Cour de cassation - 01 février 2018 - 16-25.238

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> « [...] que cette constatation est, en elle-même, suffisante pour permettre à Mme Z... de donner congé à ses locataires et leur refuser le renouvellement du bail sans être tenue au paiement d'une indemnité d'éviction. »

2. Absence de lien de causalité : La cour d'appel a noté que les appelants n’apportaient pas de preuve suffisante démontrant que la dégradation de l’immeuble était due exclusivement à un manquement au devoir d'entretien de Mme Z.... Les facteurs externes comme les secousses sismiques et la mauvaise qualité du sous-sol ont été mentionnés comme éléments contributifs à l'état actuel de l'immeuble.

> « [...] les éléments produits aux débats prouvent effectivement que l'immeuble est dans un état très dégradé ; que cependant, ils ne démontrent pas que son défaut d'entretien par Mme Z... en est la cause exclusive, voire principale. »

3. Demande de dommages et intérêts : La cour a également débouté M. et Mme Y... de leur demande de dommages et intérêts, faute de preuves suffisantes et de justification d'un préjudice résultant du manquement à l'entretien, rappelant que c'est à la charge des appelants de prouver leur demande.

Interprétations et citations légales

2. Évaluation de l'entretien - 1719 et 1720 du Code civil : Les articles précisent les obligations du bailleur en matière d'entretien :
- Code civil - Articles 1719 et 1720 : Indiquent les responsabilités liées à l’entretien et aux réparations nécessaires pendant la durée du bail.

> « [...] le bailleur est tenu de garantir au preneur la jouissance paisible de la chose [...] ainsi que d'entretenir l’immeuble en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué. »

3. Preuve du préjudice : La cour souligne qu'il appartient aux demandeurs de justifier de leurs préjudices, faisant valoir l'importance de la charge de la preuve :
- Code civil - Article 4 : Ce dernier spécifie que le juge ne peut refuser de statuer sur une demande qu’en cas d’impossibilité de prouver la preuve par la partie en cause.

> « Le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties. »

Ce prononcé illustre les exigences probatoires concernant les demandes d'indemnité et le respect des fondements liés aux baux commerciaux.

CIV.3

IK

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 1er février 2018

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10048 F

Pourvoi n° P 16-25.238

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. X... Y...,

2°/ Mme A...        , épouse Y...,

tous deux domiciliés [...]                                       ,

contre l'arrêt rendu le 28 juin 2016 par la cour d'appel de Fort-de-France (chambre civile), dans le litige les opposant à Mme Agnès Z..., domiciliée [...]                                       ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 19 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me C... , avocat de M. et Mme Y..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme Z... ;

Sur le rapport de Mme B..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... ; les condamne à payer à Mme Z... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par Me C... , avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué,

D'AVOIR, déboutant M. et Mme Y... de leurs demandes tendant à voir déclarer non-fondé le motif de non-renouvellement du bail commercial avec refus de paiement d'une indemnité figurant dans le congé délivré le 13 mai 2013, et à voir condamner en conséquence Mme Agnès Z... à leur verser une indemnité d'éviction, rejeté leur demande tendant à voir ordonner une expertise aux fins d'évaluer cette indemnité d'éviction ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur l'indemnité d'éviction : selon les dispositions de l'article L145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant (
) ; s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état (
) ; qu'en l'espèce, un rapport du BUREAU VERITAS, du 13 octobre 2010, atteste de ce que la structure béton de l'immeuble est en mauvais état, que le bâtiment présente un péril imminent et que sa démolition semble indispensable ; qu'aux termes d'un rapport d'enquête effectuée par la ville de Fort de France, du 19 janvier 2012, l'immeuble est insalubre irrémédiablement ; que les conclusions de ces deux documents démontrent l'état de dangerosité de l'immeuble de Mme Z... ; qu'il est effectif que l'état d'insalubrité de l'immeuble n'a pas été reconnu par l'autorité administrative mais il est établi par les pièces produites aux débats que cet immeuble ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état ; que cette constatation est, en elle-même, suffisante pour permettre à Mme Z... de donner congé à ses locataires et leur refuser le renouvellement du bail sans être tenue au paiement d'une indemnité d'éviction ; que le jugement entrepris doit être confirmé de ce chef ; (
) que les éléments produits aux débats prouvent effectivement que l'immeuble est dans un état très dégradé ; que cependant, (les appelants) ne démontrent pas que son défaut d'entretien par Mme Z... en est la cause exclusive, voire principale ; qu'en effet, il est clairement spécifié dans les rapports d'enquête que l'état de l'immeuble s'explique par la mauvaise qualité du sous-sol de la ville, les multiples secousses sismiques frappant l'île de la Martinique et les conséquences des travaux de construction aux alentours ; qu'ensuite, si le constat d'huissier de justice établi le 13 octobre 2011 sur la demande des époux Y... fait état de traces d'humidité dans l'immeuble et de peintures craquelées, il est évident que les appelants ont accepte de prendre l'immeuble en location dans l'état où il se trouvait fin 2002, et qu'ils l'ont habité, au moins jusqu'en mai 2013, sans réaliser les travaux leur incombant en leur qualité de locataires » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « au vu des pièces de la procédure, notamment du rapport de diagnostic technique, établi par le bureau Veritas, en date du 13 octobre 2010, aux conclusions duquel "le bâtiment, dans son état actuel, présente donc un péril imminent, la démolition totale de l'immeuble semble indispensable.", et du rapport établi par la municipalité de Fort de France le 19 janvier 2012, aux conclusions duquel "compte tenu des désordres très importants constatés, et des risques encourus par les riverains cet immeuble est déclaré insalubre irrémédiable. Il serait souhaitable de procéder à la démolition de cet immeuble", qu'il est établi que l'immeuble ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état » ;

1) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent se prononcer sur la régularité du refus du bailleur de renouveler le bail, qu'au regard du motif énoncé dans l'acte notifiant au preneur ce refus, à moins que le fait fondant un motif distinct soit né ou ait été porté à la connaissance de ce bailleur postérieurement à la délivrance de cet acte ; qu'en l'espèce, en retenant qu'était fondé le refus de renouvellement opposé par Mme Agnès Z... au regard de ce que l'immeuble donné à bail commercial ne pouvait plus être occupé sans danger en raison de son état, quand le motif invoqué dans le congé sans offre de renouvellement du 13 mai 2013 était relatif à l'insalubrité de cet immeuble, la cour d'appel, qui ne constatait pas qu'une telle impossibilité d'occuper l'immeuble sans danger serait survenue seulement postérieurement à la délivrance de cet acte, a violé les articles L.145-9 et L.145-17, I, 2°, du code de commerce ;

2) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE l'état de dangerosité de l'immeuble donné à bail commercial, lorsqu'il est dû au moins pour partie au manquement du bailleur à son obligation d'entretien, l'oblige, s'il refuse à ce titre le renouvellement du bail commercial, à payer une indemnité d'éviction au preneur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la dégradation de l'état de l'immeuble donné à bail commercial à M. et Mme Y... était due pour partie au moins à un défaut d'entretien imputable à Mme Agnès Z... ; qu'en déboutant néanmoins M. et Mme Y... de leur demande tendant à voir condamner Mme Agnès Z... à leur verser une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé l'article L.145-17, I, 2°, du code de commerce et 1719 et 1720 du code civil ;

3) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE l'état de dangerosité de l'immeuble donné à bail commercial, lorsqu'il est dû au moins pour partie au manquement du bailleur à son obligation d'entretien, l'oblige, s'il refuse à ce titre le renouvellement du bail commercial, à payer une indemnité d'éviction au preneur ; que la force majeure n'exonère le bailleur de son obligation d'entretien que pendant le temps où elle l'empêche de l'exécuter ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a débouté M. et Mme Y... de leur demande tendant à voir condamner Mme Agnès Z... à leur verser une indemnité d'éviction au titre d'un manquement de sa part à son obligation d'entretien en relevant que l'état de l'immeuble s'expliquait par la mauvaise qualité du sous-sol de la ville, par les multiples secousses sismiques frappant l'île de la Martinique et par les travaux de construction entrepris aux alentours ; qu'en statuant ainsi sans constater que Mme Agnès Z... aurait été empêchée de procéder aux grosses réparations rendues nécessaires par ces événements, la cour d'appel a violé les articles L.145-17, I, 2°, du code de commerce et 1719 et 1720 du code civil ;

4) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, Mme Agnès Z... ne faisait nullement valoir dans ses conclusions d'appel, pour solliciter le rejet de la demande de M. et Mme Y... tendant à la voir condamner à leur verser une indemnité d'éviction au titre d'un manquement à son obligation d'entretien, le moyen tiré de ce qu'ils auraient accepté de prendre l'immeuble en location dans l'état dans lequel il se trouvait fin 2002, pas plus que le moyen tiré d'un manquement de leur part à leur propre obligation d'entretien ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a débouté M. et Mme Y... d'une telle demande ; qu'à supposer qu'elle se soit fondée, pour statuer ainsi, sur la considération de ce qu'ils auraient accepté de prendre l'immeuble en location dans l'état dans lequel il se trouvait fin 2002, et de ce qu'ils auraient manqué à leur propre obligation d'entretien, la cour d'appel, en relevant ainsi d'office de tels moyens sans avoir au préalable provoqué les observation des parties, aurait violé l'article 16 du code de procédure civile ;

5) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE l'état de dangerosité de l'immeuble donné à bail commercial, lorsqu'il est dû au moins pour partie au manquement du bailleur à son obligation d'entretien, l'oblige, s'il refuse à ce titre le renouvellement du bail commercial, à payer une indemnité d'éviction au preneur ; que la renonciation du preneur à se prévaloir d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien suppose une manifestation de volonté certaine et non équivoque de sa part en ce sens ; qu'en l'espèce, à supposer que la cour d'appel se soit fondée, pour débouter M. et Mme Y... de leur demande tendant à voir condamner Mme Agnès Z... à leur verser une indemnité d'éviction au titre d'un manquement à son obligation d'entretien, sur la considération de ce qu'ils avaient accepté de prendre l'immeuble en location dans l'état dans lequel il se trouvait fin 2002 et qu'ils l'avaient habité au moins jusqu'en 2013 sans réaliser les travaux leur incombant en qualités de locataires, elle aurait statué par des motifs impropres à mettre en évidence leur volonté non équivoque et certaine de renoncer à se prévaloir du manquement de Mme Agnès Z... à son obligation d'entretien en violation des articles 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016, L.145-17, I, 2°, du code de commerce et 1719 et 1720 du code civil ;

6) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l'état de dangerosité de l'immeuble donné à bail commercial, lorsqu'il est dû au moins pour partie au manquement du bailleur à son obligation d'entretien, l'oblige, s'il refuse à ce titre le renouvellement du bail commercial, à payer une indemnité d'éviction au preneur ; que l'acceptation en l'état du local commercial n'exonère pas le bailleur de son obligation d'entretien ; qu'en l'espèce, à supposer que la cour d'appel se soit fondée, pour débouter M. et Mme Y... de leur demande tendant à voir condamner Mme Agnès Z... à leur verser une indemnité d'éviction au titre d'un manquement à son obligation d'entretien, sur la considération de ce qu'ils auraient accepté de prendre l'immeuble en location dans l'état dans lequel il se trouvait fin 2002, la cour d'appel aurait violé les articles L.145-17, I, 2°, du code de commerce et 1719 et 1720 du code civil ;

7) ALORS, ENCORE PLUS SUBSIDIAIREMENT, QUE l'état de dangerosité de l'immeuble donné à bail commercial, lorsqu'il est dû au moins pour partie au manquement du bailleur à son obligation d'entretien, l'oblige, s'il refuse à ce titre le renouvellement du bail commercial, à payer une indemnité d'éviction au preneur ; que l'acceptation en l'état du local commercial n'exonère pas le bailleur de son obligation d'entretien au titre des grosses réparations apparaissant nécessaires seulement au cours de l'exécution du contrat de bail ; qu'en l'espèce, à supposer que la cour d'appel se soit fondée, pour débouter M. et Mme Y... de leur demande tendant à voir condamner Mme Agnès Z... à leur verser une indemnité d'éviction au titre d'un manquement à son obligation d'entretien, sur la considération de ce qu'ils auraient accepté de prendre l'immeuble en location dans l'état dans lequel il se trouvait fin 2002, sans constater que l'état de cet immeuble au jour du congé aurait été strictement identique, la cour d'appel aurait violé les articles L.145-17, I, 2°, du code de commerce et 1719 et 1720 du code civil ;

8) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l'état de dangerosité de l'immeuble donné à bail commercial, lorsqu'il est dû au moins pour partie au manquement du bailleur à son obligation d'entretien, l'oblige, s'il refuse à ce titre le renouvellement du bail commercial, à payer une indemnité d'éviction au preneur ; que le manquement du locataire à son obligation d'entretien n'exonère pas le bailleur de sa propre obligation d'entretien ; qu'en l'espèce, à supposer que la cour d'appel se soit fondée, pour débouter M. et Mme Y... de leur demande tendant à voir condamner Mme Agnès Z... à leur verser une indemnité d'éviction au titre d'un manquement à son obligation d'entretien, sur la considération de ce qu'ils n'auraient pas réalisé les travaux leur incombant en leurs qualités de locataires, la cour d'appel aurait violé les articles L.145-17, I, 2°, du code de commerce et 1719 et 1720 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué,

D'AVOIR débouté M. et Mme Y... de leur demande tendant à voir Mme Agnès Z... condamnée à leur payer une somme de 80 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE « sur la demande de dommages intérêts pour défaut d'entretien de l'immeuble : qu'à supposer cette demande nouvelle en appel recevable, il appartient aux appelants de justifier que le défaut d'entretien est réel, imputable à la propriétaire et d'établir la réalité de leur préjudice ; que les éléments produits aux débats prouvent effectivement que l'immeuble est dans un état très dégradé ; que cependant, ils ne démontrent pas que son défaut d'entretien par Mme Z... en est la cause exclusive, voire principale ; qu'en effet, il est clairement spécifié dans les rapports d'enquête que l'état de l'immeuble s'explique par la mauvaise qualité du sous-sol de la ville, les multiples secousses sismiques frappant l'île de la Martinique et les conséquences des travaux de construction aux alentours ; qu'ensuite, si le constat d'huissier de justice établi le 13 octobre 2011 sur la demande des époux Y... fait état de traces d'humidité dans l'immeuble et de peintures craquelées, il est évident que les appelants ont accepté de prendre l'immeuble en location dans l'état ou il se trouvait fin 2002, et qu'ils l'ont habité, au moins jusqu'en mai 2013, sans réaliser les travaux leur incombant en leur qualité de locataires ; qu'enfin, les appelants ne présentent à la cour aucun justificatif quant à leur demande chiffrée d'indemnisation ; que la demande est dès lors rejetée » ;

1) ALORS QU' engage sa responsabilité à l'égard du preneur le bailleur qui, par le manquement à son obligation d'entretien, contribue à la dégradation de l'immeuble donné à bail commercial ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que Mme Agnès Z..., en raison du manquement à son obligation d'entretien, avait contribué à tout le moins pour partie à la dégradation de l'état de l'immeuble donné à bail commercial à M. et Mme Y... ; qu'en déboutant néanmoins M. et Mme Y... de leur demande de dommages et intérêts au titre d'un tel manquement à son obligation d'entretien, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016, ensemble les articles 1719 et 1720 du code civil ;

2) ALORS QUE la force majeure n'exonère le bailleur de son obligation d'entretien que pendant le temps où elle l'empêche de l'exécuter ; qu'en l'espèce, en déboutant M. et Mme Y... de leur demande de dommages et intérêts au titre d'un manquement de Mme Agnès Z... à son obligation d'entretien, au regard du constat de ce que l'état de l'immeuble s'expliquait par la mauvaise qualité du sous-sol de la ville, par les multiples secousses sismiques frappant l'île de la Martinique et par les travaux de construction entrepris aux alentours, sans constater que Mme Agnès Z... aurait été empêchée de procéder aux grosses réparations rendues nécessaires par ces événements, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016, ensemble les articles 1719 et 1720 du code civil ;

3) ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, Mme Agnès Z... ne faisait nullement valoir dans ses conclusions d'appel, au soutien de sa demande tendant au rejet de la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme Y... au titre d'un manquement de sa part à son obligation d'entretien, le moyen tiré de ce qu'ils avaient accepté de prendre l'immeuble en location dans l'état dans lequel il se trouvait fin 2002, pas plus que le moyen tiré d'un manquement de leur part à leur propre obligation d'entretien ; qu'en se fondant, pour débouter M. et Mme Y... de leur demande de dommages et intérêts au titre d'un manquement de Mme Agnès Z... à son obligation d'entretien, sur de tels moyens qu'elle relevait ainsi d'office, sans avoir au préalable provoqué les observation des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

4) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE la renonciation du preneur à se prévaloir d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien suppose une manifestation de volonté certaine et non équivoque de sa part en ce sens ; qu'en l'espèce, en énonçant, pour débouter M. et Mme Y... de leur demande de dommages et intérêts au titre d'un tel manquement de Mme Agnès Z... à son obligation d'entretien, qu'ils avaient accepté de prendre l'immeuble en location dans l'état dans lequel il se trouvait fin 2002 et qu'ils l'avaient habité au moins jusqu'en 2013 sans réaliser les travaux leur incombant en qualités de locataires, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à mettre en évidence leur volonté non équivoque et certaine de renoncer à se prévaloir du manquement de la bailleresse à son obligation d'entretien en violation de l'articles 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016, ensemble des articles 1719 et 1720 du code civil ;

5) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l'acceptation en l'état du local commercial n'exonère pas le bailleur de son obligation d'entretien ; qu'en l'espèce, en déboutant M. et Mme Y... de leur demande de dommages et intérêts au titre d'un manquement de Mme Agnès Z... à son obligation d'entretien, en ce qu'ils auraient accepté de prendre l'immeuble en location dans l'état dans lequel il se trouvait fin 2002, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016, ensemble les articles 1719 et 1720 du code civil ;

6) ALORS, ENCORE PLUS SUBSIDIAIREMENT, QUE l'acceptation en l'état du local commercial n'exonère pas le bailleur de son obligation d'entretien au titre des grosses réparations apparaissant nécessaires seulement au cours de l'exécution du contrat de bail ; qu'en l'espèce, en déboutant M. et Mme Y... de leur demande de dommages et intérêts au titre d'un manquement de Mme Agnès Z... à son obligation d'entretien, en ce qu'ils avaient accepté de prendre l'immeuble en location dans l'état dans lequel il se trouvait fin 2002, sans constater que l'état de cet immeuble au jour du congé était identique, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016, ensemble les articles 1719 et 1720 du code civil ;

7) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le manquement du locataire à son obligation d'entretien n'exonère pas le bailleur de sa propre obligation d'entretien ; qu'en l'espèce, en déboutant M. et Mme Y... de leur demande de dommages et intérêts au titre d'un manquement de Mme Agnès Z... à son obligation d'entretien, en ce qu'ils n'auraient pas réalisé les travaux leur incombant en leurs qualités de locataires, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016, ensemble les articles 1719 et 1720 du code civil ;

8) ALORS QUE le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en l'espèce, en déboutant M. et Mme Y... de leur demande de dommages et intérêts au titre d'un manquement de Mme Agnès Z... à son obligation d'entretien, en ce qu'ils ne produisaient aucun justificatif pour justifier du montant sollicité à ce titre, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil.