Cour de cassation - 13 novembre 2012 - 11-23.602

Résumé de la décision :

Arguments pertinents :

2. Absence de résiliation : La cour d'appel a constaté que le bail n’avait pas été résilié avant la date prévue, ce qui a permis de déduire que les conditions de la promesse de vente restaient en vigueur.
- Citation pertinente : "les époux Y...-Z..., qui ne justifient pas avoir délivré de commandement visant la clause résolutoire [...] ne peuvent actuellement présenter une telle demande, ce contrat étant terminé."

3. Exécution de la promesse : La cour a en conséquence confirmé que la promesse synallagmatique de vente devait être exécutée, y compris la condamnation aux dépens et aux frais de la procédure.
- Citation pertinente : "la promesse synallagmatique de vente du 6 août 1997 doit être exécutée."

Interprétations et citations légales :

- Citations légales :
- Code civil - Article 1134 : "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites." Cet article souligne le caractère obligatoire des engagements pris entre parties.
- Code civil - Article 1184 : "La promesse de contrat vaut contrat." Ici, il est précisé que la promesse synallagmatique engage les parties à concrétiser l'accord par un acte authentique.
- Code civil - Article 1589 : "La promesse de vente est synallagmatique", qui définit clairement la nature des obligations des parties en matière de vente.

La décision de la Cour de cassation renforce ainsi l'importance de l'exécution des engagements contractuels, tout en clarifiant la distinction entre bail et promesse synallagmatique de vente.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que le contrat de bail était parvenu à son terme sans avoir été résilié et exactement retenu que le second contrat, qui ne prévoyait pas d'option d'achat au profit des locataires mais comportait des obligations réciproques de vendre et d'acheter, constituait une promesse synallagmatique de vente, distincte du bail, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a déduit à bon droit que cette convention devait être exécutée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les époux X... à réitérer par acte authentique la promesse synallagmatique de vente du 6 août 1997 portant sur l'immeuble situé à Chamalières sur Loire, cadastré C310, lieudit « Granoux », sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d'un délai de deux mois après la signification de l'arrêt ;

AUX MOTIFS QUE par un acte sous seing privé du 6 août 1997, les consorts Y...-Z...ont pris en location pour une durée de cinq ans à compter du 1er septembre 1997 un immeuble situé à Chamalières sur Loire, lieudit « Granoux » cadastré section C310, moyennant un loyer mensuel de 381, 12 euros (2. 500 F) avec la clause particulière suivante : « Le présent contrat tient lieu de promesse de vente à l'issue de sa résiliation. Les parties s'engagent alors à conclure cette vente pour la somme de trente mille francs » ; que par un second acte sous seing privé intitulé : « Promesse de vente » du même jour il a été convenu ce qui suit : « Entre Christophe Y...et Anna Z..., domiciliés à RETOURNAC (43) d'une part et Serge X... et Viviane B... d'autre part concernant la maison sise à GRANOUX cadastré C 310 la somme de 180. 000 F. Les parties conviennent que la somme sera payée de la manière suivante :-2. 500 F par mois pendant 5 ans (location-vente),- le solde, à savoir 30. 000 F, à l'issue des 5 ans. La première mensualité débute en septembre 1997 » ; que, contrairement aux affirmations erronées des intimés, le second contrat, quine prévoit pas d'option d'achat au profit des époux Y...-Z...mais qui comporte des obligations réciproques par les époux A...-B... de vendre et pour les premiers d'acheter, constitue une promesse synallagmatique de vente de l'immeuble mentionné plus haut à cet effet au 31 août 2002 ; que cette convention est distincte du contrat de bail, lequel a pris fin à la date précitée ; qu'ainsi même si les appelants ne justifient pas avoir réglé un montant de loyer de 648, 78 euros, les époux A...-B..., qui ne justifient pas avoir délivré de commandement visant la clause résolutoire prévue dans le bail ou avoir assigné les époux Y...-Z...en résiliation de ce contrat avant le 31 août 2002, ne peuvent actuellement présenter une telle demande, ce contrat étant terminé ; qu'ainsi le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné les appelants à payer une somme de 648, 78 euros due au 1er septembre 2002 au titre des loyers mais sera réformé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail puis prononcé l'expulsion des époux Y...-Z...et condamné ces derniers à payer une indemnité d'occupation ; que la promesse synallagmatique de vente du 6 août 1997 doit être exécutée, les époux A...-B... devant réitérer par acte authentique l'acte sous seing privé susmentionné et les époux Y...-Z...devant régler le solde du prix soit 4. 573, 47 euros (30. 000 F) ;

ALORS QUE, en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si la promesse de vente du 6 août 1997 n'avait pas été régulièrement dénoncée par les époux X... par lettres recommandées avec accusé de réception des 3 février et 21 mars 2000, soit antérieurement à l'expiration du contrat de bail, de sorte qu'ils ne pouvaient être tenus de régulariser la vente du bien litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1184 et 1589 du code civil.