Cour de cassation - 20 janvier 2010 - 09-65.791

Résumé de la décision

Arguments pertinents

La décision souligne que, même si la non-souscription d'une assurance locative était un motif non fondé en droit, le paiement des loyers non acquittés constituait une base légale suffisante pour entériner la résiliation du contrat.

Interprétations et citations légales

- Code civil - Article 1719 précise que « le bailleur est tenu [...] de garantir au preneur la jouissance paisible de la chose louée ».
- Code civil - Article 1135, mentionné par Mme X..., établit que « les conventions doivent être dont l'intérêt des parties [...] est déterminé par l'équité, l'usage ou la loi ».

La Cour souligne également que l'obligation d'assurer un local meublé n'est pas une condition nécessaire sauf stipulation explicite dans le contrat, ce qui est conforme à la pratique contractuelle. La décision stipule que « l'obligation pour le locataire d'un local meublé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre étant, sauf stipulation expresse contraire, facultative ».

Ainsi, en se fondant principalement sur le manquement au paiement des loyers, la Cour de cassation établit que la résiliation du bail est justifiée, indépendamment des errances sur l'assurance locative. Ce raisonnement réaffirme le principe selon lequel le non-paiement des loyers prime dans les motifs de résiliation de bail.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 juillet 2008), que la société civile immobilière Bourdonnais université (la SCI ), propriétaire d'une chambre meublée donnée à bail à Mme X..., a assigné cette dernière en résiliation de ce bail pour défaut de paiement de loyers et défaut d'assurance ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors, selon le moyen, que la cour d'appel a elle-même constaté que le bail verbal litigieux était soumis aux seules dispositions du code civil; qu'aucune disposition de ce code n'oblige le locataire à souscrire une assurance locative ; que la cour d'appel ne pouvait se fonder sur un prétendu usage pour reprocher à la locataire un manquement à des obligations qui ne résultaient ni de la loi, ni du contrat ; qu'en prononçant ainsi la résiliation du bail, notamment au prétexte que la locataire n'avait pas souscrit un contrat d'assurance, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1135 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que Mme X... s'était abstenue de payer les loyers, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant tiré d'un défaut de souscription d'un contrat d'assurance, l'obligation pour le locataire d'un local meublé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre étant, sauf stipulation expresse contraire, facultative, a légalement justifié sa décision ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Bourdonnais université ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me de Nervo, avocat aux Conseils pour Mme X...

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR prononcé la résiliation du bail verbal liant Madame X..., preneuse, et la SCI Bourdonnais Université, bailleresse, aux torts de la preneuse, et ordonné l'expulsion de cette dernière AUX MOTIFS QUE le premier juge avait considéré à bon droit que le bail verbal, portant sur un local meublé, n'était pas soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, mais aux seules dispositions du code civil ; que par ailleurs, le premier juge avait prononcé à bon droit la résiliation du contrat et l'expulsion de la locataire, à raison de manquements suffisamment graves de celle-ci ; qu'à supposer qu'à raison de la nature particulière du bail, fondé sur le désir d'aider des personnes en difficulté, les parties n'aient pas convenu dès l'origine que Madame X... prendrait en charge l'assurance sur les risques locatifs, cette assurance faisait néanmoins partie des « suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation selon sa nature » ; que Madame X... avait obstinément refusé de répondre aux demandes de son bailleur de justifier de la souscription d'un contrat d'assurance ; que surtout, Madame X... s'était abstenue de payer les loyers, à hauteur de la somme de 1211, 90 euros ;

ALORS QUE la Cour d'appel a elle-même constaté que le bail verbal litigieux était soumis aux seules dispositions du code civil ; qu'aucune disposition de ce code n'oblige le locataire à souscrire une assurance locative ; que la Cour d'appel ne pouvait se fonder sur un prétendu usage pour reprocher à la locataire un manquement à des obligations qui ne résultaient ni de la loi, ni du contrat ; qu'en prononçant ainsi la résiliation du bail, notamment au prétexte que la locataire n'avait pas souscrit un contrat d'assurance, la Cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1135 du code civil.