CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 23 septembre 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10430 F
Pourvoi n° A 20-15.720
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 SEPTEMBRE 2021
La société L'Ile aux oiseaux, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° A 20-15.720 contre l'arrêt rendu le 24 octobre 2019 par la cour d'appel de Caen (2e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à la société Le Bellevue-Chausey, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], et ayant un établissement sis [Adresse 3], défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société L'Ile aux oiseaux, de Me Laurent Goldman, avocat de la société Le Bellevue-Chausey, après débats en l'audience publique du 29 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société L'Ile aux oiseaux aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société L'Ile aux oiseaux et la condamne à payer à la société Le Bellevue-Chausey la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société L'Ile aux oiseaux
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure
EN CE QU'il a écarté la fin de non-recevoir tirée de l'acquiescement, par la SARL le Bellevue-Chausey, à l'arrêt de la cour d'appel de Caen du 12 novembre 2015 ;
AUX MOTIFS QUE « sur la fin de non-recevoir tirée de l'acquiescement à l'arrêt de la cour, la SCI l'île aux oiseaux soutient que la SARL le Bellevue-Chausey a acquiescé implicitement aux dispositions de l'arrêt rendu et n'est plus recevable à en contester les termes aux motifs qu'elle a quitté les lieux sans réserve le 30 juin 2016 et que l'indemnité d'éviction a été réglée à hauteur de 162 854 euros ; que la SARL le Bellevue-Chausey fait valoir que la présomption d'acquiescement prévue par l'article 410 du code de procédure civile ne s'applique pas dès lors que la restitution des lieux est intervenue le 20 juin 2016 en vertu d'une décision exécutoire, qu'à la date de la restitution, elle avait formé un pourvoi en cassation et qu'elle a précisé que la restitution intervenait sous réserve de l'issue dudit pourvoi ; qu'aux termes de l'article 408 du code de procédure civile, l'acquiescement à la demande emporte reconnaissance du bien-fondé des prétentions de l'adversaire et renonciation à l'action ; que l'article 410 dispose que l'acquiescement peut être exprès ou implicite et que l'exécutions sans réserve d'un jugement non-exécutoire vaut acquiescement hors les cas où celui-ci n'est pas permis ; qu'en l'espèce, l'arrêt rendu le 12 novembre 2015 constitue une décision exécutoire dès lors qu'aucun effet suspensif n'est attaché au pourvoi en cassation, ce dont il résulte que la restitution des lieux et le règlement de l'indemnité d'éviction sont intervenus en vertu d'une décision exécutoire, de sorte que les dispositions de l'article 410 alinéa 2 du code de procédure civile ne sont pas applicables en l'espèce ; qu'il sera observé au surplus qu'il ne saurait être sérieusement soutenu que l'acquiescement à l'arrêt de 2015 serait implicite alors que le pourvoi en cassation a été formé par déclaration du 27 janvier 2016, soit antérieurement à la restitution des lieux et au règlement de l'indemnité d'éviction, actes qui ne caractérisent donc pas l'intention évidente et non-équivoque de la partie à laquelle on l'oppose d'accepter le bien-fondé de l'action ; que la fin de non-recevoir tirée de l'acquiescement de la SARL le Bellevue-Chausey à l'arrêt du 12 novembre 2015 doit en conséquence être écartée » (arrêt, pp. 6-7) ;
ALORS QUE, premièrement, l'acquiescement à la demande emporte reconnaissance du bien-fondé des prétentions de l'adversaire et renonciation à son action ; qu'en refusant de reconnaître la volonté d'acquiescer, manifestée par l'exécution de l'arrêt du 12 novembre 2015, au motif qu'antérieurement, la société Bellevue-Chausey aurait formé un pourvoi en cassation, les juges du fond ont violé les articles 408 et 410 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, à tout le moins, l'acquiescement à la demande emporte reconnaissance du bien-fondé des prétentions de l'adversaire et renonciation à son action ; que faute de s'expliquer sur la volonté déclarée, par la société Bellevue-Chausey, d'acquiescer à l'arrêt à réception du payement, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 408 et 410 du code de procédure civile.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure
EN CE QU'il a déclaré la SCI l'île aux oiseaux irrecevable à dénier à la SARL le Bellevue-Chausey le statut des baux commerciaux ;
AUX MOTIFS QUE « sur la recevabilité de la dénégation du statut des baux commerciaux, la SCI l'île aux oiseaux fait valoir qu'elle est recevable à contester la demande d'indemnité d'éviction en ce que l'autorité de chose jugée attachée au dispositif de l'arrêt du 12 novembre 2015 ne concerne que le rejet de la demande déchéance de la SARL le Bellevue-Chausey de son droit à l'indemnité d'éviction par application de l'article L 145-7 du code de commerce et qu'elle reste recevable à dénier l'application du statut au motif que les biens font l'objet d'une convention d'occupation précaire du 7 juin 2017 tant qu'une décision définitive n'a pas été rendue sur la fixation de l'indemnité d'éviction ; que la SARL Bellevue-Chausey soutient que l'appelante n'est pas recevable à remettre en cause son droit à indemnité d'éviction au regard de l'autorité irrévocable de chose jugée attachée au jugement du 2 juillet 2009 ; qu'en effet, par jugement rendu le 2 juillet 2009, le tribunal de grande instance de Coutances a notamment « dit y avoir lieu au payement d'une indemnité d'éviction au profit de la SARL le Bellevue-Chausey » de sorte que la SCI l'île aux oiseaux, qui n'a pas relevé appel de cette décision, n'est pas recevable à soutenir devant la cour que le statut des baux commerciaux ne s'applique pas aux locaux donnés à bail au motif qu'ils seraient situés sur le domaine public de l'État ; qu'il en résulte que le droit à indemnité d'éviction de la SARL le Bellevue-Chausey a été consacré de manière irrévocable par le jugement rendu en 209, qu'il est ainsi définitivement acquis que le statut des baux commerciaux est applicable au bail litigieux et que les dispositions désormais définitives de l'arrêt du 12 novembre 2015 ont débouté la SCI l'île aux oiseaux de sa demande de déchéance de l'indemnité d'éviction sur le fondement de l'existence de manquements constitutifs d'un motif grave et légitime du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction au sens des dispositions de l'article L 145-17 du code de commerce ; qu'il convient en conséquence de déclarer la SCI l'île aux oiseaux irrecevable à dénier à la SARL le Bellevue-Chausey le statut des baux commerciaux et le principe d'une indemnité d'éviction, lequel est définitivement acquis » (arrêt, pp. 7-8) ;
ALORS QUE, premièrement, le bailleur peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu'une décision définitive n'a pas été rendue sur la fixation de l'indemnité d'éviction ; qu'en opposant à la SCI l'île aux oiseaux l'intervention du jugement du 2 juillet 2009 dont il résulterait que le statut des baux commerciaux serait applicable, les juges du fond ont violé les articles L 145-1 et L 145-60 du code de commerce ;
ALORS QUE, deuxièmement, le bailleur peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu'une décision définitive n'a pas été rendue sur la fixation de l'indemnité d'éviction ; qu'en opposant à la SCI l'île aux oiseaux l'intervention de l'arrêt du 12 novembre 2015, qui a rejeté la demande de déchéance de l'indemnité d'éviction, les juges du fond ont de nouveau violé les articles L 145-1 et L 145-60 du code de commerce.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure
EN CE QU'il a réformé le chef du jugement du 21 décembre 2012 du tribunal de grande instance de Coutances fixant l'indemnité d'éviction principale et l'indemnité de remploi puis, statuant à nouveau, a fixé l'indemnité d'éviction principale à la somme de 157 308,73 euros et à la somme de 15 730,87 euros le montant de l'indemnité de remploi ;
AUX MOTIFS QUE « sur la date d'évaluation de l'indemnité d'éviction, c'est à tort que la SCI L'île aux oiseaux soutient que l'évaluation de l'indemnité doit être appréciée au regard des éléments comptables antérieurs à 2009 alors que le préjudice subi par le locataire du fait de l'éviction doit être apprécié par le juge à la date la plus proche possible de la restitution des lieux par le locataire, dont il est constant en l'espèce qu'il a quitté les lieux le 20 juin 2016 ; qu'il n'y a pas lieu d'écarter les chiffres d'affaires réalisés par la SARL Le Bellevue-Chausey depuis 2006, date d'effet du congé, au motif qu'ils résulteraient d'activités nouvelles exploitées depuis l'expiration du bail alors qu'il est constant que le preneur a toujours exercé une activité de restauration dans les lieux, peu important à ce titre que l'activité de restauration traditionnelle ait été remplacée par une activité de crêperie ; que l'évaluation de l'indemnité d'éviction au moment où le préjudice s'est réalisé impose en conséquence de prendre en compte les variations économiques intervenues depuis l'expertise, soit, non pas les chiffres antérieurs à 2009 comme le sollicite la SCI L'île aux oiseaux, mais les résultats comptables des exercices clos entre le 31 décembre 2012 et le 31 décembre 2015 ; que sur la valeur du fonds de commerce, l'article L. 145-24 alinéa 2 du code de commerce emporte présomption que le défaut de renouvellement entraîne en principe la disparition du fonds, ce dont il résulte que le locataire évincé est fondé à solliciter une indemnité de remplacement qui doit être égaie à la valeur marchande du fonds de commerce disparu ; qu'en l'espèce il n'est pas contesté que, ainsi que l'a relevé l'expert judiciaire, le fonds de commerce n'est pas transférable "du fait de sa position atypique et de la liaison très forte du site et de la clientèle" ce dont il résulte que la SARL Le Bellevue-Chausey est dans l'impossibilité de conserver sa clientèle et de se réinstaller à proximité des locaux évincés en raison de la situation géographique du fond et de l'absence d'autre local commercial disponible sur l'île ; que dès lors, l'indemnité d'éviction ne peut qu'être une indemnité de remplacement correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce perdu, laquelle doit être calculée suivant les usages applicables en matière de fonds de commerce du même secteur d'activité par la prise en compte sur les années de référence du chiffre d'affaires moyen d'une part et des résultats appréciés par rapport à l'excédent brut d'exploitation moyen d'autre part ; que sur l'estimation du chiffre d'affaires, afin d'évaluer la valeur marchande du fonds de commerce, il convient de retenir le chiffre d'affaires moyen réalisé au cours des trois dernières années affecté d'un pourcentage variable selon la branche d'activité et les caractéristiques du fonds considéré ; que l'incidence de la TVA doit être prise en compte dès lors que les usages de la profession la retiennent habituellement dans le cadre de la cession des fonds de commerce ; qu'en l'espèce, l'arrêt de la Cour de cassation du 27 avril 2017 a été rendu au visa suivant : "Attendu que, pour limitera une certaine somme l'indemnité d'éviction, l'arrêt retient que l'évaluation doit s'effectuer sur la base du chiffre d'affaires et que la société locataire n'établit pas qu'il serait d'usage dans son secteur d'activité de prendre en compte les chiffres d'affaires toutes taxes comprises, alors que les experts amiable et judiciaire ont retenu des chiffres d'affaires hors taxes dans leurs évaluations respectives ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il lui appartenait de rechercher elle-même si l'usage de la profession n'était pas d'inclure la taxe à la valeur ajoutée dans le montant du chiffre d'affaires servant de base au calcul de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision." ; que si la prise en compte de la TVA dans le chiffre d'affaires dépend des usages de la profession en vigueur dans la branche d'activité considérée, la SARL le Bellevue démontre, par les pièces produites, notamment les notes d'information juridiques de la CCI d'Alsace, que l'usage en matière de fonds de commerce de restauration est d'inclure la taxe sur la valeur ajoutée dans le chiffre d'affaires servant de base au calcul de l'indemnité ; qu'il résulte des pièces versées aux débats par la SARL Le Bellevue Chausey, pièces qui ne sont pas utilement contestées par la SCI L'île aux oiseaux, que le chiffre d'affaires réalisé au cours des trois années précédant le départ du locataire est 204.965,60 euros TTC pour l'année 2013, 225.363,69 euros TTC pour l'année 2014 et 261.432,60 euros TTC pour l'exercice clos au 31 décembre 2015 soit une moyenne de 230,587,30 euros TTC par an ; que l'estimation par le chiffre d'affaires implique la mise en oeuvre d'un coefficient multiplicateur choisi dans la fourchette propre au secteur d'activité concerné en fonction des facteurs favorables et défavorables spécifiques au fonds de commerce concerné ; que s'agissant des usages de la profession, l'expert judiciaire fait état d'une fourchette comprise entre 60% et 100% et propose l'application d'un coefficient de 60% ; que la SARL Le Bellevue soutient qu'un coefficient de 100% doit être appliqué, ce qui conduit à estimer la valeur marchande du fonds à la somme de 230.000 euros ; que les facteurs favorables qui peuvent être retenus tiennent au caractère exceptionnel du site, les locaux étant situés à proximité immédiate de la cale de débarquement, à la situation insulaire privilégiée et au caractère très limité de la concurrence, l'expert relevant l'existence d'un seul hôtel restaurant situé dans l'archipel ; que l'expert relève cependant les facteurs défavorables suivants : caractère saisonnier de l'activité exploitée pendant 6 mois, aléa climatique, influence des marées, restrictions d'accès liées aux horaires de bateaux et vétusté des équipements et des aménagements ; qu'au regard de ces éléments et de l'activité de crêperie exercée dans les lieux, il convient de retenir un coefficient de 70%, soit une valeur du fonds de commerce de 161.000 euros ; que sur l'estimation du résultat, la méthode de rentabilité consiste à affecter l'EBE retraité d'un multiplicateur variable selon la nature de l'exploitation et en fonction de différents critères d'appréciation permettant de dégager les éléments positifs et dépréciatifs du fonds considéré ; qu'afin de déterminer l'EBE reconstitué, il convient d'appliquer aux résultats comptables actualisés la méthode qui résulte du rapport d'expertise de M. [Q] ; qu'ainsi l'EBE reconstitué doit-il être déterminé en ajoutant au résultat d'exploitation les dotations aux amortissements et le salaire du dirigeant sans qu'il y ait lieu, contrairement à ce que soutient la SARL Le Bellevue Chausey, d'y ajouter les autres rémunérations ni les charges sociales, pas davantage que le remboursement du compte courant associés, des charges exceptionnelles, des honoraires d'avocat et d'huissier et les frais d'expertise dans la mesure où ces éléments ont déjà été pris en compte dans la détermination de l'EBE ; qu'en l'espèce, il résulte des pièces comptables versées aux débats que l'EBE reconstitué de la SARL Le Bellevue Chausey doit être déterminé pour les exercices 2013 à 2015 ainsi qu'il suit : Exercice 2013 Résultat d'exploitation ; 7.353,98 Dotation aux amortissements : 1.764,37 euros Salaire du dirigeant 7.565,90 Soit un EBE reconstitué annuel de 16.684,25 euros Exercice 2014 Résultat d'exploitation : 47.117,42 euros Dotation aux amortissements : 2.951,95 euros Salaire du dirigeant : 0 Soit un EBE reconstitué annuel de 50.069,37 euros Exercice 2015 Résultat d'exploitation : 60.455,64 euros Dotation aux amortissements : 3.753 euros Salaire du dirigeant : 0 Soit un EBE reconstitué annuel de 64.208,64 euros ; que l'EBE reconstitué s'établit donc à une moyenne de 43.654,08 euros ; qu'en égard aux facteurs favorables et défavorables ci-dessus exposés, il convient de retenir un coefficient multiplicateur de 4, ce qui conduit à une valeur du fonds de 174.616 euros ; qu'il convient en conséquence de valoriser le fonds de commerce en retenant la valeur moyenne entre la méthode du chiffre d'affaires et la méthode de la rentabilité, soit en l'espèce la somme de 157.308,73 euros ; que sur les facteurs de minoration de l'indemnité d'éviction, qu'afin de voir réduire à la somme de 60.000 euros l'indemnité due au preneur, la SCI L'île aux oiseaux argue notamment du maintien du preneur dans les lieux, de l'absence de droit au bail résultant de la convention d'occupation précaire, de la faiblesse de l'EBE, de la vétusté des locaux, du manque d'entretien général, du caractère saisonnier de l'activité, de l'influence des marées et du temps et soutient que le preneur n'est fondé à former aucune revendication au titre des travaux accomplis sans l'autorisation du bailleur ; qu'il ne saurait être reproché au preneur son maintien dans les lieux jusqu'au 20 juin 2016, lequel est conforme aux dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce, qui prévoit que le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ; que s'agissant de la convention d'occupation précaire conclue le 7 juin 2017 entre la SCI L'île aux oiseaux et le conservatoire du littoral, à supposer que l'appelante en établisse l'incidence sur la valeur du fonds, il est constant que cette convention est postérieure à la restitution des lieux, date à laquelle il y a lieu d'apprécier le préjudice subi par le preneur évincé de sorte qu'elle ne saurait constituer un facteur de dépréciation de la valeur du fonds ; que l'état de vétusté des équipements et des aménagements ainsi que l'influence prépondérante de l'aléa climatique sur l'exploitation du fonds ont déjà été pris en compte dans l'évaluation des coefficients multiplicateurs, ce dont il résulte qu'ils ne sauraient constituer un facteur de minoration du préjudice subi ; qu'enfin les travaux d'amélioration réalisés par la SARL Le Bellevue Chausey, fut-ce sans autorisation, ne sauraient constituer un élément de minoration du préjudice subi du fait de l'éviction ; qu'il sera observé au surplus que les dispositions définitives de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Caen le 12 novembre 2015 ont débouté la SCI L'île aux oiseaux de sa demande de résiliation du bail formée sur le fondement du manquement du preneur à son obligation d'exécuter les travaux lui incombant, de sorte que l'appelante n'est pas fondée à se prévaloir desdits manquements pour voir minorer la valeur du fonds ; qu'il en résulte que la SCI L'île aux oiseaux n'est pas fondée à soutenir que la valeur du fonds ne saurait excéder la somme de 60.000 euros ; que sur les facteurs de majoration de l'indemnité d'éviction, afin de voir évaluer le préjudice subi par le preneur à la somme de 480.000 euros, la SARL Le Bellevue Chausey argue principalement des prix pratiqués dans la région de [Localité 1] pour des fonds équivalents et de l'évaluation du fonds entre 460 à 480.000 euros en 2011 par M. [D], agent immobilier ; que cette argumentation ne saurait être suivie dès lors que l'indemnité de remplacement doit être évaluée à hauteur de la valeur du fonds perdu et non de la valeur d'achat d'un autre fonds situé à [Localité 1], lequel ne saurait présenter les mêmes caractéristiques que le fonds perdu eu égard à la spécificité de ce dernier liée notamment au caractère insulaire de son implantation et à la saisonnalité de l'activité exercée, fortement tributaire des aléas climatiques ; qu'en outre, la somme de 480.000 euros revendiquée par le preneur est très supérieure à l'estimation du fonds tant par le chiffre d'affaires et que par l'EBE reconstitué ; qu'enfin, l'attestation de M, [D] est dépourvue de valeur probante dans la mesure où elle a été établie sans visite des locaux et après estimation non motivée du chiffre d'affaires et du coefficient multiplicateur ; que si la valeur du droit au bail doit être retenue à titre de valeur plancher de l'indemnité de remplacement à laquelle peut prétendre la SARL Le Bellevue Chausey en présence d'une perte du fonds de commerce, il n'est pas contesté en l'espèce que la valeur du droit au bail, évaluée par M. [Q] à la somme de 85.450 euros après application d'un coefficient de 5 et dont la valeur peut être fixée à la somme de 136.720 euros après application d'un coefficient de 8 eu égard à la qualité exceptionnelle de l'emplacement, est inférieure à la moyenne des résultats obtenus en application des deux méthodes d'estimation retenues ; qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré de ce chef et de condamner la SCI L'ïle aux oiseaux au paiement d'une indemnité d'éviction de 157.308,73 euros, outre une indemnité de remploi d'un montant égal à 10% de l'indemnité principale, soit la somme de 15.730,87 euros » (arrêt, pp. 9-14) ;
ALORS QUE le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que faute de s'être expliqués sur le caractère précaire de la situation de la SCI l'île aux oiseaux à compter du 31 décembre 2013 (conclusions de la SCI l'île aux oiseaux, p. 9 alinéa 4), les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L 145-14 du code de commerce.