République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 30/05/2024
N° de MINUTE : 24/460
N° RG 23/01667 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U24L
Jugement (N° 22/000133) rendu le 30 Janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Lille
APPELANTE
SA d'Hlm Sia Habitat agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉE
Madame [O] [W] [I]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Muriel Ruef, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/004207 du 17/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
DÉBATS à l'audience publique du 05 mars 2024 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutié, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024 après prorogation du délibéré en date du 16 mai 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 février 2024
Par acte sous seing privé du 22 février 2016, la société SIA Habitat a donné à bail à Mme [O] [W] [I] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 461,29 euros, outre une provision sur charges de 106,63 euros.
Se plaignant de l'indécence du logemen, Mme [O] [W] [I] a, par acte d'huissier du 3 janvier 2022, fait assigner la société SIA Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d'entendre condamner la société SIA Habitat à lui verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice subi du fait de l'indécence du logement, ordonner à la société SIA Habitat de procéder à sa mutation dans un logement adapté à sa composition familiale dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 100 euros par semaine de retard, à titre subsidiaire ordonner la réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux désordres listés par le service d'hygiène et de sécurité dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 100 euros par semaine de retard, en tout état de cause condamner la société SIA Habitat à lui payer la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Suivant jugement contradictoire en date du 30 janvier 2023, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :
- condamné la société SIA Habitat à verser à Mme [O] [W] [I] la somme de 5000 euros (cinq mille euros) en réparation de son préjudice causé par l'indécence du logement,
- débouté Mme [O] [W] [I] de sa demande de mutation du logement,
- condamné la société SIA Habitat à réaliser au sein du logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] loué à Mme [O] [W] [I] dans un délai de trois mois courant à compter de la signification du présent jugement sous astreinte provisoire de 14 euros par jours de retard courant à compter de l'expiration du délai de trois mois et pendant un délai de six mois passé lequel il pourra être procédé à la liquidation de l'astreinte provisoire et au prononcé éventuel d'une astreinte définitive :
changer le système de ventilation mécanique contrôlée de la cuisine et faire cesser les infiltrations affectant ce dispositif,
procéder à toutes les réparations nécessaires en vue de faire cesser les manifestations d'humidité présentes sur le bas mur du salon (côte mur pignon de droite),
procéder à toutes les réparations nécessaires en vue de faire cesser les manifestations d'humidité présentes dans la chambre dans la partie basse du mur contigu à la salle de bains procéder à toutes les réparations nécessaires en vue de permettre l'ouverture de la porte de la chambre située à côté de celle de la salle de bains,
- condamner la société SIA Habitat à verser à Mme [O] [W] [I] la somme de 1 200 euros (mille deux-cent euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,
- condamner la société SIA Habitat aux dépens,
La SA D'HLM SIA Habitat a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 6 avril 2023, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.
Mme [O] [W] [I] a constitué avocat le 27 avril 2023.
Par ses dernières conclusions en date du 3 octobre 2023, la SA d'HLM SIA Habitat demande à la cour de :
- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la SA D'HLM SIA Habitat à verser à Mme [W] [I] la somme de 5000 euros au titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la SA D'HLM SIA Habitat à exécuter sous astreinte un certain nombre de travaux dans le logement de Mme [W] [I], lesdits travaux ayant déjà été exécutés et Mme [W] [I] ayant quitté les lieux,
- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la SA D'HLM SIA Habitat à verser à Mme [W] [I] la somme de 1200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [W] [I] au paiement d'une somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions en date du 5 septembre 2023, Mme [O] [W] [I] demande à la cour de :
- rejeter l'ensemble des demandes de SIA Habitat,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné SIA Habitat à verser à Mme [W] [I] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice causé par l'indécence du logement,
- confirmer la condamnation au titre de l'article 700-2 du code de procédure civile,
Et, à titre reconventionnel, réformer le surplus et :
- condamner SIA Habitat à verser à Mme [W] [I] la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice du fait des troubles voisinages,
- ordonner à SIA Habitat la mutation de Mme [W] [I] dans un logement adapté à sa composition familiale dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par semaine de retard,
A titre subsidiaire,
- ordonner la réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux désordres listés par le service d'hygiène et de sécurité dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par semaine de retard,
En tout état de cause :
- condamner SIA Habitat à verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700-2 du code de procédure civile au titre de l'appel,
- condamner SIA Habitat aux entiers dépens de la procédure.
Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
Sur la condamnation de la SA SIA Habitat au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance :
Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
(...)
Le bailleur est obligé:
a) de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; (...)
B) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus.
Les caractéristiques du logement décent sont définies aux articles 2 et 3 du décret n 2022-122 du 30 janvier 2002.
C'est exactement que le jugement entrepris a relevé dans ses motifs :
-qu'au cours d'une visite effectuée dans les locaux donnés à bail le 23 juin 1977, le Service communal d'hygiène et de sécurité a relevé de très importantes infiltrations d'eau avec un important développement de moisissures sur le plafond de la douche, et un taux d'humidité de 100 % en profondeur ;
-que si, le 10 mars 2020, ce même service avait, lors d'une seconde visite, relevé que des réparations avaient été effectivement effectuées s'agissant de l'infiltration affectant le plafond de la douche survenu lors du sinistre de 2017 mais a constaté toutefois qu'il demeurait des manifestations importantes d'humidité au plafond de la douche avec un taux d'humidité de 70 % mesuré en profondeur avec un développement de moisissures et une dégradation des enduits
-qu'en outre, il a été relevé lors de cette seconde visite l'apparition de nouveaux désordres et ainsi l'existence d'un taux d'humidité de 100 % dans la chambre attenante à la salle de bains, une telle humidité ayant été relevée au niveau de la partie basse du mur et sur la plinthe de la chambre côté salle de bains, ce qui entraînait également des développements de moisissures, un gondolement du sol entraînant des difficultés de fermeture de la chambre, une forte odeur d'humidité dans un placard se situant dans une autre chambre avec là encore des développements de moisissures outre l'existence d'une fuite d'eau au niveau de la bouche de la VMC ;
-que lors d'une troisième visite cette fois effectuée le 25 février 2021, le service communal d'hygiène a encore constaté la permanence des désordres à l'exception de ceux affectant le placard situé dans une des chambres mais aussi une extension des désordres tenant à l'humidité du logement sur le mur contigü à la cabine de douche avec humidité importante et développement de moisissures et à une manifestation importante d'humidité sur le mur du salon avec un taux d'humidité de 70 %.
Pour justifier de ce qu'elle avait réagi par rapport à la situation du logement, la SIA Habitat a produit :
-deux quitus d'intervention des 11 février 2022 et du 1er mars 2022 concernant d'une part la réfection de la salle de bains ainsi que le remplacement des plinthes aménagées de la salle de bain, des chambres et du salon et le second concernant le changement de l'encadrement du bac de douche.
-un quitus d'intervention du 27 juillet 2022 concernant des travaux de réfection du plafond avec remise à neuf isolant touché.
Au final, c'est par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a conclu des éléments de la cause que le logement ne satisfaisait pas depuis 2017 aux exigences de décence requises par les textes, la nature, l'ampleur des désordres établissant bien l'imputabilité des désordres au bailleur ; que par ailleurs les travaux effectués par le bailleur à la suite de la visite du service d'hygiène de 2017 se sont avérés insuffisants ; que s'il apparaissait qu'une partie des désordres avait été réglée à la suite des interventions de 2022, ces dernières n'étaient intervenues que postérieurement à l'introduction de l'action en justice et qu'ainsi la locataire avait subi les conséquences des désordres constatés pendant plusieurs années et qu'enfin la mention 'revoir si en chambre besoin de retoucher le placo et en salon idem' figurant sur le quitus de juillet 2022 montrait que tous les travaux nécessaires n'étaient pas complètement achevés.
Enfin, il est établi que les désordres liés à la présence d'humidité et de moisissures dans certains endroits du logement ont eu certaines répercussions sur la santé de la locataire et sur celle de ses enfants, étant précisé qu'il a été produit aux débats des certificats médicaux faisant apparaître que la Mme [W] [I] et ses enfants avaient souffert de problèmes respiratoires.
Dès lors en conséquence que la locataire a subi le préjudice pendant une durée indiscutablement supérieure à quatre années, c'est à bon droit que le premier juge a condamné la SA SIA Habitat au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles de voisinage :
L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
La partie intimée dans le cadre de son appel incident demande la condamnation de la SA SIA Habitat au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts au motif que cette dernière n'aurait pris aucune mesure pour remédier à la situation de conflit de voisinage subie par Mme [W] [F]. Cette dernière fait valoir à cet égard qu'elle subissait les intrusions d'une voisine qui passait par le balcon pour surgir dans l'appartement en faisant peur à ses enfants et qu'elle n'avait obtenu aucune réaction de la part du bailleur pour mettre fin à ce trouble. Elle a par ailleurs produit aux débats les justificatifs d'un dépôt de plainte contre ladite voisine daté du 28 juin 2021 ainsi que le lettre adressée au bailleur dans laquelle elle évoque après avoir rappelé l'existence des phénomènes d'humidité et de moisissures affectant son appartement son conflit de voisinage et demande au bailleur d'intervenir.
Toutefois, force est de constater qu'en première instance Mme [W] ne demandait que l'allocation de la seule somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'ensemble des griefs formulés à l'encontre du bailleur et non une somme complémentaire à hauteur de 1000 euros et que la condamnation prononcée par le premier juge doit être réputée avoir été allouée en quelque sorte toutes causes de préjudices confondues.
La partie intimée ne pourrait valablement formuler une somme complémentaire à titre de dommages et intérêts en cause d'appel qu'à charge pour elle de démontrer que depuis la décision entreprise elle a subi de nouveaux désagréments de la part de ladite voisine témoignant de la persistance des difficultés de voisinage et de l'inertie de son bailleur, ce qu'elle ne fait pas.
Il convient dès lors pour la cour, ajoutant au jugement entrepris, de rejeter la demande de dommages et intérêts complémentaire formulée par Mme [W] en cause d'appel.
Sur les travaux mis à la charge du bailleur :
Il sera rappelé que le jugement entrepris a condamné sous peine d'astreinte et sous certaines conditions la SA SIA Habitat à réaliser des travaux dans le logement entrepris à savoir :
changer le système de ventilation mécanique contrôlée de la cuisine et faire cesser les infiltrations affectant ce dispositif,
procéder à toutes les réparations nécessaires en vue de faire cesser les manifestations d'humidité présentes sur le bas mur du salon (côte mur pignon de droite),
procéder à toutes les réparations nécessaires en vue de faire cesser les manifestations d'humidité présentes dans la chambre dans la partie basse du mur contigü à la salle de bains procéder à toutes les réparations nécessaires en vue de permettre l'ouverture de la porte de la chambre située à côté de celle de la salle de bains,
La partie appelante a toutefois justifié de ce qu'elle a consenti un nouveau contrat de bail à effet du 29 mai 2023 et que dès lors la demande de Mme [W] tendant à faire réaliser des travaux n'avait plus d'objet. Il sera précisé que le nouveau bail a été consenti à la locataire avec que l'astreinte provisoire prononcée par le premier juge avec le bénéfice de l'exécution provisoire.
De la même façon, la demande en mutation de logement doit être déclarée sans objet.
Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs.
Il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel et de dire que l'aide juridictionnelle allouée à Mme [W] [I] en cause d'appel restera à la charge du Trésor public.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SA SIA Habitat à payer à Mme [O] [W] [I] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;
Le confirme également sur le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;
Le réformant pour le surplus en raison de l'évolution de la situation, et statuant à nouveau,
Déclare que les demandes en exécution de travaux et en mutation de logement diligentées à l'encontre de la SIA Habitat sont devenues sans objet ;
Y ajoutant,
Déboute Mme [W] [I] de sa demande complémentaire de dommages et intérêts pour troubles de voisinage ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d'appel ;
Dit que les frais engagés en cause d'appel au titre de l'aide juridictionnelle en cause d'appel accordée à Mme [W] [I] resteront à la charge du Trésor public.
Le greffier
Fabienne Dufossé
Le président
Véronique Dellelis