Cour de cassation - 08 février 2018 - 16-17.943

Résumé de la décision

Arguments pertinents

Citation pertinente : "la cour d'appel, qui, en interprétant la nature juridique des relations liant les parties, a tranché une contestation sérieuse, a violé le texte susvisé."

2. Sur la validité de la promesse de vente : La cour d'appel a estimé qu'aucun document n'établissait la promesse de vente comme valide. Toutefois, la Cour de cassation a souligné que la vente peut être prouvée par d'autres moyens que par écrit lorsque les parties conviennent de la chose et du prix.

Citation pertinente : "la vente supposant simplement l'accord sur la chose et sur le prix, [...] les juges du fond auraient dû rechercher si [...] ne révélaient pas l'existence d'un accord sur la chose et sur le prix."

3. Sur la nature de la condamnation : La Cour de cassation a observé que le juge des référés ne peut ordonner une condamnation mais seulement une provision si une obligation non sérieusement contestable est établie. En fixa une indemnité d'occupation, ce qui n'est pas conforme au cadre des référés.

Citation pertinente : "en condamnant la société AGECS à payer une indemnité d'occupation [...] le juge des référés a violé l'article 809 du Code de procédure civile."

Interprétations et citations légales

- Code civil - Article 1583 : Cet article établit que la vente est formée par le seul échange des consentements sur la chose et sur le prix. Ainsi, des accords purement verbaux ou officieux peuvent créer des obligations.

- Code civil - Article 1589 : Il précise que la promesse de vente vaut vente sous certaines conditions, ce qui signifie qu’en l'absence de contrat écrit, l'accord peut toujours être reconnu si d'autres évidences démontrent la volonté conjointe des parties.

Ces articles montrent la nécessité d'examiner minutieusement les circonstances des relations contractuelles avant de trancher dans le cadre d'une procédure rapide comme en référé.

CIV.3

IK

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 8 février 2018

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 115 F-D

Pourvoi n° J 16-17.943

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ la société Audit gestion expertise-comptable stratégie, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                                          ,

2°/ la société JBEM, société civile immobilière, dont le siège est [...]                                                        ,

contre l'arrêt rendu le 15 mars 2016 par la cour d'appel de Fort-de-France (chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à la commune de [...], représenté par son maire en exercice, domicilié en cette qualité à l'Hôtel de ville, lotissement Villeneuve Lassale, [...] ,

2°/ à la Société d'économie mixte Atlantique (SEMA), société anonyme, dont le siège est [...]                                          ,

3°/ à M. Alain X..., domicilié [...]                                                                             , pris en qualité d'administrateur judiciaire de la SEM Atlantique,

4°/ à la société Montravers & Y... , représentée par M. Yohann Y... , dont le siège est [...]                                  , ayant un établissement secondaire sis [...]                Mitan, [...]                , prise en qualité de mandataire judiciaire de la SEM Atlantique,

défendeurs à la cassation ;

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Z..., conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Audit gestion expertise-comptable stratégie et de la société JBEM, de la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat de la Société d'économie mixte Atlantique, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article l'article 809, alinéa 2, du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 15 mars 2016), rendu en référé, que, depuis 2002, la société Audit gestion expertise-comptable stratégie (la société AGECS) occupe des locaux professionnels dans une zone artisanale appartenant à la commune de [...] (la commune) et gérée par la Société d'économie mixte Atlantique (la SEMA) ; que, pour s'opposer à la demande en paiement d'une indemnité d'occupation, la société AGECS a soutenu qu'elle était propriétaire des locaux en vertu d'une promesse de vente ; qu'un jugement du 1er avril 2014, non définitif, a rejeté cette demande ; que la commune et la SEMA ont assigné en référé la société AGECS en paiement d'une indemnité d'occupation ; que la société civile immobilière JBEM est intervenue volontairement à l'instance ;

Attendu que, pour condamner la société AGECS au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période entre le 1er janvier 2010 et le 30 novembre 2014 et d'une somme mensuelle augmentée des charges locatives, l'arrêt retient qu'aucune promesse de vente, ni acte notarié de vente n'ont été signés par les parties, qu'aucune décision de justice définitive n'a reconnu la validité de la promesse de vente, que les lieux sont incontestablement la propriété de la commune, que la société AGECS ne justife pas de l'existence d'un engagement de leurs adversaires à la laisser occuper les lieux sans contrepartie financière et qu'il est spécifié dans l'un des projets d'acte notarié de vente que le futur acquéreur aurait la jouissance des lieux dès avant la signature de la vente par sa qualité de locataire dudit bien et que ce fait suppose le paiement d'un loyer ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui, en interprétant la nature juridique des relations liant les parties, a tranché une contestation sérieuse, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France, autrement composée ;

Condamne la commune de [...] et la Société d'économie mixte Atlantique aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Audit gestion expertise-comptable stratégie et la société JBEM

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a décidé que la société SEMA pouvait prétendre à une indemnité d'occupation, en tant que propriétaire des locaux, et condamné la société AGECS à lui payer une somme de 117.878,54 euros pour la période ayant couru jusqu'au 30 novembre 2014 et une somme de 1.830,43 euros HT pour la période ayant couru à compter du 1er décembre 2014, outre des charges locatives ;

AUX MOTIFS TOUT D'ABORD QU' « aux termes de l'article 808 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; que les appelantes allèguent de l'existence d'une contestation sérieuse s'agissant de la qualité de propriétaire des intimés et des sommes réclamées au titre de l'occupation des lieux par la SARL AGECS ; que cependant, aucune promesse de vente,, ni acte notarié de vente n'a été signé par les parties ; et aucune décision de justice définitive a reconnu la validité d'une promesse de vente ; que dès lors, il n'est établi que l'existence de démarches en vue de la signature d'un acte de vente portant sur les locaux occupés par la SARL AGECS ; que dans ces conditions, lesdits lieux sont incontestablement la propriété de la COMMUNE DE [...] et sous la gestion de la SEMA ; qu'ensuite, les appelantes ne justifient pas de l'existence d'un engagement de leurs adversaires à laisser la SARL AGECS occuper les lieux sans contrepartie financière ; qu'il est, au contraire, spécifié dans l'un des projets d'acte notarié de vente, que le futur acquéreur a « la jouissance des lieux dès avant la signature de la vente « par sa qualité de locataire dudit bien » ; que la qualité de locataire suppose te paiement d'un loyer ; qu'enfin, il n'est pas démontré par la SAM/ AGBCS ou la SCI JBEM le caractère excessif des sommes réclamées à titre d'indemnité d'occupation ; qu'il est évident que le premier juge, tout en soulignant l'application de la prescription, quinquennale à la réclamation de la SEMA et de la COMMUNE DE [...] a omis de soustraire de la somme sollicitée les années couvertes par cette prescription ; que pour autant, la somme de 117.878,54 euros demandée par les intimés au titre de l'occupation des locaux entre le 1er janvier 2010 et le 30 novembre 2014 puis celle de 1830,43 euros HT n'apparaît pas d'emblée excessive eu égard aux caractéristiques propres à ces lieux ; que faute de démonter l'inadéquation de la somme demandée aux biens concernés, la SARL AGECS doit être condamné à la payer » ;

AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « la SCI JBEM entend intervenir volontairement à l'instance comme étant le bénéficiaire de l'acte de cession prévue avec la ville de [...] pour les lots d'immeuble considérés ; qu'il convient d'accueillir cette intervention volontaire qui ne préjudicie pas au litige ; qu'au fond il est clair qu'il existe un contentieux ancien et complexe entre la commune de [...], la SEMA et l'actuel occupant des locaux situés [...] ; que pour solliciter le paiement d'un loyer, les demandeurs s'appuient sur l'occupation non contestée depuis le mois d'avril 2003, date à laquelle l'AGECS a transféré son siège social dans les locaux en dépit de tout accord formel sur la vente de ceux-ci ; que si ce point n'est pas contesté par la société défenderesse et la SCI, ceux-ci répliquent qu'ils entendent réitérer l'acte authentique de vente ; que d'abord si promesse de vente vaut vente, les juges du fond ont estimé que celle-ci ne répondait pas aux conditions formelles d'un tel acte ; que dans de telles conditions et malgré appel, les demandeurs ont donc bien toujours la qualité de propriétaires et-sont recevables en leur action ; qu'il n'est pas contesté que l'AGECS occupe les locaux depuis mai 2003 ; que cependant, il n'est versé aucune convention d'occupation précaire, aucun bail ; que pour les années antérieures à 2010, les réclamations se heurtent à une contestation sérieuse, mais qu'elles ne sont pas réclamées par les demandeurs ; que pour les seules 5 dernières années qui peuvent ouvrir droit à paiement, il convient de fixer une indemnité d'occupation conforme aux éléments tenant à la surface occupée et au prix moyen pour un local situé à [...] dans la zone artisanale ; que pour la période du 1er janvier 2010 au 14 novembre 2014, la créance des demandeurs n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 217.408,74 6 comme réclamé, correspondant à la surface occupée ; que depuis l'assignation, il doit être fixé une indemnité d'occupation de 1.830,43 € HT par mois outre 79,20 € au titre des charges locatives » ;

ALORS QUE, PREMIEREMENT, la partie qui entend solliciter une somme d'argent devant le juge des référés à titre de provision doit établir l'existence d'une obligation non sérieusement contestable ; qu'à supposer même qu'aucun écrit n'ait été signé, et qu'aucune décision de justice ne soit intervenue, de toute façon, une vente avait pu intervenir en dehors de tout écrit, et en dehors de toute décision de justice, dès lors qu'il y avait eu accord sur la chose et sur le prix ; qu'en raisonnant comme si une vente ne pouvait résulter que d'un écrit ou d'une décision de justice, les juges du fond ont violé des articles 1134, 1583 et 1589 du Code civil, ensemble l'article 809 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, la vente supposant simplement l'accord sur la chose et sur le prix, les juges du fond auraient dû rechercher si le fait, pour la SCI JBEM d'acquitter une provision pour frais entre les mains du notaire (pièce n°3 produite par la société AGECS et la SCI JBEM), et le fait que dans une lettre du 4 janvier 2005, la société SEMA indiquait qu'un expert visiterait les locaux pour effectuer des vérifications techniques préalablement à la signature des actes (pièce n°4), ne révélaient pas l'existence d'un accord sur la chose et sur le prix et en tout cas, la possibilité d'un accord sur la chose et sur le prix faisant obstacle à la constatation d'une obligation non sérieusement contestable, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles 1134, 1583 et 1589 du Code civil et 809 du Code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a décidé que la société SEMA pouvait prétendre à une indemnité d'occupation, en tant que propriétaire des locaux, et condamné la société AGECS à lui payer une somme de 117.878,54 euros pour la période ayant couru jusqu'au 30 novembre 2014 et une somme de 1.830,43 euros HT pour la période ayant couru à compter du 1er décembre 2014, outre des charges locatives ;

AUX MOTIFS TOUT D'ABORD QU' « aux termes de l'article 808 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; que les appelantes allèguent de l'existence d'une contestation sérieuse s'agissant de la qualité de propriétaire des intimés et des sommes réclamées au titre de l'occupation des lieux par la SARL AGECS ; que cependant, aucune promesse de vente,, ni acte notarié de vente n'a été signé par les parties ; et aucune décision de justice définitive a reconnu la validité d'une promesse de vente ; que dès lors, il n'est établi que l'existence de démarches en vue de la signature d'un acte de vente portant sur les locaux occupés par la SARL AGECS ; que dans ces conditions, lesdits lieux sont incontestablement la propriété de la COMMUNE DE [...] et sous la gestion de la SEMA ; qu'ensuite, les appelantes ne justifient pas de l'existence d'un, engagement de leurs adversaires à laisser la SARL AGECS occuper les lieux sans contrepartie financière ; qu'il est, au contraire, spécifié dans l'un des projets d'acte notarié de vente, que le futur acquéreur a « la jouissance des lieux dès avant la signature de la vente « par sa qualité de locataire dudit bien » ; que la qualité de locataire suppose te paiement d'un loyer ; qu'enfin, il n'est pas démontré par la SAM/ AGBCS ou la SCI JBEM le caractère excessif des sommes réclamées à titre d'indemnité d'occupation ; qu'il est évident que le premier juge, tout en soulignant l'application de la prescription, quinquennale à la réclamation de la SEMA et de la COMMUNE DE [...] a omis de soustraire de la somme sollicitée les années couvertes par cette prescription ; que pour autant, la somme de 117.878,54 euros demandée par les intimés au titre de l'occupation des locaux entre le 1er janvier 2010 et le 30 novembre 2014 puis celle de 1830,43 euros HT n'apparaît pas d'emblée excessive eu égard aux caractéristiques propres à ces lieux ; que faute de démonter l'inadéquation de la somme demandée aux biens concernés, la SARL AGECS doit être condamné à la payer » ;

AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « la SCI JBEM entend intervenir volontairement à l'instance comme étant le bénéficiaire de l'acte de cession prévue avec la ville de [...] pour les lots d'immeuble considérés ; qu'il convient d'accueillir cette intervention volontaire qui ne préjudicie pas au litige ; qu'au fond il est clair qu'il existe un contentieux ancien et complexe entre la commune de [...], la SEMA et l'actuel occupant des locaux situés [...] ; que pour solliciter le paiement d'un loyer, les demandeurs s'appuient sur l'occupation non contestée depuis le mois d'avril 2003, date à laquelle l'AGECS a transféré son siège social dans les locaux en dépit de tout accord formel sur la vente de ceux-ci ; que si ce point n'est pas contesté par la société défenderesse et la SCI, ceux-ci répliquent qu'ils entendent réitérer l'acte authentique de vente ; que d'abord si promesse de vente vaut vente, les juges du fond ont estimé que celle-ci ne répondait pas aux conditions formelles d'un tel acte ; que dans de telles conditions et malgré appel, les demandeurs ont donc bien toujours la qualité de propriétaires et-sont recevables en leur action ; qu'il n'est pas contesté que l'AGECS occupe les locaux depuis mai 2003 ; que cependant, il n'est versé aucune convention d'occupation précaire, aucun bail ; que pour les années antérieures à 2010, les réclamations se heurtent à une contestation sérieuse, mais qu'elles ne sont pas réclamées par les demandeurs ; que pour les seules 5 dernières années qui peuvent ouvrir droit à paiement, il convient de fixer une indemnité d'occupation conforme aux éléments tenant à la surface occupée et au prix moyen pour un local situé à [...] dans la zone artisanale ; que pour la période du 1er janvier 2010 au 14 novembre 2014, la créance des demandeurs n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 217.408,74 6 comme réclamé, correspondant à la surface occupée ; que depuis l'assignation, il doit être fixé une indemnité d'occupation de 1.830,43 € HT par mois outre 79,20 € au titre des charges locatives «

ALORS QUE, si même une obligation non sérieusement contestable est établie, le juge des référés a tout au plus le pouvoir d'accorder une provision et à ce titre, il lui est interdit de prononcer une condamnation comme pourrait le faire le juge du fond ; qu'en condamnant la société AGECS à payer une indemnité d'occupation, quand seule une provision pouvait être allouée, les juges du fond ont violé l'article 809 du Code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a décidé que la société SEMA pouvait prétendre à une indemnité d'occupation, en tant que propriétaire des locaux, et condamné la société AGECS à lui payer une somme de 117.878,54 euros pour la période ayant couru jusqu'au 30 novembre 2014 et une somme de 1.830,43 euros HT pour la période ayant couru à compter du 1er décembre 2014, outre des charges locatives ;

AUX MOTIFS TOUT D'ABORD QU' « aux termes de l'article 808 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; que les appelantes allèguent de l'existence d'une contestation sérieuse s'agissant de la qualité de propriétaire des intimés et des sommes réclamées au titre de l'occupation des lieux par la SARL AGECS ; que cependant, aucune promesse de vente,, ni acte notarié de vente n'a été signé par les parties ; et aucune décision de justice définitive a reconnu la validité d'une promesse de vente ; que dès lors, il n'est établi que l'existence de démarches en vue de la signature d'un acte de vente portant sur les locaux occupés par la SARL AGECS ; que dans ces conditions, lesdits lieux sont incontestablement la propriété de la COMMUNE DE [...] et sous la gestion de la SEMA ; qu'ensuite, les appelantes ne justifient pas de l'existence d'un, engagement de leurs adversaires à laisser la SARL AGECS occuper les lieux sans contrepartie financière ; qu'il est, au contraire, spécifié dans l'un des projets d'acte notarié de vente, que le futur acquéreur a « la jouissance des lieux dès avant la signature de la vente « par sa qualité de locataire dudit bien » ; que la qualité de locataire suppose te paiement d'un loyer ; qu'enfin, il n'est pas démontré par la SAM/ AGBCS ou la SCI JBEM le caractère excessif des sommes réclamées à titre d'indemnité d'occupation ; qu'il est évident que le premier juge, tout en soulignant l'application de la prescription, quinquennale à la réclamation de la SEMA et de la COMMUNE DE [...] a omis de soustraire de la somme sollicitée les années couvertes par cette prescription ; que pour autant, la somme de 117.878,54 euros demandée par les intimés au titre de l'occupation des locaux entre le 1er janvier 2010 et le 30 novembre 2014 puis celle de 1830,43 euros HT n'apparaît pas d'emblée excessive eu égard aux caractéristiques propres à ces lieux ; que faute de démonter l'inadéquation de la somme demandée aux biens concernés, la SARL AGECS doit être condamné à la payer » ;

AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « la SCI JBEM entend intervenir volontairement à l'instance comme étant le bénéficiaire de l'acte de cession prévue avec la ville de [...] pour les lots d'immeuble considérés ; qu'il convient d'accueillir cette intervention volontaire qui ne préjudicie pas au litige ; qu'au fond il est clair qu'il existe un contentieux ancien et complexe entre la commune de [...], la SEMA et l'actuel occupant des locaux situés [...] ; que pour solliciter le paiement d'un loyer, les demandeurs s'appuient sur l'occupation non contestée depuis le mois d'avril 2003, date à laquelle l'AGECS a transféré son siège social dans les locaux en dépit de tout accord formel sur la vente de ceux-ci ; que si ce point n'est pas contesté par la société défenderesse et la SCI, ceux-ci répliquent qu'ils entendent réitérer l'acte authentique de vente ; que d'abord si promesse de vente vaut vente, les juges du fond ont estimé que celle-ci ne répondait pas aux conditions formelles d'un tel acte ; que dans de telles conditions et malgré appel, les demandeurs ont donc bien toujours la qualité de propriétaires et-sont recevables en leur action ; qu'il n'est pas contesté que l'AGECS occupe les locaux depuis mai 2003 ; que cependant, il n'est versé aucune convention d'occupation précaire, aucun bail ; que pour les années antérieures à 2010, les réclamations se heurtent à une contestation sérieuse, mais qu'elles ne sont pas réclamées par les demandeurs ; que pour les seules 5 dernières années qui peuvent ouvrir droit à paiement, il convient de fixer une indemnité d'occupation conforme aux éléments tenant à la surface occupée et au prix moyen pour un local situé à [...] dans la zone artisanale ; que pour la période du 1er janvier 2010 au 14 novembre 2014, la créance des demandeurs n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 217.408,74 6 comme réclamé, correspondant à la surface occupée ; que depuis l'assignation, il doit être fixé une indemnité d'occupation de 1.830,43 € HT par mois outre 79,20 € au titre des charges locatives » ;

ALORS QUE, si le juge des référés fixe souverainement le montant de la provision, il ne peut se contenter d'énoncer, dans un motif laissant place au doute, que la somme réclamée « n'apparaît pas d'emblée excessive » (p. 5, § 1er) ; qu'à cet égard, l'arrêt souffre d'un défaut de base légale au regard de l'article 809 du Code de procédure civile.