Cour de cassation - 13 juin 2024 - 23-13.613

Résumé de la décision

Arguments pertinents

1. Évaluation de la valeur locative : La Cour a signalé que la valeur locative doit être déterminée en tenant compte des caractéristiques des locaux au moment du renouvellement du bail, ce qui inclut les modifications apportées par le locataire. Le choix de la locataire d’effectuer des travaux diminuant la surface de vente n'est pas opposable au bailleur.

2. Validité des travaux effectués: En se basant sur les constats factuels que les travaux réalisés par la locataire n'avaient pas altéré la structure du bâtiment, la cour d'appel a pu statuer sur la surface réellement disponible pour l'exploitation. La Cour de cassation a confirmé cette interprétation, en affirmant la légitimité de l'analyse faite par la cour d'appel.

Ainsi, elle a précisé : « … la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le contrat de bail définissait spécifiquement une surface de vente, a pu se fonder sur les caractéristiques propres du local au jour du renouvellement… ».

Interprétations et citations légales

- Code de commerce - Article L. 145-33, 1° : Cet article stipule que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, qui doit être évaluée en tenant compte des caractéristiques du local.

- Code de commerce - Article R. 145-3 : Cet article précise les méthodes d’évaluation de la valeur locative et les critères à prendre en compte. Cela inclut la prise en considération des surfaces respectivement affectées à la réception du public et à l’exploitation.

La Cour de cassation a ainsi interprété ces articles, soulignant que le bailleur ne peut pas imposer un critère arbitraire sur la base d’une surface théorique prévue par le bail si les caractéristiques concrètes du local, modifiées par le locataire sans contestation préalable, représentent la réalité de la configuration utilisée pour le commerce. Par conséquent, la Cour a conclu que la prise en compte de la surface de 43,85 m² была parfaitement légale dans le cadre de la détermination de la valeur locative.

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 13 juin 2024




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 312 F-D

Pourvoi n° X 23-13.613




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 JUIN 2024

La société Barbara, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° X 23-13.613 contre l'arrêt rendu le 12 janvier 2023 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile A), dans le litige l'opposant à la société Le Petit Brivadois, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société civile immobilière Barbara, de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de la société Le Petit Brivadois, après débats en l'audience publique du 30 avril 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. David, conseiller faisant fonction de doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 12 janvier 2023), le 25 novembre 2016, la société civile immobilière Barbara (la bailleresse), propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société Le Petit Brivadois (la locataire), a accepté le principe du renouvellement du bail commercial, demandé par la locataire le 5 septembre 2016 pour le 1er octobre 2016.

2. Le 30 mars 2017, la bailleresse a assigné la locataire en fixation du prix du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses deuxième et troisième branches, et sur le second moyen

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. La bailleresse fait grief à l'arrêt de fixer à une certaine somme la valeur locative, alors « que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, qu'à défaut d'accord, cette valeur est notamment déterminée d'après les caractéristiques du local considéré ; que les caractéristiques propres au local s'apprécient notamment en considération de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux et de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; que le choix de gestion du preneur qui décide de réaliser des travaux diminuant la surface de vente par rapport à celle autorisée par le bail, est inopposable au bailleur pour le calcul de la valeur locative qui doit être fixée au regard de la surface de vente définie par le contrat de bail quand bien-même les travaux réalisés par le preneur auraient été autorisés ou n'auraient pas été contestés par le bailleur et ne constitueraient pas une contravention au bail ; qu'en l'espèce, la société Barbara faisait valoir que la superficie de vente à retenir pour fixer la valeur locative devait être celle de 80m² autorisée par le bail et non la superficie moindre de 43,85 m² existante qui résulte des travaux décidés et réalisés par la locataire, laquelle admettait expressément qu'elle avait posé des cloisons pour créer des pièces de bureau, la réserve sèche et la cuisine, diminuant la surface de vente prévue par le bail ; qu'en décidant qu'il y aurait lieu de retenir la surface de vente existante de 43,85 m² car il importerait peu que le local puisse être adapté pour accueillir la clientèle sur une surface plus grande puisque les travaux réalisés par le preneur qui ne modifient pas la structure du bâtiment, la façade ou les vitrines en contravention avec le bail, ont été autorisés par la bailleresse qui ne conteste pas avoir visité les lieux sans élever de contestation, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, 1°, et R. 145-3 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

5. Ayant relevé que les travaux d'aménagement réalisés par la locataire n'avaient pas modifié la structure du bâtiment et que la configuration des locaux répondait pleinement à l'activité exercée, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le contrat de bail définissait spécifiquement une surface de vente, a pu se fonder sur les caractéristiques propres du local au jour du renouvellement et prendre en considération l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public et à l'exploitation suite à ces travaux.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Barbara aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille vingt-quatre.