CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 16 septembre 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10428 F
Pourvoi n° M 20-19.065
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 SEPTEMBRE 2021
1°/ M. [F] [W], dit [Z], domicilié [Adresse 10],
2°/ M. [L] [W], domicilié [Adresse 2],
3°/ M. [S] [W], domicilié [Adresse 7],
ont formé le pourvoi n° M 20-19.065 contre l'arrêt rendu le 18 juin 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige les opposant :
1°/ à la commune de [Localité 1], représentée par son maire en exercice, domicilié à [Adresse 12],
2°/ à la Direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne, représentée par le commissaire du gouvernement, domicilié [Adresse 1],
défenderesses à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat des consorts [W], après débats en l'audience publique du 22 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Il est donné acte aux consorts [W] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne.
2. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts [W] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les consorts [W] ;
Ainsi décidé par la cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller référendaire empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour les consorts [W]
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé, à la date du jugement, l'indemnité d'expropriation due par la commune de [Localité 1] aux consorts [W] aux sommes de 458 080 euros au titre de l'indemnité principale, 46 808 euros au titre de l'indemnité de remploi, 11 592 euros au titre de l'indemnité pour déménagement et 1 908 euros au titre de l'indemnité relative à la taxe foncière ;
Aux motifs que :
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un pavillon en R+1 d'une surface habitable de 143,15 m², surface qui est contestée par les appelants, édifié sur une parcelle cadastrée [Cadastre 1] d'une superficie de 771 m² ; ce pavillon est à usage d'habitation, élevé sur un sous-sol semi enterré, lequel est aménagé, composé de deux chambres, un salon, une cuisine et une pièce laissée à usage de garage disposant d'une rampe d'accès ; le rez-de-chaussée est composé d'un grand salon, une chambre, une cuisine, une salle d'eau et un WC ; au premier étage en partie mansardée, se trouvent quatre chambres, une salle de bains et un WC, ainsi qu'une grande terrasse ; en outre, il y a un grenier aménagé dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ; les fenêtres sont en double vitrage, avec un chauffage central au gaz ; à l'arrière, se trouve un grand jardin avec un potager et des arbres fruitiers.
Le premier juge s'est référé au procès-verbal de transport sur les lieux du 16 janvier 2018, duquel il ressort notamment, que le pavillon est en bon état, bien entretenu et sain ; le commissaire du gouvernement confirme que l'ensemble est en bon état d'entretien
Sur l'indemnité principale
1. Sur les surfaces ».
« Le premier juge a retenu le certificat de mesurage établi de façon contradictoire, à savoir une surface habitable de 143,15 m².
Les consorts [W] indiquent :
- S'agissant des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m² : premier étage et combles.
Ces surfaces sont particulièrement importantes puisque de 56,18 m² de combles et 1,27 m² au premier étage, soit 57,45 m² au total ; à supposer même qu'elles ne soient pas retenues, le premier juge aurait du les prendre en compte comme facteurs de plus value ; les juridictions d'expropriation intègrent systématiquement ces surfaces dans l'assiette du calcul de l'indemnité d'expropriation tout en les pondérant.
- S'agissant de la méconnaissance des surfaces du sous-sol.
Le transport sur les lieux a permis d'établir que cette surface de 79,29 m² présente une hauteur sous plafond normale, que ce sous- sol est entièrement viabilisé et aménagé et qu'il convient en conséquence de retenir cette surface.
Ils sollicitent en conséquence de retenir : superficie de hauteur sous plafond <1,80 m :
- au premier étage : 1,27 m² x 0, 3 = 0,38 m²
- les combles :56,18 m² x 0, 3 = 16,85 m²
- la terrasse : 28,96 m² x 0,2 = 5,79 m²
- le sous-sol : 79,29 m² x 0,8 = 63,43 m².
Le commissaire du gouvernement rétorque que le bien exproprié est situé dans un secteur inondable, que la superficie correspondante au sous-sol ne peut donc être prise en compte et que toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ne sont jamais intégrées à la surface utile retenue, parmi lesquelles les combles et qu'il convient donc de retenir la surface habitable mentionnée par le géomètre expert soit, 143,15 m².
Aux termes de l'article R 111-2 du code de la construction et de l'habitation, la surface habitable d'un logement est « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévu à l'article R 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m ».
En l'espèce, le bien exproprié est situé dans un secteur inondable, zone violet foncé du PPRI qui correspond aux zones situées en zone d'aléas forts ou très forts, où sont interdits la construction de sous-sol où le changement d'affectation des locaux situés en sous-sol pour un usage autre que le stationnement ; en conséquence, la superficie correspondant au sous-sol ne peut être pris en compte.
Pour les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, il convient de les écarter conformément à l'article susvisé.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a exactement retenu la surface habitable mentionnée par le géomètre expert de façon contradictoire soit 143,4 m² (pièce n° 3 : certificat de superficie habitable et annexe établis par Monsieur [M] [K] géomètre expert le 12 février 2017), à l'exclusion de la superficie des annexes de 165,70 m² » ;
Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris que :
Il ressort du certificat de mesurage établi par géomètre expert que la surface habitable du bien en cause s'élève à 143,15 m²
Au regard de ces éléments la surface habitable retenue sera fixée à 143,15 m² , conformément au certificat de mesurage établi de façon contradictoire ;
Alors, d'une part, que l'article R 111-2 du code de la construction et de l'habitation, en ce qu'il exclut de tenir compte, pour déterminer la surface habitable d'un logement, notamment des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre, est sans application en matière d'expropriation et ne s'oppose donc pas à ce que ces parties de locaux donnent lieu à indemnisation, cette hauteur de plafond réduite ne pouvant être prise en considération que pour apprécier leur valeur ; qu'en retenant que les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, soit, selon elle, 1,27 m2 au premier étage et 56,18 m2 de combles, devaient être écartées, conformément à l'article R 111-2 du code de la construction et de l'habitation, la Cour d'appel a violé ce texte, par fausse application, ensemble les articles L 321-1 et L 322-1 du code de l'expropriation, dont il résulte que, participant de la consistance du bien exproprié, elles doivent donner lieu à indemnisation afin que le préjudice causé par l'expropriation soit intégralement réparé ;
Alors, d'autre part, qu'en retenant que les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, soit, selon elle, 1,27 m2 au premier étage et 56,18 m2 de combles, devaient être écartées, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ces surfaces, dont la hauteur de plafond était réduite, ne devaient pas, non pas être écartées, mais, tenant compte de cette hauteur de plafond réduite, donner lieu à pondération de leur surface, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 321-1 et L 322-1 du code de l'expropriation, dont il résulte que, participant de la consistance du bien exproprié, elles doivent donner lieu à indemnisation afin que le préjudice causé par l'expropriation soit intégralement réparé ;
Alors, de troisième part, qu'en relevant, pour écarter toute indemnisation du sous-sol, que « le bien exproprié est situé dans un secteur inondable, zone violet foncé du PPRI qui correspond aux zones situées en zone d'aléas forts ou très forts, où sont interdits la construction de sous-sol où le changement d'affectation des locaux situés en sous-sol pour un usage autre que le stationnement », quand les consorts [W] justifiaient avoir obtenu un permis de construire pour ce sous-sol, sans retenir que son aménagement et son utilisation à des fins d'habitation, constatés par l'arrêt, auraient été illicites, la Cour d'appel a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
Alors, de quatrième part, qu'en relevant, pour écarter toute indemnisation du sous-sol, que « le bien exproprié est situé dans un secteur inondable, zone violet foncé du PPRI qui correspond aux zones situées en zone d'aléas forts ou très forts, où sont interdits la construction de sous-sol où le changement d'affectation des locaux situés en sous-sol pour un usage autre que le stationnement », la Cour d'appel, qui a constaté que ce sous-sol incluait une pièce à usage de garage, avec une rampe d'accès, affectation qui ne se heurtait pas aux prescriptions du PPRI, ladite pièce devant dès lors donner lieu à indemnisation, a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
Et alors, enfin, que les consorts [W] demandaient que la terrasse donne lieu à indemnisation, avec pondération de sa surface ; qu'en rejetant leur demande formée à ce titre sans énoncer le moindre motif propre à justifier que cette terrasse ne donne pas lieu à indemnisation, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé, à la date du jugement, l'indemnité d'expropriation due par la commune de [Localité 1] aux consorts [W] aux sommes de 458 080 euros au titre de l'indemnité principale, 46 808 euros au titre de l'indemnité de remploi, 11 592 euros au titre de l'indemnité pour déménagement et 1 908 euros au titre de l'indemnité relative à la taxe foncière ;
Aux motifs que :
Le premier juge au vu des termes de comparaison qu'il a retenu indique que la moyenne s'élève à la somme de 2 759 euros/m², mais en tenant compte du front de Seine qui présente un risque supérieur d'inondation, mais constituant pas moins un avantage en terme de vue, l'un compensant l'autre, les éléments de valorisation tenant à une vaste terrasse, un jardin très bien entretenu, une surface plus grande que les termes de comparaison, le très bon entretien et la facture agréable du bien, la relativisation d'une référence à 1 153 euros/m², alors que les quatre autres termes de comparaison présentent une valeur unitaire comprise entre 2 833 euros et 3 021 euros /m², la surface utile supérieure à celle des termes de comparaison, il a porté la valeur unitaire à la somme de 3 200 euros/m²
