CIV.3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 8 février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10089 F
Pourvoi n° W 17-10.023
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société SIP, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 8 novembre 2016 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société C. Basse, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , prise en la personne de M. Christophe Basse, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Groupe France Terre,
2°/ à M. X... Y..., domicilié [...] , pris en qualité d'administrateur judiciaire de la société Groupe France Terre,
3°/ à la société Groupe France Terre, société anonyme, dont le siège est [...] ,
4°/ à la société Casualty & General Insurance Company (Europe) Limited, dont le siège est [...] , société de droit étranger ayant un établissement immatriculé [...] [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 9 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme C..., conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société SIP, de la SCP Boulloche, avocat de la société Casualty & General Insurance Company (Europe) Limited ;
Sur le rapport de Mme C..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société SIP aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société SIP ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Casualty & General Insurance Company (Europe) Limited ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société SIP.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SARL SIP de sa demande de condamnation solidaire de la SA GROUPE FRANCE TERRE et la société de droit de Gibraltar CASUALTY AND General Insurance COMPANY EUROPE (CGICE) à lui payer la somme de 285.000 €, D'AVOIR condamné la société SIP au titre de l'article 700 du code de procédure civile et D'AVOIR condamné la société SIP aux dépens de première instance et d'appel ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' « aucune des parties n'invoque de moyen en fait ou en droit au soutien de leur demande d'irrecevabilité, en sorte que ces prétentions ne seront pas discutées ; 1. sur la défaillance du promettant dans la condition suspensive mise à sa charge : que pour voir infirmer le jugement qui a rejeté sa demande en paiement de la garantie au motif qu'elle n'avait pas, elle-même, satisfait à la condition suspensive qui lui incombait de lever l'option du crédit-bail dont les immeubles étaient assortis, la société SIP soutient, d'une première part, que l'accord de cette levée de l'option était acquis dès la signature de la promesse de vente, ainsi que cela résultait des stipulations de la promesse selon lesquelles l'acquisition des biens objet des présentes dans le cadre d'une levée d'option devant intervenir dans le cadre d'un crédit-bail immobilier qui lui a été consenti par EUROSIC et SAN PAOLO MUR, le 5 août 2005 contenant promesse de vente. A ce titre, demeurera annexé aux présentes un courrier de NATIXIS venant aux droits de EUROSIC et SAN PAOLO MUR du 12 juillet 2011, confirmant l'accord de principe du créditbailleur pour la levée d'option anticipée" ; que cet engagement de la société Natixis était d'ailleurs confirmé dans une lettre du 29 juin 2012 aux termes de laquelle elle indiquait à la société SIP "que la levée anticipée de l'option d'achat dont bénéficie la Société SIP, crédit preneur, devait intervenir ce jour pour le prix de 1 764 699,49 euros FIT"; Que de deuxième part, la société SIP prétend que la condition suspensive de l'acquisition du bien qui lui incombait ne dépendait pas du paiement du prix, mais de l'accord des parties, et se prévaut des dispositions de l'article 1175 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 selon lesquelles : "toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût", pour conclure qu'il était "évidemment voulu et entendu" par les cocontractants "que le prix de vente du bien serve à lever la condition suspensive de levée de l'option et d'acquisition de la propriété par la société SIP", ce que la société France terre ne pouvait ignorer, en sa qualité de professionnel des transactions immobilières, et ce dont elle n'a jamais douté, ainsi que l'atteste son courrier du 27 juin 2012 par lequel elle s'est limitée à demander que soit repoussé le délai de validité de l'accord pour lequel elle avait obtenu le maintien de sa caution ; que ces conditions du contrat sont enfin confirmées par le notaire chargé de la vente qui indique dans une lettre du 13 septembre 2012 que "l'acte de levée d'option n'a pu être régularisé car le prix de cette levée d'option devait être assuré au moyen des liquidités acquises de la société SIP lors de la passation de l'acte de vente qui aurait dû être régularisé le même jour" ; Que la société SIP conclut ainsi, que c'est la défaillance de la société France terre dans la délivrance du permis de construire et son refus de payer le prix convenu au jour de la réitération de la vente qui sont à l'origine de l'impossibilité du promettant d'acquitter le prix de la levée de l'option du crédit-bailleur dont les immeubles étaient grevés ; Mais qu'il ne résulte d'aucune des stipulations de la promesse synallagmatique de vente, y compris celles invoquées par la société SIP, que le paiement du prix de la levée anticipée de l'option d'achat des immeubles promis à la vente par la société SIP était subordonné au paiement des immeubles par la société France Terre ; Qu'en matière de contrat de vente d'immeuble, aucun usage professionnel n'est de nature à suppléer l'expression nécessaire de la volonté des parties de déroger au droit commun des obligations substantielles, pour le vendeur, de disposer de la propriété, et pour l'acquéreur, d'acquitter le prix ; Et qu'il est constant que la société SIP était défaillante dans la condition suspensive mise à sa charge d'entrer en propriété des immeubles avant de les céder au jour de la réitération de l'acte, de sorte que par ces motifs, et sans qu'il soit nécessaire de discuter la carence de la société France terre dans l'obtention du permis de construire qu'elle avait la charge de recueillir, les premiers juges ont a bon droit déduit que chacune des parties à la promesse de vente a recouvré sa liberté sans pénalité, de sorte que le jugement doit être confirmé ; 2. Sur les frais irrépétibles et les dépens : que la société SIP succombe dans son action, en sorte qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a statué sur les frais irrépétibles et les dépens ; Qu'en cause d'appel, il est équitable de condamner la société SIP à verser à chacun des défendeurs la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux dépens » ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE « Sur la demande principale : que selon l'article 1134 du code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites [......] Elles doivent être exécutées de bonne foi » ; que la SARL SIP, en sa qualité de vendeur, par compromis de vente conclu le 21 juillet 2011, s'est engagé à vendre à l'acquéreur, la SA GROUPE FRANCE TERRE, un bien immobilier situé à Villefontaine (Isère), d'une superficie de 2 hectares 70 ares et 92 centiares, se composant de 3 bâtiments ; Que ce compromis de vente comprend un certain nombre de conditions suspensives à lever par le vendeur et l'acquéreur, au plus tard le 15 juin 2012, date repoussée au 29 juin 2012, consistant pour FRANCE TERRE à déposer une demande de permis de construire au plus tard le 31 octobre 2011 pour un ensemble immobilier à usage d'habitation avec SHON de 16 500 m2, à obtenir un permis de construire avant le 28 février 2012, à obtenir par SIP une note de renseignement d'urbanisme, la purge de tous les droits de préemption, la délivrance d'un état hypothécaire, et l'acquisition par la société SIP des biens immobiliers à céder ; Que le compromis de vente, page 10, dans le chapitre « Réitération par acte authentique » précise que « si les conditions suspensives sont toutes réalisées : Au cas où toutes les conditions suspensives relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de DEUX CENT QUATRE CINQ MILLE euros, à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts » ; Que dans le cas où les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, le compromis de vente stipule que « le vendeur et l'acquéreur reprendront leur entière liberté et la caution produite par l'acquéreur lui sera restituée » ; qu'en l'espèce, il est versé aux débats par SIP un « Certificat d'urbanisme d'information », établi le 27 juin 2012 par le président de la communauté d'agglomération Porte de l'Isère, adressé au notaire de SIP, attestant de l'absence de droit de préemption et de servitudes d'utilité publique ; Qu'ainsi la condition suspensive de l'obtention d'une note de renseignement d'urbanisme a bien été levée ; Qu'il se déduit de ce document que l'absence de droit de préemption mentionnée par l'autorité administrative compétente vaut purge du droit de préemption ; que, concernant la condition suspensive à lever par SIP de « l'acquisition par SIP des biens objet des présentes dans le cadre d'une levée d'option devant intervenir dans le cadre d'un crédit-bail immobilier qui lui a été consenti par EUROSIC et SAN PAOLO MUR, contenant promesse de vente », il est versé aux débats une lettre de NATIXIS venant aux droits d'EUROSIC ET SAN PAOLO MUR, datée du 12 juillet 2011, faisant part à SIP de « notre accord de principe sur la levée d'option » ; Que SIP verse aux débats une lettre de NATIXIS adressée à SIP le 29 juin 2012 ainsi rédigée : « nous vous confirmons que la levée d'option anticipée de l'option d'achat dont bénéficie la société SIP, crédit-preneur, devait intervenir ce jour pour le prix de 1 764 699,49 € » ; Que l'emploi du verbe devoir à l'imparfait (« devait » dans la lettre précitée montre, à l'évidence, que cette levée de l'option ne s'est pas réalisée à la date du 29 juin 2012 ; Qu'en outre, SIP verse aux débats un projet de levée d'option du crédit-bail à intervenir entre elle-même et CICOBAIL, démontrant ainsi l'absence de réalisation de l'acquisition par SIP des biens immobiliers litigieux préalablement à la réitération de l'acte authentique, prévue le 29 juin 2012, alors même que le compromis de vente prévoit, en page 2, sous le titre «Effet relatif », « Levée d'option suivant acte reçu par Me A... à réaliser préalablement à la vente » ; Que, de surcroit, par lettre du 13 septembre 2012, Me A..., notaire de SIP, a précisé à FRANCE TERRE que « l'acte de levée d'option n'a pu être régularisé car le coût de cette levée d'option devait être assuré au moyen des liquidités acquises de la société SIP lors de la passation de l'acte de vente qui aurait dû être régularisé le même jour » ; que, par son notaire, SIP reconnait ainsi l'absence de régularisation de l'acte de levée d'option préalablement à la vente à FRANCE TERRE du terrain litigieux ; Que l'explication fournie par le notaire de SIP est en contradiction avec le compromis de vente qui ne prévoyait aucunement que le produit de la cession du terrain litigieux à FRANCE TERRE, soit 2 580 000 €, soit réemployé ultérieurement par SIP afin de financer la levée d'option auprès du crédit bailleur pour un montant de 1 764 699,49 € ; Que le tribunal constatera ainsi que SIP n'a pas rempli la condition suspensive qui lui incombait de procéder à la réalisation de la levée d'option préalablement à la cession des terrains litigieux à FRANCE TERRE ; que par ailleurs, que le compromis de vente impose à FRANCE TERRE de fournir la preuve du dépôt d'un permis de construire avant le 31 octobre 2011, sur la base d'une surface hors oeuvre nette de 16 500 m2 de locaux à usage d'habitation ; Que le compromis de vente qui forme la loi des parties, ne mentionne nullement qu'il pourrait être substitué à cette obligation celle d'un dépôt de permis d'aménager, correspondant à une autorisation de lotir le terrain litigieux ; Qu'en outre le permis d'aménager obtenu le 21 mai 2012 par FRANCE TERRE ne porte que sur une SHON constructible de 5 800 m2, très éloignée de celle de 16 500 rn2 prévue par le compromis de vente, qui apporte ainsi une modification substantielle au projet de construction ; Que FRANCE TERRE n'apporte pas la preuve que SIP ait accepté de renoncer à la condition suspensive du dépôt d'un permis de construire pour la remplacer par celle d'un permis d'aménager ; Qu'en particulier la lettre de SIP du 22 mai 2012 transmettant à FRANCE TERRE le permis d'aménager ne peut être interprétée comme un renoncement à la condition suspensive liée au permis de construire, SIP ayant pris soin de préciser qu'il convenait que FRANCE TERRE se rapproche d'elle «rapidement, dans le respect du compromis qui nous lie » ; Qu'aucun avenant en ce sens n'est versé aux débats, alors que, comme il a été précédemment relevé, le permis d'aménager apporte une modification substantielle au projet de construction de logements ; Que le tribunal constatera ainsi que la condition suspensive de dépôt de la demande du permis de construire par FRANCE TERRE auprès des autorités compétentes n'a pas été levée ; que le tribunal, constatant que les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, notamment celle de la réalisation préalable à la cession à FRANCE TERRE de la levée d'option du crédit-bail au profit de SIP et le dépôt par FRANCE TERRE de la demande de permis de construire au plus tard le 31 octobre 2011, fera application de la stipulation prévue page 11 du compromis de vente qui précise qu'en ce cas « le vendeur et l'acquéreur reprendront leur entière liberté et la caution produite par l'acquéreur lui sera restituée » ; qu'en conséquence, le tribunal déboutera SIP de sa demande de condamnation solidaire de FRANCE TERRE et CGICE à lui payer la somme de 285.000 €, au titre de la clause pénale, dont l'exécution n'est possible, selon le compromis de vente, que dans le cas où l'ensemble des conditions suspensives sont levées et qu'une des deux parties refuse alors de régulariser l'acte authentique de vente, Sur l'application de l'article 700 du CPC et les dépens : Vu les faits de l'espèce et la présente décision, le tribunal dira n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnera SIP, qui succombe en sa demande, aux dépens de l'instance » ;
1°) ALORS QU' aux termes du compromis conclu le 21 juillet 2011 entre la société SIP et la société GROUPE FRANCE TERRE, il était convenu que la vente du bien immobilier était notamment subordonnée, d'une part, à la levée de l'option d'achat dont bénéficiait la société SIP sur le bien en cause en sa qualité de crédit-preneur, la société crédit-bailleur ayant donné son accord de principe à cette levée d'option, et d'autre part, à l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire selon des modalités définies en pages 9 et 10 de l'acte ; qu'en l'espèce, la société SIP faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 6) que la levée de l'option d'achat dont elle bénéficiait avait été empêchée par la propre défaillance de la société GROUPE FRANCE TERRE dans la réalisation de la condition tenant à l'obtention d'un permis de construire, dans la mesure où le prix de vente qui aurait dû être versé par cette société si cette condition avait été remplie et la vente réitérée aurait permis de lever l'option d'achat auprès du crédit-bailleur ; que, pour rejeter la demande de la société SIP de condamnation de son acquéreur et de la caution à lui verser le montant de la clause pénale stipulée à l'acte en cas de refus de réitérer la vente, la cour d'appel a retenu qu'il ne résultait d'aucune des stipulations de la promesse synallagmatique de vente que le paiement du prix de la levée anticipée de l'option d'achat des immeubles promis à la vente par la société SIP était subordonné au paiement des immeubles par la société GROUPE FRANCE TERRE, ce dont elle a déduit que la société SIP avait été défaillante dans la réalisation de la condition de levée de l'option d'achat du bien immobilier ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce n'était pas la propre défaillance de la société GROUPE FRANCE TERRE dans la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, et l'absence subséquente de réitération de la vente et donc de versement du prix qui avaient placé la société SIP dans l'impossibilité de lever l'option, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ;
2°) ALORS QUE la condition suspensive est réputée accomplie lorsque sa défaillance est imputable au bénéficiaire de cette condition ; qu'en l'espèce, la société SIP faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 6) que la régularisation de la levée de l'option d'achat dont elle bénéficiait en qualité de crédit-preneur du bien objet du compromis du 21 juillet 2011 avait été empêchée par la propre défaillance de la société GROUPE FRANCE TERRE dans la réalisation de la condition tenant à l'obtention d'un permis de construire, dans la mesure où le prix de vente qui aurait dû être versé par cette société si cette condition avait été remplie et la vente réitérée aurait permis de lever l'option d'achat auprès du crédit-bailleur ; que, pour dire que la société SIP avait été défaillante dans la réalisation de la condition tenant à son entrée en propriété des biens objet du compromis, la cour d'appel a considéré qu'il ne résultait d'aucune des stipulations de la promesse synallagmatique de vente que le paiement du prix de la levée anticipée de l'option d'achat des immeubles promis à la vente par la société SIP était subordonné au paiement des immeubles par la société GROUPE FRANCE TERRE ; qu'en statuant par ce motif inopérant, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ce n'était pas la société GROUPE FRANCE TERRE qui, par sa propre défaillance dans la réalisation de la condition tenant à l'obtention d'un permis de construire, et son refus illégitime de réitérer la vente et de payer le prix, n'avait pas placé la société SIP dans l'impossibilité de lever l'option et n'était ainsi pas responsable de la défaillance de la condition suspensive tenant à l'acquisition du bien par cette société, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil ;
3°) ALORS QUE la société SIP faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 6) que c'était la défaillance de la société GROUPE FRANCE TERRE dans la réalisation de la condition suspensive, tenant à l'obtention d'un permis de construire, qui avait empêché la réalisation de la condition tenant à la levée de l'option d'achat sur le bien, laquelle n'avait pu être réalisée dans la mesure où la société GROUPE FRANCE TERRE, n'ayant pas obtenu de permis de construire, n'avait pas réitéré la vente et donc versé le prix qui aurait permis la levée concomitante de l'option d'achat par la société SIP ; qu'elle soulignait que dès le 12 juillet 2011, date de signature du compromis de vente, la société NATIXIS, qui venait aux droits des crédits-bailleurs, avait donné son accord de principe sur une levée par anticipation de l'option d'achat et versait aux débats un courrier adressé le 29 juin 2012, date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, par la société NATIXIS aux termes duquel cette dernière indiquait « Nous vous confirmons que la levée anticipée de l'option d'achat dont bénéficie la société SIP, crédit-preneur, devait intervenir ce jour pour le prix de 1.764.699,49 € HT » ; qu'en ne recherchant pas s'il ne résultait pas de ces éléments l'accord du crédit-bailleur pour le transfert de propriété du bien à la société SIP, conditionné au versement par la société GROUPE FRANCE TERRE du prix de vente stipulé dans l'acte du 21 juillet 2012, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil.