LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, sans contradiction et souverainement, que les installations en cause ne constituaient pas des constructions au sens de l'article L. 145-1-I, 2° du code de commerce, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que les baux conclus le 21 avril 1987 ne relevaient pas du statut des baux commerciaux, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Locapal aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Locapal à payer à la société établissement Port autonome de Paris la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Locapal ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept novembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils pour la société Locapal
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait dit que les baux du 21 avril 1987 conclus entre la société LOCAPAL et la société DAVUM ne relevaient pas du statut des baux commerciaux et dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes reconventionnelles de la société LOCAPAL qui relevaient de la compétence du tribunal d'instance ;
AUX MOTIFS QUE la demande dont la société LOCAPAL a saisi le tribunal porte uniquement sur la reconnaissance du bénéfice du statut des baux commerciaux aux deux seules parcelles visées dans ces baux ; qu'il ne saurait en conséquence être reconnu, le cas échéant, le bénéfice du statut que sur l'emprise de ces seuls terrains et non sur d'autres parcelles occupées par la société LOCAPAL pour laquelle cette dernière ne justifie pas, par les pièces produites devant la cour, les occuper en vertu des baux litigieux ; que, dans ces conditions, seules les constructions dont il est fait état, édifiées sur les terrains A et B loués nus, peuvent ouvrir droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, à l'exception de toutes les constructions figurant en dehors de ces parcelles ; que la société LOCAPAL ne peut donc revendiquer le régime des baux commerciaux en raison des constructions édifiées sur des parcelles ou parties de parcelles qui ne font pas l'objet des deux conventions locatives des 21 avril 1987 et qu'elle occupe néanmoins ; qu'il convient seulement d'examiner s'il existe des constructions qui ont été édifiées, soit avant soit après le bail sur les terrains A et B, loués nus, avec le consentement exprès du bailleur ; que la circonstance que ces terrains soient alimentés en électricité ou en eau, en sous terrain, ne leur fait pas perdre leur qualification de terrains nus, pas plus que le fait qu'ils soient desservis par des voies d'accès viabilisées et aménagées ; qu'au moment de la signature des deux baux, existaient sur l'emprise des parcelles A et B les ponts roulants ou portiques qui figuraient sur les photographies de 1986 et qui figuraient dans la liste du matériel cédé ; qu'en 2010, sont toujours présents sur l'emprise de ces terrains, des ponts roulants ou portiques mobiles puisqu'ils se déplacent sur des rails, lesdits rails étant eux-mêmes scellés au moyen de connecteurs sur des longrines béton enterrées en T renversé ; que ces portiques sont des appareils de levage destinés aux opérations de stockage, chargement et déchargement de poutrelles métalliques ou autres matériaux loués par la société LOCAPAL à ses clients et nécessitent un ancrage au sol des rails eux-mêmes scellés sur des longrines en béton enterrées et en dessous des portiques une aire bétonnée pour le stockage des poutrelles ; que de telles installations ne constituent pas des constructions au sens de l'article L. 145-1 2° nonobstant le fait qu'il s'agit de matériels et appareillages industriels nécessitant pour certains une alimentation électrique, ces équipements étant démontables ; que la simple connaissance par le bailleur de l'existence de constructions et le fait qu'elles aient été tolérées ne sont pas suffisants à établir son consentement exprès ;
1°/ ALORS QUE l'assiette d'un bail commercial s'étend sur l'ensemble des parcelles et locaux nécessaires à l'exploitation du fonds ; qu'en l'espèce, la cour, qui a énoncé que les baux du 21 avril 1987 ne portant que sur les seuls terrains A et B, il ne pourrait, le cas échéant, être reconnu le bénéfice du statut des baux commerciaux que sur l'emprise de ces terrains et non sur d'autres parcelles occupées par la société LOCAPAL, sans rechercher si l'ensemble du site n'était pas nécessairement affecté à l'activité de celle-ci, les terrains A et B, au demeurant totalement séparés et inaccessibles par la voie publique, étant inexploitables à eux seuls, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce ;
2°/ ALORS QUE les juges doivent, dans les conventions, rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes ; que, dans ses conclusions d'appel, la société LOCAPAL avait fait valoir que si les baux mentionnaient, littéralement, les deux seules parcelles A et B, la location consentie portait en réalité sur l'ensemble des parcelles abritant l'entier site de production sidérurgique, y compris celles abritant les locaux de travail des salariés depuis plus de trente ans ; qu'en se bornant à procéder à une analyse littérale des termes des baux pour en limiter la portée aux seules parcelles A et B expressément visées, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1156 du code civil et l'article L. 145-1 I 2° du code de commerce pris ensemble ;
3°/ ALORS QUE le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés, soit avant, soit après le bail, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été édifiées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ; qu'en constatant que les portiques ou ponts roulants utilisés par la société LOCAPAL pour l'exploitation du site sidérurgique se déplaçaient sur des rails scellés sur une dalle de béton reposant sur de lourdes fondations, tout en écartant leur qualification de constructions, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres observations et constatations desquelles il se déduisait que ces installations satisfaisaient les critères de fixité et de solidité de constructions, au regard de l'article L. 145-1 I 2° du code de commerce (ancien article 1er du décret du 30 septembre 1953), qu'elle a ainsi violé ;
4°/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent méconnaître l'objet du litige ; qu'en l'espèce, la cour, qui a assimilé portiques et ponts roulants, alors que les premiers constituent des constructions immuablement ancrées au sol, tandis que les seconds sont démontables, a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
5°/ ALORS QU'en affirmant à la fois que les portiques ou ponts roulants ne constitueraient pas des constructions d'une part et qu'il s'agirait de constructions seulement tolérées par le bailleur d'autre part, la cour d'appel qui s'est ainsi contredite, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
6°/ ALORS QUE la présence de constructions antérieures à la conclusion du bail implique le consentement, sinon exprès tout au moins tacite, du bailleur à leur existence ; qu'en constatant que, lors de la conclusion des baux en 1987, les portiques ou ponts roulants préexistaient et avaient été implantés par la société DAVUM, tout en retenant que la preuve du consentement du bailleur à cette implantation n'était pas rapportée par la société LOCAPAL, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses observations au regard de l'article L. 145-1 I 2° du code de commerce qu'elle a ainsi violé.