CIV.3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 7 décembre 2017
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10455 F
Pourvoi n° V 16-27.314
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Charles X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 9 novembre 2016 par la cour d'appel de Toulouse (2e chambre), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. Jean-Paul Y..., domicilié [...] ,
2°/ à la société Z... , entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , représentée par M. Z... ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 7 novembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. X..., de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de M. Y... et de la société Z... ;
Sur le rapport de Mme A..., conseiller, l'avis de Mme B..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. Y... et à la société Z... ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant du loyer révisé applicable à compter du 30 juin 2009, selon la variation indiciaire, soit à la somme de 1 663,80 € HT, et dit que M. Y... doit le différentiel de loyer à compter de cette date,
AUX MOTIFS QUE « le litige porte sur l'application des dispositions de l'article L. 145-38 du code de commerce dans le cadre d'une demande de révision triennale du loyer effectuée par acte d'huissier du 30 juin 2009 et ce en cours de bail renouvelé ; qu'il appartient au bailleur qui sollicite le déplafonnement du loyer dans le cadre de ce texte de rapporter la preuve d'une « modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative » ; que comme l'a, à bon droit, relevé le juge des loyers en première instance, la période de référence à analyser se situe entre le 18 octobre 2003, date du dernier renouvellement du bail commercial et le 30 juin 2009 ; que pour établir la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, le bailleur évoque l'augmentation du revenu cadastral, la rénovation du marché des Carmes, la mise en service de la ligne B du métro, l'intérêt pour le commerce considéré, l'arrivée de nouveaux commerces, la réalisation de travaux dans le local commercial ; que s'agissant du revenu cadastral, Charles X... produit la base de l'impôt foncier du local considéré en 2003 (701 euros) et en 2012 (821 euros) ; qu'il ne justifie donc pas de l'augmentation de 2003 à 2009 et en outre, il s'agit d'une augmentation sur 9 ans (jusqu'en 2012) de 120 euros de taxes foncières, soit 13,33 euros par an en moyenne ; que s'il y a eu augmentation, elle n'est pas significative pour justifier d'une hausse de 10% de la valeur locative correspondant au critère de l'article L. 145-38 du code de commerce et comme le relève l'expert judiciaire l'évolution du revenu cadastral n'est pas lié à la valeur locative de marché ; que cette modification des facteurs locaux de commercialité doit être rejetée ; que s'agissant de la rénovation du marché des Carmes, le tribunal a rappelé à bon droit que les travaux et la rénovation du marché ont été terminés en 1999 et sont donc hors période d'analyse alors que le bail a été renouvelé en octobre 2003 ; que concernant la mise en service de ligne B du métro en juin 2007, le bailleur n'apporte pas, en cause d'appel, d'éléments nouveaux significatifs par rapport aux observations de l'expert judiciaire et du tribunal ; que comme l'a relevé à bon droit le tribunal, les modifications des facteurs locaux de commercialité ne peuvent être prises en compte pour déplafonner le montant du loyer que si elles présentent un intérêt pour le type de commerce considéré, conformément aux dispositions de l'article R. 145-6 du code de commerce, et contrairement à ce qu'affirme le bailleur ; qu'en effet, eu égard à la spécificité du commerce exercé, le fait que 160 000 voyageurs transitent chaque mois par cette ligne de métro dont la sortie fait face au local commercial, ne permet pas d'affirmer qu'un nombre significatif de passants choisissent de devenir clients du salon de coiffure de Y... ;que l'expert judiciaire n'a pas pu mettre en exergue l'évolution de la clientèle de Y... à compter de juin 2007 jusqu'en 2009, s'agissant d'une clientèle qui règle le plus souvent la prestation effectuée en espèces ; que le bailleur ne démontre pas davantage que le salon de coiffure de Y... ni même ceux du quartier parmi les plus proches ont fortement augmenté leur chiffre d'affaire du fait de l'ouverture de la ligne de métro ; que l'expert judiciaire avait d'ailleurs relevé que le salon de coiffure pour dames sis au [...] avait vu renouveler son bail en 2012 par simple application des indices et non avec prix déplafonné ; que la clientèle d'un salon de coiffure pour hommes traditionnel, comme en l'espèce, est en effet composée essentiellement d'habitants du quartier et de personnes y travaillant, la prestation à effectuer étant en général simple et brève et ne justifie pas de longs déplacements depuis son domicile ou son lieu de travail pour trouver un professionnel de qualité ; que concernant l'arrivée de nouveaux commerces, il a été démontré qu'il s'agissait pour l'essentiel de remplacements d'exploitations commerciales et pour beaucoup d'entre elles dans le secteur de la restauration mais il n'est pas établi en appel que ces modifications d'exploitations commerciales ont été de nature à influer de façon significative sur la clientèle du salon de coiffure pour hommes de Y... ;(
) que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité n'ayant pas été établie, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de fixation du loyer à la valeur locative ; qu'il convient de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a fixé le montant du loyer révisé applicable à compter du 30 juin 2009, selon la variation indiciaire , soit la somme de 1 663,80 euros HT ou HC par an et dit que Y... devait le différentiel de loyer à compter de cette date avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en justice »,
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l'article L. 145-38 du code de commerce stipule que le bailleur qui entend obtenir la révision triennale du loyer et sa fixation à la valeur locative doit rapporter la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative ; qu'à défaut, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction, ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; qu'il incombe au demandeur de rapporter la double preuve mentionnée ci-dessus faute de quoi la majoration ou la diminution du loyer ne peut excéder la variation de l'indice ; que la période à analyser court du 18 octobre 2003 au 30 juin 2009 et il y a lieu d'écarter tout évènement survenu hors période tel que la rénovation du marché des Carmes achevée en 1999 ; que l'augmentation du revenu cadastral invoquée par M. X... ne peut être retenue en l'espèce car c'est une notion fiscale qui est sans rapport avec la valeur locative, notion économique qui est définie par l'article L. 145-33 du code de commerce ; qu'en ce qui concerne l'arrivée de nouveaux commerces, il y a lieu de relativiser cette évolution car il ne s'agit pas de nouvelles implantations commerciales à proprement parler mais d'une ré-orientation des commerces existants vers des activités plus porteuses, essentiellement liées aux commerces de bouche (cavistes, restaurants
) complémentaires des activités du marché de produits alimentaires mais sans rapport avec celle exercée par M. Y... qui est un coiffeur pour hommes ; que par contre, le bailleur invoque à juste raison l'existence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité au sens du texte précité en raison de la mise en service d'une nouvelle ligne de métro en juin 2007 et de l'ouverture d'une station « Place des Carmes » dont la bouche d'entrée et de sortie est située en face des locaux donnés à bail ; que toutefois une telle modification qui doit avoir entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, ne peut être prise en compte pour déplafonner le montant du loyer que si elle présente un intérêt pour le type de commerce considéré ; qu'à cet égard, les explications fournies par le bailleur apparaissent insuffisantes pour emporter la conviction du travail ; qu'il doit être rappelé que pendant la période à considérer, l'indice INSEE du coût de la construction a augmenté de 25% et il est difficile d'établir une corrélation entre l'évolution des prix des loyers pratiqués dans le secteur et celle précisemment liée à la mise en service de la ligne B du métro faute de points de comparaison probants ; que si la nouvelle ligne de métro a généré un flux important de piétons venant des faubourgs extérieurs avec une montée en puissance particulièrement marquée depuis 2008, rien ne permet d'affirmer que ce passage a profité au commerce exploité par M. Y... qui exerce de façon traditionnelle et s'adresse plutôt à une clientèle habitant ou travaillant dans le quartier qui est peu sensible au phénomène de chalandise ; que compte tenu du caractère restrictif de la clause de destination contractuelle qui n'autorise qu'une activité de coiffeur parfumeur, des nouvelles orientations commerciales du secteur, et de la configuration du local qui, du fait de son exiguité, ne permet pas le travail de plus de 2 coiffeurs en même temps, il y a lieu de dire que la preuve n'est pas rapportée d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant exercé une influence positive sur le commerce considéré ; que dès lors, il y a lieu de dire que la majoration du loyer ne peut excéder la variation indiciaire ; »,
ALORS PREMIEREMENT QUE le juge peut prendre en considération, au titre des facteurs locaux de commercialité, l'évolution de l'impôt foncier à la charge du propriétaire, notamment en la comparant avec les revenus tirés de la location ; qu' en refusant de prendre en considération l'évolution du revenu cadastral invoquée par M. X..., qui est passée de 701 euros en 2003 à 821 euros en 2012, dont se déduit la taxe foncière, la cour a violé les articles L. 145-38 et R. 145-6 du code de commerce
ALORS DEUXIEMEMENT QUE l'ouverture d'une station de métro dans un quartier fréquenté et animé suffit, par l'affluence de chalands qu'elle génère, à établir la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité intéressant un commerce ; qu'en déboutant M. X... de sa demande de déplafonnement du loyer tout en constatant la mise en service de la ligne B du métro en juin 2007, par laquelle transitent chaque mois 160 000 voyageurs, dont la bouche de métro fait face au salon de coiffureY..., la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 145-38 et R. 145-6 du code de commerce.
ALORS (subsidiairement) TROISIEMEMENT QUE tout jugement ou arrêt doit être motivé à peine de nullité ; qu'en écartant toute modification matérielle des facteurs locaux de commercialité résultant de l'ouverture d'une station de métro face au local commercial sur une ligne par laquelle 160 000 voyageurs transitent mensuellement aux motifs que l'expert judiciaire n'avait pas pu mettre exergue l'évolution de la clientèle de Y... à compter de juin 2007 jusqu'en 2009 mais que « la clientèle d'un salon de coiffure pour homme traditionnel, comme en l'espèce, est en effet composée essentiellement d'habitants du quartier et de personnes y travaillant, la prestation à effectuer étant en général simple et brève été ne justifie pas de longs développements depuis son domicile ou son lieu de travail pour trouver un professionnel de qualité », la cour a statué par une simple affirmation générale et violé l'article 455 du code de procédure civile.
ALORS QUATRIEMEMENT QUE le juge ne doit pas tenir compte de l'évolution du chiffre d'affaires du locataire pour apprécier la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ; qu'en reprochant à M. X... de ne pas démontrer que le salon de coiffure de Y..., ni même ceux du quartier les plus proches, ont fortement augmenté leur chiffre d'affaires du fait de l'ouverture de la ligne de métro, la cour a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-38 et R. 145-6 du code de commerce.