
5. Pour ce qui concerne le complément des taxes foncières des années 2015 et 2016 de 21 204 euros et celui de la taxe du 1er trimestre de l'année 2017 de 3 980,48 euros réclamé par la SCI Anaïs-Alizé à la SAS Norwind, écartés par le premier juge en l'absence de pièces suffisamment probantes, la société Norwind, pour s'opposer à cette demande, fait valoir qu'il n'est pas davantage produit en cause d'appel la preuve nécessaire.
Il est produit en appel sous les numéros 12 et 13 deux factures des 26 et 27 janvier 2017 relatives pour la première à un complément de taxes foncières 2015 et 2016 pour un montant de 21 204 euros mentionnant 'suivant documents, ci-joint, de l'administration fiscale' , avec in fine une liste de pièces jointes ' courrier de l'administration fiscale du 9 juin 2016, avis d'impôt 2015 du 22/12/2016 et avis d'impôt 2016 du 22/12/2016" et pour la seconde à une taxe foncière 2017 pour 3 980,48 euros sans mention de pièces jointes.
Il ressort de la lettre recommandée datée du 21 mars 2017 adressée par la société Norwind à la SCI Anaïs-Alizé que les informations et documents ont été effectivement joints à la première facture, l'interrogation de la société Norwind portant sur l'éventuelle contestation par la SCI des impositions appelées en vue d'obtenir une diminution des rappels de taxe foncière. La SCI justifie avoir répondu par lettre recommandée le 31 mars 2017 à la société que ses demandes auprès de l'administration fiscale n'ont pas prospéré.
La demande de complément relatives aux années 2015 et 2016 sera donc, par infirmation du jugement déféré, accueillie et la société Norwind condamnée à payer à la SCI la somme de 21 204 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mars 2017 et capitalisation des intérêts, les intérêts échus produisant intérêts à compter du jour du jour de l'arrêt, dès lors qu'ils seront dus au moins pour une année entière, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
En revanche, il n'est produit aucun avis d'imposition relative à l'année 2017 ou aucune pièce permettant de retenir que la société Norwind reconnaît devoir cette somme, si bien que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de 3 980,48 euros au titre de la taxe du 1er trimestre de l'année 2017.
6. Pour s'opposer sur le principe à sa condamnation au paiement des travaux de remise en état du bien loué, la société Norwind fait valoir que la vente du bien par la SCI lui a fait perdre son droit à réclamer puisqu'elle ne les fera pas réaliser.
Il n'est pas contesté que la SCI a vendu le bien à la mairie de [Localité 4] pour une somme de 750 953, 13 euros réceptionnée le 31 mai 2018. Il ressort aussi du courrier adressé par la SCI à la mairie daté du 28 juillet 2017 que le bien a été vendu en l'état, 'suite à un état des lieux effectué le 31 mars 2017 par Me [H]'. Il convient de constater que cet état des lieux fonde les demandes de remise en état de la SCI dans la présente instance et chiffrées à la somme de 54 433,39 euros, montant accordé par les premiers juges, et celle complémentaire sollicitée en appel de 31 829,26 euros.
Les pièces versées au débat par la SCI sont des devis et non des factures, si bien qu'elle ne justifie pas avoir fait réaliser des travaux et ainsi supporté la réfection des lieux, qui ne lui incombe au demeurant plus depuis la vente du bien.
Le jugement sera donc infirmé sur ce chef et la SCI sera déboutée de ses demandes relatives à la remise en état du bien.
7. Le bail à usage commercial conclu le 30 mars 2011 entre la SCI Anaïs-Alizé et la société JFG Plastic aux droits de laquelle vient la société Norwind mentionne dans sa dernière page au paragraphe 'dépôt de garantie' que le bailleur reconnaît avoir reçu du preneur la somme de 28 060,31 euros hors taxes majorée de la TVA au taux de 19,6%, soit la somme de 33 560,13 euros correspondant à trois mois de loyer, en garantie du paiement du loyer, de la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail.
La liasse fiscale de la société JGH Plastic au 30 juin 2013 produit au débat par la société Norwind mentionne explicitement au titre des autres immobilisations financières la somme de 28 060 euros reprise depuis l'année 2012. Le détail du bilan actif pour la même période reprend un montant de 28 060,31 euros au titre des dépôts et cautionnements.
Ces trois pièces permettent de démontrer le versement du dépôt de garantie. La SCI ne produit quant à elle aucun élément de nature à les contredire.
Il sera donc fait droit à cette demande formée par la société Norwind à hauteur de 28 060,31 euros.
8. Il n'est produit en appel aucun élément, ni soutenu aucun moyen de nature à remettre en cause l'appréciation des premiers juges sur l'absence de démonstration de l'existence d'un préjudice financier constitué par l'impossibilité de relouer les locaux à un nouveau preneur durant les trois derniers trimestres de l'année 2017, soit 109 523,85 euros tant que les travaux de remise en état n'ont pas été réalisés, alors qu'aucun élément n'est produit sur son intention de relouer et que la vente a été concrétisée dès le 3 juillet 2017 avec la mairie de [Localité 4], soit peu de temps après l'état des lieux de sortie du 31 mars 2027.
Il convient de constater que la demande indemnitaire est toujours justifiée par la privation des loyers et uniquement par elle, même si la SCI, qui n'a pas maintenu en appel une autre demande indemnitaire relative à un prix de vente moindre, un moment formée en première instance, continue dans ses écritures à argumenter sur celle-ci.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de 109 523,85 euros.
9. Il n'est pas démontré par la société intimée l'abus par la SCI de son droit d'appel, si bien que la demande de dommages-intérêts.
Cette demande sera donc rejetée.
10. L'arrêt partiellement infirmatif emportant de plein droit obligation de restitution et constituant le titre exécutoire ouvrant droit à celle-ci, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de remboursement des sommes versées au titre de l'exécution provisoire.
11. La solution apportée aux différents points en litige commande de condamner la société Norwind à verser à la SCI appelante la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d'appel, avec autorisation du recouvrement direct contre la partie condamnée des dépens dont il a été fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et mis à disposition ;
Déclare les appels recevables ;
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné la SAS Norwind à payer la somme de 54 433,39 euros TTC à la SCI Anaïs-Alizé au titre des réparations incombant au locataire et débouté la SCI Anaïs-Alizé de sa demande relative au complément des taxes foncières des années 2015 et 2016 de 21 204 euros ;
Statuant à nouveau dans cette limite :
Condamne la SAS Norwind à payer à la SCI Anaïs-Alizé la somme de 21 204 euros relative au complément des taxes foncières des années 2015 et 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2017 ;
Dit que les intérêts échus produiront intérêts dès lors qu'ils seront dus au moins pour une année entière à compter du jour de l'arrêt ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne la société Norwind aux dépens d'appel avec distraction au profit de Me Arnaud Lherbier, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne la société Norwind à payer à la SCI Anaïs-Alizé la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE