CIV.3
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 mars 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10128 F
Pourvoi n° X 17-16.096
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société des Hospices de Sarlat, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 2 février 2017 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à M. Max X..., domicilié [...] ,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 30 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société des Hospices de Sarlat, de la SCP Zribi et Texier, avocat de M. X... ;
Sur le rapport de M. Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société des Hospices de Sarlat aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société des Hospices de Sarlat ; la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit mars deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société des Hospices de Sarlat
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR dit que la partie de l'immeuble cadastrée section [...] à Sarlat-la-Canéda sur le document d'arpentage en date du 28 novembre 1975 était la propriété de monsieur X..., d'AVOIR dit qu'à ce titre il appartiendrait à la partie la plus diligente de faire procéder à la rectification de l'acte notarié de vente réalisé et d'AVOIR condamné la Sci des Hospices de Sarlat aux dépens et à la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
AUX MOTIFS QUE « les limites séparatives des deux propriétés résultent de l'acte de vente du 30 septembre 1975, selon lequel la Sci des Hospices de Sarlat a acquis des consorts X... un immeuble sis à Sarlat-la-Canéda comprenant un rez-de-chaussée et deux étages ainsi qu'une cour intérieure, ensemble immobilier cadastré sous le numéro 358 de la section BI pour une contenance de 5 ares et 43 centiares, les vendeurs se réservant la propriété de la parcelle n° [...] située au nord d'une contenance d'un are et 22 centiare. Ces limites de propriété sont définies par référence à un document d'arpentage n° 1241 annexé à l'acte de vente. Si un second document d'arpentage a ultérieurement été signé entre monsieur Z..., gérant de la Sci des Hospices de Sarlat, et Jacques X... le 28 novembre 1975, document sur lequel figure une parcelle n° [...] intercalée entre la parcelle n° [...] et la parcelle [...] sur l'emprise de cette dernière, ce document n'a pas été annexé à l'acte de vente, lequel n'a pas été rectifié pour tenir compte de l'existence de cette parcelle n° [...]. La superficie portée dans l'acte de vente correspond à celle de la parcelle n° [...] et fait abstraction de la parcelle n° [...]. Ainsi, il n'y a pas eu d'erreur de désignation de la parcelle vendue et monsieur X... ne saurait se fonder sur les dispositions de l'acte de vente, auquel ne peut être rattaché le document d'arpentage du 28 novembre 1975, pour prétendre à un droit de propriété sur la parcelle n° [...], partie intégrante de la parcelle n° [...] vendue à la Sci des Hospices de Sarlat aux termes de l'acte authentique du 30 septembre 1975. Devant la cour, monsieur X... se prévaut de la prescription acquisitive. Aux termes de l'article 2261 du code civil, « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non-équivoque et à titre de propriétaire. » L'article 2272 alinéa 1er du même code prévoit que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. La question est de savoir si depuis la vente de la parcelle n° [...] à la Sci des Hospices de Sarlat le 30 septembre 1975, les consorts X... puis monsieur X... ont durant trente ans exercé sur la parcelle litigieuse une possession conforme aux exigences de l'article 2261 du code civil. Si le document d'arpentage du 29 novembre 1975 n'a pas été annexé à l'acte de vente, il a néanmoins été signé par le gérant de la Sci des Hospices de Sarlat, ce qui permet de retenir qu'il était d'accord pour que la partie de l'immeuble cadastrée sous le numéro 359 soit dissociée de la vente. A tout le moins, cet élément n'a pu que conforter monsieur X... dans la conscience qu'il restait propriétaire de cette parcelle. De surcroît, monsieur X... justifie d'actes matériels de nature à caractériser la possession. Ainsi, il a réalisé des travaux de restauration pour l'aménagement d'un magasin, sur l'emprise de la parcelle litigieuse, et en justifie par une facture destinée la société Sols Modernes dont il était le gérant, en date du 8 avril 1976. Il produit des attestations (A..., B...) établissant qu'il a exercé à partir du mois d'octobre 1976 une activité de négoce de revêtement de sols et murs dans un magasin occupant la totalité du rez-de-chaussée et du premier étage de l'immeuble, incluant donc la portion de l'immeuble revendiquée. De même, il verse aux débats des factures et plans relatifs à la réfection de la charpente et de la toiture de la totalité de l'immeuble. Il n'apparaît pas que la Sci des Hospices de Sarlat se soit opposée à ces différents actes de possession. L'occupation des lieux initialement à usage de garage par la société Sols Modernes a duré de 1976 à 1988 selon les attestations produites. Il ressort par ailleurs d'une attestation de monsieur B... que ce dernier est depuis le 27 mai 1997 titulaire d'un bail commercial consenti par monsieur X... dans la parcelle litigieuse de l'immeuble, jusqu'au mur sud de ce dernier qui assure la séparation d'avec la cour intérieure, ce qui implique, au vu du plan cadastral, une occupation effective de la partie correspond à la parcelle n° [...]. L'intimé produit un acte de renouvellement du bail commercial avec monsieur B... daté du 3 février 2015, ce qui traduit le caractère continu et trentenaire d'une possession dont aucun élément ne vient établir qu'elle ait été troublée au cours de cette période. Le fait que la Sci des Hospices de Sarlat ait restauré, comme en avait le droit, la façade du mur du garage côté cour intérieure ne constitue pas un acte de possession de la parcelle litigieuse et ne vient pas contredire la possession paisible et continue exercée sur celle-ci par monsieur X... ou ses ayants-droit. Par ailleurs, la Sci des Hospices de Sarlat ne justifie pas avoir occupé la parcelle n° [...], ni l'avoir louée ou vendue. Il ressort de ces éléments que monsieur X... justifie sur la parcelle litigieuse d'une possession continue et non-interrompue, paisible, publique, non-équivoque et à titre de propriétaire, d'une durée de plus de trente ans. Il en résulte qu'il est fondé à se prévaloir de la prescription acquisitive en application des articles 2261 et 2272 du code civil. Le jugement sera par suite confirmé par substitution de motifs. »
1) ALORS QUE la prescription acquisitive trentenaire est conditionnée à l'existence d'une possession continue et non-interrompue, paisible, publique, non-équivoque et à titre de propriétaire du bien revendiqué ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que le document d'arpentage du 28 novembre 1975 créant la parcelle n° [...] sur l'emprise de la parcelle n° [...] n'avait pas été annexé à l'acte de vente du 30 septembre 1975, que la superficie cédée à la Sci des Hospices de Sarlat portée à l'acte notarié correspondait à celle de la parcelle [...] telle que désignée par le document d'arpentage du 12 septembre 1975 et faisait abstraction de la parcelle n° [...], de sorte qu'il n'y avait pas eu d'erreur de désignation de la parcelle vendue ; qu'en considérant que monsieur X... justifiait d'une possession continue, non-interrompue, paisible, publique, non-équivoque et à titre de propriétaire de la parcelle n° [...] revendiquée, quand cette parcelle n'avait aucune existence juridique et qu'il ressortait de l'acte de vente que la parcelle n° [...] dans son intégralité avait été cédée à la Sci des Hospices de Sarlat et qu'il appartenait à cette dernière de faire ériger un mur en briques délimitant les deux parcelles, de sorte que la possession par monsieur X... de la partie de la parcelle n° [...] désignée comme étant la parcelle n° [...] par le document d'arpentage du 28 novembre 1975 sur laquelle devait être érigé le mur en briques était équivoque, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les dispositions de l'article 2261 du code civil.
2) ALORS QUE la prescription acquisitive trentenaire est conditionnée à l'existence d'une possession continue et non-interrompue, paisible, publique, non-équivoque et à titre de propriétaire du bien revendiqué ; que la possession suppose l'accomplissement d'actes matériels sur la chose ; qu'en l'espèce, monsieur X... produisait des attestations démontrant une possession de la parcelle litigieuse discontinue de 1976 à 1988, puis un contrat de bail commercial daté du 27 mai 1997 consenti sur l'emprise de ladite parcelle et renouvelé le 13 février 2015 ; qu'en considérant qu'il était établi une possession de 1976 à 1988, puis de 1997 à 2015, traduisant une possession trentenaire, continue et non-interrompue, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'existence d'une possession continue et non-interrompue pendant trente ans de la parcelle litigieuse, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations et a privé sa décision de base légale au regard des articles 2261 et 2272 du code civil.
3) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les éléments de la cause ; qu'en l'espèce, monsieur X... produisait une facture du 8 avril 1976 de la société Etudes et Entreprises du Périgord adressé à la société Sols Modernes concernant l'aménagement d'un magasin dans un local dont il n'était pas précisé l'adresse, ni décrit la localisation ; qu'en déduisant de cette facture qu'elle démontrait un acte de possession de monsieur X... sur la parcelle litigieuse, quand elle ne donnait aucun élément permettant de localiser le magasin concerné, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la facture du 8 avril 1976, violant le principe de l'interdiction de dénaturer les éléments de la cause et l'article 1134 du code civil devenu l'article 1103.
4) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les éléments de la cause ; qu'en l'espèce, monsieur X... produisait trois attestation de madame A..., monsieur A... et monsieur C... qui se bornaient à attester que monsieur X... avait exercer une activité de négoce avec la société Sols Modernes dans un local de 200 mètres carrés sans qu'il soit précisé ni possible de déterminer si ledit local se trouvait sur la partie de la parcelle [...] désignée comme étant la parcelle [...] par le document d'arpentage du 29 novembre 1975 ; qu'en déduisant toutefois de ces trois attestations qu'elles démontraient un acte de possession de monsieur X... sur la parcelle litigieuse, quand ces attestations ne donnaient aucun élément permettant de localiser le magasin concerné, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des attestations de madame A..., monsieur A... et monsieur C..., violant le principe de l'interdiction de dénaturer les éléments de la cause et l'article 1134 du code civil devenu l'article 1103.
5) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les éléments de la cause ; qu'en l'espèce, monsieur X... produisait un acte de renouvellement du 13 février 2015 du bail commercial concédé à monsieur B... le 27 mai 1997, qui stipulait expressément qu'était donné à bail le local situé sur la parcelle n° [...] d'une surface de 1 are et 22 centiares, correspondant à la parcelle cadastrée par le document d'arpentage du 12 septembre 1975 annexé à l'acte de vente et régulièrement publié ; qu'en déduisant toutefois du bail commercial du 27 mai 1997, renouvelé le 13 février 2015 démontrait un acte de possession trentenaire, continue et non-interrompue de monsieur X... sur la parcelle litigieuse, quand le bail stipulait expressément que le local objet du contrat se situait sur l'emprise de la parcelle [...] dans sa surface décrite par l'acte de vente, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte de renouvellement du bail commercial du 13 février 2015, violant le principe de l'interdiction de dénaturer les éléments de la cause et l'article 1134 du code civil devenu l'article 1103.
6) ALORS QUE les juges du fond ont l'obligation de se prononcer sur l'ensemble des pièces produites par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, la Sci des Hospices de Sarlat produisait de nombreux documents officiels, notamment un accord du préfet de la région Aquitaine portant sur la réfection de l'immeuble acquis par la société et l'acte de donation des consorts X... du 20 mai 1992, qui faisaient références aux parcelles telles que délimitées dans l'acte d'arpentage du 12 septembre 1975 et cadastrées par l'administration publique et démontraient que la société exposante avait depuis la vente payé les impôts fonciers de la parcelle [...] ainsi cadastrée, de sorte qu'ils venaient contester le caractère prétendument publique et non-équivoque de la possession par monsieur X... de la parcelle litigieuse ; qu'en ignorant ces éléments de preuve particulièrement pertinents, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.