CIV.3
CGA
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 janvier 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10032 F
Pourvoi n° Q 17-11.719
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Raymond X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 1er décembre 2016 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige l'opposant à la société Patrimhotel, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 12 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me Le Prado, avocat de M. X..., de la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat de la société Patrimhotel ;
Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à la société Patrimhotel la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR dit qu'est parfaite la vente en date des 14 mai et 5 juin 2010, par M. X... à la société Patrimhotel, de deux chambres d'un ensemble immobilier à usage d'hôtel situé [...] ainsi que de 1 180 parts de la société en participation Gesthotel [...] pour le prix de 42 000 euros, D'AVOIR enjoint à M. X... de régulariser l'acte authentique de vente en l'étude de Me Z..., dans le mois de la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant quinze jours, et D'AVOIR en conséquence débouté M. X... de toutes ses demandes, et donc notamment de sa demande formée à titre principale tendant à voir dire et juger que la promesse de vente des 14 mai et 5 juin 2010 est nulle et de nul effet ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 1110 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, l'erreur n'est une cause de nullité que lorsqu'elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; qu'il est de jurisprudence constante que l'appréciation erronée que fait une partie de la rentabilité d'une opération immobilière ne constitue pas une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement ; que l'existence d'une imposition sur les plus-values dont le vendeur n'avait pas connaissance au moment de la signature de la vente s'apparente à une appréciation erronée par ce dernier de la rentabilité économique de cette opération ; qu'à ce titre, elle ne saurait entrer dans le champ d'application du texte précité ; qu'en outre, l'appelant n'est pas de bonne foi à faire un amalgame entre le régime d'imposition des plus-values immobilières, rappelé en page 7 de la promesse synallagmatique, et le régime d'imposition des plus-values lié à son régime fiscal ; que contrairement à ce qu'il prétend, il résulte de ses propres pièces qu'il n'a fait part au notaire de sa préoccupation concernant le versement éventuel d'une plus-value mobilière que le 29 décembre 2010, soit plus de sept mois après avoir signé la promesse ; qu'or, il lui appartenait de veiller à ses propres intérêts soit en ne signant la promesse qu'une fois en possession d'une information fiable et certaine, soit en introduisant une clause stipulant que l'absence d'imposition constituait une condition déterminante de son consentement, ainsi que l'a rappelé le premier juge qui, à bon droit, l'a débouté de sa demande d'annulation sur le fondement du texte précité ; [
] ; que le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté M X... de toutes ses demandes et l'a condamné à payer à la société PATRIMHOTEL une indemnité au titre de ses frais irrépétibles et à supporter les dépens de l'instance ; qu'il y a lieu de donner acte à M X... de son accord pour signer l'acte authentique dans les termes du projet du 27 mai 2016 à l'exception de la clause relative au désistement d'appel, à défaut, de l'y condamner sous peine d'une astreinte selon les modalités fixées au dispositif ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, DES PREMIERS JUGES QUE l'erreur ne peut justifier la nullité d'une convention qu'à la condition qu'elle soit expressément ou tacitement entrée dans le champ contractuel ; que l'existence de l'erreur s'apprécie à la date de la convention ; qu'aucune pièce ne permet de considérer que M. X... avait, avant le 14 mai 2010, informé la société PATRIMHOTEL du fait qu'il faisait de l'absence d'imposition de plusvalue une qualité substantielle de l'objet de la vente ; que cette absence d'imposition ne saurait être considérée comme tacitement convenue ; que M. X... sera donc débouté de sa demande en nullité [
] ; qu'il convient de faire droit à la demande de la société PATRIMHOTEL tendant à voir enjoindre à M. X... de régulariser la vente sous astreinte ;
ALORS QUE l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir qu'avant même de signer la promesse portant sur la vente de deux chambres et des 1 180 parts de la société en participation Gesthotel pour le prix total de 42 000 euros, il s'était enquis auprès de la société d'expertise comptable Sofico, dès le 9 mai 2010, du point de savoir si l'opération donnerait lieu à plus-value, tout en étant persuadé que tel n'était pas le cas, la promesse faisant du reste elle-même état d'une plus-value simplement « éventuelle », mais que la société Sofico lui avait cependant appris par courriel du 19 mai 2010, soit après la signature de la promesse, qu'en réalité, la plus-value serait de 42 000 euros, et donc égale au prix de vente, ce que le notaire a finalement confirmé à M. X... par courriel du 30 avril 2011, après lui avoir cependant jusqu'alors assuré qu'aucune plus-value ne serait à déclarer lors de la vente des biens ; que pour écarter toute erreur de la part de M. X..., la cour d'appel a déclaré que M. X... avait eu une appréciation erronée de la rentabilité économique de la vente non assimilable à une erreur au sens de l'article 1110 du code civil, et a ajouté, d'une part, qu'il faisait de mauvaise foi un « amalgame entre le régime d'imposition des plus-values immobilières, rappelé en page 7 de la promesse synallagmatique, et le régime d'imposition des plus-values lié à son régime fiscal », d'autre part, qu'il n'avait informé le notaire « de sa préoccupation concernant » la plus-value que le 29 décembre 2010, et enfin, qu'il lui appartenait de veiller à ses propres intérêts en ne signant la promesse qu'une fois bien informé, ou en stipulant que l'absence d'imposition constituait une condition déterminante de son consentement ;
qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le fait que la plus-value soumise à l'impôt, dont M. X... se découvrait débiteur alors qu'il croyait ne pas en relever, soit égale au prix même stipulé dans la promesse de vente, ne témoignait pas de ce que le consentement du vendeur avait été déterminé par une erreur substantielle sur le bénéfice, nécessairement dans le champ contractuel, qu'il pouvait retirer de la vente de ses biens, peu important que le notaire ait connu, ou non, la situation fiscale particulière de M. X... déterminant une telle plus-value, ou que M. X..., qui rappelait qu'il n'était pas un professionnel averti, l'ai insuffisamment anticipée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR dit qu'est parfaite la vente en date des 14 mai et 5 juin 2010, par M. X... à la société Patrimhotel, de deux chambres d'un ensemble immobilier à usage d'hôtel situé [...] ainsi que de 1 180 parts de la société en participation Gesthotel [...] pour le prix de 42 000 euros, D'AVOIR enjoint à M. X... de régulariser l'acte authentique de vente en l'étude de Me Z..., dans le mois de la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant quinze jours, et D'AVOIR en conséquence débouté M. X... de toutes ses demandes, et donc notamment de sa demande formée à titre subsidiaire tendant à voir dire et juger que la promesse de vente des 14 mai et 5 juin 2010 est caduque ;
AUX MOTIFS QUE sur la caducité pour non réalisation de la condition suspensive relative au droit de préemption, il convient de rappeler qu'en page 15 de l'acte, au chapitre "régularisation", il est indiqué que, passé la date du 15 juillet 2010, si les conditions suspensives n'étaient pas encore réalisées, la vente deviendrait caduque dans les quinze jours à compter de la demande expresse de passation de l'acte authentique par la partie la plus diligente à l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier ; que le premier juge a pertinemment fait observer que l'appelant n'avait pas fait usage de cette faculté ; que le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté M X... de toutes ses demandes et l'a condamné à payer à la société PATRIMHOTEL une indemnité au titre de ses frais irrépétibles et à supporter les dépens de l'instance ; qu'il y a lieu de donner acte à M X... de son accord pour signer l'acte authentique dans les termes du projet du 27 mai 2016 à l'exception de la clause relative au désistement d'appel, à défaut, de l'y condamner sous peine d'une astreinte selon les modalités fixées au dispositif ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, DES PREMIERS JUGES QUE la caducité d'une vente immobilière conclue par acte sous seing privé ne peut résulter du seul défaut de réitération par acte authentique, à moins que cette caducité ne soit expressément stipulée ; que l'acte sous seing privé prévoyait qu'après le jour prévu pour la signature, si les conditions suspensives n'étaient pas encore réalisées, la vente deviendrait caduque dans les quinze jours à compter de la demande expresse de passation de l'acte authentique par la partie la plus diligente à l'autre partie faite par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier ; qu'il appartient à M. X..., qui se prévaut de la caducité de la vente, de démontrer que les conditions suspensives prévues à l'acte n'étaient pas encore réalisées au 15 juillet 2010 ; qu'en outre les courriers de M. X... contestant la validité de la vente ne peuvent être assimilés à des demandes de passation de l'acte authentique dont elles sont l'exact opposé ; qu'il n'y a donc pas lieu de constater la caducité de la vente ; que, compte tenu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de la société PATRIMHOTEL tendant à voir enjoindre à M. X... de régulariser la vente sous astreinte ;
1°) ALORS QUE la promesse de vente litigieuse stipulait que « cet acte devra[it] être régularisé au plus tard le 30 Juin 2010 », et que si « le notaire chargé de cette régularisation n'[avait] pas, à cette date, reçu toutes les pièces administratives nécessaires à la passation de l'acte de vente (notamment si les divers droits de préemption n'étaient pas à cette date entièrement purgés) ni reçu le ou les éventuels dossiers de prêts, la durée du présent compromis serait prorogée de quinze jours après la réception par ce dernier de la dernière des pièces nécessaires à la passation de l'acte, sans pouvoir excéder le 15 Juillet 2010 » ; que M. X... faisait à ce égard valoir qu'il résultait des pièces versées aux débats que la condition suspensive relative au droit de préemption n'avait été levée que plus d'un an après, sans même en avoir la preuve certaine, cependant qu'il incombait à la société Patrimhotel de rapporter la preuve que les conditions suspensives étaient bien levées au 15 juillet 2010 ; que pour écarter la caducité de la promesse de vente, la cour d'appel a déclaré, d'une part, aux motifs adoptés des premiers juges, que la caducité ne pouvait résulter du seul défaut de réitération par acte authentique, sauf stipulation expresse en ce sens, et d'autre part, que cette promesse indiquait que, passée la date du 15 juillet 2010, si les conditions suspensives n'étaient pas encore réalisées, la vente deviendrait caduque dans les quinze jours à compter de la demande expresse de passation de l'acte authentique par la partie la plus diligente à l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier et que M. X... n'avait pas fait usage de cette faculté ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'un délai était prévu pour la réalisation de la condition suspensive, et que M. X... soulignait qu'il avait, après le 15 juillet 2010, envoyé des courriers contestant la validité de la vente, ce qui n'était pas contesté par la cour d'appel, et sans constater que M. X... aurait accepté un report de délai de signature, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce ;
2°) ALORS QU'il incombe au bénéficiaire d'une promesse de vente obligé sous condition suspensive, d'établir la réalisation de cette condition dans le délai contractuellement prévu ; qu'en l'espèce, les premiers juges ont affirmé qu'il appartenait à M. X... de démontrer que les conditions suspensives prévues à l'acte n'étaient pas encore réalisées au 15 juillet 2010 ; qu'il résulte des motifs de l'arrêt attaqué que la cour d'appel n'a pas adopté la motivation du jugement sur ce point, puisque, sans contester la non réalisation de la condition suspensive relative au droit de préemption, la cour d'appel a simplement retenu que M. X... aurait dû faire usage de la clause de la promesse stipulant qu'après le 15 juillet 2010, si les conditions suspensives n'étaient pas encore réalisées, la vente deviendrait caduque dans les quinze jours à compter de la demande expresse de passation de l'acte authentique par la partie la plus diligente ; que toutefois, s'il devait être considéré que la cour d'appel a adopté la motivation susvisée des premiers juges, l'arrêt encourrait alors l'annulation, en ce qu'il aurait inversé la charge de la preuve, et violé les articles 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce, et 1315 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR condamné M. X... à payer à la société Patrimhotel la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE l'intimée sollicite des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du retard apporté à la réitération de l'acte authentique et de la résistance abusive de M X... ; que si le premier juge a pu, à la date à laquelle il a statué, en avril 2013, considéré qu'aucune faute ne pouvait être retenue contre ce dernier, il en va différemment devant la cour alors qu'il ne verse aux débats aucun élément nouveau et se borne à reprendre la même argumentation dont le premier juge, dans des termes clairs et précis, a démontré l'absence de sérieux, tout en disant qu'il est d'accord pour régulariser la vente ; que ces éléments caractérisent un comportement abusif de sa part Par ailleurs, l'acte définitif aurait dû être signé en avril 2011 alors que, par sa faute exclusive, il le sera cinq ans plus tard ; que l'intimée, qui est une professionnelle de l'immobilier, est également fondée à se plaindre d'un préjudice résultant de ce retard qui ne sera pas intégralement réparé par le paiement des intérêts moratoires ; qu'il sera donc fait droit à l'appel incident, l'appelant étant condamné à payer à l'intimée la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts ;
1°) ALORS QUE, pour condamner M. X... au paiement de dommages et intérêts, la cour d'appel a estimé qu'il ne versait aux débats aucun élément nouveau et se bornait à reprendre la même argumentation dont le premier juge, dans des termes clairs et précis, aurait démontré l'absence de sérieux, tout en disant qu'il était d'accord pour régulariser la vente, ce qui était caractéristique d'un comportement abusif de sa part cependant que l'acte définitif aurait dû être signé en avril 2011 alors que, par sa faute exclusive, il le serait cinq ans plus tard ; qu'il résulte cependant du premier moyen, et subsidiairement du deuxième moyen, que M. X... était fondé à opposer la nullité ou la caducité de la promesse de vente ; que dès lors, par voie de conséquence et par application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation à intervenir du chef du premier ou du deuxième moyen devra entraîner la cassation de l'arrêt en ce qu'il a condamné M. X... à payer des dommages et intérêts ;
2°) ALORS en outre QUE l'exercice d'une voie de recours ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif, et ne dégénère en faute que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou une erreur équipollente au dol ; qu'en l'espèce, pour condamner M. X... au paiement de dommages et intérêts, la cour d'appel a estimé qu'il ne versait aux débats aucun élément nouveau et se bornait à reprendre la même argumentation dont le premier juge, dans des termes clairs et précis, aurait démontré l'absence de sérieux, tout en disant qu'il était d'accord pour régulariser la vente, ce qui était caractéristique d'un comportement abusif de sa part cependant que l'acte définitif aurait dû être signé en avril 2011 alors que, par sa faute exclusive, il le serait cinq ans plus tard ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a condamné M. X... dans les termes de sa demande, formée « très subsidiairement », de lui donner acte de ce qu'il acceptait de régulariser le projet d'acte authentique transmis à l'étude de notaires le 27 mai 2016 après suppression de la clause relative au désistement d'appel, n'a nullement caractérisé l'existence d'une faute de nature à faire dégénérer en abus l'exercice, par M. X..., de son droit d'appel, et a violé les articles 1382 du code civil et 559 du code de procédure civile ;
3°) ALORS de plus QU'en imputant exclusivement à M. X... la responsabilité du retard dans la signature de l'acte de vente en la forme authentique, sans répondre à ses conclusions circonstanciées appuyées sur de nombreuses pièces, soulignant que le notaire ne lui avait jamais communiqué de projet d'acte authentique, même lorsqu'il l'avait sommé de régulariser la vente, et que cette difficulté persistait depuis le jugement du 10 avril 2013 le condamnant à régulariser la vente, la cour d'appel a privé sa décision de motifs, et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS enfin QUE les juges du fond ne peuvent statuer sans procéder à aucune analyse, même sommaire, des pièces qui leur sont soumises, la seule référence générale aux débats et documents de la cause sans procéder à une analyse même sommaire de ceux-ci ne satisfaisant pas aux exigences des articles 455 et 458 du code de procédure civile ; qu'en l'espèce, M. X... versait aux débats 32 pièces, dont la dernière comportait une annexe de 112 pièces, essentiellement constituées de ses échanges avec l'acquéreur et son notaire, et qui témoignaient de la résistance de ces derniers à établir un acte de vente susceptible d'être régularisé en la forme authentique, comme M. X... le demandait ; qu'en affirmant que M. X... ne versait aux débats aucun élément nouveau, et se bornait à reprendre la même argumentation que celle développée devant le tribunal, sans analyser ni même viser ces nombreux éléments qu'il versait ainsi aux débats et qui, par hypothèse même, n'avaient pas été produits en première instance, la cour d'appel a derechef privé sa décision de motifs et a violé les textes susvisés.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR débouté M. X... de toutes ses demandes, et donc notamment de sa demande tendant à voir la société Patrimhotel condamnée à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 1110 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, l'erreur n'est une cause de nullité que lorsqu'elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; qu'il est de jurisprudence constante que l'appréciation erronée que fait une partie de la rentabilité d'une opération immobilière ne constitue pas une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement ; que l'existence d'une imposition sur les plus-values dont le vendeur n'avait pas connaissance au moment de la signature de la vente s'apparente à une appréciation erronée par ce dernier de la rentabilité économique de cette opération ; qu'à ce titre, elle ne saurait entrer dans le champ d'application du texte précité ; qu'en outre, l'appelant n'est pas de bonne foi à faire un amalgame entre le régime d'imposition des plus-values immobilières, rappelé en page 7 de la promesse synallagmatique, et le régime d'imposition des plus-values lié à son régime fiscal ; que contrairement à ce qu'il prétend, il résulte de ses propres pièces qu'il n'a fait part au notaire de sa préoccupation concernant le versement éventuel d'une plus-value mobilière que le 29 décembre 2010, soit plus de sept mois après avoir signé la promesse ; qu'or, il lui appartenait de veiller à ses propres intérêts soit en ne signant la promesse qu'une fois en possession d'une information fiable et certaine, soit en introduisant une clause stipulant que l'absence d'imposition constituait une condition déterminante de son consentement, ainsi que l'a rappelé le premier juge qui, à bon droit, l'a débouté de sa demande d'annulation sur le fondement du texte précité ;
que sur la caducité pour non réalisation de la condition suspensive relative au droit de préemption, il convient de rappeler qu'en page 15 de l'acte, au chapitre "régularisation", il est indiqué que, passé la date du 15 juillet 2010, si les conditions suspensives n'étaient pas encore réalisées, la vente deviendrait caduque dans les quinze jours à compter de la demande expresse de passation de l'acte authentique par la partie la plus diligente à l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier ; que le premier juge a pertinemment fait observer que l'appelant n'avait pas fait usage de cette faculté ; que le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté M X... de toutes ses demandes et l'a condamné à payer à la société PATRIMHOTEL une indemnité au titre de ses frais irrépétibles et à supporter les dépens de l'instance ; qu'il y a lieu de donner acte à M X... de son accord pour signer l'acte authentique dans les termes du projet du 27 mai 2016 à l'exception de la clause relative au désistement d'appel, à défaut, de l'y condamner sous peine d'une astreinte selon les modalités fixées au dispositif ;
que l'intimée sollicite des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du retard apporté à la réitération de l'acte authentique et de la résistance abusive de M X... ; que si le premier juge a pu, à la date à laquelle il a statué, en avril 2013, considéré qu'aucune faute ne pouvait être retenue contre ce dernier, il en va différemment devant la cour alors qu'il ne verse aux débats aucun élément nouveau et se borne à reprendre la même argumentation dont le premier juge, dans des termes clairs et précis, a démontré l'absence de sérieux, tout en disant qu'il est d'accord pour régulariser la vente ; que ces éléments caractérisent un comportement abusif de sa part Par ailleurs, l'acte définitif aurait dû être signé en avril 2011 alors que, par sa faute exclusive, il le sera cinq ans plus tard ; que l'intimée, qui est une professionnelle de l'immobilier, est également fondée à se plaindre d'un préjudice résultant de ce retard qui ne sera pas intégralement réparé par le paiement des intérêts moratoires ; qu'il sera donc fait droit à l'appel incident, l'appelant étant condamné à payer à l'intimée la somme de 2 000 € à titre de dommagesintérêts ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, DES PREMIERS JUGES QUE l'erreur ne peut justifier fa nullité d'une convention qu'à fa condition qu'elle soit expressément ou tacitement entrée dans le champ contractuel ; que l'existence de l'erreur s'apprécie à la date de la convention ; qu'aucune pièce ne permet de considérer que M. X... avait, avant le 14 mai 2010, informé la société PATRIMHOTEL du fait qu'il faisait de l'absence d'imposition de plusvalue une qualité substantielle de l'objet de la vente ; que cette absence d'imposition ne saurait être considérée comme tacitement convenue ; que M. X... sera donc débouté de sa demande en nullité ; que la caducité d'une vente immobilière conclue par acte sous seing privé ne peut résulter du seul défaut de réitération par acte authentique, à moins que cette caducité ne soit expressément stipulée ; que l'acte sous seing privé prévoyait qu'après le jour prévu pour la signature, si les conditions suspensives n'étaient pas encore réalisées, la vente deviendrait caduque dans les quinze jours à compter de la demande expresse de passation de l'acte authentique par la partie )a plus diligente à l'autre partie faite par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier ; qu'il appartient à M. X..., qui se prévaut de la caducité de la vente, de démontrer que les conditions suspensives prévues à l'acte n'étaient pas encore réalisées au 15 juillet 2010 ; qu'en outre les courriers de M. X... contestant la validité de la vente ne peuvent être assimilés à des demandes de passation de l'acte authentique dont elles sont l'exact opposé ; qu'il n'y a donc pas lieu de constater la caducité de la vente ; que, compte tenu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de la société PATRIMHOTEL tendant à voir enjoindre à M. X... de régulariser la vente sous astreinte ;
1°) ALORS QU'en déboutant M. X... de sa demande de dommages et intérêts, sans répondre aux conclusions d'appel dans lesquelles il soulignait, d'une part, que la société Patrimhotel avait intentionnellement retardé la réitération de la vente, faute d'avoir obtenu le prêt auquel elle avait pourtant renoncé dans la promesse de vente, et d'autre part, qu'elle s'était abstenue de répondre aux questions de M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de motifs, et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS de plus QUE les juges du fond ne peuvent statuer sans procéder à aucune analyse, même sommaire, des pièces qui leur sont soumises, la seule référence générale aux débats et documents de la cause sans procéder à une analyse même sommaire de ceux-ci ne satisfaisant pas aux exigences des articles 455 et 458 du code de procédure civile ; qu'en l'espèce, M. X... versait aux débats 32 pièces, dont la dernière comportait une annexe de 112 pièces, essentiellement constituées de ses échanges avec l'acquéreur et son notaire, et qui témoignaient de la résistance de ces derniers à établir un acte de vente susceptible d'être régularisé en la forme authentique, comme M. X... le demandait ; qu'en déboutant M. X... de sa demande indemnitaire à l'encontre de la société Patrimhotel, sans analyser ni même viser ces nombreux éléments versés aux débats par M. X..., qui, par hypothèse même, n'avaient pas été produits en première instance, la cour d'appel a derechef privé sa décision de motifs et a violé les textes susvisés.