A. Les références des consorts [W].
Ils invoquent deux termes de comparaison, d'une surface habitable de 60 m² certes inférieurs à leur bien, mais présentant des caractéristiques similaires pour le surplus, faisant ressortir un prix unitaire de 3 900euros/le m² :
- se trouvant dans la même rue ou à proximité immédiate
- avec des terrains d'assiette plus grands que les références apportées par le commissaire du gouvernement
- dans le même secteur d'exposition au bruit que le bien exproprié.
1. parcelle [Cadastre 2], [Adresse 3], pavillon première moitié du XXe siècle, terrain de 585 m², construction de deux niveaux, surface de 60 m² composé de quatre pièces avec une salle de bain, vendu le 22 juillet 2016 au prix de 234 000 euros, soit 3 900 euros/m² (pièce n° 2).
Comme l'indiquent eux-mêmes les consorts [W], ce terme n'est pas comparable, en ce qui concerne la surface utile, nettement inférieure, la valeur unitaire d'un bien diminuant lorsque sa surface augmente et sera donc écarté.
2. parcelle [Cadastre 3], [Adresse 6], première moitié du XXe siècle, terrain de 465 m², construction d'un niveau, surface de 60 m² composé de trois pièces avec une salle de bain, 27 juillet 2016, 234 000 euros, soit 3 900 euros/ m² (pièce n° 1).
Ce terme non comparable sera écarté pour le même motif.
B. Les références du commissaire du gouvernement
Il propose cinq références correspondant à des mutations de pavillons dans un rayon de 500 m, libres d'occupation, sur la commune de [Localité 1].
adresse
date
mutation
année
constru
surface
terrain
surface utile total
prix total
prix/m2
obs
[Adresse 8]
04/12/0214
2009
573
110
332 300
euros
3 021
euros
N° 1
[Adresse 5]
09/03/2005
1957
323
90
268 000
euros
2 978
euros
N° 2
[Adresse 9]
30/04/2015
1925
362
128
250 000
euros
1 953
N° 3
[Adresse 4]
08/072015
1900
620
90
255 000
euros
2 833
euros
N°4
[Adresse 11]
18/03/2016
1926
331
84
253 000
euros
3 012
euros
N°5
soit une moyenne de 2 759 euros.
S'agissant de la référence n° 1, les consorts [W] indiquent qu'il s'agit d'un bien radicalement différent, puisque la parcelle possède une configuration peu avantageuse avec une façade très réduite se prolongeant par un couloir vers la partie principale de la parcelle, ce qui constitue un facteur de moins-value et que d'autre part la vue aérienne met en évidence une construction de mauvaise facture en état très moyen, avec un jardin en rien comparable.
Cependant, cette référence est comparable, puisque se trouvant dans la même rue, avec une surface proche, avec certes une configuration différente, qui ne peut cependant à elle seule lui faire perdre sa pertinence, et la photo aérienne produite dans les conclusions page 16 ne rapporte pas la preuve d'une construction de mauvaise facture.
S'agissant de la référence n° 2, les consorts [W] indiquent que le bâtiment a été édifié sur un terrain d'une surface de 323 m² incomparables avec les 771 m² de leur bien, avec un jardin extrêmement réduit et nullement aménagé, comme le démontre la photo jointe.
Cependant, si la surface du terrain est en effet nettement inférieure, la surface est elle proche de 90 m², et la photo dans les conclusions page 17 ne rapporte pas la preuve d'un jardin réduit et nullement aménagé.
S'agissant de la référence n° 3, les consorts [W] indiquent qu'il s'agit d'un bien particulièrement exposé puisque situé le long de la Seine, et que le terrain d'assiette est seulement de 362 m².
Cependant, comme l'indique exactement le premier juge, si le front de Seine présente un risque supérieur d'inondation, il n'en constitue pas moins un avantage en terme de vue, l'un compensant l'autre, et ce d'autant que les appelants indiquent que le risque de crue est rare historiquement ; si le terrain d'assiette est plus réduit, la surface est proche étant de 84 m².
S'agissant de la référence n° 4, les consorts [W] produisent une photo en indiquant que ce pavillon est situé en bord de la Seine, soit sur la partie la plus exposée en cas de crue.
Cependant, cette référence reste pertinente, pour les mêmes motifs que pour la référence n° 3.
S'agissant de la référence n° 5, les consorts [W] indiquent qu'elle présente des caractéristiques beaucoup plus défavorables, le terrain d'assiette s'étendant également sur 331 m², et le bâtiment souffrant d'une mitoyenneté importante et ne bénéficiant d'aucun jardin d'agrément.
Cependant, ces motifs ne sauraient faire perdre la pertinence à ce terme de comparaison, puisqu'il s'agit d'un pavillon situé dans un rayon de 500 m, avec une surface proche de 84 m².
Si les références du commissaire du gouvernement aboutissent à une moyenne de 2 759euros/m², il convient cependant de relever que la référence la plus haute n° 1 se situe à 3 021euros/m² tandis que la référence la plus basse n° 3 se situe à 1 953 euros/m² et qu'à l'exception de cette dernière, les références se situent toutes dans une fourchette proche entre 2 833euros et 3 021euros.
En conséquence, il convient non seulement de relativiser l'importance de ce terme de comparaison comme indiqué par le premier juge, mais en raison de sa déconnexion manifeste par rapport à la valeur du marché de l'écarter et de retenir uniquement les quatre autres références qui aboutissent à une moyenne de : 3 021 + 2 978 + 2 833 + 3 012 = 11 844 / 4 = 2 961 euros/m²
Il convient effectivement comme indiqué à la fois par les consorts [W] et par le commissaire du gouvernement de tenir compte des éléments de plus-value que constituent les annexes, la terrasse, le jardin arboré, la superficie du terrain, le bon état d'entretien du bien, mais en tenant compte du fait que cependant la grande surface habitable du bien exproprié par rapport aux termes de comparaison limite cette majoration, la valeur unitaire d'un bien étant inversement proportionnelle à sa superficie ; en conséquence, si la cour a retenu une moyenne supérieure à savoir 2 961 euros/m² à celle du premier juge à savoir de 2 759 euros/m², la valeur ne peut cependant être celle revendiquée par les consorts [W] à 3 800 euros.
Au vu de ces éléments, le premier juge tenant compte de l'ensemble de ces éléments a exactement porté la valeur unitaire à la somme de 3 200 euros/m² ;
Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris que :
Cinq des six termes de comparaison proposés par la commune de [Localité 1] correspondent à des mutations réalisées entre les années 2014 et 2016 de pavillons libres d'occupation situés dans un rayon de 500 m autour du bien exproprié et d'une surface utile totale comprise entre 84 et 128 m². L'ensemble des biens comprenaient également une surface de terrain comprise entre 323 et 620 m².
Ces cinq termes de comparaison seront retenus
Les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement sont identiques aux cinq termes de comparaison retenus parmi ceux proposés par la commune de [Localité 1].
La moyenne des valeurs unitaires de ces termes de comparaison s'élève à la somme de 2 759 e/m².
Parmi les termes de comparaison proposés par les consorts [W], deux correspondent à des biens d'une surface de 60 m², bien plus petites que celle du bien en cause. Ils seront donc écartés pour cette raison, la valeur unitaire d'un bien diminuant lorsque sa surface augmente
Il convient de prendre en compte également dans la détermination de la valeur unitaire du bien en cause les éléments suivants
- il convient de relativiser l'importance de la référence dont la valeur unitaire s'élève à 1 953 euros/m². En effet les quatre autres termes de comparaison présentent une valeur unitaire comprise entre 2 833 et 3 021 euros/m². L'écart entre ces valeurs unitaires n'est pas expliqué par les parties et conduit le tribunal à relativiser l'importance de ce terme de comparaison.
- la surface utile du bien cause, supérieure à celle de tous les termes de comparaison retenus, conduit à une minoration de la valeur unitaire.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, la valeur unitaire du bien en cause sera fixée à la somme de 3 200 euros/m².
Alors qu'en estimant, ainsi, successivement, d'une part, à deux reprises, s'agissant des éléments de comparaison proposés par les consorts [W], qu'un bien d'une surface de 60 m² n'était pas comparable avec le bien exproprié et, d'autre part, s'agissant des éléments de comparaison invoqués par le Commissaire du gouvernement, que des biens de 84 m² et 90 m² étaient pertinents, quand la surface du bien exproprié qu'elle a retenue est de 143 m², sans indiquer en quoi, au regard de cette surface, bien plus importante que celle de l'ensemble des éléments de référence proposés par les parties, les seconds éléments de comparaison seraient probants si les premiers ne le sont pas, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation.